¿Qué significa fideicomiso inmobiliario?

Gráfico de estructura de fideicomiso inmobiliario

Fideicomiso inmobiliario (Real estate trust), llamado en inglés "Real Estate Investment Trust", tiene dos significados: primero, fideicomiso inmobiliario es un fideicomiso inmobiliario El propietario, es decir, el fideicomitente, transfiere la propiedad al fiduciario en beneficio del beneficiario o para un fin específico, para que pueda ser administrado y utilizado de conformidad con el contrato de fideicomiso 2. Fideicomiso de fondo inmobiliario; se refiere a la inversión del fideicomitente en el fideicomiso basado en El fideicomiso de una empresa confía sus fondos de propiedad legal a una empresa de inversión fiduciaria La empresa de inversión fiduciaria invierte los fondos en la industria inmobiliaria en beneficio del beneficiario o para un propósito específico. y gestiona y dispone de los fondos en su propio nombre según la voluntad del fideicomitente. Este también es un método de financiación inmobiliaria comúnmente utilizado en China.

En junio de 2003, el banco central emitió el Documento No. 121 para restringir el financiamiento bancario de empresas inmobiliarias, y los fideicomisos inmobiliarios comenzaron a convertirse en un punto caliente para las empresas. El fideicomiso inmobiliario se refiere a un comportamiento fiduciario en el que una institución fiduciaria de bienes raíces administra, opera o enajena bienes inmuebles y activos relacionados confiados por el cliente en beneficio del beneficiario.

2 Proceso de desarrollo

En 1883, Estados Unidos estableció por primera vez el Boston Personal Property Trust (Bost)

Centro Financiero Internacional de Shanghai

Discusión Fideicomisos de propiedad personal), pero no fue hasta después de 1920 que la industria de inversiones estadounidense experimentó un desarrollo que hizo época, que también fue el resultado de la gran cantidad de fondos excedentes en poder de los estadounidenses ricos después de la guerra. Después de que el mercado de valores de Nueva York colapsara en 1929, la SEC de Estados Unidos comenzó a regular las empresas de inversión. Para proteger los derechos e intereses de los inversores, Estados Unidos llevó a cabo una serie de actividades federales de comercio de valores y promulgó sucesivamente la Ley de Valores de 1933, la Ley de Bolsa de Valores de 1934, la Ley de Sociedades Tenedoras de Servicios Públicos de 1935, la Ley de contratos de fideicomiso de 1939 y Ley de inversiones de 1940. Esto es válido tanto para el derecho corporativo como para el derecho de asesores de inversiones. Según la Sección 4 de la Ley de Sociedades de Inversión de EE. UU. de 1940, las sociedades de inversión se pueden dividir en tres categorías: sociedades de certificación de importe nominal, fideicomisos de inversión unitarios y sociedades de gestión.

Dentro de ellas, las sociedades gestoras son las más utilizadas entre los tres tipos de sociedades de inversión. Según lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Sociedades de Inversión, se pueden dividir en cuatro tipos: sociedades de inversión de tipo cerrado, sociedades de inversión de tipo abierto, sociedades de inversión diversificadas y sociedades de inversión no diversificadas. Massachusetts Business Trust es el predecesor de los REIT. Impulsado por intereses financieros, el fideicomiso se adoptó inicialmente para eludir las leyes nacionales que prohíben a las empresas poseer bienes inmuebles con fines de inversión. Posteriormente, se convirtió gradualmente en una institución de inversión inmobiliaria que evadía el impuesto sobre la renta empresarial. Fue reconocida por la Corte Suprema de Estados Unidos como un fideicomiso comercial similar a una empresa y gravada como una organización corporativa federal, lo que provocó que su desarrollo se estancara. Sin embargo, debido a la mejora continua de las leyes y regulaciones de los fideicomisos de inversión y al buen desarrollo económico, el desarrollo de los fideicomisos de inversión en los Estados Unidos está prosperando. Centrándose en las ventajas de los fideicomisos de inversión, el Congreso de los Estados Unidos creó formalmente los REIT en 1960 modificando las leyes tributarias internas, estipulando que los REIT que cumplan con los elementos organizativos, de ingresos y de distribución de ingresos pertinentes de las Secciones 856 a 859 de la Ley pueden disfrutar de exenciones fiscales.

