El mercado inmobiliario se está recuperando y la diferenciación entre ciudades en distintos niveles se ha intensificado.
La tasa de prima del mercado de suelo aumentó.
Los datos del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline muestran que de enero a mayo de este año, la facturación total del mercado inmobiliario en 50 ciudades importantes de todo el país alcanzó los 1,7 billones de yuanes, un aumento interanual de 8,8 %. Entre ellas, los ingresos por transferencias de tierras de 29 ciudades superaron los 20 mil millones de yuanes, y los ingresos por transferencias de tierras de 50 ciudades superaron los 10 mil millones de yuanes, estableciendo ambos nuevos récords históricos. Al mismo tiempo, los ingresos por ventas de terrenos en Beijing, Hangzhou y Shanghai superaron los 100 mil millones de yuanes.
El 9 de mayo, en el mercado de subastas de tierras de Beijing, Hesheng Chuangzhan ganó la parcela de tierra de Minzhongsi en el distrito de Fengtai con un precio total de 7.220 millones de yuanes y una tasa de prima de 26,2. El precio mínimo integral fue de 691,33 yuanes. /metro cuadrado. Diez días después, el 19 de mayo, bajo la licitación de 10 empresas de bienes raíces, Hesheng Chuangzhan ganó las dos parcelas adyacentes del Templo Minmin con 4,2 mil millones de yuanes, una tasa de prima de 4,2, 6,54 mil millones de yuanes y una tasa de prima de 3,786. Los precios mínimos integrales fueron, respectivamente, 76.168 yuanes/metro cuadrado y 7.668 yuanes/metro cuadrado.
El mercado de suelo en otras ciudades de primer nivel también está muy activo. En mayo, una parcela de terreno residencial en Qianhai, Shenzhen, atrajo a 16 empresas inmobiliarias a presentar ofertas. Al final, Logan Real Estate ganó la licitación por 115,97 millones de yuanes, una tasa de prima del 45%, y 40.760 metros cuadrados de viviendas para talentos. Después del cálculo, el precio mínimo de venta de este terreno llega a 87.409 yuanes por metro cuadrado.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que la tasa de prima en el mercado de subastas de terrenos ha aumentado significativamente. Entre los terrenos subastados este año, hay 44 con un precio de transacción de más de 2 mil millones de yuanes, de los cuales solo 11 se vendieron al precio más bajo, lo que representa el 25%. En 2019, los terrenos con el precio más bajo representaron más. del 50%; entre los terrenos de alto precio subastados en el cuarto trimestre, el precio más bajo representó el 60%.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que debido al entorno financiero relativamente relajado, es más difícil para las empresas inmobiliarias recaudar fondos y tienen fondos abundantes. . Al mismo tiempo, el terreno recientemente subastado es un terreno popular y más atractivo para las empresas inmobiliarias, razón por la cual las primas han aumentado.
En el contexto de un mercado inmobiliario en auge, las subastas en ciudades de tercer y cuarto nivel frecuentemente fracasan. Los datos de monitoreo del Core Research Center muestran que del 1 de marzo al 19 de abril, se subastaron un total de 79 parcelas de tierra en ciudades clave monitoreadas, de las cuales el 65% estaban en ciudades de tercer y cuarto nivel.
En cuanto al desempeño futuro del mercado de tierras, Core Research Center cree que bajo la presión de los fondos y las expectativas de ventas, habrá más parcelas de tierra con malas condiciones en el futuro, y la tasa de tierra sin vender puede seguir subiendo. Aunque el volumen de transacciones y el entusiasmo del mercado en varias ciudades se han recuperado en todos los ámbitos, la competencia en las subastas de terrenos en ciudades de primer, segundo y tercer nivel con una demanda más segura se volverá más intensa, y la diferenciación entre cada nivel de ciudades se volverá más intensa. cada vez más evidente.
Mientras el comercio se recupera, los inventarios también aumentan.
