¿Cuáles son los problemas y el alcance de la adquisición de bienes raíces?

A continuación se recopila información sobre su tema. ¡Espero que le resulte útil! !

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* * * *Responsabilidades laborales* * * *

Debe seguir el departamento de suministros (compras) mencionado a continuación Estudio las responsabilidades y situación actual de su empresa promotora inmobiliaria:

Las responsabilidades y estándares laborales del departamento de suministros

1. Objeto y función:

1.1 Sí Sirve como base normativa para el trabajo del Departamento de Suministros.

1.2 puede utilizarse como estándar de medición para que los líderes de la empresa evalúen el desempeño del departamento de suministros.

1.3 se puede utilizar como base para la supervisión mutua y la cooperación entre el personal del departamento de suministros en su trabajo.

En segundo lugar, la gestión centralizada

El director general es el líder directo del departamento de suministros.

El departamento de suministros depende directamente del director general.

Tercero, responsabilidades laborales

1. Preparación del plan de adquisiciones

Responsable de preparar planes de adquisiciones de apoyo basados ​​en los planes de demanda de materiales de producción, asuntos generales y equipos. , y departamentos de inspección, y organizar implementaciones específicas para asegurar el suministro de materiales durante la operación.

2. Suministro de materiales:

2.1 Responsable de la adquisición y suministro de materias primas y auxiliares, materiales medicinales chinos, materiales de embalaje, repuestos, material de oficina, suministros de inspección y combustible. .

2.2 Realizar estudios y previsiones de mercado. Realizar un seguimiento de la disponibilidad de material.

2.3 Comprar todo tipo de materiales propuestos en el plan de adquisición de materiales en el momento oportuno para garantizar precios razonables y alta calidad.

2.4 Responsable de la suscripción, gestión y ejecución de los diversos contratos de adquisiciones, y formulación de los sistemas de gestión correspondientes.

2.5 Implementar estrictamente el sistema de suministro de materiales formulado por la empresa, realizar operaciones de adquisición de acuerdo con los principios de adquisición, controlar el progreso del suministro de materiales de acuerdo con los acuerdos de producción y lograr una gestión optimizada de la logística.

3. Almacenamiento y liquidación de materiales adquiridos:

3.1 Responsable de manejar los procedimientos pertinentes después de la llegada de los materiales adquiridos.

3.2 Devolver los productos no calificados con prontitud.

4. Auditoría de calidad de proveedores:

4.1 Participar en la auditoría del sistema de gestión de calidad de proveedores.

4.2 Fortalecer la gestión de archivos de suministro de materiales, hacer un buen trabajo en el trabajo de información de materiales, establecer una red de suministro de materiales sólida y confiable y desarrollar y optimizar continuamente los canales de suministro de materiales.

4.3 Responsable de formular diversos sistemas de gestión para la adquisición de materiales.

4.4 Establecer una base de suministro de materiales confiable y trabajar con el departamento de gestión de calidad y otros departamentos relevantes para evaluar, seleccionar y tratar con proveedores. Permitirle suministrar materiales a tiempo, con alta calidad y cantidad.

5. Responsable del negocio de almacenamiento de procesamiento subcontratado.

6. Fortalecer la comunicación y la cooperación con los diversos departamentos de la empresa, manejar los problemas y emergencias que surjan durante la producción y operación, y coordinar y equilibrar las necesidades de gestión logística.

7. Completar otras tareas asignadas por los líderes de la empresa.

Cuarto, responsabilidades y autoridades:

4.1 Derecho a negarse a suministrar planos no aprobados.

4.2 Derecho a exigir al almacenista un informe de inventario.

4.3 Derecho a compra:

4.3.1 Derecho a compra de material de cantina.

4.3.2 Derecho a adquirir material de oficina, electrodomésticos, material de protección laboral y ropa de trabajo.

4.3.3 Derecho a adquirir productos y aparatos sanitarios.

4.3.4 Derecho a adquirir repuestos, repuestos, equipos de producción y materiales de mantenimiento dentro de la empresa.

4.3.5 Derecho a adquirir suministros y equipos de inspección.

4.3.6 Derecho de la empresa a comprar combustible

Verbo (abreviatura de verbo) estándares de trabajo

5.1 Implementar resueltamente diversas instrucciones de trabajo emitidas por el gerente general, y Completamente completado.