En otras palabras, incluso si un REIT está organizado como una empresa, no necesita soportar el impuesto sobre la renta corporativo, solo necesita recaudar el impuesto sobre la renta personal de los accionistas o inversores. Por lo tanto, generalmente se considera un REIT. como función de conducto con naturaleza de medio de inversión. En 1976, el Congreso de Estados Unidos aprobó el proyecto de ley de reforma tributaria, que eliminó el requisito de que los REIT deben estar organizados por asociaciones o fideicomisos no incorporados. Por lo tanto, los REIT en los Estados Unidos hoy pueden ser organizados por empresas o fideicomisos, pero deben ser no bancos, instituciones de ahorro y préstamo o compañías de seguros en el sentido del impuesto federal sobre la renta, y deben recaudar fondos del público a través de estas instituciones. Con base en el principio de diversificación de riesgos, las inversiones en entidades inmobiliarias que se dedican principalmente a la gestión de compra y venta o inversiones fiduciarias en préstamos hipotecarios son productos de inversión a largo plazo, y su estructura básica consta de cuatro entidades: fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria, sociedades gestoras, instituciones depositarias e inversores. Sin embargo, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Reforma de las Corporaciones Fiscales de 1986, los REIT deben contratar expertos inmobiliarios independientes para gestionar los asuntos diarios del REIT.

3 Clasificación natural

El negocio de fideicomisos inmobiliarios cubre una amplia gama y se puede dividir en:

①Negocios encomendados, como depósitos de fideicomisos inmobiliarios, bienes raíces Préstamos fiduciarios, inversiones en fideicomisos inmobiliarios, préstamos confiados en bienes raíces, etc.

Negocios de agencia, como emisión de acciones y bonos, compensación de deudas y diseño de casas;

③Arrendamiento financiero, consultoría, garantía y otros negocios.

En comparación con los préstamos bancarios, la financiación de planes fiduciarios inmobiliarios tiene las ventajas de reducir los costos financieros generales de las empresas de desarrollo inmobiliario, recaudar fondos de manera flexible y conveniente y ajustar de manera flexible las tasas de interés de financiación. Debido a la particularidad y flexibilidad del sistema fiduciario, así como a sus funciones únicas de aislamiento de propiedad y reconstrucción de derechos, la innovación financiera se puede llevar a cabo en forma de derechos de propiedad, derechos de ingresos y derechos de preferencia, lo que lo convierte en uno de los mejores métodos de financiación. .

4 Estado de desarrollo

Cuando la gente se siente impotente ante los altos precios de la vivienda, aparece la "ansiedad colectiva". Cuando ocurre esta "ansiedad colectiva", todo no tiene nada que ver con la vivienda

Fideicomiso inmobiliario

Todo lo que toque bienes raíces estimulará la ansiedad de la gente, y los fideicomisos inmobiliarios están naturalmente "ansiosos". ", también está emocionalmente preocupado. De hecho, en nuestra vida se han dado muchos casos en los que un rumor aplastó a una empresa. En las reuniones de las cooperativas de crédito, la “gota que colma el vaso” pueden parecer rumores o malentendidos involuntarios en la superficie, pero detrás está la irracionalidad de la “ansiedad colectiva”. En la era de Internet, cuando la difusión de información se vuelve más conveniente, resulta aún más importante distinguir la información.

[1] Se puede decir que los fideicomisos inmobiliarios están en problemas incluso si llueve toda la noche. La estrecha cadena de capital de las empresas inmobiliarias ha aumentado el riesgo de canje de fideicomisos inmobiliarios. Los problemas de reembolso de las empresas inmobiliarias en Shanghai, Beijing y otros lugares han causado preocupaciones en el mercado. Esto también hace que muchos inversores teman los fideicomisos inmobiliarios. Aunque los productos de fideicomisos inmobiliarios enfrentan muchos problemas, no se pueden negar por completo. Profesionales relevantes dieron sugerencias. Desde el principio, la tasa de rendimiento de los productos fiduciarios inmobiliarios ha sido relativamente alta. Los inversores deben ser cautelosos al comprar: primero, deben observar la calidad del proyecto en sí, segundo, deben observar las medidas de control de riesgos del plan de fideicomiso inmobiliario y, tercero, deben observar las calificaciones de la empresa fiduciaria. . Los fideicomisos inmobiliarios todavía tienen valor de inversión.

