Problemas existentes en la financiación inmobiliaria de China
Descripción del problema:
¿Cuáles son los problemas actuales en la financiación inmobiliaria en China? ¿Por qué? Esta es mi pregunta de examen, ¡por favor ayuda! ¡Gracias a todos!
Análisis:
La encuesta del banco central muestra que actualmente existen cuatro problemas importantes en la financiación inmobiliaria de China.
A mediados de marzo, una investigación realizada por un grupo de investigación de la Oficina de Investigación del Banco Popular de China mostró que en los últimos seis años, aunque la inversión inmobiliaria de China ha crecido a una tasa anual promedio de más de 20% y las ventas de bienes raíces también han aumentado en más del 27% anual, China tiene cuatro problemas principales en la financiación de bienes raíces.
El equipo de investigación de la Oficina de Investigación del Banco Popular de China señaló que el mayor problema actual en la financiación inmobiliaria es que los fondos de desarrollo inmobiliario dependen demasiado de los préstamos bancarios, por lo que el riesgo de mercado y el riesgo crediticio de financiación de las inversiones inmobiliarias se concentran en los bancos comerciales. Se estima que alrededor del 80% de los fondos para la adquisición de tierras y el desarrollo inmobiliario provienen directa o indirectamente del crédito de los bancos comerciales. En la actual cadena de capital del mercado inmobiliario, los bancos comerciales participan básicamente en todo el proceso de desarrollo inmobiliario. De hecho, los bancos comerciales asumen directa o indirectamente riesgos de mercado y riesgos crediticios en todos los aspectos del mercado inmobiliario a través de préstamos de consumo para vivienda, préstamos para el desarrollo inmobiliario, préstamos para capital de trabajo de empresas de construcción y préstamos de reserva de tierras.
Comentario: Para los profesionales del sector inmobiliario, no es sorprendente que el banco central exponga este punto de vista. Esta visión es sólo un reflejo de la ideología rectora coherente del banco central y de la Comisión Reguladora Bancaria de China en materia de crédito inmobiliario.
El equipo de investigación de la Oficina de Investigación del Banco Central cree que el segundo problema que existe actualmente en la financiación inmobiliaria es que el sistema de reserva de tierras es imperfecto y existen riesgos ocultos en los préstamos de reserva de tierras. Debido a que el alcance del desarrollo y la renovación urbanos es amplio y el valor de los activos inmobiliarios suele ser muy alto, las necesidades de financiación para la adquisición de terrenos son enormes. Los principales fondos para la adquisición y el desarrollo de tierras provienen de préstamos bancarios, y el reembolso depende principalmente de las tarifas de transferencia de tierras. Al mismo tiempo, la banca de tierras es un comportamiento * * * y es fácil obtener enormes préstamos de los bancos comerciales para la adquisición y el desarrollo de tierras. Sin embargo, hay muchos factores que afectan los precios de transferencia de tierras, y los propios precios de los activos inmobiliarios fluctúan con frecuencia. Estos aumentan los riesgos ocultos de la adquisición de tierras y de los préstamos para el desarrollo.
Comentario: El Gobernador del Banco Central * * * declaró públicamente en un evento a finales de 2003 que la industria inmobiliaria actual tiene un cierto problema de precios inflados en el sector inmobiliario, lo que fácilmente puede llevar a elevados riesgos crediticios para los bancos.
El equipo de investigación de la Oficina de Estudios del Banco Central cree que el tercer problema que existe actualmente en la financiación inmobiliaria es el posible riesgo de impago en el desarrollo del crédito al consumo para vivienda personal. En la actualidad, la tasa de morosidad de los préstamos comerciales para viviendas personales en mi país es inferior al 0,5%, y la tasa de morosidad de los préstamos para viviendas personales del fondo de previsión para la vivienda es sólo del 0,24%. Sin embargo, según la práctica internacional, el período de exposición al riesgo de los préstamos personales para vivienda suele ser de 3 a 8 años, y el negocio de créditos personales para vivienda en China sólo ha comenzado a desarrollarse en los últimos tres años. Al mismo tiempo, el sistema de crédito personal de mi país aún no se ha establecido, lo que dificulta que los bancos comerciales lleven a cabo investigaciones exhaustivas y estrictas y controlen el comportamiento crediticio y el estado crediticio de los prestamistas.
Comentario: Recientemente, la Comisión Reguladora Bancaria de China anunció las "Directrices para la gestión del riesgo de préstamos inmobiliarios de los bancos comerciales" y solicitó opiniones de todos los ámbitos de la vida. De hecho, las directrices han comenzado a revelar el alto nivel de atención de las autoridades reguladoras al negocio de las hipotecas personales.
El equipo de investigación de la Oficina de Investigación del Banco Central cree que el cuarto problema que existe actualmente en la financiación inmobiliaria son los comportamientos operativos irracionales, poco científicos y atípicos de los bancos comerciales y otras instituciones financieras. Por ejemplo, dado que los bancos comerciales generalmente desarrollan el crédito inmobiliario como "buenos activos", tienden a ser rápidos y ágiles en las operaciones comerciales.