5.2 Con base en el plan de demanda de producción y el inventario de materiales, formular un plan de adquisiciones razonable, suministrar todo tipo de materiales necesarios para la producción y operación de la empresa a tiempo, con alta calidad y cantidad garantizada, y brindar garantía de materiales. para la producción y operación de la empresa.

5.3 Implementar estrictamente el sistema de suministro de materiales de la empresa, cumplir con los principios de adquisiciones de la empresa, así como las operaciones de adquisiciones, la gestión de proveedores, el establecimiento de canales de suministro, etc. Todos cumplen con los requisitos empresariales.

5.4 Capacidad para comunicarse y cooperar bien con otros departamentos, y coordinar con los departamentos relevantes para lidiar con el suministro anormal de material o cambios temporales en las tareas de producción.

5.5 Según el plan de demanda de cada departamento, implementar pedidos regulares y cuantitativos para minimizar la ocupación del capital de trabajo y mejorar la eficiencia en el uso del capital.

5.6 Las medidas de gestión de proveedores son efectivas y los canales de suministro de materiales establecidos y la red de suministro son estables.

Fiable, el trabajo de informatización del suministro de materiales y la gestión de archivos de suministro de materiales cumplen con los requisitos estándar.

5.7 La gestión diaria de los vendedores es estricta, los empleados que salen no perjudican los intereses de la empresa ni violan las normas y disciplinas, y la eficiencia en el trabajo en general se refleja bien.

5.8 La gestión del trabajo diario está organizada, la oficina está ordenada, el orden de trabajo es bueno y la eficiencia es alta.

5.9 Mantener una buena comunicación y cooperación con otros departamentos del trabajo.

* * * * *Notas de Trabajo* * * *

Presta atención al contrato. Al firmar un contrato de adquisición gubernamental, se debe prestar atención a los términos relacionados con la aceptación del proyecto, y se deben aclarar términos como estándares de aceptación, procedimientos de aceptación, responsabilidades de aceptación, métodos de resolución de disputas y principios de carga de tarifas de inspección para sentar una base sólida para aceptación del proyecto.

Fortalecer la aceptación intermedia. La aceptación intermedia es una parte importante de la aceptación del proyecto. Algunos proyectos de adquisición de bienes requieren supervisión durante el proceso de fabricación de bienes para garantizar que la calidad y la tecnología de las materias primas cumplan con el contrato, para proyectos de ingeniería, el país tiene las especificaciones de aceptación correspondientes y los estándares de aceptación de calidad de la construcción, que deben implementarse estrictamente de acuerdo con el estándares y especificaciones. Si es necesario confiar la supervisión profesional y la supervisión de calidad, se debe encomendar al departamento de supervisión profesional y supervisión de calidad la supervisión de la calidad del proyecto y la supervisión de la calidad. Para gestionar los cambios del proyecto y hacer cumplir estrictamente los procedimientos de visa, la liquidación del proyecto debe confiarse a una unidad de consultoría de costos del proyecto calificada para su revisión.

Elaborado cuidadosamente. El hecho de que el trabajo de preparación sea suficiente o no tiene un impacto importante en la calidad del trabajo de aceptación. En el trabajo real, muchos proyectos se convierten en un mero trámite por falta de preparación. Es necesario establecer un equipo de aceptación para determinar el personal involucrado en la aceptación. Deben participar varios miembros del equipo de aceptación, formando una situación mutuamente restrictiva. De acuerdo con el principio de separación entre adquisición y aceptación, la persona que se ocupa de la adquisición no puede ser la persona principal a cargo del equipo de aceptación. Todos los miembros del equipo de aceptación deben estar familiarizados con los documentos de adquisición, los contratos de adquisición y las normas de aceptación nacionales pertinentes. Desarrollar un plan de implementación de aceptación para aumentar la planificación de todo el trabajo de aceptación.

Estandarizar el contenido del informe de aceptación. El informe de aceptación debe ser verdadero, objetivo, completo y detallado, y todos los miembros del equipo de aceptación deben firmarlo. Durante la operación real del proyecto, se descubrió que algunos informes de aceptación no estaban completamente firmados por el personal y el contenido era demasiado simple y no podía reflejar la situación real del trabajo de aceptación. No favorece la rendición de cuentas si surgen problemas más adelante.