Sin embargo, los expertos sugieren que se debe mantener los ojos abiertos al comprar planes de fideicomisos inmobiliarios. Además de examinar la calidad del proyecto, también debemos controlar estrictamente las medidas de control de riesgos del producto y no buscar altos rendimientos unilateralmente ignorando los riesgos del proyecto y el producto. Además, al elegir empresas fiduciarias, trate de elegir productos emitidos por empresas fiduciarias de propiedad estatal con sólidos antecedentes accionarios y solidez financiera.

Desde la perspectiva de los tipos de inversión, el mercado de valores ha alcanzado nuevos mínimos repetidamente, continúan las noticias negativas sobre el entorno externo, las señales de recuperación no son claras y los riesgos son difíciles de controlar. La inversión inmobiliaria está estrictamente controlada y afectada por restricciones de compra, y los riesgos de invertir en bienes raíces aumentan. En comparación, la mayoría de los planes fiduciarios inmobiliarios emitidos anteriormente esperaban rendimientos anualizados de más del 10%. Aunque también está sujeto a regulación, como tipo de asignación de activos, es una opción ideal para inversores que entienden mejor los proyectos de fideicomisos inmobiliarios.

5 perspectivas de desarrollo

La Comisión Reguladora Bancaria de China ha estandarizado gradualmente el negocio de fideicomisos inmobiliarios desde mayo de 2011 y ha reducido repetidamente la emisión de negocios inmobiliarios mediante orientación de ventanilla. En junio, los proyectos de fideicomisos inmobiliarios debían declararse por adelantado en lugar de hacerlo después. Se puede ver que la Comisión Reguladora Bancaria de China gradualmente tomó la iniciativa en sus propias manos y comenzó a tomar la iniciativa. A partir de septiembre, es necesario controlar uno por uno los riesgos de reembolso de los proyectos de acciones. Después de eso, estalló el incidente de Greentown. Esta serie de medidas puede mostrar la determinación y la intensidad de la CBRC para rectificar el negocio de los fideicomisos inmobiliarios. Se puede decir que esta vez la suspensión de la actividad comercial por parte de cuatro sociedades fiduciarias ha vuelto a hacer sonar la alarma en el sector.

Bajo el ajuste activo de la red fiduciaria bajo estricto control por parte de los reguladores, el negocio de fideicomisos inmobiliarios ha mostrado una evidente tendencia a enfriarse. El informe mensual del mercado fiduciario de septiembre publicado ayer por la institución de investigación de fideicomisos Puyi Fortune mostró que el volumen de emisión de productos fiduciarios en el campo inmobiliario en septiembre fue de 49, una disminución de 25 modelos con respecto al mes anterior, y la proporción cayó en 2,57 puntos porcentuales. .

Esta suspensión es una señal de la Comisión Reguladora Bancaria de China para continuar con un control estricto. En cuanto a si se suspenderá el negocio de los fideicomisos inmobiliarios, aún no hay noticias, pero se puede ver que las políticas regulatorias han comenzado a atacar gradualmente a varias sociedades fiduciarias. Dado que en el pasado los fideicomisos inmobiliarios se desarrollaron demasiado rápido, lo que también condujo a la acumulación de riesgos, la medida de la CBRC también se consideró desde la perspectiva del control de riesgos.

6 Fuentes de Fondos

El capital es la condición básica para que las instituciones de inversión fiduciaria inmobiliaria participen en fideicomisos. Premisa

Fondo de Fideicomiso de Bienes Raíces

Los canales y métodos utilizados por los fideicomisos inmobiliarios para recaudar fondos son diferentes a los de los bancos.

Las principales fuentes son:

Fondo Fiduciario de Bienes Raíces

Es una sociedad de inversión fiduciaria inmobiliaria que opera negocios de inversión fiduciaria inmobiliaria

El capital de trabajo establecido para otros negocios fiduciarios. Las principales fuentes de fondos para las empresas fiduciarias y de inversión de mi país incluyen: asignaciones fiscales, recaudación de fondos sociales y autorretención;

Depósitos fiduciarios inmobiliarios

se refiere a depósitos manejados por fideicomisos instituciones de inversión dentro del ámbito de fuentes de financiación específicas. El alcance, el plazo y la tasa de interés de sus fondos son estipulados, anunciados y ajustados por el Banco Popular de China;