Al igual que en el mercado del suelo, las transacciones de vivienda también han aumentado significativamente. Según estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, el volumen de transacciones de viviendas comerciales en Beijing superó las 20.000 unidades en mayo, cifra sólo inferior a mayo de 2018 y abril de 2017 después de esta ronda de regulación.
En términos de área de transacciones, el área de transacciones en las ciudades de primer nivel aumentó un 20,1% mes a mes, de los cuales las transacciones de Beijing fueron 495.400 metros cuadrados, un aumento del 42,5% mes a mes. , y un aumento interanual del 10,5%; las transacciones de Shanghai y Guangzhou fueron de 1.185.000 metros cuadrados y 749.000 metros cuadrados respectivamente, un aumento intermensual de 22, un aumento interanual de 14. El área promedio de transacciones de las ciudades de segundo nivel aumentó un 35% mes a mes, incluido un aumento del 120% en Wenzhou y un aumento del 81% en Wuhan.
Zhang Dawei dijo que si el mercado nacional estaba básicamente congelado en febrero y solo se recuperó un 50% en marzo, entonces, en la actualidad, el mercado inmobiliario en ciudades de primer y segundo nivel ya ha surgido. .
No todos los mercados están mostrando signos de recuperación. Los datos de RealData muestran que de junio a mayo de este año, el número total de nuevas unidades de vivienda y la superficie en 66 ciudades cayeron un 21,9 y un 20,0, respectivamente, interanualmente. Esto significa que, aunque el volumen de transacciones en algunas ciudades ha aumentado rápidamente, el volumen general de transacciones todavía tiene una tendencia a la baja, lo que indica que el volumen de transacciones en algunas ciudades ha disminuido significativamente.
En este contexto, se ha intensificado la diferenciación del inventario residencial en diversas ciudades.
El último "Informe de inventario de las 100 ciudades de China" publicado recientemente por el Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House de Shanghai muestra que más de la mitad de las ciudades han aumentado su inventario. Específicamente, a finales de abril, los inventarios en 54 de 100 ciudades habían aumentado año tras año, y los inventarios en algunas ciudades de segundo nivel habían aumentado significativamente. Entre ellos, el aumento del inventario en 5 ciudades superó los 50, el inventario de Rizhao aumentó en 114, el inventario de Hangzhou aumentó en 75, el inventario de Nanning, Qingdao y Chengdu aumentó en 58, 53 y 50 respectivamente. Pero, en consecuencia, los inventarios en Zhuhai, Zhongshan y Nantong cayeron 38, 38 y 35 respectivamente.
A juzgar por la relación entre inventario y ventas, los ciclos de eliminación de inventario de las 10 principales empresas superan los 30 meses. Entre ellos, los ciclos de agotamiento de inventarios de Zhoushan, Yantai, Sanya y Baotou son 30,9 meses, 365, 438 0,2 meses, 33,65, 438 0 meses y 34,3 meses respectivamente; los ciclos de agotamiento de inventarios de Quanzhou, Zhangzhou y Xiamen son 3; años Los anteriores son 38,1 meses, 38,8 meses y 38,9 meses respectivamente. El ciclo de eliminación de inventario de las grandes fábricas es de 46 meses, el de Xianghe es de 55,9 meses y el de Wuhu es de 62,1 meses. En comparación, el ciclo de agotamiento del inventario en Hangzhou y Qingyuan es de sólo 4,1 meses, en Chengdu es de 4,2 meses y en Ningbo es de 4,4 meses.
La supervisión precisa es la clave
Por un lado, es caliente y difícil de reprimir, y por el otro, es tan aburrido como el agua. La diferenciación de los bienes inmuebles. El mercado sigue siendo difícil de eliminar. Ni Pengfei, director del Centro de Investigación Urbana y de Competitividad de la Academia China de Ciencias Sociales, dijo que la razón clave es que la demanda está relativamente concentrada. De 2006 a 2016, la población de las áreas metropolitanas aumentó significativamente. En comparación con la población no metropolitana, el 90% de la nueva población se encuentra en áreas metropolitanas.
