Una breve discusión sobre los riesgos y la prevención de la práctica de los tasadores inmobiliarios
(1) Análisis de connotaciones de los riesgos de la práctica del tasador inmobiliario
Sabemos que el proceso de tasación de bienes raíces incluye la realización del proyecto → preparación de la valoración → investigación in situ → redacción del informe de valoración → aprobación → informe de entrega → Presentación. Desde la perspectiva de los procedimientos de trabajo, los tasadores inmobiliarios redactan informes de valoración inmobiliaria a través de sus propias actividades prácticas, los entregan al cliente y cobran honorarios, completando así la tarea de valoración. Sin embargo, desde el principio existe la posibilidad de que el tasador asuma el riesgo. La valoración inmobiliaria es un trabajo altamente profesional. El informe de valoración emitido por un tasador inmobiliario tiene efectos jurídicos, y en él se basan muchas actividades económicas. Por lo tanto, el estado ha formulado muchas leyes y regulaciones relevantes, aclarando que los tasadores de bienes raíces deben ser responsables de la autenticidad de los informes de tasación de bienes raíces que emiten y estipulando las responsabilidades correspondientes. El autor cree que la connotación de riesgos de la práctica del tasador de bienes raíces puede entenderse como la responsabilidad que debe asumir un tasador de bienes raíces por las pérdidas causadas por las actividades económicas correspondientes debido a desviaciones en la autenticidad del informe de tasación después de emitir el informe de tasación.
(2) Tipos de riesgos en la práctica de los tasadores inmobiliarios
Desde la perspectiva de las leyes y regulaciones existentes, los riesgos que los tasadores inmobiliarios pueden enfrentar en su práctica son los siguientes :
1 , riesgo de indemnización civil
El artículo 26 de las "Disposiciones provisionales sobre el sistema de calificación de tasadores de bienes raíces" (Jianfa [1995] No. 147) estipula que "Si un El error en la valoración de bienes inmuebles causa pérdidas económicas a las partes, la unidad donde trabaja será responsable de la indemnización. La unidad podrá solicitar una indemnización al tasador de bienes raíces "Reglamento sobre Registro y Gestión de Tasadores de Bienes Raíces". (Orden N° 100 del Ministerio de la Construcción) reitera que "en el proceso de evaluación del precio de un inmueble, cualquier violación de leyes o reglamentos o errores graves causará consecuencias financieras a las partes, si hay pérdida del inmueble". La agencia tasadora de precios será responsable de la compensación y tendrá derecho a recuperar la compensación del tasador inmobiliario contratado”.
Los documentos anteriores solo estipulan que el tasador proporcionará una compensación financiera a las partes que hayan sufrido pérdidas y no afectan las calificaciones del tasador.
2. Riesgo de sanción administrativa
El artículo 28, apartado 5, de las "Disposiciones provisionales sobre el sistema de calificación de tasadores inmobiliarios" establece que "la connivencia con el cliente o la realización deliberada de una infracción" informe de valoración falso, "Si se producen pérdidas graves por errores de trabajo", "la unidad de registro avisará a la parte, confiscará los ingresos ilegales, suspenderá la actividad comercial, revocará el certificado de calificación del tasador de bienes raíces y el certificado de registro, y podrá imponer una multa". " El párrafo 1 del artículo 30 de las "Medidas de Registro y Gestión de Tasadores de Bienes Raíces" también estipula que "a quienes causen pérdidas económicas directas a las partes" se les impondrá "una multa no superior al triple de los ingresos ilícitos, pero al máximo no excederá los 30.000 yuanes, si no hay ingresos ilegales, se podrá imponer una multa de no más del triple de los ingresos ilegales. "Se impone una multa de 1.000 yuanes".
Esta es una sanción muy grave; y es estipulado directamente por las autoridades competentes. En casos graves, el certificado de calificación y el certificado de registro del tasador de bienes raíces pueden ser revocados, lo que afectará las perspectivas de carrera del tasador.
