¿Cómo redactar un informe de viabilidad de un proyecto inmobiliario?
Sección 1: Concepto y función del estudio de viabilidad
1. El concepto de estudio de viabilidad
El estudio de viabilidad se refiere al análisis del estudio de viabilidad antes de la inversión. Toma de decisiones Realizar análisis, demostración y evaluación integral de los recursos, la tecnología, el mercado, la economía, la sociedad y otros aspectos relacionados con el proyecto para determinar si el proyecto es técnicamente factible, económicamente razonable y financieramente rentable, y seleccionar la mejor solución posible. . Su finalidad es hacer científica y procesal la toma de decisiones de los proyectos de desarrollo inmobiliario, mejorando así la confiabilidad de la toma de decisiones y proporcionando una referencia para la implementación y control de los proyectos de desarrollo.
Mi país comenzó a introducir métodos de estudio de viabilidad en la década de 1970 y los promovió bajo el liderazgo del gobierno. Antes de 1981, la antigua Comisión Estatal de Planificación dejó claro que "los estudios de viabilidad son una importante etapa de demostración técnica y económica en los trabajos preliminares de construcción y están incluidos en los procedimientos de construcción de capital". En febrero de 1983, la antigua Comisión Estatal de Planificación promulgó oficialmente. el "Estudio de viabilidad de prueba de proyectos de construcción" "Medidas de gestión", que estipula en detalle los principios, procedimientos de preparación, contenido de preparación y métodos de revisión de los estudios de viabilidad para guiar el trabajo de estudio de viabilidad en mi país. Las características de los proyectos inmobiliarios y la práctica de desarrollo demuestran que el proyecto es la clave para el desarrollo de la calidad de los estudios de viabilidad. ¿Qué pasa con Yao Kang?
2. El papel del estudio de viabilidad
(1) El estudio de viabilidad es una base importante para las decisiones de inversión de proyectos, especialmente los proyectos de inversión a gran escala. La racionalidad científica de la toma de decisiones es la viabilidad del proyecto. estudio basado en pronósticos de mercado detallados y confiables, análisis de costos y estimaciones de beneficios.
(2) El estudio de viabilidad es el proceso de establecimiento, aprobación y cooperación del proyecto entre desarrolladores y desarrolladores. y los contratos. Los proyectos de inversión en China deben incluirse en el plan de inversión nacional, especialmente los proyectos inmobiliarios. El informe del estudio de viabilidad es una de las bases para que los departamentos gubernamentales pertinentes establezcan, aprueben y firmen los acuerdos pertinentes. >(3) El estudio de viabilidad es la base para que el proyecto recaude fondos para la construcción. El estudio de viabilidad del proyecto de desarrollo inmobiliario analiza los indicadores económicos y financieros del proyecto para comprender la capacidad del proyecto para recaudar fondos, pagar el principal y obtener operaciones. Beneficios El hecho de que los bancos y otras instituciones financieras otorguen préstamos depende principalmente de la información sobre la rentabilidad del proyecto proporcionada en el estudio de viabilidad. Por lo tanto, el estudio de viabilidad también es la base para que las empresas obtengan fondos para la construcción y las instituciones financieras otorguen préstamos. >
(4) El estudio de viabilidad es la base para preparar el resumen de diseño. El estudio de viabilidad organiza la escala de construcción, el contenido y los estándares de construcción del proyecto de desarrollo, y es el contenido del resumen de diseño del proyecto.
