¿Qué pasó con la industria inmobiliaria?
Una razón: los fundamentos de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario se han equilibrado básicamente, y el "gran año" de este año en el que los fundamentos del mercado inmobiliario se han recuperado y mejorar será difícil de mantener.
Según los resultados del Departamento de Investigación y Consultoría de Tongce, alrededor de 2010, el número promedio de unidades de vivienda para hogares urbanos en todo el país alcanzó 1,0. Según los estándares internacionales, el número promedio de viviendas para hogares urbanos ha alcanzado 1,0, lo que significa que la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario de mi país se han equilibrado básicamente y el mercado inmobiliario ha entrado en la segunda mitad. En el futuro, la tasa de crecimiento de la oferta incremental de viviendas en el mercado inmobiliario se desacelerará y el mercado inmobiliario entrará gradualmente en la era de las viviendas existentes. Las características futuras de la demanda del mercado inmobiliario reflejarán características del mercado de crecimiento relativamente estable y demanda más diferenciada.
Desde la perspectiva de la tendencia general del mercado inmobiliario, el mercado inmobiliario actual ha entrado en la segunda mitad, los fundamentos de la oferta y la demanda están básicamente equilibrados y la demanda del mercado está básicamente satisfecha. Este año, el "gran año" en el que los fundamentos del mercado inmobiliario se han recuperado y mejorado gracias a múltiples rondas de políticas de "rescate" es difícil de sostener.
La segunda razón: después del "doble recorte" del banco central, la demanda en el mercado inmobiliario se sobregirará y el mercado inmobiliario caerá en la Gran Depresión después de la locura de la segunda mitad del año.
Desde el “New Deal 330” de este año, el repunte del volumen de transacciones y los precios en el mercado inmobiliario en las ciudades grandes y medianas se debe principalmente a la liberación concentrada de la demanda reprimida en el pasado. y el sobregiro de la demanda del mercado causado por la liberación concentrada de la demanda. Si las empresas inmobiliarias creen que el mercado inmobiliario mantendrá este volumen y tendencia de precios en el futuro, en realidad están juzgando mal el mercado. Cuando el mercado cambie en el futuro, es muy probable que caigan en una situación pasiva.
A juzgar por la tendencia de desarrollo del mercado después de esta ronda de "dobles recortes" del banco central, cuando esta ronda de demanda del mercado se publique en el cuarto trimestre, llegará la siguiente ronda de ajuste del mercado. El autor cree que después de la "doble reducción" del banco central, la actual ronda de aumentos de volumen y precios del mercado inmobiliario durará hasta finales del cuarto trimestre de este año. En otras palabras, después del "doble recorte" del banco central, la demanda del mercado inmobiliario se sobregirará y el mercado inmobiliario caerá en la Gran Depresión después de la locura de la segunda mitad del año. Desde una perspectiva temporal, es probable que a principios de 2016 llegue una nueva ronda de ajuste del mercado inmobiliario. Para entonces, si las empresas no pueden "prepararse para los días de lluvia" en la segunda mitad de este año, las empresas inmobiliarias pueden caer en una situación de promoción pasiva y los fondos de la empresa también encontrarán problemas.
Por lo tanto, la política del banco central de reducir el RRR y bajar las tasas de interés es beneficiosa para el "período ventana". Para las empresas inmobiliarias, primero deben ajustar activamente el ritmo de ventas, controlar el "período ventana" de ventas después de cinco recortes de tipos de interés y cuatro RRR, aumentar la proporción del rendimiento de las ventas durante los "Nueve de Oro y los Diez de Plata" e incluso el último A pocos meses de fin de año, y evitar los cuatro cambios en el entorno del mercado al final del trimestre o incluso a principios de 2016, lo que provocará que las empresas vendan pasivamente.
La tercera razón: hay fuertes expectativas de aumentos de las tasas de interés en dólares estadounidenses, y la dirección de la asignación global de activos está cambiando hacia activos en dólares estadounidenses o bienes raíces. El significado simbólico del levantamiento de las restricciones a la inversión extranjera en el mercado inmobiliario interno por parte de China es mayor que su significado práctico.
Se espera que el dólar estadounidense suba las tasas de interés. Desde la perspectiva de la dirección de asignación de activos de los inversores globales o de la clase rica, comprar o aumentar activos en dólares estadounidenses se ha convertido en su mejor opción, y el mercado inmobiliario estadounidense tiene más valor de inversión. En este contexto de mercado, China ha relajado las restricciones a la compra de casas por parte de extranjeros en China. El autor cree que relajar las restricciones a la compra de casas por parte de extranjeros en China no tendrá un gran impacto en el mercado inmobiliario interno. El significado simbólico del levantamiento de las restricciones internas es mayor que el significado práctico. La razón es sencilla. Cuando los inversores globales o la clase rica comparan el valor de la inversión de los mercados inmobiliarios chino y estadounidense, optarán por invertir en bienes raíces estadounidenses de mayor valor en lugar del mercado inmobiliario chino. Incluso si decide invertir en el mercado inmobiliario de China, sólo se centrará en propiedades de gama media a alta en ciudades de primer nivel y algunas ciudades de segundo nivel, y será difícil cambiar la tendencia general de la propiedad. mercado.