3. Riesgo de sanción penal
En el derecho penal de mi país existen dos delitos relacionados con la práctica de los tasadores inmobiliarios, a saber, "el delito de presentación de documentos de certificación falsos por intermediario". personal de la organización" y "el delito de Es un delito que el personal de organizaciones intermediarias proporcione documentos de respaldo gravemente falsos".
Los párrafos 1 y 2 del artículo 229 de la Ley Penal estipulan que “El personal de las organizaciones intermediarias responsables de la evaluación de activos, verificación de capital, verificación, contabilidad, auditoría y servicios legales proporciona intencionalmente documentos de certificación falsos, y la Cualquier persona especificada en el párrafo anterior que solicite o acepte ilegalmente bienes ajenos y cometa el delito previsto en el párrafo anterior será condenada a una pena de prisión de no menos de cinco años pero no más de diez años, y también será multado." - Esto es una explicación del delito de suministro de documentos falsos por parte del personal de organizaciones intermediarias."
El artículo 229, párrafo 3, de la "Ley Penal" estipula que "el personal especificado en el apartado 1 es gravemente irresponsable quien certifique que un documento contiene inexactitudes graves, que causen consecuencias graves, será condenado a pena privativa de libertad no superior a tres años o a prisión preventiva, y también o únicamente a multa. /p>
El primero es un delito intencional y el segundo es un delito de negligencia. Al mismo tiempo, las interpretaciones judiciales pertinentes del Tribunal Popular también estipulan claramente el delito de "personal de organización intermediaria que proporcione documentos falsos". El estándar para presentar un caso por el delito de "personal de una organización intermediaria que proporciona documentos obviamente falsos" es causar una pérdida económica directa de más de 10.000 yuanes. Las consecuencias de la sanción penal son bastante graves, no sólo la privación de la libertad personal, sino también las perspectivas profesionales del tasador.
(3) Características de los riesgos de práctica del tasador inmobiliario
A través del análisis de los tipos de riesgo anteriores, se puede concluir que los riesgos de práctica del tasador inmobiliario tienen las siguientes características:
1, probabilidad dentro de un cierto período de tiempo.
Este riesgo sólo se producirá si el interesado realmente sufre pérdidas económicas, y dichas pérdidas se deben a un informe de tasación engañoso. Por ejemplo, en la evaluación del préstamo bancario, debido a la "alta evaluación" del informe de evaluación, el banco prestó más dinero y el prestatario no pudo pagar el préstamo después de un cierto período de tiempo, lo que provocó que el banco perdiera fondos. En este momento, el tasador debe rendir cuentas y se han producido riesgos. Pero si el prestatario paga de acuerdo con el contrato de préstamo y actúa normalmente, el banco no será responsable y el riesgo no se producirá. No todas las evaluaciones cuestionables son riesgosas. Este es un posible riesgo que existe dentro de un cierto período de tiempo.
2. La responsabilidad en última instancia es del individuo.
Del análisis anterior de los tipos de riesgo se desprende que ya sea civil, administrativo o incluso penal, la responsabilidad final siempre recae en el tasador individual. Las formas de soportar la carga incluyen: recuperación de pérdidas económicas, cancelación de calificaciones profesionales e incluso sanciones penales, que afectarán las perspectivas de carrera del tasador. Por tanto, el tasador es el portador último de los riesgos profesionales.
3. Las responsabilidades asumidas y las recompensas recibidas son extremadamente asimétricas.
En lo que respecta a la indemnización civil, debido a la enorme cantidad de bienes inmuebles, el importe de la indemnización suele ser de decenas de miles, cientos de miles o incluso millones. Las sanciones administrativas y penales privarán al tasador. de sus cualificaciones profesionales y de su libertad personal. Esto está muy lejos de lo que se les paga a los tasadores.
(4) Medidas preventivas de riesgos en la práctica de los tasadores inmobiliarios.