Sección 2 Etapa de Estudio de Viabilidad Trabajo
El estudio de viabilidad se puede realizar en varias etapas de acuerdo al avance del proyecto
(a) En términos de investigación de oportunidades
Las principales tareas de esta etapa son. Hacer recomendaciones sobre proyectos de inversión o direcciones de inversión, es decir, encontrar las oportunidades de inversión más favorables basándose en encuestas y pronósticos de recursos naturales y mercados en determinadas regiones y sectores. La investigación de oportunidades es relativamente aproximada y se basa principalmente en estimaciones aproximadas. La precisión de la estimación de inversión en esta etapa es generalmente de 0,2 a 0,8 de la inversión total. Si la investigación de oportunidades cree que es factible, se llama Tumba de Wei. en Xingluan? p>(2) Estudio de viabilidad preliminar
Sobre la base de la investigación de oportunidades, demostrar y analizar más a fondo la posibilidad y los beneficios potenciales de la construcción del proyecto en la etapa del estudio de viabilidad preliminar, la precisión de la estimación de inversión. llegue a 20. Los gastos requeridos representan aproximadamente 0,25 ~ 1,5 de la inversión total.
(3) Estudio de viabilidad detallado
El estudio de viabilidad detallado es la base para las decisiones de inversión en proyectos de desarrollo y construcción. Se realiza después de analizar la viabilidad técnica, financiera y económica del proyecto. Pasos clave en las decisiones de inversión. La precisión actual de la estimación de la inversión en construcción es 10 y el costo requerido es de aproximadamente 1,0 ~ 3,0 para proyectos pequeños y aproximadamente 0,2 ~ 1,0 para proyectos grandes y complejos. Los proyectos grandes y medianos y los proyectos importantes de pequeña escala deben realizar la evaluación del proyecto y la autorización para la toma de decisiones de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes. Ninguna unidad podrá aprobar proyectos de construcción que no hayan sido evaluados y mucho menos organizar la construcción.
(4) Tabla de precisión del trabajo de la etapa del estudio de viabilidad
Sección 3 Contenido del estudio de viabilidad
1. Estructura del informe del estudio de viabilidad
En términos generales, un informe de estudio de viabilidad de un proyecto preparado por una organización profesional debe incluir una portada y un resumen. ⒏Suburbios? ¿Agente leudante? ¿Marco de neblina?
(1) Portada: Generalmente, debe reflejar el nombre del informe de viabilidad, el nombre de la institución de investigación profesional y el momento en que se redactó el informe.
(2) Resumen: Presente brevemente la descripción general del proyecto, las conclusiones del estudio de viabilidad de la situación del mercado y las explicaciones o suposiciones relacionadas en un lenguaje conciso y claro. Se deben resaltar los puntos clave y establecer claramente los supuestos para que los lectores puedan comprender la esencia del texto completo en poco tiempo. Algunos expertos también recomiendan no escribir un resumen, porque el informe del estudio de viabilidad es de gran importancia y los lectores deben leerlo detenida y exhaustivamente.
(3) Contenido: dado que un informe de viabilidad es tan breve como diez páginas o más, para facilitar que el redactor y los lectores escriban claramente y comprendan el contexto, las suposiciones y el contenido específico del informe, es necesario preparar el índice.
(4) Contenido del texto: Es el cuerpo principal del informe de viabilidad y generalmente debe incluir el siguiente contenido.
1. Descripción general del proyecto
Incluye principalmente: nombre y antecedentes del proyecto, condiciones naturales, económicas, hidrogeológicas y otras condiciones básicas del desarrollo del proyecto, propósito, escala, función y principales tecnologías de desarrollo del proyecto. Indicadores económicos, el cliente, el fiduciario, el propósito del estudio de factibilidad, la persona que preparó el estudio de factibilidad, las bases para la preparación, los supuestos y explicaciones para la preparación);
2. y análisis
Sobre la base de una investigación en profundidad y una comprensión completa de diversa información, analice científicamente la oferta y la demanda del mercado del proyecto de desarrollo propuesto y haga predicciones objetivas, incluido el costo de desarrollo, el precio de mercado y el objetivo de ventas. , ciclo de desarrollo, ciclo de ventas, etc.
