¿Hablar sobre el desarrollo del mercado inmobiliario de China? Puede analizarse desde las siguientes perspectivas: (1) El desarrollo del mercado inmobiliario de China (2) Bienes raíces;

Prefacio

Las empresas inmobiliarias son el principal grupo de empresas inmobiliarias en mi país y representan más del 80% del número total de empresas inmobiliarias. empresas inmobiliarias en mi país. La industria del desarrollo inmobiliario es una industria competitiva que requiere mucho capital, consume muchos recursos e involucra cuestiones de vivienda muy sensibles en la sociedad. Analizar las tendencias de desarrollo de las empresas inmobiliarias chinas es de gran importancia para promover el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria e incluso de toda la economía nacional, e incluso para mantener la estabilidad de toda la sociedad.

1. Descripción general de la investigación

1.1 Historia del desarrollo inmobiliario de China

La industria inmobiliaria de China desapareció durante la era de la economía planificada y fue reemplazada por la de bienestar. sistema de suministro de viviendas unitarias. Desde el resurgimiento de la industria inmobiliaria en los años 1980 y su rápido desarrollo en los años 1990, el sistema de suministro y distribución de viviendas de China ha experimentado cambios fundamentales, y la inversión en desarrollo inmobiliario de China también se ha desarrollado rápidamente. Según las estadísticas, desde 1992, la inversión en desarrollo inmobiliario de mi país ha superado los 5 billones de yuanes, con una tasa de crecimiento anual promedio de más del 20%, la superficie habitable per cápita en las zonas urbanas ha aumentado de 8 metros cuadrados antes de 1992 a 20 metros cuadrados; metros ahora.

Antes de la década de 1980, nadie consideraba abiertamente los bienes raíces como una mercancía, y mucho menos los comercializaba como una mercancía. Naturalmente, no habrá industria. Desde la Tercera Sesión Plenaria del XI Comité Central del Partido Comunista de China, impulsada por la reforma del sistema económico, ha comenzado a circular la industria inmobiliaria, una enorme mercancía valorada en cientos de millones. China en los años 1980.

La industria inmobiliaria se encuentra en la etapa inicial de formación y desarrollo, y es el primer clímax de la industria inmobiliaria, lo que deja claros los atributos de la vivienda, un gran bien. En la década de 1990, el partido y el gobierno formularon bases políticas para el desarrollo de la industria inmobiliaria en teoría y práctica. En abril de 1991, al formular el Plan Decenal para el Desarrollo Económico y Social Nacional y el Octavo Plan Quinquenal, el Comité Central del Partido Comunista de China exigió que “la construcción de viviendas urbanas debe mantener una escala y una tasa de crecimiento razonables, y acelerar adecuadamente el proceso de desarrollo integral de bienes raíces y vivienda”. La mayor profundización de la reforma del sistema económico ha promovido efectivamente el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria. La industria inmobiliaria de China ha alcanzado el segundo clímax de la economía de los productos básicos. Su símbolo importante es que se resalta el estado, el papel y la importancia de la industria inmobiliaria en todo el desarrollo económico. La historia ha entrado en un nuevo siglo. Con la aceleración del desarrollo de la región occidental y la integración del entorno y las leyes de inversión con las prácticas internacionales después de la adhesión de China a la OMC, las empresas y empresas extranjeras ingresarán a China en mayor escala, especialmente las instituciones con financiación extranjera, lo que ayudará a mejorar la financiación del desarrollo inmobiliario entorno para estimular el desarrollo de la industria inmobiliaria. Esto significa que ha llegado el tercer clímax del desarrollo inmobiliario.

La situación es gratificante, pero hay muchos problemas y grandes dificultades. El desarrollo inmobiliario requiere mucho capital y tiene un ciclo de producción largo, lo que determina la naturaleza de sus operaciones a gran escala. Sin embargo, la mayoría de las empresas inmobiliarias de China están fragmentadas, tienen una fortaleza integral débil, un desarrollo lento y una competitividad deficiente. Además, la situación de varias empresas promotoras también es desigual. En términos generales, el sureste es fuerte y el oeste débil. Estos son extremadamente inadecuados para el rápido desarrollo de la actual situación económica y las crecientes necesidades y exigencias materiales de la población.