Fideicomiso de financiación y financiación institucional

Esta es una institución fiduciaria que acepta empresas, departamentos empresariales, agencias, Una forma de recaudar fondos mediante la emisión de bonos y acciones directamente o como agente bajo la encomienda de grupos e instituciones;

Fideicomiso de fondos

Significa que la institución fiduciaria acepta la encomienda del fideicomitente y gestiona sus fondos de forma independiente. Una especie de negocio fiduciario para fondos monetarios. La fuente de los fondos fiduciarios debe ser fondos que cada unidad pueda controlar de forma independiente o fondos propiedad de unidades e individuos, incluidos principalmente fondos unitarios, fondos de bienestar público y fondos de seguro laboral;

* * *Hay fondos de inversión

En otras palabras, los fondos de inversión o fondos mutuos son una herramienta de inversión relativamente nueva para el público nacional, pero tienen una trayectoria de más de 100 años en el extranjero y se están desarrollando cada vez con más vigor. Es la industria más prometedora en la industria de valores moderna. En los mercados financieros de los países desarrollados ha demostrado ser un sistema de inversión bastante avanzado y se ha convertido en una herramienta financiera decisiva.

7 Clasificaciones de Inversión

Según los diferentes fondos de inversión, los REIT se pueden dividir en tres categorías:

Tipos de acciones

(Acciones Reales Fondo fiduciario de inversión inmobiliaria) Equity REIT invierte directamente en bienes raíces y es propietario de ellos, y sus ingresos provienen principalmente de los ingresos operativos de sus bienes inmuebles subordinados. Las carteras de inversión de los REIT orientados a los ingresos varían mucho según sus estrategias comerciales, pero normalmente contienen principalmente bienes inmuebles orientados a los ingresos, como centros comerciales, apartamentos, edificios de oficinas y almacenes. Los ingresos de los inversores no solo provienen de los ingresos por alquileres, sino también de los ingresos por apreciación de los bienes raíces;

Tipo de hipoteca

(El fondo fiduciario de inversión inmobiliaria hipotecaria actúa principalmente como un fondo financiero). intermediario para recaudar fondos Se utiliza para emitir diversos tipos de préstamos hipotecarios. Los ingresos provienen principalmente de los honorarios de gestión y los intereses hipotecarios cobrados por la emisión de préstamos hipotecarios, así como parte del alquiler de la propiedad hipotecaria y los ingresos por valor agregado obtenidos de la emisión. de préstamos hipotecarios participativos;

Híbrido

(Hybrid Real Estate Investment Trust), como sugiere el nombre, dicho REIT no solo puede invertir en capital inmobiliario, sino también participar. en préstamos hipotecarios inmobiliarios.

Los primeros fideicomisos inmobiliarios se basaban principalmente en acciones y tenían como objetivo obtener los derechos de propiedad de bienes inmuebles para obtener ingresos operativos. Los fideicomisos hipotecarios han crecido rápidamente y ahora han superado a los fideicomisos inmobiliarios, que se dedican principalmente a préstamos hipotecarios inmobiliarios a largo plazo y a la compra de valores respaldados por hipotecas. Pero la hibridación es sin duda la dirección del desarrollo futuro. Además, existen muchos otros métodos de clasificación para REIT.

Por ejemplo, según si se pueden emitir acciones adicionales, se pueden dividir en abiertas y cerradas. Los REIT cerrados tienen una circulación restringida y no pueden emitir nuevas acciones a voluntad; por el contrario, los REIT abiertos pueden emitir nuevas acciones en cualquier momento para aumentar los fondos para invertir en nuevos bienes inmuebles; Según exista un período definido, se divide en tipo regular y tipo irregular. Un REIT de plazo fijo se refiere a un acuerdo previo de que el fondo se venderá o liquidará dentro de un cierto período de tiempo al comienzo de la emisión del fondo, y los ingresos de la inversión se distribuirán a los accionistas. Los tipos indefinidos no lo son. Según la determinación del objetivo de inversión, se divide en tipo específico y tipo inespecífico. Cuando se recauda el fondo, los inversores específicos que invierten en bienes raíces o hipotecas son REIT específicos; por el contrario, aquellos que deciden objetivos de inversión adecuados después de recaudar fondos son REIT no específicos [2].

