¿Por qué no sube el mercado de bonos cuando se relajan las políticas inmobiliarias?
Sina Finance
2022-11-14 14:39 Cuenta oficial de Sina Finance.
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Fuente: Beijing News
Del 16 de junio al 38 + 11 de octubre, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron conjuntamente el Documento No. 254 "Aviso sobre cómo hacer un buen trabajo en el ámbito financiero" sobre el apoyo al desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario", que presenta seis requisitos de 16.
La afirmación sobre apoyo financiero al mercado inmobiliario en este aviso es más clara. Mencionó que es necesario estabilizar los préstamos para el desarrollo inmobiliario, adherirse a los "dos principios inquebrantables" y tratar por igual a las empresas inmobiliarias estatales, privadas y de otro tipo para apoyar las necesidades razonables de los préstamos para vivienda individuales; Los gobiernos locales deben implementar políticas de crédito para vivienda diferenciadas de acuerdo con las políticas nacionales. Determinar razonablemente el índice de pago inicial de los préstamos para viviendas personales locales y el límite inferior de la política de tasas de interés de los préstamos para respaldar una demanda de vivienda rígida y mejorada.
La confianza en el mercado inmobiliario ha aumentado y las acciones bancarias se han beneficiado. Las acciones bancarias, que han estado inactivas durante mucho tiempo, se volvieron rojas esta mañana (165438 + 14 de octubre). Los datos del viento muestran que los precios de las acciones de los bancos que cotizan en bolsa, como China Merchants Bank y Ping An Bank, subieron más del 7% en las primeras operaciones. Los participantes del mercado creen que esto se debe principalmente a las recientes "16 medidas para apoyar el desarrollo estable del mercado inmobiliario" (en adelante, las "16 medidas financieras") emitidas por el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China, que es bueno para las acciones bancarias.
Algunos expertos señalaron que las "16 medidas financieras" son otra medida importante para el apoyo financiero actual al desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. El objetivo principal de estas medidas es proporcionar financiación para proyectos relacionados con la vivienda y cumplir la tarea de garantizar la entrega de los edificios. Si se implementan las medidas, los modelos de mitigación de riesgos para los proveedores de bienes raíces y financiamiento existentes serán más claros y ejecutables, y se espera que se controle la posible exposición a pérdidas de los bancos.
Se ha incrementado ampliamente el apoyo financiero a las políticas inmobiliarias.
Wang Qing, macroeconomista jefe de Oriental Jincheng, señaló que la introducción de las "16 medidas financieras" muestra que el apoyo de la política financiera al sector inmobiliario se ha incrementado de manera integral, con el objetivo de guiar la industria inmobiliaria. para lograr un aterrizaje suave lo antes posible. El trasfondo es que el mercado inmobiliario no tiene la suficiente confianza durante los años de los "Nueve de Oro y Diez de Plata", y los riesgos crediticios de algunas empresas inmobiliarias líderes todavía están expuestos recientemente. En la actualidad, el mercado inmobiliario sigue siendo un lastre para la operación macroeconómica. Centradas en estabilizar el crecimiento y controlar los riesgos en el cuarto trimestre y principios del próximo año, las medidas de los "16 Financieros" son de amplio alcance y muy específicas, y la intensidad de las políticas ha aumentado significativamente.
Además, entre los "16 artículos financieros", las políticas de apoyo a la oferta son las más abundantes y cubren varios canales de financiación distintos de la financiación del mercado de valores, incluidos los préstamos de los bancos comerciales, los préstamos de los bancos de políticas y la financiación del mercado de bonos. , Fusiones y adquisiciones de activos, financiación de fideicomisos y otros productos de gestión de activos, etc. Para las instituciones financieras, también existe un requisito claro de "ampliar las disposiciones transitorias para la política de gestión centralizada de los préstamos inmobiliarios".
