A medida que caen los precios de la vivienda, ¿los bancos exigen el reembolso del principal del préstamo? Experto: La reposición de garantías es un evento de pequeña probabilidad.
Este Weibo ha provocado un amplio debate. A algunos internautas les preocupa que si el precio de tasación de la casa que compran baja, el banco les pedirá que repongan el capital, pero no podrán proporcionar cientos de miles al banco. No sé qué medidas posteriores tomará el banco.
Para conocer más detalles, el periodista intentó contactar al bloguero, pero al cierre de esta edición no se recibió respuesta.
Li publicó que cuando los bancos le dicen que los precios de la vivienda están subiendo, pocas personas le prestarán atención, pero hay cláusulas en el contrato de préstamo que estipulan que cuando los precios de la vivienda bajen, los compradores deben compensar el principal.
Los periodistas han aprendido de muchas fuentes que lo que Li llama "reponer el capital" en realidad significa que cuando el valor de la hipoteca disminuye a un cierto nivel, el banco exigirá al deudor hipotecario que reponga el valor de la misma. la hipoteca.
Los datos de junio 5.438 + febrero 65.438 + octubre publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas mostraron que los precios de la vivienda en 70 ciudades de todo el país continuaron disminuyendo en general: las viviendas comerciales de nueva construcción aumentaron mes a mes en sólo 9 ciudades, y los precios continuaron estables en 2 ciudades; los precios de la vivienda de segunda mano aumentaron solo en 3 ciudades, se mantuvieron estables en 4 ciudades y todas las demás ciudades experimentaron reducciones de precios.
En concreto, en el mes de 165438+octubre, los precios de venta de viviendas comerciales nuevas y viviendas de segunda mano en ciudades de primer nivel cayeron un 0,2% y un 0,4% respectivamente, un descenso de 0,1 puntos porcentuales. mayor que el mes anterior. Los precios de venta de viviendas comerciales de nueva construcción y viviendas de segunda mano en ciudades de segundo nivel cayeron un 0,2% y un 0,4% respectivamente con respecto al mes anterior, y la caída se redujo en 0,1 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. El precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en ciudades de tercer nivel cayó un 0,3% mes a mes, y la caída fue 0,1 puntos porcentuales menor que el mes pasado; el precio de venta de casas de segunda mano cayó un 0,5% mes a mes; -mes, y la caída fue la misma que el mes pasado.
Al firmar un contrato de préstamo hipotecario, la mayoría de los compradores de vivienda pueden prestar más atención al monto del préstamo y al pago mensual, y no leerán atentamente las cláusulas de formato del contrato. De hecho, el contrato de préstamo hipotecario estipula claramente que la hipoteca se repondrá.
El periodista obtuvo una copia del "Contrato de garantía y préstamo para la compra de una vivienda personal" firmado entre los compradores de viviendas de Beijing y el Banco de Ahorros Postal de China. Muestra que cuando el valor de la hipoteca disminuye por cualquier motivo, el deudor hipotecario deberá restituir prontamente el valor de la hipoteca o proporcionar una garantía equivalente a una reducción de su valor.
Otro "Contrato de garantía y préstamo de vivienda personal" firmado entre compradores de viviendas de Hebei y el Banco Agrícola de China muestra que si el valor de la hipoteca disminuye durante el período de la hipoteca, el prestamista tiene derecho a exigir al deudor para restablecer el valor de la hipoteca o otorgar un préstamo. Una garantía equivalente a una reducción del valor reconocida por la persona.
Li Guangzi, director de la Oficina de Investigación Bancaria del Instituto de Finanzas de la Academia China de Ciencias Sociales, reveló que los reguladores generalmente exigen a los bancos que evalúen periódicamente el valor de la garantía si el valor es inferior al del préstamo. saldo, requerirán garantía adicional. Pero en la práctica esta situación es muy rara.
La reposición de garantía es un evento de pequeña probabilidad.
Un banquero de alto rango en Beijing dijo a los periodistas que los bancos que exigen a los compradores de viviendas que compensen las garantías no ocurrirán a gran escala. Por un lado, los compradores de viviendas han pagado un cierto porcentaje del pago inicial y, por otro lado, el monto del préstamo generalmente es del 60% al 70% del precio tasado de la vivienda. Los residentes comunes generalmente no tienen problemas con los préstamos hipotecarios. Sin embargo, si el valor de la garantía disminuye, el banco tiene derecho a exigir al prestamista que complemente la garantía o reembolse parte de ella por adelantado, según lo estipulado por la ley. Se recomienda que el prestatario arregle razonablemente el monto del préstamo en función de la situación real.
Los administradores hipotecarios de tres grandes bancos de Beijing entrevistados por el periodista dijeron que nunca se habían encontrado con una situación en la que los compradores de viviendas tuvieran que aportar garantías para solicitar préstamos hipotecarios.
Un banquero de Shenzhen dijo a los periodistas que, desde un punto de vista práctico, para los préstamos hipotecarios residenciales normales, incluso si los precios de la vivienda caen a un cierto nivel, los bancos generalmente no exigirán garantías adicionales, o habrá algunos desencadenantes.
El abogado Xiao, socio del bufete de abogados Beijing Zhoutai, explicó que si el valor de la garantía disminuye y el prestatario no repone la garantía como lo requiere el banco, el banco generalmente tiene derecho a exigir la El prestatario debe reembolsar el préstamo de una sola vez o por adelantado. Ejercer el derecho hipotecario y negociar con el prestatario el descuento del inmueble hipotecado o subastarlo o venderlo de acuerdo con los procedimientos legales.