8 Proceso de Operación

El proceso de operación de un fideicomiso inmobiliario se puede dividir básicamente en dos modelos: uno es el modelo americano y el otro es el modelo japonés. En última instancia, estos dos modelos marcan la diferencia entre fideicomisos de capital y fideicomisos de activos inmobiliarios. Debido a las diferentes condiciones nacionales, Estados Unidos se centra en los REIT de fideicomisos de capital y Japón se centra en los REIT de fideicomisos de activos inmobiliarios.

9 Modelo Americano

Los fideicomisos inmobiliarios en Estados Unidos suelen presentarse en forma de fondos. En la etapa de establecimiento, sus principales procedimientos operativos son los siguientes:

Política del Mercado Inmobiliario

(1) Asignar fondos. Para satisfacer sus propias necesidades, los patrocinadores de los fondos planean recaudar fondos REIT.

El trabajo principal incluye: estimar la cantidad de fondos necesarios, confirmar la selección de fondos REIT como herramienta de financiación y considerar si la rentabilidad del objetivo de inversión puede alcanzar la tasa de rendimiento necesaria.

(2) Póngase en contacto con suscriptores, promotores y suscriptores para discutir asuntos de inversión y recaudación de fondos, incluidos detalles de inversión, detalles de recaudación de fondos, métodos de suscripción, etc.

(3) Contactar con abogados y contadores. Discuta las cuestiones legales y contables relacionadas con la solicitud y emisión de fondos con abogados y contadores calificados, seleccione una firma de abogados y una firma de contabilidad para brindar servicios durante todo el proceso de establecimiento y redacte los documentos de solicitud. En este punto se determina básicamente el análisis de viabilidad financiera del plan de inversión.

(4) Contactar con la empresa de consultoría inmobiliaria. Si la gestión futura del fondo la realiza una empresa de consultoría inmobiliaria, debe determinar el objetivo, firmar un contrato de consultoría de gestión de REIT y determinar sus derechos y obligaciones.

(5) Después de preparar todos los documentos, puede solicitar su emisión a la SEC. Una vez que su solicitud sea exitosa, debe elegir un custodio y firmar un contrato REIT.

Una vez constituido el fideicomiso inmobiliario y cotizado en bolsa, entra en la etapa de operación formal. Es importante señalar que estos valores suelen estar calificados por agencias de calificación crediticia. La sociedad fiduciaria de inversión inmobiliaria debe implementar el plan de inversión de conformidad con el acuerdo celebrado durante la etapa de establecimiento. La institución de custodia lleva a cabo las operaciones comerciales de acuerdo con las instrucciones de la sociedad fiduciaria de inversión inmobiliaria, incluidas las transacciones inmobiliarias, el cobro y pago de comisiones, el alquiler y ingresos y gastos relacionados con inversiones comerciales. Los inversores compran valores REIT a través de corredores y reciben ingresos por inversiones del custodio.

En Estados Unidos, el registro de una oferta pública inicial de valores fiduciarios inmobiliarios se basa en el formulario de la Ley de Valores 1933-11, que exige la divulgación detallada de las políticas de inversión del REIT, las actividades relacionadas con las políticas de inversión, condiciones inmobiliarias, e información sobre enajenaciones de inmuebles, relación entre la sociedad gestora y la sociedad inversora, etc. Por supuesto, los REIT también se pueden emitir de forma privada sin registro, pero según el artículo D de la Ley de Valores de 1933 (REGLAS 501-506), el número de inversores privados está limitado a 35. Una vez completada una oferta pública, los REIT están obligados a informar según la Ley de Bolsa de Valores de 1934. Además, la ley también tiene requisitos estrictos sobre la estructura, utilización de activos, fuentes de ingresos, etc. de los fideicomisos inmobiliarios. Por ejemplo, los fideicomisos de inversión inmobiliaria deben tener restricciones en el número de accionistas y participaciones para evitar una concentración excesiva de acciones; más del 90% de los ingresos anuales deben distribuirse entre los accionistas; la mayor parte de los fondos recaudados deben invertirse en negocios inmobiliarios; y más del 75% de los activos están compuestos por bienes inmuebles, compuestos por pagarés hipotecarios, efectivo y bonos gubernamentales, al mismo tiempo, al menos el 75% de los ingresos totales provienen de alquileres, ingresos hipotecarios y ventas de bienes raíces; En términos fiscales, los REIT reciben un trato preferencial. Según la normativa, los REIT no son inmuebles sujetos a impuestos y están exentos del impuesto de sociedades, evitando así la posibilidad de doble imposición.

