Medidas de Gestión de Preventa Inmobiliaria
Artículo 1 Con el fin de estandarizar la supervisión y administración de los fondos de preventa de viviendas comerciales, salvaguardar los derechos e intereses legítimos de ambas partes en las transacciones de viviendas comerciales y promover el sano desarrollo de la mercado inmobiliario, de conformidad con la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" y el "Reglamento de Gestión, Operación y Desarrollo de Bienes Raíces Urbanos de la Provincia de Shandong", el "Reglamento de Venta de Viviendas Comerciales de la Provincia de Shandong" y el "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular Provincial de Shandong sobre la Gestión de Problemas Propensos en el Campo Inmobiliario" (Zheng Lubanzi [2016] 65433.
Artículo 2: Estas Medidas se aplican a la obtención, almacenamiento, gasto, uso y supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales dentro de la región administrativa de esta provincia.
El término "fondos de preventa de viviendas comerciales" como se menciona en estas Medidas se refiere al precio total pagado por el comprador. de conformidad con el contrato de compraventa de vivienda comercial cuando la empresa promotora inmobiliaria prevenda vivienda comercial.
El término "prevendedor" en estas Medidas se refiere a la persona que ha obtenido el "Prevendedor de Vivienda Comercial". Licencia de Venta" de conformidad con la ley. Empresas de desarrollo inmobiliario en preventa.
El término “comprador de preventa” en estas Medidas se refiere a la unidad o individuo que compra vivienda comercial en preventa.
Artículo 3 El departamento provincial de vivienda y desarrollo urbano-rural es responsable de orientar y supervisar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales en toda la provincia.
El sector de vivienda y urbano-rural. Los departamentos de desarrollo y gestión inmobiliaria de las ciudades y condados (ciudades, distritos) divididos en distritos (en adelante, el departamento de bienes raíces) son responsables de la vivienda comercial dentro de sus respectivas áreas administrativas de acuerdo con su división de responsabilidades. fondos de venta.
Artículo 4: La supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales sigue el principio de “cuentas dedicadas, fondos dedicados, supervisión de todo el proceso y control de nodos”
Artículo 5. El período de supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales será desde la fecha de obtención de la licencia de preventa de viviendas comerciales hasta la fecha de obtención del certificado de aceptación integral para la finalización del proyecto de desarrollo inmobiliario
<. p>Artículo 6 El departamento administrativo de bienes raíces establecerá y mejorará el sistema de información de gestión de preventa de viviendas comerciales (incluidas las licencias de preventa de viviendas comerciales, la firma y presentación en línea de contratos de preventa, la supervisión del fondo de preventa y otros módulos). ), logrando así la informatización y automatización de la supervisión de fondos de preventaCapítulo 2 Bancos y supervisión de cuentas
Artículo 7 Bancos comerciales que tienen las capacidades comerciales de gestión financiera y las condiciones de tecnología de red requeridas para el funcionamiento seguro y estandarizado de la supervisión del fondo, pueden incluirse en la lista de bancos cooperativos de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales después de ser revisados y confirmados por las autoridades inmobiliarias (en lo sucesivo, el "banco supervisor") para cooperar en la lista. supervisión de fondos de preventa de viviendas comerciales.
Artículo 8: Después de que el banco supervisor firme un acuerdo de supervisión y servicios financieros de fondos de preventa de viviendas comerciales con la autoridad inmobiliaria, deberá proporcionar los servicios financieros correspondientes. y conectarse con el sistema de información de gestión de preventa de viviendas comerciales para realizar el intercambio de información y garantizar la continuidad, seguridad y conveniencia del procesamiento comercial.
Artículo 9 Antes de solicitar una licencia de preventa de viviendas comerciales, A. Se debe seleccionar un banco comercial de la lista de bancos supervisores, y se debe abrir una cuenta especial para la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales (en adelante, la cuenta de supervisión) de acuerdo con el principio de que una solicitud de preventa La licencia corresponde a una cuenta. El acuerdo de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales será firmado por el departamento de bienes raíces, los bancos reguladores y las empresas de desarrollo inmobiliario. Si no se abre una cuenta de supervisión, el departamento de bienes raíces no emitirá una "Licencia de Preventa de Vivienda Comercial".