Wang Qiuheng, analista de la industria inmobiliaria de Galaxy Securities, también dijo que las "16 medidas financieras" han impulsado la confianza del mercado y son las políticas de apoyo más fuertes de los últimos tiempos. El "Aviso sobre apoyo financiero para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario" emitido por el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China aclaró las principales tareas y direcciones de las actuales partes relacionadas con el sector inmobiliario. Un enfoque doble entre la oferta. y la demanda es la política de apoyo más poderosa desde este ciclo bajista, lo que impulsó enormemente la confianza de todas las partes.
Wang Qing cree que estas medidas no sólo acelerarán el progreso de la "entrega garantizada" en el cuarto trimestre, sino que se espera que el área terminada de viviendas comerciales se vuelva positiva año tras año. en octubre y mantendrá un rápido crecimiento positivo en los primeros dos meses de este año, pero también aliviará efectivamente la presión de liquidez de las empresas inmobiliarias, controlará los riesgos crediticios de las empresas inmobiliarias y frenará la tendencia a la baja de la inversión inmobiliaria.
Por el lado de la demanda, "Finanzas 16" requiere "apoyar las necesidades razonables de préstamos personales para vivienda", especialmente fomentando que los préstamos personales para vivienda afectados por la epidemia y otros factores difieran los pagos de principal e intereses sin afectar el crédito personal. . Estas medidas se centran principalmente en reducir moderadamente las tasas de pago inicial y reducir razonablemente las tasas de interés hipotecarias, aumentar el apoyo financiero a la demanda de vivienda rígida y la demanda de vivienda mejorada, y estabilizar el sentimiento del mercado.
Wang Qing señaló que en la actualidad, la clave para promover la recuperación del mercado inmobiliario lo antes posible es el lado de la demanda, entre los cuales la clave es reducir las tasas de interés de las hipotecas residenciales. Otros incluyen relajar las restricciones de compra. , flexibilizar las condiciones de los préstamos del fondo de previsión para la vivienda, reducir adecuadamente los impuestos y tasas sobre las transacciones inmobiliarias, etc. Las medidas también pueden desempeñar un papel de apoyo.
Según el criterio de Wang Qing, todavía hay entre 15 y 30 puntos básicos de margen para reducir la cotización de la LPR a 5 años antes de fin de año.
Este es actualmente el punto de partida más eficaz para "apoyar las necesidades razonables de préstamos de vivienda individuales" y puede establecerse ya en 11. Si se aplican varios ajustes de política, el mercado inmobiliario podría recuperarse hacia finales de año, con ventas mensuales ajustadas estacionalmente de viviendas comerciales aumentando de manera constante con respecto al mes anterior.
Por último, los "16 Artículos Financieros" también recogen medidas de apoyo al desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. Esto se centra principalmente en establecer un mecanismo a largo plazo para regular el mercado inmobiliario y adherirse al principio de vivienda para vivir, no para especular. Por lo tanto, las políticas de apoyo actuales, incluidas las "16 Medidas Financieras", no significan que las políticas estén inundando la industria inmobiliaria. Las futuras políticas de apoyo inmobiliario, incluidas medidas como la reducción de las tasas de interés hipotecarias, también se promoverán en base a la principio de ajuste gradual.
Las "tres flechas" de crédito, bonos y acciones avanzan de forma ordenada.
Vale la pena señalar que con el apoyo y la orientación del Banco Popular de China, la financiación de empresas inmobiliarias privadas avanza de manera ordenada. 165438+El 8 de octubre, la Asociación Nacional de Distribuidores declaró que continuará promoviendo y ampliando las herramientas de apoyo al financiamiento de bonos de empresas privadas ("Segunda Flecha") para apoyar a las empresas privadas, incluidas las empresas inmobiliarias, en la emisión de bonos para financiamiento.
La "Segunda Flecha" se financia mediante un nuevo préstamo del Banco Popular de China. Encomienda a instituciones profesionales que apoyen a las empresas privadas en la emisión de bonos y la financiación de acuerdo con los principios de comercialización y estado de derecho garantizando mejoras crediticias, creando certificados de mitigación del riesgo crediticio y comprando bonos directamente. Se espera que apoye unos 250.000 millones de yuanes en financiación de bonos para empresas privadas y que pueda ampliarse aún más según las circunstancias.