Sugerencias para fortalecer el trabajo de aceptación

Establecer y mejorar el sistema legal para estandarizar el comportamiento de aceptación de proyectos de contratación pública. Los países y regiones del mundo que implementan sistemas de contratación pública han establecido sistemas de gestión y supervisión de contratos de contratación muy estrictos, con capítulos especiales o detalles de implementación que aclaran los temas de aceptación, los estándares de aceptación y los procedimientos de aceptación para estandarizar el comportamiento de aceptación de los contratos de contratación pública. En la actualidad, existe una falta de procedimientos operativos para la aceptación de proyectos de contratación pública en nuestro país, lo que resulta en una aceptación irregular de proyectos de contratación pública. Es necesario establecer y mejorar las leyes, reglamentos y procedimientos operativos pertinentes para la aceptación de proyectos de contratación pública, aclarar los temas de aceptación, el contenido de la aceptación, los procedimientos de aceptación y las responsabilidades de aceptación de los proyectos de contratación pública y estandarizar el comportamiento de aceptación de los proyectos de contratación pública.

Las agencias de adquisiciones centralizadas deberían fortalecer la aceptación de los proyectos gubernamentales. La actual ley de contratación pública otorga a los compradores grandes poderes, como formular requisitos de contratación, confirmar los documentos de contratación, participar en revisiones y determinar los resultados de la contratación, etc. Por el contrario, las agencias de adquisiciones centralizadas tienen poderes y responsabilidades desiguales. Según el artículo 17 de la "Ley de Contratación Pública", los organismos de contratación centralizados deben cumplir los requisitos de precios de contratación inferiores al precio medio del mercado, alta eficiencia de contratación, excelente calidad de contratación y buenos servicios.

Se puede ver que la "Ley de Contratación Pública" impone altos requisitos a las agencias de contratación centralizadas, pero no refleja el poder de las agencias de contratación centralizadas. Para cumplir con los requisitos de una excelente calidad de adquisiciones, fortalecer la aceptación del proyecto es una medida importante. En la actualidad, la contratación de servicios, como la contratación de suministro por acuerdo y la contratación de punto fijo, se pueden utilizar como foco y punto de avance para fortalecer el trabajo de aceptación.

Fortalecer la supervisión e inspección de la aceptación de las adquisiciones gubernamentales. Los departamentos de supervisión y gestión de la contratación pública deben fortalecer la supervisión e inspección de la aceptación de la contratación pública, especialmente la supervisión e inspección de los cambios de contrato, realizar la supervisión de todo el proceso de contratación pública y evitar la propagación de diversas transacciones ilegales bajo procedimientos legales. La "Ley de Contratación Pública" estipula que durante la ejecución de un contrato de contratación pública, si el comprador necesita agregar bienes, proyectos o servicios que sean iguales al objeto del contrato de contratación, podrá firmar un contrato complementario con el proveedor. sin cambiar otros términos del contrato, pero todos El monto de compra del contrato complementario no excederá el 10% del monto de compra del contrato original. En el proceso real de contratación pública, a veces se abusa de esta disposición de la Ley de Contratación Pública y debería convertirse en el centro de la supervisión.

* * * *Gestión de Calidad* * * *

Cómo llevar a cabo una gestión de calidad de proyectos de desarrollo inmobiliario En los últimos diez años, los proyectos de desarrollo inmobiliario se han multiplicado. La enorme demanda del mercado ha creado una gran cantidad de desarrolladores. Algunos grandes jefes que acaban de ingresar a la industria inmobiliaria no han sido reconocidos por el mercado porque no han comprendido las leyes del desarrollo inmobiliario y sus productos con frecuencia están al borde de la quiebra. quiebra.

¿Qué provocó este final completamente diferente? Sólo hay una respuesta: el director quebró por la mala calidad del producto. Aquí la calidad es "calidad" en un sentido amplio, que incluye: selección de terrenos, estudio de viabilidad, planificación previa al proyecto, diseño, implementación del proyecto y calidad de la gestión de la propiedad. Hablemos de algunas ideas personales sobre cómo mejorar la calidad del producto de los proyectos de desarrollo inmobiliario. El ciclo de vida de un proyecto de desarrollo inmobiliario consta de cinco etapas: estudio preliminar de viabilidad, planificación del producto, diseño, implementación y entrega. Es muy importante realizar bien estas cinco etapas de un proyecto de desarrollo inmobiliario, también es la base del éxito o del fracaso presentar productos que satisfagan la demanda del mercado y satisfagan a los clientes en cada etapa.