Sin embargo, en la práctica de comprar una casa con un préstamo hipotecario personal, existe una relación jurídica dual entre el comprador de la vivienda y el banco, entre ellas, el reembolso del préstamo es la relación jurídica básica y que requiere la misma. El comprador de vivienda para pagar el préstamo normalmente es la exigencia más importante del banco. En el caso de los préstamos hipotecarios personales, aunque los bancos tienen derecho a exigir al prestamista que complete la garantía según el contrato entre las dos partes, en la práctica, mientras el prestamista pueda seguir haciendo pagos normales, pocos bancos hacen valer directamente este derecho. Porque en el contexto de la desaceleración del mercado inmobiliario nacional, el énfasis unilateral en los derechos contractuales sólo intensificará el conflicto entre los compradores de viviendas y los bancos, y también es inconsistente con la actual política inmobiliaria nacional para garantizar la entrega de propiedades y estabilizar los medios de vida de las personas. Suponiendo que la casa comprada experimente un deterioro significativo, el comprador de la vivienda debe intentar garantizar los pagos normales del préstamo y negociar y comunicarse plenamente con el banco para evitar la situación en la que el banco notifique directamente a la empresa para complementar la hipoteca o incluso ejercer el derecho hipotecario. por adelantado.
Huang Xingchao, abogado del bufete de abogados Beijing Anjie, también cree que si no hay un acuerdo claro entre el comprador de la vivienda y el banco, siempre que el comprador de la vivienda pague el préstamo a tiempo, no se necesitarán otros acuerdos adicionales. La carga debe agregarse al comprador de la vivienda.
¿Cómo afrontan los compradores los acontecimientos improbables?
Según los comentarios de todas las partes, es muy raro que los préstamos hipotecarios se complementen con garantías, y la mayoría de los compradores de viviendas no necesitan preocuparse demasiado. Si ocurre un pequeño evento de probabilidad, también puede seguir el consejo de un abogado.
Huang Xingchao analizó cómo abordar los requisitos de garantía suplementaria de los bancos desde aspectos tanto teóricos como prácticos. Dijo que los bancos, como prestamistas de fondos, a menudo escriben "cláusulas complementarias" en los contratos estándar que ofrecen, es decir, si el valor de la garantía disminuye por cualquier motivo, el deudor hipotecario debe pagar rápidamente por adelantado o proporcionar un préstamo equivalente a el valor reducido. La garantía tiene como objetivo equilibrar la depreciación del valor de la garantía y evitar que el banco no pueda reembolsar los fondos prestados sin problemas. Este tipo de acuerdo protege los intereses de los bancos como instituciones financieras y tiene su racionalidad en el ámbito de las finanzas comerciales. Sin embargo, cuando volvamos a la vida real y los precios de la vivienda caigan bruscamente, este acuerdo sin duda supondrá un doble golpe de "amortización programada del préstamo + amortización anticipada" para los compradores de viviendas habituales.
Para los compradores de viviendas comunes y corrientes, que se enfrentan a la caída de los precios de la vivienda, en primer lugar, se recomienda reembolsar el préstamo a tiempo y mantener la oferta. Por supuesto, el banco también espera que el prestamista pague el préstamo hipotecario restante de acuerdo con el contrato. Considerando que iniciar procedimientos judiciales para hacer valer derechos contractuales todavía requiere una cierta cantidad de tiempo y costos económicos, los bancos no aplicarán estrictamente las cláusulas adicionales. En segundo lugar, si efectivamente es necesario reembolsar el préstamo por adelantado o completar la garantía, se puede considerar intentar alegar que el banco, como parte que proporcionó las condiciones estándar, no tomó medidas razonables para recordar al comprador las condiciones suplementarias. términos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 496 del Código Civil. Por tanto, los términos complementarios no pasan a formar parte del contrato.
Zhu Yicong, socio principal del bufete de abogados Beijing Yingke (Shenzhen), dijo que si el precio de la propiedad cae demasiado, la garantía debe complementarse. De lo contrario, el banco tiene derecho a disponer de la propiedad. , basado principalmente en los términos del contrato de préstamo para la compra de vivienda. Si el prestatario se niega a cumplir, dependiendo de los términos del contrato, el banco puede tener derecho a exigir un pago global o subastar la garantía. Además, si el prestatario cree que estas cláusulas son textos estándar utilizados repetidamente por el banco y no llamaron la atención del firmante del contrato mediante recordatorios o instrucciones evidentes, puede reclamar su nulidad ante la autoridad judicial. Sin embargo, estas disposiciones se presumen formalmente válidas y protegidas por la ley hasta que las autoridades judiciales determinen su nulidad.
Zhu Yicong sugirió que los compradores de viviendas negocien con sus bancos para evitar llegar a la etapa de litigio. Los compradores de viviendas pueden considerar negociar con el banco para complementar la hipoteca a través de otros métodos: primero, agregar un garante; segundo, depositar una cierta cantidad de dinero en el banco; tercero, pagar el préstamo por adelantado; cuarto, proporcionar otras propiedades para una hipoteca limitada; . Una solución viable es pedir a la compañía de seguros que proporcione una garantía complementaria como tercero.
En opinión del director de Jingjin Law Firm, los contratos de préstamos hipotecarios para vivienda suelen ser textos formateados proporcionados por los bancos, que contienen un gran número de cláusulas beneficiosas para el banco. Esta es una realidad objetiva. Si esto sucede, el propietario puede partir de los siguientes tres aspectos: primero, verificar si el precio tasado de su casa ha bajado como afirma el banco y, en caso afirmativo, en qué medida; segundo, aclarar las disposiciones pertinentes sobre la garantía en el contrato; contrato de préstamo, puede elegir la opción más ventajosa en el acuerdo para ejecutar según la situación; el tercero es comprender si el banco tiene algún problema de préstamo ilegal;