En la actualidad, la industria inmobiliaria de mi país ha formado un conjunto de mecanismos operativos adecuados a los requisitos de la economía de mercado socialista, y toda la industria está prosperando. Hasta ahora, el número de empresas inmobiliarias en mi país ha llegado a más de 30.000 y la industria inmobiliaria emplea a más de 100.000 personas. Una gran cantidad de excelentes proyectos inmobiliarios y talentos de alta calidad en desarrollo, operación y gestión inmobiliaria. han surgido. Además de la industria de desarrollo inmobiliario, en los últimos diez años, se han formado gradualmente la industria de intermediación inmobiliaria con evaluación, corretaje y consulta como contenido y la industria de administración de propiedades con edificios y áreas residenciales como su negocio principal, formando así una industria relativamente completa en el sistema marco de la industria inmobiliaria de mi país. La industria de bienes raíces está en auge en todo el país y han surgido muchos modelos de negocios inmobiliarios exitosos en varios lugares, incluido el desarrollo inmobiliario exitoso, la intermediación exitosa y la administración de propiedades exitosa.

1.2 La importancia de estudiar las tendencias de desarrollo de las empresas inmobiliarias

Como nuevo punto de crecimiento económico y industria pilar de la economía nacional, la industria inmobiliaria enfrentará oportunidades y oportunidades sin precedentes. Desafíos del nuevo siglo.

Por un lado, los consumidores individuales se han convertido en los principales consumidores del mercado inmobiliario de China. La relación de oferta y demanda y la demanda de los consumidores en el mercado inmobiliario cambian constantemente, lo que resulta en una competencia intensificada entre los bienes raíces nacionales. empresas.

Toda la industria ha pasado rápidamente de la "era de grandes ganancias" a la "era de pequeñas ganancias", con los niveles de ganancias volviendo al valor y el mercado avanzando gradualmente hacia la estandarización, por otro lado; Al unirse a la OMC, el capital y los desarrolladores extranjeros han ingresado a la industria inmobiliaria china y los costos se han reducido considerablemente, lo que llevará a los desarrolladores extranjeros a apoderarse del mercado inmobiliario chino, formando así un patrón de competencia global en el mercado inmobiliario chino. Los desarrolladores extranjeros tienen una rica experiencia operativa, un alto grado de especialización, un nivel de gestión avanzado, una sólida solidez financiera y una fuerte competitividad en el mercado.

Con la adhesión de China a la OMC, las grandes empresas inmobiliarias extranjeras entrarán en el mercado interno a gran escala, lo que supondrá una presión competitiva sin precedentes para las empresas inmobiliarias nacionales. Dado que las empresas con financiación extranjera tienen ventajas obvias en capital, tecnología, gestión, etc., inevitablemente desarrollarán mejores viviendas comerciales y menores costos de construcción, y el panorama competitivo del mercado inmobiliario sufrirá cambios significativos.

Si las empresas inmobiliarias quieren obtener ventajas en la feroz competencia del mercado, deben tener conciencia de la crisis del mercado, fortalecer la gestión corporativa, formar gradualmente la competitividad central de la empresa y continuar utilizando alta tecnología, alta calidad, alta eficiencia, bajo consumo. bajo costo y marca Ampliar y ocupar el mercado a través del desarrollo inmobiliario profesional para mantener la supervivencia y el desarrollo de las empresas.

Por lo tanto, explorar el camino de desarrollo saludable de las empresas inmobiliarias chinas para hacer frente a la competencia de alto nivel que trae la economía global se ha convertido en un tema importante en la industria inmobiliaria nacional.

2. Situación actual y problemas de las empresas inmobiliarias

2.1 Situación actual y perspectivas del mercado inmobiliario de China

Después de más de diez años de desarrollo, el mercado inmobiliario de China El mercado inmobiliario ha pasado por En la etapa inicial de comercialización, el proceso de comercialización básicamente se ha completado. El mercado actual presenta diferentes características en términos de oferta de productos, productos corporativos de “tipo de mercado y de consumo” y avances tecnológicos. Específicamente, tiene las siguientes tres características:

Desde la perspectiva de la oferta de productos y las empresas, el mercado inmobiliario existente presenta las siguientes cinco características: (1) La diferencia de precios entre los productos inmobiliarios se está ampliando, y el precio de cada grado es La referencia entre tiempos se reduce, el precio bajo es menor, el precio alto es mayor y el precio promedio general disminuye; en segundo lugar, el nivel de beneficio marginal de la industria inmobiliaria disminuye, debido a la competencia de ambos mercados; factores y factores de costo de capital. Sin embargo, debido a su gran escala de ventas, sigue siendo muy atractivo para la inversión. En tercer lugar, el umbral para industrias como capital, "tecnología", tierras de marca, etc. ha aumentado considerablemente, y la necesidad urgente de equipos profesionales, especialmente las limitaciones de los recursos de la tierra, ha aumentado considerablemente el costo de entrada. (En cuarto lugar, la velocidad de ventas de los proyectos inmobiliarios se ha desacelerado. Aunque el volumen total del mercado se ha expandido rápidamente, el control gubernamental se ha vuelto más fuerte. Sin embargo, los impulsos de consumo tienden a disminuir y el ciclo de ventas se ha alargado. (En quinto lugar, una competencia de mercado cada vez más feroz). ha provocado un aumento de los costos de marketing. Los costos de servicio al cliente también están aumentando, y los costos de marketing reducen las ganancias del proyecto.

