Conversión y enajenación de propiedades de inversión
Si la empresa tiene pruebas concluyentes de que el uso del inmueble ha cambiado y cumple una de las siguientes condiciones, deberá convertir el inmueble de inversión en otros activos o convertir otros activos en inversión. bienes inmuebles:
1. El inmueble de inversión pasa a ser de uso propio;
2. El inmueble utilizado como inventario se cambia a arrendamiento
<. p>3. El derecho de uso del suelo para uso propio deja de utilizarse para uso propio;2. Devengar renta o plusvalía;
4. se destina a uso propio y se cambia a arrendamiento.
En resumen, la conversión de bienes inmuebles de inversión se puede dividir en dos situaciones:
1. La conversión de bienes inmuebles que no son de inversión en bienes inmuebles de inversión, en los que no se trata de inversiones. bienes raíces pueden incluir activos fijos y activos intangibles de empresas en general, y también pueden incluir inventarios de empresas inmobiliarias.
2. Convertir de bienes inmuebles de inversión a bienes inmuebles que no sean de inversión, por ejemplo, cambiar los bienes inmuebles originalmente utilizados para alquiler a uso propio.
2. Determinación de la fecha de conversión
(1) El inmueble de inversión comienza a destinarse al uso propio. La fecha de conversión es cuando el inmueble alcanza la condición de propio. -Utilizar y la empresa comienza a utilizar el inmueble para la producción de bienes, prestación de servicios laborales u operaciones comerciales.
(2) Si los bienes inmuebles como inventario se cambian a arrendamiento, o el edificio de ocupación propia o el derecho de uso del suelo se cambian a arrendamiento, la fecha de conversión será la fecha de inicio del período de arrendamiento.
(3) El derecho de uso del suelo para uso propio deja de utilizarse para la plusvalía, y la fecha de conversión es la fecha en que el derecho de uso del suelo para uso propio deja de utilizarse para la plusvalía.
3. Tratamiento contable de la conversión
1. Según el modelo de costos, si los bienes inmuebles de inversión se convierten en bienes inmuebles que no son de inversión o que los bienes inmuebles que no son de inversión se convierten en bienes inmuebles de inversión. bienes inmuebles, se deben realizar los ahorros correspondientes y no se reconoce ninguna ganancia o pérdida. El tratamiento contable es generalmente el siguiente:
(1) Conversión de bienes inmuebles de uso propio en bienes inmuebles de inversión.
Préstamo: Inversión inmobiliaria
Depreciación acumulada o amortización acumulada
Provisión por deterioro de activos fijos o activos intangibles
Préstamo: Fijo Activos o activos intangibles
Depreciación (amortización) acumulada de inmuebles de inversión
Provisión por deterioro de inmuebles de inversión
(2) Conversión de inmuebles de inversión a inmuebles de uso propio.
Débito: activo fijo o intangible
Depreciación (amortización) acumulada de inmuebles de inversión
Provisión por deterioro de inmuebles de inversión
Préstamo: Inversión inmobiliaria
Depreciación acumulada o amortización acumulada
Provisión por deterioro de activos fijos o activos intangibles
2. la inversión Cuando un inmueble se convierte en inmueble que no es de inversión, el tratamiento contable es el siguiente:
Debito: activos fijos o activos intangibles (valor razonable)
Préstamo: inversión real patrimonio - costo
-Cambios en el valor razonable (o débito)
Ganancias y pérdidas (o débito) por cambios en el valor razonable
El tratamiento contable para la conversión bienes inmuebles que no son de inversión en bienes inmuebles de inversión es el siguiente:
Débito: inmuebles de inversión - costo (valor razonable)
Depreciación acumulada o amortización acumulada
Provisión por deterioro de activos fijos, Provisión por deterioro de activos intangibles o Provisión por depreciación de inventarios
Beneficios y pérdidas por cambios en el valor razonable (la diferencia está en el debe)
Préstamos : activos fijos, activos intangibles o productos desarrollados.
Reserva de capital - otra reserva de capital (la diferencia está en el crédito)
Ejemplo 7-14 La empresa A posee un edificio de oficinas como sede. El 10 de marzo de 20×8, la empresa A firmó un contrato de arrendamiento operativo con la empresa B, alquilando todo el edificio de oficinas a la empresa B para su uso. El plazo de arrendamiento comienza el 15 de abril de 20×8 y tiene una duración de 5 años. El 15 de abril de 20×8, el saldo contable del edificio de oficinas era de 450 millones de yuanes. Se ha previsto una depreciación de 3 millones de RMB. Supongamos que la empresa A adopta el modelo de medición de costos.