Artículo 10 El acuerdo de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales incluye principalmente el siguiente contenido:
(1) Nombre y dirección de las partes;
(2 ) Detalles del proyecto de supervisión Nombre y ubicación;
(3) Nombre y número de cuenta de la cuenta de supervisión;
(4) Alcance del proyecto de supervisión;
(5) Supervisión del uso de fondos Nodo;
(6) Supervisar la recaudación, gasto y uso de fondos;
(7) Nuevo método de transferencia de fondos de garantía de calidad de propiedad;
(8 )Responsabilidad por incumplimiento de contrato;
(9) Métodos de resolución de disputas.
Artículo 11 El prevendedor deberá informar al precomprador sobre las regulaciones pertinentes sobre la supervisión de fondos para la preventa de viviendas comerciales, publicar el banco supervisor, la cuenta de supervisión y otra información en un lugar visible. posición del lugar de venta de vivienda comercial, e incluir esta información en el contrato de preventa de vivienda comercial de forma clara.
Artículo 12 Si el prevendedor necesita cambiar el banco supervisor, el nombre de la empresa, el número de cuenta de supervisión, el alcance de apertura de la cuenta, el nombre del proyecto y otra información relevante, deberá seguir los procedimientos de cambio pertinentes con la autoridad inmobiliaria. y el banco supervisor.
Capítulo 3 Recaudación y depósito de fondos de preventa
Artículo 13: Los fondos de preventa de viviendas comerciales se depositarán en la cuenta de supervisión y las empresas de desarrollo inmobiliario no precio de la casa de depósito.
Artículo 14 Después de que el prevendedor y el precomprador firmen un contrato de preventa de vivienda comercial, deberán firmar el contrato de preventa de vivienda comercial en línea lo antes posible y, al mismo tiempo, de conformidad con las disposiciones pertinentes del contrato, emitir el "Fondo de Preventa de Vivienda Comercial" al Aviso de Depósito de Supervisión". Luego de que el precomprador deposite los fondos de preventa en la cuenta de supervisión con el "Aviso sobre Supervisión y Depósito de Fondos de Preventa de Casas Comerciales", la autoridad inmobiliaria se encargará de la presentación del contrato de preventa de casas comerciales en conforme a la normativa.
Si el comprador solicita un préstamo hipotecario (incluidos préstamos comerciales y préstamos del fondo de previsión para la vivienda), el comprador depositará el pago inicial en la cuenta de supervisión y confiará por escrito al banco prestamista la transferencia del importe total del préstamo. el préstamo hipotecario a la cuenta de supervisión.
Artículo 15: Luego de recibir el pago del comprador transferido por el banco prestamista, el banco supervisor emitirá el "Vale de Supervisión de Cobro de Fondos de Preventa de Vivienda Comercial" al comprador y transmitirá la información al comprador A la autoridad inmobiliaria.
El contenido del bono de supervisión y cobro de fondos de preventa de vivienda comercial incluye pero no se limita a: número de contrato de preventa de vivienda comercial, banco de supervisión, cuenta de supervisión, cuenta personal del pre -liquidación del fondo de venta, fondos totales de preventa y este monto del depósito, monto del depósito acumulado, tiempo del depósito.
Capítulo 4 Gasto y Uso
Artículo 16 Las normas de supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales se refieren al proyecto de preventa de viviendas comerciales a partir de la aprobación del nodo del proyecto de preventa. hasta la finalización de la construcción e instalación, dentro del área del proyecto de apoyo, el costo por unidad de área de construcción requerida para cumplir con las condiciones de aceptación integral para la finalización, si la casa comercial necesita estar completamente decorada, también se debe incluir el costo de decoración; Los estándares de supervisión para los fondos de preventa de viviendas comerciales son determinados de manera integral por el departamento administrativo de bienes raíces municipal en conjunto con varios distritos e instituciones profesionales relevantes en función de factores como la región, la estructura del edificio, el propósito, etc., y se ajustan y anuncian periódicamente. .
El límite de supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales se refiere al área de viviendas comerciales de preventa aprobadas y la cantidad de viviendas comerciales determinada por el departamento administrativo de bienes raíces al emitir la preventa de viviendas comerciales. licencia de venta y establecido en el acuerdo de supervisión de capital de preventa de vivienda comercial El producto de las normas regulatorias de capital de preventa.