Desde la perspectiva de los tipos de mercado y los consumidores, el mercado inmobiliario está cambiando del consumo de supervivencia al consumo. Consumo de inversión.Con la oferta de productos del mercado inmobiliario. Con el aumento del número de hogares y la madurez de los consumidores, el patrón de demanda del mercado inmobiliario y la psicología de compra de viviendas de los consumidores están experimentando cambios profundos. Está cambiando de necesidades a bienes de consumo que buscan el disfrute, y la función de la vivienda también está aumentando desde el valor original de la propiedad. La función se expande al consumo y el disfrute. A medida que la oferta de productos se vuelve cada vez más abundante, los consumidores no tienen que preocuparse. sobre la fluctuación de los precios de la vivienda es difícil aprovechar el momento para comprar una casa, pero pueden decidir según sus propias preferencias y necesidades. Sin embargo, en un mercado tan favorable, los consumidores no tienen por qué ser los ganadores absolutos. asumir el riesgo del comprador y el riesgo de inversión que deben asumir al ingresar al mercado. En el proceso de cambio del consumo de subsistencia al consumo de inversión, la demanda de vivienda y bienes raíces de los consumidores sigue siendo la fuerza impulsora principal para el desarrollo del mercado. , pero esto no significa que el mercado inmobiliario actual no esté de moda, porque mejorar las condiciones de vida de las personas es un proceso continuo y a largo plazo que no se puede lograr en poco tiempo sin varios fondos si la gente ingresa ciegamente al mercado en busca de. ganancias, la gente gasta demasiado en consumo para mejorar sus condiciones de vida y la tasa de crecimiento de la inversión y el consumo inmobiliario excede el límite y la velocidad razonables que el mercado inmobiliario puede soportar, entonces se producirá una burbuja en el mercado inmobiliario <. /p>

A partir de entonces, desde la perspectiva del progreso tecnológico y del producto, con el avance de la tecnología del producto, el mercado inmobiliario básicamente ha logrado una industrialización orientada al producto. En este proceso, la homogeneidad del producto se ha convertido en la tendencia de desarrollo principal. del mercado debido a la mejora general de la calidad del producto Al igual que la compra general de productos, las condiciones de vida que disfrutan la mayoría de las personas son básicamente similares y la velocidad de renovación de las viviendas se está acelerando. industria de la construcción para lanzar continuamente nuevos productos que sean más atractivos para los consumidores Algunos fenómenos en la industria electrónica Debido a una competencia cada vez más feroz, la innovación inmobiliaria ya no es simplemente la aplicación de nuevas tecnologías, sino maximizar el potencial del suelo. recursos y satisfacer las necesidades de los consumidores mediante la integración y optimización de los factores del mercado. En el mercado inmobiliario orientado, el nivel profesional de las empresas inmobiliarias ha mejorado enormemente y toda la industria ha logrado avances significativos y se ha vuelto más racional. Las leyes y tecnologías de la industria inmobiliaria, la imitación y la copia favorecen el desarrollo de la industria, pero no hay garantía de éxito del proyecto. Todo el mercado inmobiliario ha pasado de la competencia de vida o muerte a la combinación de recursos. y el mercado de agencias de consultoría profesionales está en constante expansión. 2.2 Estado de desarrollo actual de las empresas inmobiliarias de China

Hay muchas empresas inmobiliarias, pero de pequeña escala, desde mediados y finales de la década de 1990 hasta el presente. La industria de desarrollo inmobiliario de China ya no es tan caótica como antes. Muchas empresas inmobiliarias han comenzado a tomar forma. Algunas son bastante poderosas, pero sus características de ser relativamente pequeñas, dispersas y pobres no han cambiado. En 2003, sólo existían en todo el país 349 empresas inmobiliarias con calificaciones de primera clase.