1. Problemas existentes en los proyectos de desarrollo inmobiliario actuales En el desarrollo de proyectos inmobiliarios, generalmente ignoramos la gestión de calidad de la etapa de estudio de viabilidad, la etapa de planificación y la etapa de diseño de los proyectos de desarrollo iniciales, y nos enfocamos. en la etapa de construcción.

Por supuesto, la construcción del proyecto requiere una unidad de construcción, pero como el equipo de construcción y el equipo se establecieron para el proyecto, este tipo de pensamiento debe cambiarse. Cuando un proyecto de desarrollo se encuentra en la etapa de construcción, se han determinado la planificación del producto, el posicionamiento en el mercado, los clientes objetivo y las instalaciones del proyecto, y se han revisado y aprobado el plan de planificación y diseño, el plan técnico y los planos de diseño. Si se han revisado la planificación del producto, el posicionamiento en el mercado, los clientes objetivo, las instalaciones, etc. del proyecto, entonces el plan de planificación y diseño, el plan técnico y los planos de diseño no serán óptimos y será difícil garantizar el rendimiento general. beneficio de inversión del proyecto. Algunos promotores inmobiliarios consideran unilateralmente el informe del estudio de viabilidad como un informe de aprobación, y el estándar de pago de los honorarios de consultoría para el informe preliminar de viabilidad es mucho más bajo que el estándar del mercado. Como resultado, las empresas consultoras responsables de preparar informes de estudios de viabilidad rara vez realizan estudios de mercado en profundidad (encuestas macro, meso y micro), realizan análisis en profundidad de los resultados de las encuestas y comparan y seleccionan múltiples planes para planificar planes, tipos de unidades. y planos paisajísticos. Durante la etapa de diseño, algunos desarrolladores y propietarios pagaron unilateralmente honorarios de diseño muy bajos, lo que afectó el entusiasmo de los diseñadores por un diseño cuidadoso. Este problema afecta seriamente la calidad del producto de los proyectos de desarrollo.

2. Trabajos preparatorios para proyectos de desarrollo inmobiliario Los trabajos preliminares para proyectos de desarrollo inmobiliario se refieren principalmente a propuestas de proyectos, informes de estudios de viabilidad, planificación de productos para el desarrollo de proyectos, etc. La calidad del trabajo preliminar es clave para todo el proyecto inmobiliario. Si la selección del sitio, la escala, el contenido de la planificación, la composición de la unidad, el análisis del cliente objetivo potencial, el análisis de la psicología del cliente, el análisis del nivel de las instalaciones de apoyo, el análisis del contenido técnico, el análisis de riesgos, los beneficios financieros, económicos, sociales, etc. del proyecto de desarrollo son en profundidad y integral, y si el hecho de que los datos sean realistas determina directamente el futuro y destino del proyecto a desarrollar.

Mis sugerencias personales son las siguientes:

1. Establecer un sistema de responsabilidad de gestión de calidad del proyecto de desarrollo. El líder del proyecto es la única persona responsable de la calidad del proyecto de desarrollo y debe encargarse personalmente del trabajo de calidad. Los grandes proyectos de desarrollo también pueden tener gerentes de calidad del proyecto. Las responsabilidades del gerente de calidad son: preparar el plan de calidad para el proyecto de desarrollo y organizar su implementación de acuerdo con la estrategia de desarrollo del proyecto del inversionista y los objetivos de posicionamiento en el mercado; rastrear, supervisar e inspeccionar la implementación del plan de calidad del proyecto, especialmente los principales; calidad estipulada en el plan de calidad Actividades de verificación, inspección y evaluación de los puntos de control organizar la investigación y resolver problemas importantes de calidad en gestión o tecnología, e informar al líder del equipo del proyecto preparar informes de calidad del proyecto y enviarlos a los departamentos de inspección de calidad superiores y al proyecto; gerentes. La supervisión e inspección de la calidad por parte del gerente de calidad del proyecto no puede reemplazar las responsabilidades de calidad de otros puestos en el proyecto. Todos los gerentes de proyectos, líderes profesionales, departamentos y profesionales deben cumplir con sus responsabilidades de calidad para poder garantizar la calidad del proyecto.