El tratamiento contable de la Empresa A es el siguiente:
Debito: Inversión inmobiliaria - edificio de oficinas 450.000.000.
Depreciación acumulada de 3 millones de yuanes
Préstamo: Activos fijos de 450 millones de yuanes.
La depreciación (amortización) acumulada de los inmuebles de inversión es de 3.000.000.
Ejemplo 7-1520×8 En marzo de 2010, una empresa de desarrollo inmobiliario firmó un contrato de arrendamiento con la Empresa B para arrendar un edificio de oficinas que desarrolló a la Empresa B. La fecha de inicio del periodo de arrendamiento es el 20×8 de abril de 2015. El 15 de abril de 20 × 8, el saldo contable del edificio de oficinas era de 450 millones de yuanes y su valor razonable era de 470 millones de yuanes. 65438 + 31 de febrero de 20 × 8, el valor razonable de la inversión inmobiliaria fue de 480 millones de yuanes.
El tratamiento contable de la Empresa A es el siguiente:
(1) 15 de abril de 20×8:
Débito: inversión inmobiliaria - costo 470.000.000.
Préstamo: 450 millones para desarrollo de producto.
Reserva de capital - otra reserva de capital 20.000.000.
(2) 20×8 año 65438 + 31 días de febrero:
Débito: inversión inmobiliaria - variación del valor razonable 1.000.000.
Préstamos: Ganancias y pérdidas por cambios en el valor razonable 10.000.000.
Cuatro. Enajenación de bienes inmuebles de inversión
(1) La enajenación de bienes inmuebles de inversión se mide mediante el modelo de costos
Venta o transferencia:
① Débito: depósito bancario (Cantidad realmente recibida)
Préstamo: otros ingresos comerciales
②Débito: otros gastos comerciales.
Depreciación (amortización) acumulada de inmuebles de inversión
Provisión por deterioro de inmuebles de inversión
Préstamos: inmuebles de inversión
( 2 ) Enajenación de propiedades de inversión medidas utilizando el modelo de valor razonable
Venta o transferencia:
① Débito: depósito bancario (monto real recibido)
Préstamo: Otro ingresos comerciales
②Débito: otros gastos comerciales.
Préstamo: Inversión inmobiliaria - costo
(o débito) Inversión inmobiliaria - cambios en el valor razonable
③Débito: Ganancia y pérdida por cambios en el valor razonable .
Crédito: otros costos comerciales (o asiento opuesto)
④ Si hay un monto incluido en la reserva de capital en la fecha de conversión original, entonces:
Préstamo: reserva de capital - otra reserva de capital
Crédito: otros costos comerciales
Ejemplo 7-18 Para satisfacer la demanda del mercado y ampliar la reproducción, la empresa A trasladó su taller de producción de la ciudad centro Muévete a los suburbios. En marzo de 20×6, la dirección de la empresa decidió demoler y nivelar los antiguos edificios de la fábrica en el área original de la fábrica y luego transferirlos después de mantener y aumentar el valor. El saldo contable de los derechos de uso de la tierra es de 30 millones de yuanes y se han amortizado 9 millones de yuanes. La vida útil restante es de 40 años, excluyendo el valor residual, y se amortiza según el método de línea recta. En marzo de 20 × 9, la Empresa A vendió el área de la fábrica original y obtuvo unos ingresos por transferencia de 40 millones de yuanes. Supongamos que no se tienen en cuenta los impuestos pertinentes.
El tratamiento contable de la empresa A es el siguiente:
(1) Fecha de conversión:
Débito: inversión en bienes raíces y derechos de uso de la tierra por 300 millones de yuanes .
Amortización acumulada de 9 millones de yuanes
Préstamo: Activos intangibles-derechos de uso del suelo de 30 millones de yuanes.
La depreciación (amortización) acumulada de los inmuebles de inversión es de 9.000.000.
(2) Amortización (asumida cada año):
Débito: otros gastos de explotación 525.000.
Préstamo: la depreciación (amortización) acumulada de los bienes inmuebles de inversión es de 525.000 yuanes.
(3) En el momento de la venta:
Débito: depósito bancario de 40 millones.
Préstamo: Otros ingresos del negocio son 40 millones.
Débito: Otros gastos de explotación 19.425.000.
La depreciación (amortización) acumulada de los inmuebles de inversión es de 10.575.000.
Préstamo: Inversión en bienes raíces y derechos de uso de la tierra 30 millones de yuanes.