1. Fortalecer el estudio jurídico y mejorar la conciencia jurídica.
Los riesgos profesionales del tasador inmobiliario están sujetos esencialmente a la responsabilidad legal. Porque ya se trate de compensaciones económicas, sanciones administrativas o sanciones penales, todas se realizan de conformidad con las leyes y reglamentos correspondientes. Muchos tasadores de bienes raíces están bien versados en conocimientos comerciales y están familiarizados con los estándares de valoración, las técnicas de valoración y los parámetros de valoración. Sin embargo, saben poco sobre conocimientos jurídicos y tienen dificultades para comprender los límites entre el bien y el mal, el bien y el mal, la legalidad y la ilegalidad. , delito y no delito. Como tasador, debe adquirir no sólo conocimientos pertinentes de derecho civil, como derecho civil, derecho económico y derecho contractual, sino también conocimientos de derecho penal, como derecho penal y derecho procesal penal. Al aprender conocimientos jurídicos, podrá comprender las responsabilidades legales y la gravedad de las consecuencias de infringir la ley, y establecer un límite entre el bien y el mal en su mente. Esta es una medida fundamental para que los tasadores prevengan riesgos en la práctica.
2. Observar estrictamente la ética profesional y fortalecer la autodisciplina.
“Equidad, imparcialidad y apertura” son la ética profesional básica de los tasadores de bienes raíces, y la mayoría de los tasadores pueden respetarlas. Sin embargo, por diferentes motivos como mostrar misericordia, conseguir negocios, interferencia administrativa, buscar beneficio personal, etc. , siempre hay algunos tasadores que violan la ética profesional antes mencionada y hacen que el contenido del informe de tasación sea total o parcialmente falso, perjudicando los intereses de las partes involucradas. Al mismo tiempo, también se colocó una "bomba de tiempo" y podría ser considerado responsable en algún momento. Sin embargo, aunque los tasadores "siempre caminan junto al río", también intentan "no mojarse los zapatos". Hay un título aquí, por favor, consígalo usted mismo. Añade el sitio web del tasador inmobiliario a favoritos
3. Asegúrate de que los resultados de la tasación sean razonables.
Después de recibir el informe de evaluación, la primera preocupación del cliente son los resultados de la evaluación, porque los resultados de la evaluación tienen un impacto decisivo en las actividades económicas de ambas partes. Si el resultado de la tasación es razonable, el tasador no tendrá responsabilidad legal alguna, y no habrá riesgo en la práctica de la tasación. Por lo tanto, mejorar la racionalidad de los resultados de la evaluación es una medida fundamental para prevenir riesgos en la práctica.
¿Cómo garantizar la racionalidad de los resultados de la identificación? Existen muchos métodos, como operaciones estandarizadas, auditorías internas de tres niveles, selección precisa de casos y parámetros, etc. El punto más fundamental es comprender correctamente el mercado y realizar evaluaciones basadas en la información del mercado. En condiciones de economía de mercado, la mayoría de las evaluaciones deben dar precios de mercado. Los casos utilizados en el informe de evaluación deben ser casos reales del mercado y no pueden inventarse de la nada; la determinación de diversos parámetros debe basarse en las condiciones del mercado y se debe evitar en la medida de lo posible la toma de decisiones subjetivas; Los resultados deben estar cerca del mercado y la desviación no debe ser demasiado grande. Para ello, los tasadores deben trabajar duro para recopilar y organizar información de mercado y aplicarla a la práctica de tasación. En cierto sentido, el verdadero revisor de cada informe de tasación no es el jefe de tasaciones y el director general de la unidad, sino el mercado. Los resultados de la evaluación deben resistir la prueba del mercado, que es una medida sustantiva para prevenir riesgos.
4. Mejorar la calidad del contrato de encomienda empresarial de evaluación y estipular claramente las responsabilidades y obligaciones de ambas partes.
Algunos riesgos son causados por responsabilidades poco claras entre el cliente y el evaluador. Por ejemplo, el artículo 4.0.2 del "Especificaciones de Valoración de Bienes Raíces" estipula que "el propósito de la valoración será propuesto por el encomendante", que debe constar en el contrato de encomienda y ser aprobado por el encomendante. Porque los resultados de la evaluación bajo diferentes propósitos de evaluación serán muy diferentes. Por ejemplo, para una misma casa, el resultado de tasación obtenido con fines de transmisión puede incluir el valor de decoración de la casa, pero el precio obtenido con fines de hipoteca no incluye el valor de decoración. Incluso por prudencia, el resultado de tasación. es sólo el valor de la hipoteca. Si se utiliza un informe de tasación de transferencia con propósito para una hipoteca, se sobreestimará el valor. Si no hay acuerdo en el contrato de encomienda o el acuerdo no es claro, y cuando el uso real del informe de tasación es inconsistente con el uso especificado en el informe, es probable que se "sospeche razonablemente" que el tasador haya proporcionado intencionalmente una tasación falsa. informe debido a una "explicación poco clara".
