¿Cuáles son las responsabilidades legales de los agentes inmobiliarios?
En primer lugar, la responsabilidad de proporcionar información veraz relativa a la celebración del contrato.
Ésta es la responsabilidad más importante del intermediario. Los servicios prestados por agentes inmobiliarios incluyen servicios de consultoría e intermediación, así como la celebración de contratos de intermediación. Un contrato de intermediación es un contrato en el que el intermediario informa al principal de la posibilidad de celebrar un contrato o proporciona servicios de intermediación para la celebración del contrato, y el principal paga una remuneración.
Dado que la información proporcionada por el corredor es una base importante para que el cliente firme el contrato, el corredor debe informar verazmente sobre los asuntos relevantes al cliente. Si un corredor oculta deliberadamente hechos importantes relacionados con la celebración de un contrato o proporciona información falsa, perjudicando así los intereses del cliente, no exigirá al cliente el pago de ninguna remuneración y será responsable de los daños y perjuicios.
(1) Al proporcionar servicios de intermediación de viviendas de segunda mano, los agentes inmobiliarios deberán revelar al cliente los siguientes hechos importantes:
1. Propiedad de la vivienda; >2. Información sobre restricciones de derechos, como hipotecas de viviendas y empeños;
3. Información de registro, como registro de avisos y registro de objeciones;
4. Números del comprador y del vendedor.
En mi caso reciente, en el que una empresa intermediaria demandó a un cliente por el pago de honorarios de intermediación, el tribunal sostuvo que la empresa intermediaria “como institución con conocimiento profesional y experiencia en la intermediación inmobiliaria, debe cumplir estrictamente con las practicar reglas y manejar los asuntos encomendados ". Llevar a cabo las investigaciones y verificaciones necesarias, obtener la mayor cantidad de información posible e informar al cliente de manera veraz y justa para facilitar el establecimiento del contrato y la recepción de la remuneración". Sin embargo, como la empresa intermediaria no pudo verificar la situación de propiedad y de la hipoteca, el cliente rescindió el contrato. Esto demuestra que el tribunal cree que es una obligación muy importante para los intermediarios revelar información veraz.
(2) Además, debemos aclarar dos malentendidos:
1. Los intermediarios sólo deben proporcionar información veraz dentro de sus propias capacidades. Por ejemplo, la empresa intermediaria puede pedirle al vendedor que proporcione el certificado de propiedad original para su verificación, y también debe acudir al centro de transacciones de bienes raíces para comprender los derechos de la casa. Sin embargo, si el vendedor falsifica el documento de identidad del propietario y el certificado de bienes raíces para realizar transacciones, causando pérdidas al comprador, el comprador no puede asumir que el intermediario ha proporcionado información falsa. Porque en circunstancias normales, a los intermediarios les resulta difícil juzgar los documentos falsificados, lo que está más allá de sus capacidades. La información proporcionada por el intermediario no es una responsabilidad de garantía, sino una responsabilidad de prudencia y diligencia, siendo suficiente un cuidado razonable.
2. El intermediario no tiene obligación de garantizar el crédito de otros. Un intermediario es simplemente un intermediario, y el tercero presentado por el intermediario firma un contrato con el cliente. Si un tercero incumple el contrato durante la ejecución del contrato, el intermediario no será responsable.
2. Ocultar deliberadamente hechos importantes o proporcionar información falsa a cambio de una compensación.
Como se mencionó anteriormente, si el intermediario oculta deliberadamente información verdadera o proporciona deliberadamente información falsa, como presentar al vendedor al comprador cuando sabe que el vendedor no es el propietario o el agente legal, causando pérdidas a El comprador, el intermediario asumirá la responsabilidad.
3. Si los asuntos encomendados no se completan en su totalidad, el cliente no deberá pagar el 1% del precio de la transacción.
Si el acuerdo de intermediario estipula que la tarifa de intermediario se pagará al 1% del precio de la transacción, los servicios proporcionados por el intermediario incluirán lo siguiente:
1. Investigar y consultar con la Fuente del Centro de Comercio Inmobiliario, situación actual, si existe alguna hipoteca, si existen restricciones de derechos, etc. y mantener registros escritos; investigar y consultar los requisitos y condiciones de sanción que involucran al titular de los derechos, verificar las calificaciones disciplinarias, la identidad y los derechos del titular de los derechos y del personal relevante, etc.
2. Investigación de uso: recopile, investigue e indague sobre el entorno de ubicación, la vida útil, si hay defectos ocultos, ya sea el techo, las paredes, los pisos, las puertas, las ventanas y el equipo de la casa. que deben ser inspeccionados o reparados, y precio de transferencia del equipo, liquidación de tarifas relacionadas, etc. Consultar con la unidad de administración de la propiedad si existen arrendamientos, construcciones ilegales, infracción de relaciones adyacentes, pago y uso de fondos de mantenimiento, etc.
3. Investigación de mercado: recopilar, investigar y consultar sobre comparaciones de mercado de precios de compra y venta, liquidaciones de impuestos, comparaciones de tipos de habitaciones, comparaciones psicológicas de precios entre compradores y vendedores y el impacto de cambios de políticas relevantes; llevar a cabo diversas formas de actividades de difusión de información.
3. Determinar la intención de la transacción y concluir el contrato de transacción: acompañar a ambas partes a inspeccionar la casa, el equipo y el entorno en el lugar; acordar un tiempo de negociación, comunicar la intención de la transacción entre el comprador y el comprador. vendedor; presentar e identificar información de propiedad, determinar la identidad de las partes, etc. Seleccione el texto del contrato para ambas partes, proporcione orientación para la firma y testigo, e informe verazmente a ambas partes sobre los términos y precauciones acordados del contrato de compraventa, el método de ejecución y el método de pago de la casa, etc.
4. Gestionar la transferencia de derechos de propiedad: Acordar la recopilación de datos, el informe, la confirmación y el tiempo de confirmación para los procedimientos de transferencia entre ambas partes, cobrar y pagar los impuestos y tarifas a pagar por el cliente, y completar todo. procedimientos de transferencia de transacciones, traslado y check-in de casa.
En la mayoría de los contratos de intermediación ofrecidos por agencias inmobiliarias, se estipula que el cliente pagará una tarifa de intermediación del 1% del precio total de la vivienda en la fecha de la firma del contrato formal de compraventa. Sin embargo, a veces después de firmar un contrato formal, el intermediario no continuará actuando debido al incumplimiento del contrato por parte de una de las partes u otros motivos, por lo que el intermediario no completará el contenido del servicio mencionado anteriormente. En este caso, el intermediario deberá reembolsar parte de los honorarios de intermediación.
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