2. Desarrollar un plan de calidad para los proyectos de desarrollo. Comprender completamente las decisiones estratégicas y políticas de calidad del inversionista del proyecto, comprender y dominar las características del proyecto, estar familiarizado con las tendencias dinámicas de la industria inmobiliaria y aclarar los objetivos y estándares de calidad de los resultados de la consultoría; documentos del sistema de gestión de calidad de la empresa consultora, y de acuerdo a las características de la estructura organizacional del proyecto Decidir cómo aplicar el sistema de gestión de calidad de la empresa. Si se trata de un equipo de proyecto de desarrollo independiente, el sistema de gestión de calidad de la empresa de desarrollo debe ajustarse adecuadamente, los objetivos de calidad deben descomponerse capa por capa e implementarse capa por capa de acuerdo con el plan de calidad y los pasos de implementación hasta el final. Las responsabilidades, autoridades, asignación de recursos y medidas de garantía de calidad en todos los niveles están claramente definidas. El plan de gestión de la calidad debe ser conciso, centrado y operable.

3. Establecer un sistema de evaluación de la calidad de los resultados preliminares de los trabajos de desarrollo. Establecer un sistema de evaluación es un medio importante para garantizar y mejorar la calidad de los primeros resultados de los proyectos de desarrollo. Al utilizar la evaluación ilegal de Del y absorber más conocimiento y sabiduría de expertos, se pueden descubrir problemas a tiempo y se pueden optimizar los resultados preliminares. Una vez completada la consultoría del proyecto proporcionada por la empresa consultora del proyecto, el equipo del proyecto del desarrollador requiere que la empresa consultora organice al personal del proyecto para realizar una autoevaluación de los resultados de la consultoría del proyecto y luego realizar una evaluación interna. Una vez completada la revisión interna, los resultados de la consultoría solo se pueden enviar al cliente. El gerente del proyecto del propietario del proyecto puede invitar a expertos relevantes para revisar y mejorar los resultados de la consultoría y formar los registros correspondientes para mejorar la eficiencia de la inversión. La selección de unidades consultoras en las primeras etapas de los proyectos de desarrollo debe controlarse estrictamente. En la actualidad, a un número considerable de empresas consultoras parece gustarles elaborar informes de análisis cualitativos para los propietarios y rara vez realizan análisis cuantitativos (incluidos análisis financieros). No hay ninguna conclusión después del análisis y, a menudo, se exige a los propietarios que emitan juicios y decisiones basándose únicamente en ideas cualitativas. De hecho, esto se debe al alcance de los servicios de consultoría confiados por el propietario. En primer lugar, una encuesta y un análisis que combina métodos cualitativos y cuantitativos. Una razón es que el costo es alto, la otra razón es que los propietarios no entienden el trabajo y no están dispuestos a pagar, y la tercera razón es que es una cantidad considerable. Muchas empresas de consultoría no pueden cumplir los requisitos para combinar consultoría cuantitativa y cualitativa. Sin embargo, como país grande que se ha adherido a la OMC, nuestra gestión debe estar en línea con el mundo. La práctica actual de desarrollar proyectos basados ​​en sensaciones pronto será cosa del pasado.

En tercer lugar, el control de calidad en la etapa de diseño

1. En la etapa de diseño del esquema, en proyectos de desarrollo inmobiliario, el informe del estudio de viabilidad, el estudio de mercado y la planificación y posicionamiento del producto. Las primeras etapas del proyecto de desarrollo son importantes como base para la planificación y el diseño posteriores. Como inversionista inmobiliario, su propósito fundamental al invertir en proyectos de desarrollo es obtener beneficios (beneficios económicos y sociales). Por ello, como promotor inmobiliario, lo mejor es contratar una empresa de consultoría para planificar todo el proceso. Una vez que la empresa consultora obtenga un posicionamiento más científico de los productos de desarrollo del proyecto, deberá participar en la siguiente etapa de planificación y diseño. Cuando los desarrolladores buscan una unidad de planificación y diseño, también deben realizar una inspección exhaustiva del desempeño de la unidad de planificación y diseño, porque la planificación y el diseño son un trabajo creativo.

Con base en la experiencia y las lecciones aprendidas de algunos diseños de esquemas de ingeniería, se recomienda que los desarrolladores seleccionen tres unidades de planificación y diseño con las capacidades correspondientes para llevar a cabo el diseño de esquemas basado en la planificación y el posicionamiento de los bienes inmuebles. Antes de que varias unidades de planificación y diseño se interesen en este proyecto, se solicita al personal relevante de la empresa consultora del proyecto que presente y explique el estudio de viabilidad del proyecto y el posicionamiento del producto en el mercado a la unidad de planificación y diseño, y el diseñador llevará a cabo la planificación y el diseño. esta base. A esto se le llama conectar el pasado y el futuro. En el proceso de diseño del esquema, como propietario, trate de no señalar con el dedo al diseñador del esquema, no interfiera a voluntad y deje que el diseñador desempeñe plenamente su papel. Después de que varias empresas presenten planes diferentes, la empresa constructora organizará a expertos relevantes para discutir y seleccionar el mejor plan de planificación preliminar. La parte constructora firmará un contrato con la unidad de diseño preliminar que haga el mejor plan, luego lo perfeccionará y presentará el plan para su aprobación.

