Protección de los derechos e intereses de los consumidores inmobiliarios
1. Introducción
Vive y trabaja en paz y alegría.
Desde que el poeta Du Fu expresó el sentimiento de que “todas las personas en el mundo serán felices si son pobres”, cuántas personas en China han estado luchando por este sueño tan esperado... Tomemos a Shanghai como ejemplo: 1979 La superficie habitacional per cápita anual es de sólo 4,2 m2 y el número de personas que experimentan dificultades de vivienda llega a 800.000, lo que representa el 28% del total de hogares urbanos. Hasta 1987, 16.000 residentes de Shanghai todavía vivían en un entorno con menos de dos metros cuadrados por persona. Desde la reforma y apertura, la construcción de viviendas urbanas y rurales en mi país ha entrado en un período de rápido desarrollo. De 1949 a 1978, la superficie media anual de vivienda urbana fue de sólo 180.000 m2, superando la superficie urbana de 1980 y 475 millones de m2. A finales del siglo XX, el mecanismo del mercado había comenzado a desempeñar un papel importante en la asignación de recursos habitacionales y se formó básicamente una estructura de derechos de propiedad de la vivienda con derechos de propiedad individuales como cuerpo principal. En cuanto a las viviendas de nueva construcción, la proporción de personas que compran viviendas comerciales se acerca al 94%. Ahora, tener una "zona de confort" cómoda y hermosa se ha convertido en un deseo urgente y realista de la gente moderna.
Las ventas de viviendas comerciales se dividen en ventas de viviendas existentes y ventas de viviendas sobre plano. Las ventas de casas sobre plano son preventas de casas comerciales, que se refieren al comportamiento en el que una empresa de desarrollo y operación de bienes raíces (en adelante, el "vendedor") vende una casa en construcción a un comprador por adelantado, y la El comprador paga un depósito o precio de la casa. Debido al lento desarrollo del mercado inmobiliario de mi país, al imperfecto sistema de mercado y al imperfecto sistema legal inmobiliario, para la compra y venta de casas existentes, la preventa de casas comerciales permite al comprador obtener sólo los derechos de expectativa del comercial. casa al firmar el contrato, en lugar de la propiedad real. Una vez que el desarrollador completa el proyecto y entrega la casa al comprador, este puede disfrutar de la verdadera propiedad y del derecho a poseer, usar y beneficiarse de la casa. Por lo tanto, el comprador de un contrato de preventa de vivienda comercial corre mayores riesgos que un contrato de compraventa de vivienda existente. En los últimos años, con el aumento en la compra de viviendas comerciales, los consumidores se han quejado cada vez más de publicidad engañosa, "reducción" del área de viviendas comerciales y graves riesgos de calidad durante el proceso de venta de viviendas comerciales, que se ha convertido en uno de los puntos calientes. para quejas de los consumidores. Para proteger los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas, China promulgó la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China", las "Medidas para la gestión de preventa de viviendas comerciales urbanas", las "Medidas para la gestión de la calidad de Proyectos de Construcción" y la "Ley de Contratos de la República Popular China", y en 2003, el 24 de marzo, el Tribunal Popular Supremo adoptó la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" . Esta interpretación judicial refleja los principios de autonomía de las partes y acuerdo sobre daños legales y punitivos. El comprador puede ejercer el derecho de rescindir y rescindir el contrato de compraventa de conformidad con la ley, exigir al vendedor la devolución del precio de compra pagado y los intereses, y asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato, reparaciones e indemnizaciones que no excedan el doble del precio de compra pagado. lo que pone de relieve la necesidad de que la mayoría de los compradores estén protegidos por los derechos e intereses legítimos de las personas. A continuación, el autor intentará hablar sobre la protección de los derechos e intereses legítimos del comprador en casos de disputas sobre contratos de preventa de viviendas comerciales desde los siguientes aspectos.
2. Los "Cinco Certificados" y la vigencia del contrato de preventa de vivienda comercial
El contrato de preventa es diferente al contrato de encomienda.