10 modelo japonés

El proceso de operación es el siguiente:

(1) La empresa inmobiliaria vende terrenos y edificios a inversores, y los inversores pagan la propiedad inmobiliaria. empresa por el terreno y el precio del edificio;

(2) El inversor confía los derechos de propiedad inmobiliaria a la empresa fiduciaria de inversión inmobiliaria para su gestión;

(3) La La empresa fiduciaria arrienda todos los bienes inmuebles a la empresa de bienes raíces y, al mismo tiempo, cobra los honorarios de arrendamiento de la empresa;

(4) La empresa de bienes raíces también puede subarrendar la propiedad al arrendatario y cobrar el arrendamiento. honorarios del arrendatario;

(5) La compañía fiduciaria puede cobrar la inversión. Los inversores reciben dividendos;

(6) Los bancos fiduciarios también pueden vender bienes inmuebles en el mercado, obtener el precio de al comprador y luego distribuirlo a los inversores en proporción.

La importancia de referencia de 11

A partir de la experiencia y las lecciones del estudio del desarrollo de fideicomisos de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos y Japón, se debe prestar atención a los siguientes puntos al desarrollar Fideicomisos de inversión inmobiliaria en mi país:

(1) El fideicomiso de inversión inmobiliaria de mi país está casi en blanco en teoría. Debemos estudiarlo detenidamente lo antes posible para promover la comercialización de las políticas y realizar la titulización inmobiliaria. (2) Comprender correctamente las características de los fideicomisos de inversión inmobiliaria. El fideicomiso de inversión inmobiliaria es un nuevo tipo de producto financiero con sus propias condiciones y leyes de desarrollo. Sólo podemos crear condiciones adecuadas para su crecimiento y desarrollo, no sólo para hacer frente a los activos dudosos de los bancos (por supuesto, también se puede utilizar como un medio para hacer frente a los activos dudosos), sino también para desarrollarlo vigorosamente. , por lo que su naturaleza original puede utilizarse para transferir los activos improductivos de las instituciones financieras. Sólo puede fomentar el crecimiento de plántulas.

(3) En términos de políticas, las regulaciones relevantes en materia de leyes, impuestos, finanzas, transacciones de valores, etc. deben formularse en función de las características de los fideicomisos de inversión inmobiliaria para garantizar y mantener la equidad, la justicia y la apertura. , y equidad de todo el mercado Ser transparentes y promover el sano y razonable desarrollo de los fideicomisos de inversión inmobiliaria.

(4) En el proceso de desarrollo de la titulización de bienes raíces, se deben hacer esfuerzos para desarrollar productos de titulización de bienes raíces relacionados y de apoyo y cultivar un gran número de inversores institucionales.

(5) La industria inmobiliaria de mi país acaba de comenzar a desarrollarse y se debe establecer un sistema estratégico y de gestión de inversiones inmobiliarias completo mediante el desarrollo de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria.

En el entorno de política financiera inmobiliaria nacional, los promotores inmobiliarios esperan más canales de financiación y nuevos derivados financieros. Es necesario alentar y apoyar el surgimiento y desarrollo de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria como un nuevo método de financiación, y orientar activamente a los fondos sociales, fondos bancarios, fondos extranjeros, fondos extranjeros y fondos personales de residentes para invertir en bienes raíces. Si aprendemos del modelo internacionalmente popular de fondos fiduciarios de inversión en bienes raíces y cultivamos y desarrollamos fondos REIT de manera oportuna, no solo podemos superar el problema de la concentración de riesgos de préstamos inmobiliarios en el sistema bancario, sino también promover un sistema sostenible, estable y saludable. desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país. [3]

12 funciones

1 pueden proporcionar a los clientes de bienes raíces canales de financiamiento confiables y promover el desarrollo saludable de las empresas inmobiliarias. La mayoría de las empresas de promoción inmobiliaria de mi país tienen menos del 20% de sus fondos propios y los préstamos bancarios se están volviendo escasos. Debido al alto costo del desarrollo inmobiliario, generalmente lleva mucho tiempo vender o alquilar bienes raíces, por lo que la escasez de fondos es un estado a largo plazo. Por lo tanto, utilizar instrumentos fiduciarios para financiar se ha convertido en un método eficaz.