3. Optimización de los planes de planificación y diseño
A partir del análisis y comparación de planes de planificación alternativos, seleccione el plan más razonable y factible como plan final y descríbalo en detalle. Incluyendo la disposición arquitectónica, zonificación funcional, distribución de la infraestructura municipal, principales parámetros técnicos de edificios y proyectos, indicadores técnicos y económicos e indicadores técnicos de planificación detallada reglamentaria del plan seleccionado.
4. Cronograma de desarrollo
Si el cronograma de desarrollo está razonablemente organizado, el avance del proyecto de desarrollo se puede ordenar de acuerdo con las etapas de ingeniería preliminar, ingeniería principal, ingeniería auxiliar y aceptación de finalización. Como proyecto de desarrollo a gran escala, debido al largo período de construcción y la gran inversión, generalmente debe desarrollarse en fases y el contenido de desarrollo de cada etapa debe coordinarse y organizarse al mismo tiempo.
5. Estimación de inversión de proyectos
Analizar y evaluar el coste de los proyectos de desarrollo. Los costos involucrados en el desarrollo inmobiliario incluyen principalmente costos de terreno, costos de ingeniería preliminar, costos de construcción e instalación, costos de infraestructura municipal, costos de apoyo público, costos de período y diversos impuestos y tasas. La precisión de la estimación no es tan alta como la del presupuesto, pero debe ser coherente con los hechos de desarrollo futuro para mejorar la precisión de la evaluación.
6. Plan de financiamiento del proyecto y estimación de costos de financiamiento
Con base en la estimación de inversión del proyecto y el progreso de la inversión, estime razonablemente las necesidades de financiamiento, formule un plan de financiamiento y calcule y analice los costos de financiamiento. . La inversión en desarrollo inmobiliario es enorme. Antes de invertir, es necesario hacer buenos arreglos de fondos y recaudar fondos a través de diferentes métodos para reducir el costo de la recaudación de fondos y garantizar el progreso normal del proyecto.
7. Evaluación financiera del proyecto;
Con base en las políticas fiscales y tributarias nacionales actuales, los precios actuales y las leyes y regulaciones relevantes, analizar el estado financiero del proyecto desde la perspectiva del proyecto, como rentabilidad y solvencia, saldo de divisas, etc., explorando así un método viable de financiación del proyecto.
Específicamente, se basa en el pronóstico de preventa y el pronóstico de costos del proyecto, el estado de pérdidas y ganancias estimado, el balance general estimado, el estado de flujo de efectivo financiero estimado, el estado de pago de la deuda, la fuente de fondos y el estado de aplicación, y calcula el valor actual neto financiero. , tasa interna de rendimiento financiero, indicadores de evaluación financiera e indicadores de pago de la deuda, como el período de recuperación de la inversión, el período de pago de la deuda y la relación activo-pasivo. , utilizado para analizar los efectos de la inversión.
8. Análisis de incertidumbre y análisis de riesgos
Incluyen principalmente análisis de equilibrio, análisis de sensibilidad y análisis de probabilidad. A través del análisis de los factores sociales, económicos, ambientales, políticos, de mercado y otros que afectan los resultados de la inversión, podemos comprender la naturaleza y el alcance del impacto de varios factores en el proyecto y proporcionar una base confiable para controlar los factores clave en la operación del proyecto. proceso. Al mismo tiempo, proporciona una referencia para que los inversores comprendan el tamaño y la fuente de los riesgos en el proyecto en función de la posibilidad de que ocurran.
9. Conclusión del estudio de viabilidad
Se llegó a una conclusión clara sobre la viabilidad del proyecto con base en el análisis de los factores relevantes y los valores de varios indicadores de evaluación.
10. Sugerencias de los investigadores para el proyecto
Proponer mejoras a los riesgos y problemas existentes en el proyecto, y evaluar la efectividad de las sugerencias.