Ejemplo 7-19 A es una empresa de desarrollo inmobiliario. El 10 de marzo de 20X7, la Empresa A firmó un contrato de arrendamiento con la Empresa B para arrendar un edificio de oficinas que desarrolló a la Empresa B para su uso. El plazo del arrendamiento comienza el 15 de abril de 20X7. El 15 de abril de 20 × 7, el saldo contable del edificio de oficinas era de 450 millones de yuanes y su valor razonable era de 470 millones de yuanes. 65438 + 31 de febrero de 20 × 7, el valor razonable de la inversión inmobiliaria fue de 480 millones de yuanes. Cuando expiró el período de arrendamiento en junio del 20 × 8, la empresa recuperó el inmueble de inversión, lo vendió por 550 millones de yuanes y recibió el producto de la venta. La empresa A utiliza el modelo del valor razonable para la medición.
El tratamiento contable de la Empresa A es el siguiente:
(1) Inventario convertido en bienes raíces de inversión en abril de 20×7:
Debito: inversión real patrimonio -Gastó 470.000.000.
Préstamo: 450 millones para desarrollo de producto.
Reserva de capital - otra reserva de capital 20.000.000.
(2) Cambio en el valor razonable el 31 de febrero de 20×7:
Débito: Inversión inmobiliaria - cambio en el valor razonable 1.000.000.
Préstamos: Ganancias y pérdidas por cambios en el valor razonable 10.000.000.
(3) En junio de 20×8 se vendieron inmuebles de inversión:
Débito: Banco 550.000.000.
Beneficios y pérdidas por cambios en el valor razonable 1.000.000
Reserva de capital - otra reserva de capital 20.000.000.
Otros gastos comerciales 450 millones
Préstamo: inversión inmobiliaria - coste 470.000.000.
-Cambio de valor razonable 10 000 000
Otros ingresos comerciales 550 millones
Ejemplo 5 La inversión empresarial en bienes raíces adopta el modelo de medición de costos. El 65438 de junio + 1 de octubre de 2008, la empresa convirtió un inmueble de inversión en un activo fijo. La inversión inmobiliaria tiene un saldo contable de 6.543.800.000 RMB, una depreciación de 200.000 RMB y una provisión por deterioro de 6.543.800.000 RMB. El valor razonable de la propiedad de inversión es de $750,000. El valor registrado de los activos fijos en la fecha de conversión es de () millones de yuanes.
100
70 al 75 d.C.
Respuesta a
Análisis: El saldo contable de los bienes inmuebles de inversión debe transferirse a activos fijos cuenta, por lo que la opción A es correcta.
Ejemplo 6 La inversión empresarial en bienes raíces adopta el modelo de medición del valor razonable. El 65 de junio de 438 + 1 de octubre de 2008, la empresa convirtió un activo fijo en bienes raíces de inversión. El activo fijo tiene un saldo contable de 6,5438 millones de yuanes, una depreciación de 200.000 yuanes y una provisión por deterioro de 6,5438 millones de yuanes. El valor razonable de la propiedad de inversión es de $750,000. El valor registrado de los bienes inmuebles de inversión en la fecha de conversión es de () millones de yuanes.
100
70 a 75 dC
Respuesta d
Bajo el modelo de valor razonable, el valor razonable de los bienes inmuebles de inversión debe ser 750.000 yuanes para contabilidad.
Cuando la empresa del Ejemplo 7 enajenó los bienes inmuebles de inversión medidos según el modelo de valor razonable, el monto real recibido fue de 6,5438 millones de yuanes y el saldo contable de los bienes inmuebles de inversión fue de 800.000 yuanes. Entre ellos, el costo es de 700.000 yuanes y el cambio del valor razonable es de más de 6,543,8 millones de yuanes. Los bienes inmuebles de inversión se convierten a partir de bienes inmuebles de uso propio. La diferencia entre el valor razonable y el valor contable en la fecha de conversión es de 654,38 millones de yuanes. Suponiendo que no se tienen en cuenta los impuestos y tasas pertinentes, el ingreso neto por la enajenación de los bienes inmuebles de inversión es de () millones de yuanes.
Respuesta 30
C.40 D.10
Respuesta a
El ingreso neto por enajenación del inmueble de inversión = (100- 80)+10-110 = 30 (diez mil yuanes).
Ejemplo 8 Cuando una empresa convierte bienes inmuebles de inversión medidos utilizando el modelo de valor razonable en bienes inmuebles de uso propio, la partida contable que debe incluirse en la diferencia entre el valor razonable y el valor en libros original es ( ).
A. Ingresos por inversiones b. Ganancias y pérdidas por cambios en el valor razonable
C. Ingresos no operativos d. p>
Ejemplo 9 Entre los siguientes elementos, cuál puede afectar las pérdidas y ganancias actuales de la empresa es ().