2. En la etapa de diseño del plano de construcción, el diseño del plano de construcción se lleva a cabo sobre la base de la aprobación del esquema de planificación del proyecto de desarrollo, por lo que el esquema de planificación es la base de diseño para el diseño preliminar del proyecto. El diseño de ingeniería generalmente se lleva a cabo en dos etapas: diseño preliminar y diseño del plano de construcción. Los proyectos de gran tamaño técnicamente complejos se pueden llevar a cabo en tres etapas: diseño preliminar, diseño técnico y diseño del plano de construcción. El diseño en dos etapas y el diseño en tres etapas son los modelos de trabajo básicos que se han formado en la industria del diseño de ingeniería de mi país durante mucho tiempo. Los resultados de diseño de cada etapa incluyen instrucciones de diseño, documentos técnicos (planos) y documentos económicos (estimaciones), con el propósito de asegurar la calidad del diseño mediante el control de la profundidad del diseño en las diferentes etapas. (1), Desarrollar métodos de control de calidad durante la fase de diseño del proyecto. Prepare correctamente el resumen de diseño. El resumen de diseño debe basarse en la planificación y el posicionamiento iniciales del proyecto, el esquema de planificación y diseño aprobado, los registros históricos de diseños de ingeniería anteriores y la experiencia del autor. Para controlar eficazmente la calidad del diseño, es necesario realizar un seguimiento de la calidad del diseño y revisar los documentos de diseño con regularidad. Durante el proceso de diseño y cuando se completa el diseño de la etapa, el supervisor de diseño del proyecto de la unidad de desarrollo debe realizar una revisión profunda y detallada de los documentos de diseño con base en los documentos de licitación de diseño (incluidos resúmenes de diseño, informes de estudios geológicos, etc.) . ), contratos de diseño, aprobaciones gubernamentales relevantes, diversas especificaciones técnicas, condiciones meteorológicas, regionales y otras condiciones naturales e información relacionada. Durante el proceso de revisión, preste especial atención a dos situaciones extremas: sobrediseño y subdiseño. El diseño excesivo conduce a una crisis económica; el diseño insuficiente conduce a peligros ocultos o una funcionalidad reducida. (2) Establecer un sistema de responsabilidad de calidad para los gerentes de diseño. Bajo el liderazgo del director del proyecto, el director de diseño del desarrollador gestiona el proceso de diseño, supervisa e inspecciona la implementación por parte de los ingenieros profesionales del grupo de construcción de los documentos del sistema de calidad de la empresa en el diseño profesional, garantiza que los productos y servicios diseñados cumplan con los requisitos de calidad estipulados en el contrato organiza la planificación del diseño y prepara los resultados de la planificación en un plan de diseño; controla el proceso de diseño de acuerdo con las disposiciones del plan del proyecto, el plan de calidad del proyecto y el plan de diseño; la revisión y coordinación de los planes técnicos integrales de cada especialidad para garantizar la racionalidad técnica integral del plan. Responsable de organizar o supervisar la revisión y verificación del diseño en cada etapa del diseño. Responsable de controlar los cambios de diseño y controlarlos de acuerdo con; el "Procedimiento de Control de Cambios de Diseño" Verificar los puntos clave de control del diseño, organizar personalmente o inspeccionar la calidad del diseño Actividades y documentos de diseño de alto impacto; (3) Aclarar las responsabilidades de los ingenieros profesionales del propietario del proyecto para monitorear la calidad del diseño. Los ingenieros profesionales del lado de la construcción deben preparar una declaración de tareas de diseño profesional para aclarar la sofisticación y profundidad del diseño en cada etapa, así como los requisitos de diseño que reflejan las características del proyecto. Como parte de la construcción, el seguimiento del diseño generalmente se lleva a cabo de acuerdo con el seguimiento profesional, y los equipos profesionales y de proyecto se combinan para implementar la gestión matricial. Los departamentos profesionales y los equipos de proyecto de la unidad de diseño deben establecer relaciones de trabajo correspondientes con los profesionales relevantes del grupo de construcción y el departamento de proyectos. El personal relevante del grupo de construcción es responsable de la gestión y el control de la calidad del diseño. Y tomar medidas para controlar eficazmente el proceso de diseño profesional; exigir que la unidad de diseño envíe líderes y diseñadores profesionales calificados en todos los niveles para garantizar que el proyecto tenga suficiente calidad y cantidad de recursos humanos para garantizar la calidad del diseño; determinar la tecnología profesional utilizada en el plan de diseño, y ser responsable del avance, confiabilidad y racionalidad de las soluciones técnicas profesionales, organizar o participar en la revisión o verificación de los insumos, resultados y productos terminados del diseño en cada etapa del diseño;