(5) Anexo: contiene las bases principales para el estudio de viabilidad y es parte indispensable del informe del estudio de viabilidad. En términos generales, cuando un proyecto realiza un estudio de viabilidad formal, debe contar con documentos de aprobación de los departamentos gubernamentales pertinentes (como opiniones de planificación y selección del sitio, contratos de arrendamiento de terrenos, certificados de terreno, permisos de proyectos de construcción, etc.). Informe del estudio de factibilidad del proyecto de acuerdo con el poder, los documentos anteriores y las leyes y reglamentos correspondientes.
(6) Planos: Un informe de viabilidad completo debe incluir los siguientes dibujos: mapa de ubicación, mapa topográfico, mapa de líneas rojas de planificación, plano de diseño y, a veces, el plano general de la región o ciudad donde se desarrolla el proyecto. se encuentra espera.
Dos. Informe del estudio de viabilidad presupuesto de inversión del proyecto
En algunos informes de estudios de viabilidad de proyectos inmobiliarios no estándar, el presupuesto de inversión del proyecto solo incluye el presupuesto de ingeniería, lo que no es lo suficientemente correcto. Un proyecto inmobiliario no es igual a un simple edificio, requiere costos de comercialización, costos financieros y costos de construcción para cubrir estos costos. Además, la estimación del presupuesto del proyecto no necesariamente equivale a la inversión real del desarrollador en la construcción del proyecto. Partiendo de la premisa de que se demuestra que es factible, también se puede adoptar un modelo de desarrollo de inversiones continuas de inversión adicional y recuperación simultánea de fondos, de modo que la inversión total real del desarrollador en la construcción del proyecto sea mucho menor. El fenómeno de utilizar estimaciones de proyectos en lugar de estimaciones de inversión de proyectos es extremadamente grave. El presupuesto de inversión del proyecto inmobiliario debe incluir los siguientes contenidos:
(1) Gastos estimados de marketing
1. Gastos de investigación preliminar y estudio de viabilidad del proyecto
2. Gastos de planificación del proyecto
3. Gastos del plan de ventas
4. Gastos de publicidad
5. Gastos operativos diarios de la empresa del proyecto
6. Proyectos y empresas Gastos de relaciones públicas
(2) Gastos estimados del proyecto
1. Gastos de exploración de ingeniería
2. terreno
3. Gastos de diseño de ingeniería
4. Gastos del proyecto de construcción
5. Gastos de instalaciones de apoyo
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(3) Estimación de los costos de adquisición de tierras
1. El precio estándar de la tierra cobrado por el gobierno de una sola vez.
(2) Gastos de compensación por demolición o compensación de cultivos jóvenes
3. Gastos de compensación ocasionados por afectación a instalaciones públicas.
(4) Estimación de costos y gastos financieros
1. Garantías bancarias y comisiones de gestión incurridas cuando los fondos en divisas ingresan al sistema monetario interno
2. por préstamos Gastos por intereses
3. Comisiones de seguros varios
4. Impuestos y gastos administrativos
5. factible Preparación del informe del estudio de viabilidad
1. Malentendidos comunes en el análisis de viabilidad de proyectos inmobiliarios
1. Malentendido 1: Un análisis de beneficios estándar
Si se trata de un proyecto A. El informe del estudio de viabilidad definitivamente puede indicarle cuánto dinero puede ganar en el futuro, y definitivamente puede ganar esa cantidad de dinero, por lo que nunca será un informe realista. Un informe del estudio de viabilidad del proyecto profesional y serio no puede ser solo un estándar de beneficios. Hay demasiados factores inciertos en el estudio de viabilidad, lo que deja el precio futuro y el proceso de ventas del proyecto en un estado relativamente incierto. Por lo tanto, el "análisis de beneficios" de un estudio de viabilidad no puede ser muy seguro, sino que sólo puede ser predicciones razonables, y estas predicciones requieren suposiciones, es decir, valores esperados. Los estudios de viabilidad dan diferentes pronósticos de los beneficios esperados basados en diferentes expectativas.