La interpretación judicial adoptada en 2003 estipula la responsabilidad por daños punitivos en los artículos 8 y 9, lo que proporciona una base jurídica clara para las disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales y protege en la mayor medida los derechos e intereses de los compradores de viviendas. Su propósito es perseguir la responsabilidad civil más allá del alcance de la responsabilidad por incumplimiento de contrato por transacciones en las que el comprador no puede obtener la casa debido a un incumplimiento malicioso del contrato por parte del vendedor o fraude durante la compra y venta de viviendas comerciales. A este respecto, los artículos 8 y 9 de la "Interpretación" estipulan cinco situaciones: una vez celebrado el contrato de compraventa de una casa comercial, el vendedor hipoteca la casa a un tercero sin notificarlo al comprador (artículo 8 del contrato de compraventa de una casa comercial); al celebrar el contrato, el vendedor vende la casa a un tercero deliberadamente oculta que no ha obtenido una licencia de preventa de casa comercial o proporciona una licencia de preventa de casa comercial falsa que oculta deliberadamente el hecho de que la casa vendida ha sido vendida; hipotecado oculta deliberadamente que la casa vendida ha sido vendida a El hecho de que el tercero o la casa ha sido demolida y compensada por la reubicación (artículo 9); Si una de las cinco circunstancias anteriores hace que el objeto del contrato de compraventa de vivienda comercial no pueda realizarse, o que el contrato sea inválido, revocado o rescindido, el comprador podrá solicitar la devolución del precio de compra pagado y los intereses y compensaciones por pérdidas, o podrá solicitar al vendedor que no soporte más del doble del precio de compra pagado.
Verbo (abreviatura de verbo) Normas de medición y "reducción" de la superficie de viviendas comerciales
La superficie insuficiente de viviendas comerciales siempre ha sido un foco de quejas de los consumidores. Con este fin, el Ministerio de la Construcción ha formulado las "Reglas para el Cálculo del Área de Venta de Vivienda Comercial y la Asignación del Área de Construcción Pública", y el Departamento Nacional de Calidad y Supervisión Técnica y Administración también ha formulado "Medidas para el Cálculo del Área de Venta de Vivienda Comercial" Se han adoptado las normas correspondientes sobre los métodos de medición, cálculos y desviaciones de cálculo de la superficie de edificios públicos y de la superficie de ventas. Las "Medidas de gestión de ventas de viviendas comerciales" recientemente promulgadas y el "Texto modelo de contrato de ventas de viviendas comerciales" estipulan que el precio de las viviendas comerciales se puede fijar de acuerdo con el área construida o el área de construcción. El área de construcción de una vivienda comercial se refiere al área proyectada horizontal de la pared exterior de una casa con una altura de piso de 2,20 metros (inclusive). El área del edificio dentro de la suite consta de tres partes: el área utilizable dentro de la suite (unidad), el área de la pared interna y el área del edificio del balcón.
(1) Rango de cálculo del área total de construcción: 1. Las casas de un solo piso con estructuras permanentes, independientemente de la altura, se calculan como un piso, y el área de construcción se calcula como el área horizontal periférica sobre el pie inclinado de la pared exterior. Las residencias de varios pisos se calculan como el área total de construcción de; cada piso. 2. Los pasos por la vivienda, recibidores y recibidores de la vivienda, independientemente de su altura, se computan como una sola planta. 3. Las escaleras, los huecos de los ascensores, los huecos de los ascensores, los vertederos de basura y los pozos de tuberías se calculan en función de los suelos naturales de la casa. 4. Los balcones cerrados y los corredores en voladizo se calculan en función de su área proyectada horizontal periférica.
(2) Calcular el alcance de la mitad del área del edificio: 1. El techo superior, los pasillos elevados no cerrados, los pasillos sin columnas y los aleros conectados a la casa se calculan como la mitad del área horizontal proyectada del perímetro exterior de la envolvente del edificio. 2. Las edificaciones permanentes como columnas independientes, columnas de una hilera, porches, cocheras, casetas de trabajo, plataformas, etc., se calcularán en base a la mitad del área horizontal proyectada de la cubierta superior. 3. Los balcones no cerrados y los corredores en voladizo se calculan en base a la mitad de su área horizontal proyectada.