Cuatro. Control de calidad durante la fase de construcción La construcción es el proceso que forma la entidad del proyecto de desarrollo y también es una etapa crítica que determina la calidad del producto final. Para mejorar la calidad de ingeniería de los proyectos de desarrollo, debemos prestar mucha atención al control de calidad durante la etapa de construcción. La construcción de proyectos de ingeniería involucra una amplia gama de áreas y es un proceso extremadamente complejo. Hay muchos factores que afectan la calidad. Pequeñas diferencias en los materiales utilizados, pequeños cambios en las operaciones, pequeñas fluctuaciones en el medio ambiente y el desgaste normal de la maquinaria y el equipo pueden provocar variaciones e incidentes de calidad. Una vez finalizado el proyecto, si se encuentran problemas de calidad, es imposible desmontar, desmontar o reemplazar piezas como algunos productos industriales, y mucho menos "intercambiar" o "reembolsar". Por lo tanto, el control de calidad durante la construcción del proyecto es extremadamente importante.

1. Gestión de la calidad en la etapa de preparación previa a la construcción de proyectos inmobiliarios. (1) Aclarar los objetivos de calidad. La determinación de los objetivos de calidad para los proyectos de desarrollo inmobiliario está relacionada con la estrategia del proyecto de desarrollo y el posicionamiento de la planificación del producto del inversionista del proyecto, y tiene la misma prioridad que el control del progreso y el control de costos del proyecto. Por tanto, los objetivos de calidad del desarrollo del proyecto deben ser adecuados a las características del propio proyecto. Si el objetivo es demasiado bajo, perjudicará el proyecto y perderá competitividad en el mercado; aumentarán los costos excesivos de los insumos y disminuirá el rendimiento del desarrollo integral. Ninguno de los dos aspectos anteriores era la intención original del desarrollador.