165438+El 10 de octubre, la Asociación Nacional de Inversores Institucionales del Mercado Financiero expresó una vez más su aceptación de la cotización de 20 mil millones de yuanes del Grupo Longfor para registro y emisión, y ChinaBond Promotion Company aceptó simultáneamente la intención de mejorar el crédito corporativo. negocio. Además del Grupo Longfor, varias empresas inmobiliarias privadas también están comunicando su intención de registrar y coordinar la emisión de bonos. La NAFMII y ChinaBond Promotion Company están promoviendo activamente el trabajo de evaluación de aceptación.
En el siguiente paso, la NAFMII se adherirá a los "dos inquebrantables", organizará ChinaBond para promover que la empresa implemente sólidamente la política de la "segunda flecha" y continuará aumentando el apoyo a las empresas privadas, incluidas las privadas. empresas inmobiliarias apoyo financiero y dar pleno juego a su papel positivo en la estabilización del desarrollo del mercado.
Meng, analista jefe de bonos de Shenwan Hongyuan, señaló que las tres flechas para ayudar a las empresas privadas a recaudar fondos se refieren a promover la financiación de las empresas privadas a través de tres métodos: crédito, bonos y acciones. El apoyo financiero de la “Segunda Flecha” del NAFMII cubre una amplia gama de empresas privadas y tiene una gran importancia como señal.
Afectado por las buenas noticias, el sentimiento del mercado de bonos inmobiliarios se vio significativamente impulsado la semana pasada (165438 + 7 de octubre - 165438 + 11 de octubre), especialmente los precios de los bonos internos de las empresas inmobiliarias privadas que no estaban fuera de El peligro en general aumentó. Entre los bonos chinos en dólares más volátiles, los de Prudential, Country Garden, Sino-Ocean Group, Longfor y Gemdale lideraron las ganancias esta semana.
El investigador de Galaxy Futures, Wang Chao, dijo a Beijing News Shell Finance que la "segunda flecha" propuesta por la Asociación de Mercados Financieros Interbancarios es una ayuda oportuna para las empresas inmobiliarias privadas y puede resolver el problema actual en gran medida. Hasta qué punto el problema de flujo de caja de las empresas inmobiliarias es estrecho.
Wang Chao señaló que la "segunda flecha" todavía se centra en mejorar el flujo de caja de las empresas inmobiliarias privadas, y su impacto en los precios de las materias primas todavía se centra en las expectativas de demanda futura. En el futuro, a medida que el alcance de la emisión de bonos se amplíe para incluir empresas inmobiliarias privadas, las empresas inmobiliarias podrían aumentar el número de nuevas áreas de construcción después de completar con éxito el seguro de construcción, proporcionando así un impulso sustancial a la demanda de productos básicos.
Las acciones bancarias subieron y colectivamente se volvieron rojas.
Algunas personas en la industria creen que los "16 Artículos Financieros" son más poderosos para apoyar el desarrollo estable del mercado inmobiliario, aumentar la confianza del mercado y beneficiar a los bancos. De hecho, aunque los ejecutivos de los bancos que cotizan en bolsa han estado diciendo que "los riesgos bancarios en el mercado inmobiliario son controlables" este año, los riesgos en el mercado inmobiliario se han convertido en uno de los riesgos que más preocupan a los bancos del mercado este año. . El presidente de un banco que cotiza en bolsa afirmó sin rodeos que las principales fuentes de activos de riesgo bancario son los préstamos en el sector inmobiliario y otros campos.
“Se espera que los cambios positivos actuales en la prevención y el control de epidemias y la resolución de riesgos inmobiliarios causen * * * shocks”. El equipo de investigación de Zheshang Securities Bank cree que, en general, si se implementan las “Medidas”. , bienes raíces existentes Los modelos de mitigación de riesgos y los proveedores de financiamiento serán más claros y ejecutables, y se espera que se controle la posible exposición a pérdidas de los bancos.
Wang Yifeng, analista jefe de la industria financiera de Everbright Securities, también dijo que la política tiene la función de conectar el pasado y el futuro, cubriendo tanto el lado de la oferta como el de la demanda de bienes raíces.