Fideicomiso inmobiliario

2. El fideicomiso inmobiliario puede enriquecer las variedades de inversión del mercado de capitales y proporcionar a los inversores un canal de inversión con ingresos estables. Especialmente ahora, en el contexto del fraude bursátil, la caída de los índices bursátiles y las fuertes caídas de las tasas de interés de los depósitos bancarios, una gran cantidad de fondos necesita encontrar canales estables de ganancias de inversión, y los fideicomisos inmobiliarios son una buena opción para satisfacer las necesidades de inversores.

3. Los fideicomisos inmobiliarios pueden ampliar el alcance comercial de las empresas fiduciarias y son una oportunidad importante para el rápido desarrollo de la industria fiduciaria. A juzgar por el desarrollo de la industria fiduciaria de mi país durante más de 20 años, el posicionamiento de la industria fiduciaria siempre ha estado en estado de desorden. Para absorber depósitos, se han producido muchos fenómenos irregulares, como la solicitud de depósitos a altas tasas de interés, lo que perturba el mercado financiero y atrae la intervención del gobierno. Como resultado de repetidas rectificaciones, el "ámbito comercial" de la industria fiduciaria se ha vuelto cada vez más estrecho y el volumen de negocios se ha vuelto cada vez más pequeño. Con la implementación de la Ley de Fideicomisos el 1 de junio de 2006, 1, 2006, 1, 2006, 1, 2006, 65438

13 diferencias similares

Diferencias con los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria

En primer lugar, los REIT son productos financieros estandarizados que pueden circular. Los paquetes inmobiliarios generalmente se compran a empresas que cotizan o no, con restricciones estrictas en la venta de activos. La mayor parte de los ingresos provienen de ingresos por alquiler de propiedades, intereses de hipotecas sobre propiedades o ingresos por la venta de propiedades, que pueden cotizar en bolsa. El plan de fideicomisos inmobiliarios de mi país es un conjunto de productos financieros no estandarizados limitados a 200 contratos, que generalmente no implican la compra de activos inmobiliarios. Sus ingresos dependen de la configuración del plan fiduciario. No existe un mercado secundario y no puede cotizar ni circular en la bolsa de valores.

En segundo lugar, los REIT necesitan, a cambio, distribuir la mayor parte de sus ingresos a los inversores. Por ejemplo, Estados Unidos exige que el 95% de las ganancias se distribuyan entre los inversores. El rendimiento para los inversores del plan fiduciario inmobiliario de mi país es el rendimiento acordado en el plan fiduciario, que generalmente oscila entre el 3% y el 9%.

En tercer lugar, el modo operativo de los REIT es proporcionar fondos y establecer una empresa de gestión de activos o un equipo de gestión para operaciones de inversión; el modo operativo del plan fiduciario inmobiliario de mi país es proporcionar fondos y supervisar el uso seguro; de fondos, o participar parcial o parcialmente en la operación de la empresa del proyecto y obtener recompensas.

En cuarto lugar, el ciclo de producto de los REIT es generalmente de 8 a 10 años, con más énfasis en la gestión de proyectos inmobiliarios completados después del desarrollo inmobiliario, el ciclo de producto de los planes de fideicomisos inmobiliarios en mi país es más corto; , generalmente 1-3 años.

En quinto lugar, los beneficios fiscales de los REIT: cuando los ingresos del fideicomiso se distribuyen a los beneficiarios, los REIT están exentos del impuesto sobre la renta de las sociedades y del impuesto sobre las ganancias de capital, y las ganancias después de los dividendos están sujetas al impuesto sobre la renta al tipo impositivo aplicable. . No existen disposiciones fiscales relevantes para los planes de fideicomisos inmobiliarios en mi país.

En sexto lugar, el concepto de fideicomiso inmobiliario en mi país es relativamente amplio y puede ser el modelo REIT, fideicomiso de préstamos, fideicomiso de derecho preferente, fideicomiso de derechos de propiedad, fideicomiso de transferencia de derechos beneficiosos, etc.