2. Malentendido 2: Estudio de viabilidad sesgado
Al observar la mayoría de las inversiones inmobiliarias a gran escala fallidas en China, la mayoría de los fracasos fueron causados por algunos factores previsibles. Estos factores incluyen: las villas de lujo están ubicadas en grandes áreas industriales, lo que resulta en la destrucción del entorno de las villas y a nadie le importa; también se ignora el desarrollo de apartamentos de gran altura en ciudades alejadas de la ciudad; viven en zonas residenciales de agricultores con una planificación fuera de control, lo que resulta en una "recaudación de fondos" de bajo costo. El proyecto fue abandonado debido al impacto de la "casa" al mismo tiempo, la oferta de bienes raíces similares en el; la misma ciudad era demasiado grande, lo que resultó en una demanda insuficiente; el costo de construcción excedió con creces el presupuesto, lo que resultó en una escasez de fondos que pasó por el medio, invalidando las ventajas de las tiendas inmobiliarias y otras ventajas; Cuando los desarrolladores de estos proyectos hablan de estos problemas, normalmente suspiran: "No los esperaba". De hecho, deberían haber pensado en ellos hace mucho tiempo. Echemos un vistazo a los “informes de estudios de viabilidad” de estos proyectos. Casi todos tienen el mismo tono: citando clásicos y clásicos, describiendo las buenas perspectivas de este proyecto de inversión desde varios ángulos, pero sin mencionar las desventajas de este proyecto de inversión. Este tipo de "estudio de viabilidad" pretende demostrar que el proyecto es viable de principio a fin y viola el tabú de las "concepciones preconcebidas".
(1) Los estudios de viabilidad preconcebidos suelen deberse a las siguientes razones:
A. A menudo, debido a la influencia de la "voluntad del supervisor" en el proyecto, los investigadores del proyecto temen ofender a sus jefes al cometer errores en el proyecto, por lo que aprenden a observar caras y colores, y todas las disputas giran en torno a las intenciones del líder. Por lo tanto, para evitar el desarrollo de esta situación, los líderes de la empresa deberían brindar más apoyo y menos intervención, permitiendo al equipo de investigación dejar de lado sus cargas y utilizar métodos científicos para investigar y analizar.
B. El nivel profesional de los miembros del equipo de investigación no es suficiente. El estudio de viabilidad de algunos proyectos no se deja en manos de expertos que realmente lo hagan, sino de algunos profesores universitarios o personas de nuestra empresa para realizarlo. Al hacerlo, la estructura de inteligencia y capacidad del equipo de investigación es muy irrazonable y es imposible esperar que produzcan un informe de estudio de viabilidad verdaderamente creíble.
C. Algunos desarrolladores confían los estudios de viabilidad a algunas agencias de consultoría de construcción. La capacidad de investigación científica de estas agencias es demasiado fuerte, pero porque el proyecto significa negocio para ellos, a menos que el desarrollador declare de antemano su participación en la viabilidad. La unidad de investigación no puede asumir la consultoría de ingeniería para este proyecto; de lo contrario, es poco probable que mantenga una actitud de investigación neutral.
d Para evitar problemas, algunos desarrolladores piden a la otra parte con la que cooperan que les proporcione un informe de estudio de viabilidad. Aquí es cuando hay contacto intencional. Es necesario, pero debe quedar claro que el estudio de viabilidad realizado por la otra parte se basa únicamente en su propio comportamiento de inversión y no es adecuado para los desarrolladores actuales, a veces, para ganar la inversión de otras personas, la otra parte puede exagerar unilateralmente el precio; Valor de inversión del proyecto. Tal estudio de viabilidad no puede ser neutral.
Dos. Disposiciones de personal para preparar informes de estudios de viabilidad
Organice un equipo de estudio de viabilidad, y la estructura de conocimientos y la disposición de personal de los miembros del equipo deben ser integrales.