El Informe de la Encuesta de Inventario de Bienes Raíces de Daqing publicado recientemente por la Oficina de Estadísticas de Daqing de la provincia de Heilongjiang también planteó preguntas. Aunque la tasa de urbanización de Daqing ha aumentado en los últimos años, la población ha disminuido en los últimos seis años, lo que ha afectado directamente al mercado inmobiliario.
El informe también cree que el envejecimiento de la población conduce directamente a una demanda débil y rígida para la compra de viviendas, lo que dificulta aún más la liquidación de existencias de bienes raíces en Daqing. Por ello, el informe recomienda acelerar la mejora del mercado de alquiler de viviendas y construir un sistema habitacional que fomente tanto el alquiler como la venta. La proporción de inventario residencial de menos de 90 metros cuadrados en la ciudad de Daqing es 29,2, lo que es más adecuado para promover la transformación de viviendas comerciales en venta en viviendas comerciales en alquiler. Las políticas pertinentes deben acelerarse y mejorarse en función de la situación real actual, y permitir gradualmente que los residentes que alquilan disfruten del mismo trato que los residentes que compran en términos de servicios públicos básicos. Al mismo tiempo, aceleraremos la implementación de políticas preferenciales de compra de viviendas para agricultores y trabajadores migrantes y promoveremos la reforma del sistema de registro de hogares.
Ni Pengfei dijo que la macroeconomía todavía depende en gran medida de la infraestructura. Debemos adherirnos al posicionamiento de que las casas son para vivir, no para especular, e implementar políticas específicas de la ciudad para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Yan Yuejin dijo que debido al largo ciclo general de agotamiento del inventario residencial, desde la perspectiva de resolver el inventario, las áreas con alto inventario deberían ajustar el ritmo de oferta de viviendas comerciales y aumentar la implementación de reformas del sistema de registro de hogares para reducir la presión de inventario. Espere una publicación positiva.
Para las áreas con mayor popularidad, Ni Pengfei sugirió que deberíamos utilizar la vivienda como punto de partida para construir nuevos proyectos de vivienda para ciudadanos; utilizar la ciudad como el organismo principal para implementar el nuevo proyecto de integración de vivienda para trabajadores; utilizar los fondos como garantía para lanzar un nuevo proyecto de empleo ciudadano.
Con una regulación más precisa, Fang Yao, investigador del Instituto de Investigación de Bienes Raíces Yiju de Shanghai, dijo que en el contexto de una creciente presión a la baja sobre la economía este año y el informe de trabajo del gobierno aún reitera que "la vivienda es para vivir, no para especular", ciudades calientes Es difícil que las transacciones de vivienda de segunda mano mantengan el nivel actual de actividad.
Hace unos días, se pusieron en primer plano casos como el de 40.000 personas que compiten por 786 apartamentos en Chengdu y casi 60.000 personas que compiten por 959 apartamentos en Hangzhou. La razón es que su precio de venta es significativamente más bajo que el de las casas de segunda mano de los alrededores.
Fang Yao dijo que desde la perspectiva de las transacciones de viviendas de segunda mano, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Su Yangcheng, Chongqing y Wu cayó en mayo, y la tasa de crecimiento de Shenning, el número uno El punto caliente del mercado de viviendas de segunda mano también cayó significativamente. "El fuerte aumento en algunos datos en mayo puede estar relacionado con muchos factores. Por ejemplo, el nuevo sistema de firma en línea de Foshan para viviendas de segunda mano aclaró el período de validez de los contratos de firma en línea, lo que resultó en una firma en línea centralizada. Jinhua, como sucursal de los Juegos Asiáticos de 2022, ha intensificado sus esfuerzos. Algunas obras de apoyo a la construcción en la ciudad no descartan cierta especulación en el mercado inmobiliario”.