La introducción adicional de políticas de estabilización representadas por las "16 medidas financieras" para apoyar el desarrollo estable del mercado inmobiliario y la "segunda flecha" de la asociación de comerciantes para apoyar a las empresas inmobiliarias en la emisión de bonos y la financiación ayudará a mitigar los riesgos inmobiliarios y reducir la presión sobre la calidad de los activos en el sistema bancario.
De acuerdo con lo dispuesto en el "Artículo Financiero 16", los bancos comerciales emitirán financiamiento de respaldo para proyectos especiales de apoyo a préstamos dentro de los seis meses a partir de la fecha de emisión de este documento, y la clasificación de riesgo no se reducirá durante el período del préstamo. Wang Yifeng cree que el documento dejará claros los arreglos institucionales para el período de extensión, lo que ayudará a las empresas inmobiliarias a organizar mejor la financiación.
Wang Yifeng también señaló que habrá muchos factores favorables para los dividendos bancarios en el futuro. La continua liberación de dividendos derivada del ajuste de los tipos de interés cotizados para los depósitos ayudará a aliviar la presión sobre los márgenes de interés. Con la optimización de las medidas de prevención y control de epidemias, se espera que se recuperen la prosperidad económica y la demanda de financiación orientada al mercado, lo que ayudará a mejorar los microbalances e impulsará la demanda de crédito efectiva. Al mismo tiempo, en el contexto de los continuos esfuerzos de diversas medidas de "estabilización del crecimiento", el desempeño operativo anual tiene una base estable.
“En general, el sector bancario tiene cierto potencial de crecimiento y todavía se espera que los bancos de alta calidad logren un mejor desempeño”.
El entorno de financiación para las empresas inmobiliarias sigue mejorando.
“A juzgar por el texto completo, hay cuatro aspectos principales de esta ronda de nuevas políticas que merecen atención, que incluyen políticas de corto, mediano y largo plazo, que brindan una 'tranquilidad' a "El mercado inmobiliario", Ma Hong, investigador principal del Instituto de Investigación de Inversiones CICI, dijo que esta parte involucra principalmente tres tipos de instrumentos financieros relacionados con bienes raíces: crédito bancario, bonos y fideicomisos. En comparación con la política anterior, el nuevo cambio consiste en ampliar razonablemente algunos financiamientos existentes, como préstamos de desarrollo y préstamos fiduciarios. Recientemente, hemos visto una mejora significativa en el margen de financiación de las empresas inmobiliarias y se espera que las fuentes de financiación de las empresas inmobiliarias sigan mejorando en la próxima etapa.
Zhou Ye, macroinvestigador del Departamento de Mercados Financieros del Everbright Bank de China, señaló que desde una perspectiva de tendencias, las políticas nacionales de prevención de epidemias se han ajustado, la precisión de la prevención de epidemias ha mejorado y la recuperación de las actividades económicas se han acelerado y las políticas internas para rescatar el mercado y estabilizar el crecimiento han seguido siendo vigorosas, y el fuerte apoyo financiero al mercado inmobiliario. Se espera que la confianza en el mercado inmobiliario se recupere gradualmente y que ambos extremos de la oferta y la demanda inmobiliaria entren gradualmente en un círculo virtuoso.
Desde este año, las autoridades reguladoras financieras han enfatizado repetidamente que las instituciones financieras deben satisfacer las necesidades de financiación razonables del mercado inmobiliario. Según el reportero de Beijing News Shell Finance, muchos bancos están tomando medidas para ajustar continuamente las estrategias de financiación relacionadas con las empresas inmobiliarias y proporcionar financiación a las empresas inmobiliarias relacionadas mientras los riesgos sean controlables. Hoy en día, el entorno de financiación para las empresas inmobiliarias ha mejorado.