(3) Alcance excluyendo el área de construcción: 1. Componentes, accesorios, voladizos, medias columnas, peldaños, escalones, etc. Sobresaliendo de la pared de la casa. 2. Toldo semicilíndrico. 3. Azotea de la casa, terraza, jardín y piscina en la azotea.
(4)* * *Área total de construcción asignada: 1. Se consideran pozos de ascensores, pozos de tuberías, cajas de escaleras, vertederos de basura, cuartos de distribución, cuartos de equipos, salones públicos, pasillos, sótanos, cuartos de guardia de servicio, * * * casas propias y cuartos de administración que dan servicio a toda la casa * * *. 2. La pared divisoria entre la suite (unidad) y el espacio del edificio público, la mitad del área proyectada horizontal de la pared exterior (incluidos los frontones), es el área del edificio * * *.
(5) El * * * área del edificio que no debe asignarse: 1. Sótanos y semisótanos adscritos a proyectos de defensa aérea civil. 2. Plazas de aparcamiento fijas o garajes exclusivos en alquiler o venta. Hoy en día, muchos promotores inmobiliarios se preocupan por el área de la casa y, a menudo, sucede que el área medida es más pequeña que el área de la casa en el dibujo. Dado que el monto de la compra es enorme, esto causará grandes pérdidas al comprador.
De acuerdo con las leyes, reglamentos e interpretaciones judiciales pertinentes: (1) Si la estructura principal de la casa no se puede entregar para su uso debido a una calidad no calificada, o si el comprador cree que la estructura principal no está calificada después de la entrega. , puede informarlo al departamento de supervisión de calidad del proyecto. La unidad solicitó una nueva aprobación. Después de comprobar que la estructura principal no está calificada y el comprador solicita rescindir el contrato y compensar las pérdidas, esto debe ser respaldado. (2) Si la solicitud del comprador de rescindir el contrato y compensar las pérdidas debido a graves problemas de calidad en la casa afecta las funciones de la casa y afecta gravemente la vida y el uso normales, debe ser apoyada. (3) Si la casa entregada para su uso tiene otros problemas de calidad, el vendedor asumirá la responsabilidad del mantenimiento durante el período de garantía, si el vendedor se niega a reparar o retrasa las reparaciones dentro de un período razonable, el comprador puede repararla él mismo o confiar a otros; para repararlo.Durante el período de reparación, el comprador podrá Los costos de reparación y otras pérdidas correrán a cargo del vendedor. Sin embargo, la interpretación de "afectar gravemente el ámbito del uso residencial normal" es demasiado estándar y no favorece la operación, y aún necesita mayor aclaración.
Siete. Conclusión
El XVI Congreso Nacional del Partido Comunista de China estableció claramente el objetivo de "construir una sociedad moderadamente acomodada de manera integral". Comprar una casa se ha convertido en el primer gran acontecimiento en la vida diaria de las personas. Al mismo tiempo, la ubicación, el piso, la orientación, la vegetación y el entorno circundante de la casa se han convertido en nuevas modas perseguidas por las familias modernas. Sin embargo, la industria inmobiliaria, que contiene enormes oportunidades de negocios, también tiene trampas y crisis acechantes debido a fallas institucionales como leyes y regulaciones. Además, el proceso de compra de una vivienda es complicado y el comprador siempre se encuentra en una posición débil en la relación jurídica de preventa de casas comerciales. El concepto de "justicia sustantiva" en el derecho económico requiere una protección jurídica especial para los compradores de viviendas. Este artículo sólo aclara algunas interpretaciones vagas de los aspectos anteriores y proporciona recordatorios para que los compradores de viviendas tomen precauciones y eliminen los problemas de raíz. Sin embargo, dado que la preventa de viviendas comerciales implica muchas cuestiones legales complejas, se debe brindar protección especial en diferentes aspectos, como la gestión administrativa, las medidas de protección del derecho contractual y las medidas de protección del derecho de propiedad. Esperamos atraer más discusión y atención de la comunidad académica, proteger en la mayor medida los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas y reducir los riesgos legales de los compradores de viviendas que precompran viviendas comerciales.