A. Para bienes inmuebles de inversión que adoptan el modelo de medición del costo, el importe recuperable al final del período es superior al valor en libros.
b Utilizando el modelo de medición de costos, el monto recuperable de la inversión inmobiliaria al final del período es mayor que el saldo contable.
c Utilizando el modelo de medición del valor razonable, el valor razonable de la inversión inmobiliaria al final del período es mayor que el saldo contable.
d. Cuando los bienes inmuebles ocupados por el propietario se convierten en bienes inmuebles de inversión medidos utilizando el modelo de valor razonable, el valor razonable del inmueble en la fecha de conversión es mayor que el valor en libros.
Respuesta c
La opción A no requiere la provisión de provisiones por deterioro y no afecta las ganancias y pérdidas actuales; el monto recuperable de la opción B es mayor que el saldo contable y es naturalmente superior al valor en libros, por lo que no es necesario calcular. Se realiza una provisión para deterioro de valor; la diferencia entre el valor razonable y el valor en libros del inmueble en la fecha de conversión se incluye en la cuenta de reserva de capital-otras reservas de capital; .
Ejemplo 10 Entre las siguientes afirmaciones sobre bienes raíces de inversión, la correcta es ().
a. Si una empresa utiliza el modelo de valor razonable para medir los bienes inmuebles de inversión, no necesita prever la depreciación o amortización de los bienes inmuebles de inversión.
B. Si una empresa transfiere sus edificios de uso propio o derechos de uso de suelo del uso propio al arrendamiento, la fecha de conversión será la fecha de inicio del período de arrendamiento.
c. Si una empresa cambia sus edificios de uso propio o derechos de uso de terrenos de uso propio a arrendamiento, el valor en libros del inmueble antes de la conversión se utilizará como valor en libros después de la conversión según el costo. modelo.
d. Si una empresa convierte bienes inmuebles de uso propio en bienes inmuebles de inversión medidos utilizando el modelo de valor razonable, si el valor razonable en la fecha de conversión es menor que el valor en libros original, se incluirá la diferencia. en el patrimonio del propietario.
E. La empresa convierte bienes inmuebles ocupados por sus propietarios en bienes inmuebles de inversión medidos utilizando el modelo de valor razonable. Si el valor razonable en la fecha de conversión es mayor que el valor en libros original, la diferencia se incluirá en el patrimonio neto.
Respuesta ABCE
Opción de análisis d, la diferencia entre el valor razonable en la fecha de conversión y el valor en libros original se incluye en la cuenta de pérdidas y ganancias de cambios en el valor razonable.
Resumen:
1. Contenido de los bienes inmuebles de inversión:
Edificios arrendados, derechos de uso de suelo arrendados y propiedades mantenidas y preparadas para ser transferidas después de la valorización Uso del suelo derechos. Tenga cuidado con el contenido que no sea de inversión inmobiliaria.
2. Medición de seguimiento:
Existen dos modelos de inversión inmobiliaria: modelo de costo y modelo de valor razonable. El modelo de costo se compara con el método de tratamiento de activos fijos o activos intangibles; el modelo de valor razonable debe prestar atención a las condiciones que deben cumplirse. No es necesario provisionar depreciación o amortización, y no se requiere provisión por deterioro. Cuando el valor razonable cambia, se incluye en la cuenta de pérdidas y ganancias de cambios en el valor razonable. El modelo de costo se puede convertir a un modelo de valor razonable, lo que supone un cambio en la política contable y requiere un ajuste retrospectivo. En términos generales, el modelo del valor razonable no se puede convertir al modelo del costo.
3. Conversión:
Bajo el modelo de costos, ya sea que los bienes inmuebles de inversión se conviertan en bienes inmuebles que no sean de inversión o que los bienes inmuebles que no sean de inversión se conviertan en bienes raíces de inversión, el la conversión debe completarse en consecuencia, no se debe reconocer ninguna ganancia o pérdida.
Bajo el modelo de valor razonable, los bienes inmuebles de inversión se convierten en bienes inmuebles que no son de inversión y la diferencia se incluye completamente en las "ganancias y pérdidas por cambios en el valor razonable".
Cuando los bienes inmuebles que no son de inversión se convierten en bienes inmuebles de inversión, el valor razonable más alto se incluirá en la "reserva de capital" y el valor razonable más bajo se incluirá en las "pérdidas y ganancias por cambios". en valor razonable".
4. Enajenación de bienes inmuebles de inversión:
Debe incluirse en "otros ingresos comerciales" y "otros costos comerciales".
Según el modelo de valor razonable, las reservas de capital y las cuentas de pérdidas y ganancias por cambios en el valor razonable deben transferirse a otras cuentas de costos comerciales.