Liang Yin, subdirector general del Departamento de Banca Corporativa (Departamento de Revitalización Rural) del China CITIC Bank, dijo que China CITIC Bank apoya activamente las necesidades financieras razonables de los bienes raíces mediante el apoyo a los préstamos inmobiliarios en el balance. , respaldar las inversiones en bonos de mercado abierto y la suscripción de bonos, distinguir los riesgos del proyecto y los riesgos del grupo empresarial al mismo tiempo, y no prestar, cortar o suprimir préstamos a ciegas.
En términos de la política de "Entrega garantizada de edificios", Liang Yin dijo que nuestro banco utiliza el modelo innovador de cooperación industrial y financiera del Grupo CITIC para resolver riesgos con el fuerte apoyo del Grupo CITIC y los gobiernos locales. , el modelo de "inyección de liquidez + establecimiento de un fideicomiso y operación cerrada" resolvió con éxito los riesgos de un proyecto de empresa inmobiliaria privada, logró el efecto de rescatar empresas inmobiliarias privadas y promovió la reanudación de la producción del proyecto. Además de revitalizar el valor de decenas de miles de millones de proyectos, proporciona nuevas ideas para la resolución de riesgos y la gestión inmobiliaria que pueden utilizarse como referencia y promoción.
Wang Liang, presidente del China Merchants Bank, también señaló en la conferencia de resultados del tercer trimestre del banco que el banco continuará implementando resueltamente las políticas nacionales relevantes en la industria inmobiliaria y fortalecerá las previsiones de futuro de la situación de riesgo inmobiliario, y continuar ajustando los clientes, regiones, estructuras comerciales y de productos de bienes raíces, enfocándose en las ciudades centrales y los clientes estratégicos, prestando atención a la financiación de fusiones y adquisiciones de empresas líderes, fortaleciendo aún más la gestión de préstamos y posinversión, estrictamente implementar requisitos de gestión de préstamos inmobiliarios, fortalecer el seguimiento y análisis de riesgos del proyecto y, en función de los riesgos específicos del proyecto, tomar disposiciones completas para cada situación y optimizar la gestión de riesgos de manera oportuna.
Vale la pena señalar que el crédito en el mercado inmobiliario se ha recuperado gradualmente recientemente. Los datos muestran que al final del tercer trimestre de 2022, el saldo de préstamos inmobiliarios en RMB era de 53,29 billones de yuanes, un aumento interanual del 3,2%, 4,7 puntos porcentuales menos que la tasa de crecimiento a finales del año pasado. ; aumentó en 848,8 mil millones de yuanes en los primeros tres trimestres, lo que representa el 4,7% del aumento en varios préstamos durante el mismo período. Al final del tercer trimestre, el saldo de los préstamos para el desarrollo inmobiliario fue de 12,67 billones de yuanes, un aumento interanual del 2,2%. La tasa de crecimiento fue 2,4 puntos porcentuales mayor que la del primer semestre del año y 1,3 puntos porcentuales. más alto que el final del año anterior. Esto puso fin a los 15 trimestres consecutivos de crecimiento del saldo decreciente. Según las estadísticas, los préstamos para el desarrollo inmobiliario aumentaron en 660 mil millones de yuanes durante el año, un aumento interanual de 1,6 veces.
Además, Zhou sugirió que las instituciones financieras realmente necesitan ejercer su iniciativa subjetiva para reducir los efectos procíclicos y apoyar una financiación razonable para las empresas inmobiliarias que están en problemas debido a shocks a corto plazo y centrarse en su negocio principal. y tener mejores calificaciones. Al mismo tiempo, deben satisfacer las necesidades de vivienda y promover el mercado inmobiliario para acelerar su regreso a la senda del desarrollo estable, saludable y sostenible.
"Las instituciones financieras también deben garantizar que los fondos se utilicen de manera efectiva". Zhou dijo que los bancos necesitan la cooperación de otros departamentos para reducir la asimetría de la información. Los departamentos bancarios deben desempeñar sus respectivas funciones y tomar las mejores decisiones para los pequeños privados. y ajuste de las medianas empresas inmobiliarias. Al mismo tiempo, establecimos una gestión de circuito cerrado de los fondos de las cuentas y fortalecimos la gestión posterior al préstamo.