La cuarta razón: la frecuente aparición de "reyes de la tierra" es una manifestación de la locura del mercado inmobiliario. Después de la locura del mercado inmobiliario, inevitablemente habrá un período de ajuste y el mercado inmobiliario entrará en el ciclo de la Gran Depresión.
Desde este año, han aparecido con frecuencia ciudades de primer nivel en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, Hefei, Nanjing, Wuhan y otras ciudades.
El autor cree que en el contexto del repunte del volumen de transacciones en el mercado de la vivienda comercial este año, efectivamente ha surgido el fenómeno de las primas altas y los "reyes de la tierra" en el mercado de la tierra. Si el volumen de transacciones en el mercado aumenta este año, los promotores se volverán locos en el mercado inmobiliario para adquirir terrenos. Si esos "reyes de la tierra" se convierten en la norma, el mercado pronto podría tomar otra dirección: un período de ajuste del mercado después de la locura.
No importa la forma o el método, el fenómeno de la "prima alta" y el "rey de la tierra" ha aparecido en el mercado inmobiliario. El autor cree que en el contexto del mercado inmobiliario que aún se está recuperando, la aparición de "primas altas" y "reyes de la tierra" en el mercado inmobiliario no es algo bueno. La "prima alta" y el "rey de la tierra" en el mercado inmobiliario son malos. Si el mercado inmobiliario actual se está preparando para una recuperación del mercado inmobiliario en 2009-2010 y 2013, entonces es muy probable que el mercado se desvíe, lo que puede conducir a un endurecimiento de las políticas de control del mercado inmobiliario del actual período de "rescate". , y el mercado volverá a caer en una recesión.
Esto también es cierto desde la experiencia histórica. Tras el frenesí de los “reyes de la tierra” en el mercado inmobiliario en 2009-2010 y 2013, el mercado inmobiliario, incluido el mercado inmobiliario, cayó en la Gran Depresión en 2016 y 2014. A juzgar por el desempeño del mercado inmobiliario este año, si el fenómeno del "rey de la tierra" en el mercado inmobiliario continúa apareciendo con frecuencia en la segunda mitad de este año, significa que el mercado inmobiliario en 2016 caerá en el período de ajuste del Gran Depresión.
Quinta razón: cuanto más frecuentes sean las políticas de "rescate" del mercado inmobiliario, más grave será la situación actual del mercado inmobiliario, más problemas enfrentará el mercado inmobiliario en el futuro y más riesgos de mercado surgirán. todavía estará oculto en el futuro.
Desde el segundo semestre del año pasado, aunque la mayoría de las ciudades cancelaron las políticas de restricción de compras, relajaron las "Cuatro Políticas Centrales", introdujeron el "New Deal 330", los gobiernos locales han emitido "medidas de rescate", la El banco central recortó las tasas de interés cinco veces y redujo el RRR cuatro veces, surgieron una tras otra varias políticas relacionadas con el mercado inmobiliario. Sin embargo, los efectos de estas políticas son a corto plazo y no significan que los fundamentos del mercado inmobiliario seguirán aumentando en el futuro, ni que los problemas futuros serán cada vez más graves. El autor cree que cuanto más frecuentes sean las políticas de "rescate" del mercado inmobiliario y cuanto más grave sea la situación actual del mercado inmobiliario, más problemas afrontará el mercado inmobiliario en el futuro y más riesgos de mercado seguirán ocultos en el futuro.
La sexta razón: la mayoría de las ciudades grandes y medianas todavía enfrentan una gran presión para reducir sus existencias y los fundamentos del mercado inmobiliario no han cambiado sustancialmente. Esta es la "condición nacional" básica del mercado inmobiliario y también determina que el mercado inmobiliario seguirá enfrentando la presión del mercado debido a ajustes periódicos en el futuro.
De hecho, a corto plazo, el mercado inmobiliario actual todavía se encuentra en un período de ajuste y los fundamentos del mercado no han cambiado significativamente. La "liquidación de existencias" sigue siendo el tema principal del mercado, y este tono no cambiará significativamente debido al repunte del volumen de transacciones en las ciudades de primer nivel y algunas ciudades de segundo nivel para las empresas inmobiliarias, que todavía enfrentan una gran presión para reducir las existencias; , e incluso Zhejiang Guangsha Espere a que las empresas inmobiliarias decidan retirarse del mercado inmobiliario en el mediano y largo plazo, la presión de la disminución de los fundamentos económicos conducirá a una demanda insuficiente del mercado inmobiliario durante 2015-2016, y tarde o temprano. más tarde se enfrentarán a presiones para reducir sus existencias.