Entonces, ¿cómo determinar con precisión los objetivos de calidad? En primer lugar, es necesario analizar los beneficios y costos de la inversión en calidad, mejorar la comprensión de los costos de calidad por parte de los inversionistas y equipos de proyectos, y establecer el concepto de costos del ciclo de vida de los proyectos de desarrollo. Aumentar adecuadamente el costo constante del proyecto y reducir el costo inconsistente; aumentar adecuadamente el costo de prevención y reducir vigorosamente el costo de accidentes. (2) Formular un plan de gestión de calidad para la implementación de la construcción del proyecto. Después de determinar los objetivos de calidad de la construcción del proyecto, formular medidas y métodos para lograr los objetivos de calidad y utilizar correctamente los insumos, herramientas y tecnologías planificados (plan de referencia de calidad, diagrama de flujo, cumplir con la guía del modelo de diseño, uso preciso de los estándares de calidad). ) preparar un plan práctico de calidad . Aclare las responsabilidades de calidad relevantes del equipo del proyecto. El director del proyecto es responsable de la gestión de la calidad del proyecto, el director de calidad del proyecto es responsable de la calidad del proyecto, los ingenieros profesionales del equipo del proyecto son responsables de las especificaciones de calidad del proyecto y la unidad de implementación es responsable. para los resultados del proyecto. (3) Garantía de calidad La garantía de calidad es la implementación de planes de calidad para mejorar la confianza de los inversores y usuarios finales del proyecto en la calidad del mismo. Por ejemplo, en la construcción de proyectos de desarrollo, el sistema de licitación y el sistema de supervisión de la construcción se implementan estrictamente, y se confía a unidades de supervisión calificadas la tarea de verificar las calificaciones de las unidades de construcción ganadoras, de modo que el nivel de calificación de las unidades de construcción sea consistente con el Se revisan los requisitos de los proyectos contratados, y la calidad y estructura del personal de construcción. Monitorear y asegurar que el nivel técnico del personal involucrado en la construcción se adapta a los requisitos técnicos de ingeniería. Se realiza una reunión informativa previa a la licitación. , en el que el desarrollador explica públicamente los objetivos de calidad, los objetivos de progreso, los objetivos de control de costos y las condiciones de licitación del proyecto de desarrollo, lo que permite a Jiang Taigong pescar, aquellos que estén dispuestos a morder el anzuelo, revisar el diseño de la organización de la construcción y monitorear el plan de calidad; las materias primas, componentes y equipos que ingresan al sitio al seleccionar maquinaria y equipos de construcción, considerar el rendimiento técnico, la eficiencia del trabajo, la calidad del trabajo y la dificultad de mantenimiento, la capacidad de la maquinaria de construcción El impacto y la garantía del consumo, la seguridad y la flexibilidad en la calidad de la construcción; organizar reuniones informativas y de revisión del diseño a las que asistan la unidad de diseño y la unidad de construcción; verificar si la unidad de construcción ha establecido y mejorado el sistema de gestión de calidad, etc. (4) El control de calidad durante el proceso de construcción de proyectos de desarrollo. El control de calidad durante el proceso de construcción de proyectos de desarrollo es en realidad control de programa y control de desviación del proceso. El control de procesos en la construcción de proyectos de desarrollo inmobiliario consiste en comparar el proceso de trabajo y los resultados graduales de la unidad de construcción con el alcance del trabajo determinado en el contrato original para conocer las desviaciones en el alcance del trabajo durante la implementación y comparar la calidad; estándares, planos de construcción y comparar la descripción general del diseño con los productos terminados y productos semiacabados reales para encontrar desviaciones; utilizar el plan de construcción aprobado, la secuencia de operación de construcción y la secuencia del proceso real para encontrar desviaciones; realizar un seguimiento de todo el proceso de operación mediante inspecciones puntuales; , inspecciones, censos y otros medios para obtener el sitio de la unidad de construcción Opiniones y sugerencias del departamento de proyectos sobre si continuar las operaciones o hacer rectificaciones de acuerdo con la secuencia de construcción, los métodos y los estándares de calidad actuales. Sólo así se puede asegurar la calidad del proceso de trabajo del proyecto. Sólo asegurando la calidad del proceso se puede garantizar la calidad final del producto. Las herramientas y técnicas necesarias en el control de procesos incluyen: verificar y dibujar diagramas de control de procesos dinámicos y diagramas de flujo de construcción. En el trabajo real, podemos confiar a la unidad de supervisión del proyecto la supervisión de la implementación del sistema de gestión de calidad de la unidad de construcción y verificar si el personal de construcción, la maquinaria y el equipo de construcción, los métodos, procesos u operaciones de construcción durante el proceso de construcción están en orden; buen estado y cumplir con los estándares de calidad Requisitos de garantía; controlar los cambios de diseño; realizar inspecciones y aceptación durante la construcción y manejar los problemas de calidad del proyecto y los accidentes de calidad; Cuando se presenten productos deficientes, se debe exigir a la unidad constructora que tome medidas para realizar rectificaciones y dar seguimiento hasta que estén calificados. Cuando la calidad del sitio de construcción es anormal y no se toman medidas efectivas, los proyectos ocultos se cierran sin inspección, los planos de diseño se modifican sin consentimiento y se utilizan materias primas o componentes no calificados, se emite una orden de cierre y una orden de reanudación. después de la corrección de materiales de ingeniería, sistema de inspección por muestreo para bloques de prueba de concreto y barras de acero que soportan tensiones, revisar el nivel técnico de los operadores involucrados en las operaciones de medición y evaluar y confirmar los resultados de sus operaciones de medición.

Conclusión: La clave para implementar planes de calidad en el desarrollo y la construcción de proyectos es fortalecer la implementación de medidas preventivas de calidad, aumentar adecuadamente los costos de control previo (costos de calidad consistentes) y reducir significativamente los costos de retrabajo (calidad inconsistente). costos). Según el concepto moderno de gestión de proyectos: la alta calidad se planifica, no se controla. Si se controla, inevitablemente aumentará el costo de la inconsistencia, lo que en realidad aumenta la inversión en calidad. Esto es muy perjudicial para los desarrolladores. Al mismo tiempo, también reduce los beneficios económicos que el proyecto de desarrollo debería haber logrado.