Una forma eficaz de prevenir este riesgo es mejorar la calidad del contrato de tasación y estipular claramente las responsabilidades y obligaciones de ambas partes. El contrato de encomienda empresarial de valoración es una de las bases de la valoración. Aclara los derechos, obligaciones y responsabilidades correspondientes del cliente y del personal de valoración. El contrato de encomienda debe estipular claramente las responsabilidades y obligaciones que debe asumir la parte que encomienda.
5. Uso razonable de los "supuestos y limitaciones" del informe de valoración.
En la práctica, los "supuestos y condiciones restrictivas" del informe de valoración hacen los ajustes necesarios a algunos asuntos inciertos. . Sin embargo, cabe señalar que no se puede abusar de las "suposiciones y restricciones" y deben basarse en el cumplimiento legal. Por ejemplo, una propiedad de planta baja que da a la calle se usa legalmente como residencia, pero su uso real es una tienda (aunque no existe un certificado legal). El precio de mercado para uso residencial es de 5.000 yuanes por metro cuadrado. Para obtener más préstamos del banco, las partes involucradas buscaron un tasador y solicitaron un informe de tasación, que requería una tasación de 6,5438 millones de yuanes/metro cuadrado según el propósito de una tienda comercial. En este momento, el tasador deberá evaluar el precio residencial de acuerdo con las normas y principios legales, debiendo no cumplir con la solicitud del cliente, luego de asumir que el uso es local comercial en los “Supuestos y Restricciones”, emitir un informe de tasación fundamentado. sobre el uso de la tienda. Hacerlo viola el principio de legalidad y fácilmente puede crear riesgos. Los tasadores deben evitar el mal uso de suposiciones y limitaciones.
6. Fortalecer la comunicación y la cooperación entre pares.
Diferentes tasadores tienen diferentes conocimientos. Algunos tasadores se especializan en valoraciones residenciales, algunos se especializan en valoraciones de propiedades comerciales y algunos se especializan en valoraciones de terrenos. Lo mismo ocurre con las agencias de acreditación. A través de la cooperación mutua entre pares, podemos aprender de las fortalezas de los demás, aprender unos de otros e intercambiar información. Pueden discutir y estudiar juntos algunos negocios de valoración más difíciles o relativamente nuevos, y compartir riesgos mientras producen informes de valoración de alta calidad. Por ejemplo, debido a cambios en el plano de diseño de una comunidad residencial en esta ciudad, los dueños de la comunidad creyeron que el valor de sus casas se había visto afectado, y los valores de algunas casas cambiaron, resultando en una disputa con el revelador. El promotor confía a una agencia de evaluación la realización de una evaluación del impacto del valor. Este es un proyecto de evaluación relativamente innovador. La institución del autor llevó a cabo la identificación junto con otras cuatro instituciones. Durante el proceso de tasación, varios tasadores aprovecharon al máximo sus propias ventajas, cooperaron estrechamente y completaron bien el trabajo de tasación dentro del tiempo especificado, lo cual fue reconocido por las partes involucradas y la disputa se resolvió con éxito.
Conclusión
Arriba, el autor ha expuesto algunas opiniones sobre la práctica de riesgos y la prevención desde la perspectiva de un tasador inmobiliario. Sin embargo, la prevención de riesgos en la práctica es un proyecto sistemático que requiere los esfuerzos conjuntos de evaluadores, agencias de evaluación, asociaciones industriales y departamentos gubernamentales para establecer un sistema completo de prevención de riesgos y crear un entorno de práctica seguro para los evaluadores. Espero que este artículo pueda servir como punto de partida para la práctica de riesgos de los tasadores inmobiliarios y su prevención.