Las empresas inmobiliarias tienen baja capacidad de desarrollo y escasas economías de escala. Las empresas inmobiliarias son empresas muy típicas con uso intensivo de capital y características de alta inversión, altos rendimientos y fuertes economías de escala. Sin embargo, la mayoría de las empresas inmobiliarias en mi país son de pequeña escala, tienen recursos dispersos y tienen una baja capacidad de desarrollo general, lo que es extremadamente desproporcionado con las características de su industria intensiva en recursos. Por ejemplo, hay más de 2.000 empresas inmobiliarias en Shanghai, con un capital registrado promedio de menos de 20 millones de yuanes y un capital desembolsado de menos de 60 millones de yuanes. Hay muchas empresas inmobiliarias en Shanghai, pero la escala de los proyectos de desarrollo es pequeña.

En 2003, el área de construcción de la ciudad era de 826.751.000 metros cuadrados y el área de desarrollo promedio de cada empresa era de sólo 33.000 metros cuadrados. Las 100 principales empresas inmobiliarias sólo representaban alrededor del 4% de la cuota de mercado.

Las empresas inmobiliarias tienen elevados ratios activo-pasivo y elevados riesgos operativos. Debido a diversas razones históricas, las empresas inmobiliarias en mi país generalmente enfrentan el problema de fondos propios insuficientes, y los fondos requeridos por las empresas dependen principalmente de préstamos bancarios. En la actualidad, los activos netos de las mayores empresas inmobiliarias nacionales son sólo de unos pocos miles de millones de yuanes, lo que está lejos de los miles de millones o decenas de miles de millones de dólares de las empresas inmobiliarias extranjeras. La relación activo-pasivo de las empresas inmobiliarias en mi país es en su mayoría superior al 70%, y algunas llegan hasta el 90%. Este endeudamiento excesivo afectará inevitablemente al estado crediticio de la empresa, aumentará el coste financiero de la operación de proyectos de desarrollo inmobiliario, reducirá su nivel de beneficios o provocará pérdidas, e incluso desencadenará una reacción en cadena con efectos negativos.

Las empresas inmobiliarias tienen mal crédito y no prestan atención a la construcción de marca. Dado que los márgenes de beneficio de las empresas inmobiliarias de mi país generalmente superan los de otras industrias de la sociedad, y el umbral de entrada para la industria del desarrollo inmobiliario es bajo, una gran cantidad de dinero caliente social se ha vertido en la industria del desarrollo inmobiliario desde la década de 1990. . Estos promotores tienen comportamientos serios a corto plazo. No tienen planes de desarrollo corporativo a largo plazo ni prestan atención a su propio crédito y marca. A menudo ocurren problemas como la reducción del área, el fraude de precios, la mala calidad y los retrasos en la entrega de propiedades. Esto no sólo vulnera los derechos e intereses legítimos de los consumidores, sino que también afecta directamente al desarrollo de las propias empresas inmobiliarias.

Como unidad básica de la economía moderna y medio básico de asignación de recursos, la empresa debe cumplir una serie de condiciones, tales como: los derechos de propiedad de la empresa deben estar claramente definidos, la empresa debe tener suficiente autonomía , y la empresa debe ser propiedad de bienes muebles o personas jurídicas. El patrimonio tiene responsabilidad total o limitada por las deudas comerciales. Estas condiciones son en realidad lo que solemos llamar los requisitos básicos del sistema empresarial moderno. A juzgar por estas condiciones y requisitos, las empresas inmobiliarias de mi país todavía tienen muchos problemas y, en general, no pueden cumplir bien con estos requisitos. Sin embargo, las tendencias futuras de desarrollo de las empresas inmobiliarias chinas determinarán en gran medida las tendencias futuras y las direcciones de desarrollo del mercado inmobiliario y la industria inmobiliaria de China. Tanto los desarrolladores como los departamentos de gestión gubernamental deben tener cierta comprensión de estos problemas y sus tendencias de desarrollo futuras.