En resumen, los REIT son fondos de inversión públicos invertidos por instituciones de inversión profesionales en edificios comerciales como oficinas comerciales, centros comerciales, restaurantes y edificios públicos. Los inversores no invierten dinero directamente en bienes raíces, sino que obtienen certificados de beneficios y los rendimientos se obtienen en forma de distribución de intereses. Además, los REIT pueden cotizar en bolsa y cotizarse en bolsa, y los inversores también pueden comprar y vender en el mercado abierto para obtener ganancias de capital. .

14 Control de Riesgos

Los principales riesgos de los fideicomisos inmobiliarios provienen de: [2]

(1) Riesgo de compensación. Las "Medidas provisionales para la gestión de fondos fiduciarios de sociedades de inversión fiduciarias" emitidas por el banco central estipulan que sólo si una sociedad fiduciaria opera sin autorización en violación del contrato de fideicomiso, las pérdidas sufridas por los inversores serán compensadas por la sociedad fiduciaria. Es decir, la sociedad fiduciaria no se hace responsable de los riesgos que surjan durante las operaciones. [2]

(2) Riesgo del proyecto. Los riesgos de un solo proyecto suelen ser difíciles de evaluar y predecir. Cuando las empresas fiduciarias emiten productos fiduciarios, a menudo introducen las perspectivas de ganancias del proyecto de manera intencional o no, y rara vez revelan los riesgos del proyecto. Si los inversores confían fácilmente en las recomendaciones de las empresas fiduciarias y toman decisiones apresuradas, se enfrentarán a muchos riesgos potenciales. [2]

(3) Riesgo operacional. El funcionamiento real de las sociedades fiduciarias es difícil. Las "Medidas de gestión de fideicomisos de capital" de mi país limitan el número de planes de fideicomisos de fondos a 200, y los fondos de un inversor promedio son de 200.000 a 300.000 a 400.000. Sin embargo, debido a la gran cantidad de financiación inmobiliaria, algunos requieren entre 100 y 200 millones de yuanes. Con un límite de 200 ejemplares, la cantidad única es muy grande y la financiación resulta difícil. No es fácil para los inversores individuales aceptar un plan fiduciario que "no puede firmar más de 200 contratos y suscribirlos por no menos de 50.000 yuanes". [2]

(4) Úselo bajo su propia responsabilidad. Los fideicomisos inmobiliarios son inherentemente defectuosos. Por ejemplo, el modelo de negocio está fragmentado, con altos riesgos operativos y bajas ganancias en términos de métodos de operación, la mayoría de los productos toman la forma de préstamos, que son fondos relativamente simples y los productos se limitan a la transferencia de certificados fiduciarios; poca liquidez. [2]

Las empresas fiduciarias también carecen de medios eficaces para controlar los riesgos de las inversiones fiduciarias, es decir, los préstamos. Generalmente, depende de la intervención posterior de fondos bancarios, o puede ser reemplazado por fondos bancarios para retirarse sin problemas, o los fondos pueden retirarse después de que los fondos bancarios garanticen la finalización y venta del proyecto. Que puedan salir sin problemas a menudo depende del nivel de apoyo de los bancos. Por lo tanto, en el entorno actual de mi país, los fideicomisos inmobiliarios deben trabajar en estrecha colaboración con los bancos, y los riesgos de operar solos son muy altos. Sin embargo, los préstamos bancarios posteriores se ven muy afectados por factores políticos y cambios ambientales, y es difícil para las empresas fiduciarias captar estos factores potenciales al tomar decisiones de inversión (o préstamo). Por tanto, las decisiones de las sociedades fiduciarias siempre implican ciertos riesgos y no se pueden evitar.

—————————————————————————————————— ————————— ————————————————————————————————————— —————————————— ————————————————————————————————— —————————————————— ————————————————————

Es cierto que no lo hice yo mismo, pero un simple resumen no puede explicar el problema, especialmente cuando las leyes y las regulaciones continúan restringiéndolo. Como uno de los principales pilares económicos de China y la cadena industrial de las finanzas locales, habrá más formas y medios para la cooperación posterior entre las industrias inmobiliaria y financiera. La confianza apareció por primera vez en el extranjero, pero no es plenamente aplicable a China continental. ¡Así que espero que mis amigos no solo entiendan por qué, sino también por qué, para desarrollar métodos que sean más adecuados para sus propios proyectos!

Además, todavía quiero pedir perdón, mi relación con los fideicomisos inmobiliarios aún se encuentra en una etapa muy temprana.