La gestión de empresas inmobiliarias de mi país se refiere a todo el proceso de gestión de empresas inmobiliarias desde la selección de proyectos de desarrollo, el proceso de desarrollo hasta el servicio postventa una vez finalizado el proyecto. Las empresas inmobiliarias, al igual que otras empresas, todavía se encuentran en un sistema de gestión de capacidades y gestión de experiencias. Un equipo de emprendedores con alta calidad y sólidas capacidades es la clave del éxito de las empresas inmobiliarias. La calidad y la capacidad de los empresarios determinan en gran medida el éxito o el fracaso de los grupos empresariales. Sus ventajas son: personas capaces, encantadoras, experimentadas, sabias, autoritarias y dedicadas, a través de su trabajo y lucha incansables, promueven el desarrollo continuo de la empresa. Sin embargo, la cantidad de talento es limitada. Primero, la cantidad de talentos es limitada. Supongamos que una empresa tiene 654,38+0 personas y solo 654,38+0 personas tienen talentos. Esto significa que el 90% de las empresas no pueden encontrar talentos. En segundo lugar, los talentos también están clasificados y especializados, lo que dificulta su adaptación a diversos tipos de empresas; en tercer lugar, las personas talentosas también tienen sus propias limitaciones, como la profunda contradicción entre la aleatoriedad de los individuos y la naturaleza científica de la gestión de modelos. En este momento, el talento se convertirá en realidad en un obstáculo para el desarrollo empresarial. Un modelo de gestión avanzado es la garantía fundamental para la estabilidad a largo plazo y el desarrollo sostenible de una empresa. Con un buen modelo de gestión, los directivos profesionales corrientes también pueden hacer que la empresa funcione con normalidad; sin un buen modelo de gestión, las personas con talento son inútiles, la empresa se verá sacudida, pero no sufrirá daños graves;

Las empresas inmobiliarias son el principal núcleo de empresas inmobiliarias en mi país. En la actualidad, las estadísticas oficiales muestran que existen cerca de 30.000 empresas inmobiliarias en el país, lo que representa más del 80% del número total de empresas inmobiliarias del país. Con la continua profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana de mi país, la compra de viviendas individuales ha reemplazado a la compra de viviendas en grupo como la corriente principal de las transacciones de mercado. Además, la adhesión de mi país a la OMC ha acelerado enormemente el ritmo de apertura al mundo exterior. , que ha brindado oportunidades y oportunidades sin precedentes para el desarrollo futuro de las empresas inmobiliarias de mi país. En general, la situación actual de las empresas inmobiliarias de mi país no es optimista y es necesario resolver muchos problemas con urgencia, centrándose en tres aspectos: propiedad, escala y eficiencia.

2.3 Problemas existentes en el desarrollo de las empresas inmobiliarias de China

2.3.1 Naturaleza de la propiedad corporativa

Aunque la investigación de los académicos nacionales sobre las empresas estatales es En pleno apogeo y continúa profundizándose, pocas personas han realizado una investigación sistemática y en profundidad sobre las empresas inmobiliarias estatales. De hecho, las empresas industriales estatales tienen problemas y desventajas, como restricciones presupuestarias blandas. Los agentes tienen controles internos, mecanismos de incentivos irrazonables, un desperdicio generalizado de talento y una baja eficiencia corporativa. Además, debido a sus propias características y su posición cada vez más importante en la economía nacional, la industria inmobiliaria tiene un mayor impacto en el crecimiento y las fluctuaciones macroeconómicas, como su enorme contribución al crecimiento económico y su efecto de atracción sobre la macroeconomía, así como En los grandes acontecimientos económicos anteriores, cada vez más economistas valoran el papel de alimentar e incluso de destruir decisivamente las fluctuaciones.

Las empresas inmobiliarias estatales pueden retirarse de la industria inmobiliaria más rápidamente que las empresas industriales estatales. A finales de los años 1980 y principios de los años 1990, el desarrollo de las empresas inmobiliarias en mi país estaba en su infancia, y las empresas inmobiliarias de propiedad estatal representaban la gran mayoría. Con la profundización de la reforma y el desarrollo del mercado, la proporción de empresas inmobiliarias de propiedad estatal se redujo gradualmente, cayendo a menos del 50% a mediados de la década de 1990 y principios de este siglo; las empresas inmobiliarias estatales habían caído a más del 20%.

Pero aunque sólo representen el 20% del total, la influencia de las empresas inmobiliarias estatales en el mercado sigue siendo decisiva debido a la enorme cantidad de recursos sociales escasos, como tierras, talentos y fondos. Además, si se añaden la mayoría de las empresas colectivas y algunas sociedades anónimas irregulares, estas empresas son en realidad similares en naturaleza a las empresas inmobiliarias estatales, es decir, los derechos de propiedad no están claros y los límites entre las empresas y el gobierno son Además, sus cifras no se pueden incluir en los datos estadísticos. Se muestra claramente en - Luego, el impacto adverso de las cuestiones de propiedad en el desarrollo de las empresas inmobiliarias de mi país y el efecto restrictivo en el desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país. será aún más significativo.