Artículo 17 Los fondos de preventa de viviendas comerciales ingresan a la cuenta de supervisión Cuando el monto total de los fondos alcanza el límite de supervisión establecido, el preventor puede retirar los fondos que excedan el límite de supervisión y utilizarlos primero. para la construcción de proyectos en preventa.
Artículo 18 El departamento de bienes raíces optimizará el proceso de asignación de los fondos de supervisión de preventa de viviendas comerciales para garantizar que se utilicen para proyectos de preventa de viviendas comerciales de manera oportuna.
Artículo 19 La supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales generalmente se divide en cuatro nodos de control según el avance de la construcción, es decir, el número de pisos terminados alcanza la mitad del número total de pisos planificados. se tapa la estructura principal, se aprueba la aceptación de finalización única y se presenta la aceptación integral de finalización.
El índice de retención de fondos de supervisión se refiere al porcentaje del saldo del fondo de la cuenta de supervisión con respecto al monto de supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales. Cuando el número de pisos terminados alcanza la mitad del número total de pisos planificado, el índice de retención de fondos regulatorios es del 60% al 70% cuando la estructura principal tiene un tope, el índice de retención de los fondos regulatorios es del 30% al 35%; una sola unidad se completa y acepta, el índice de retención de fondos regulatorios es del 15% al 18% y la supervisión finaliza cuando se obtienen los documentos de presentación de aceptación integral para la finalización del proyecto de desarrollo inmobiliario;
Los edificios de gran altura, muy altos o grandes pueden agregar 1 o 2 nodos de control en todo el país, pero la proporción de retención de fondos de control no excederá las regulaciones anteriores.
Artículo 20 Las autoridades inmobiliarias podrán reducir adecuadamente la proporción de fondos regulatorios para la preventa de viviendas comerciales en función del estado crediticio y el nivel de calificación del preventor, pero el máximo no excederá el 5 por ciento. agujas.
Artículo 21 Antes de que se cierre el nodo de control de la estructura principal, el preventor puede utilizar la carta de garantía emitida por el banco para deducir parte de los fondos regulatorios para la preventa de viviendas comerciales, pero no excederá el 30% del límite reglamentario.
Artículo 22 Al solicitar fondos de preventa para viviendas comerciales, los fondos dentro del límite reglamentario se aplicarán de acuerdo con el nodo de control de avance de la construcción, y no excederán lo establecido en el artículo 19 de estas Medidas. El prevendedor deberá completar y enviar verazmente los siguientes materiales y ser responsable de la autenticidad de los mismos:
(1) Formulario de solicitud de fondo empresarial;
(2) Certificados pertinentes del avance de construcción del proyecto Materiales y materiales de video;
(3) Estado de cuenta de supervisión;
(4) Poder del síndico y copia de cédula de identidad;
(5) Si el prevendedor ha asignado fondos a la unidad de construcción, proveedor de materiales y equipos o unidad de negocios profesional, como suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, suministro de calefacción, etc., se deberá proporcionar el comprobante de pago; el prevendedor tiene la intención de transferir fondos a las unidades mencionadas anteriormente, el prevendedor deberá proporcionar a la otra parte la cuenta bancaria designada;
(6) Otros documentos y materiales requeridos por las leyes y regulaciones.
Artículo 23: De acuerdo con las condiciones del mercado inmobiliario local y las necesidades regulatorias, y de acuerdo con los requisitos de Zhenglubanzi [2016] No. 118, varias regiones pueden mejorar las condiciones de concesión de licencias para la preventa de propiedades comerciales. vivienda y determinar razonablemente los estándares regulatorios para la preventa de vivienda comercial, cuota de regulación, nodo de regulación y relación de retención de fondos de regulación.
Artículo 24: Cuando un prevendedor solicite retirar fondos dentro del límite de supervisión de los fondos de preventa para viviendas comerciales, el departamento administrativo de bienes raíces deberá completar la revisión dentro de los 5 días hábiles a partir de la fecha de aceptación. y realizar las inspecciones necesarias en el sitio. Si se cumplen las condiciones de uso, se emitirá un “Aviso de Desembolso de Fondos de Supervisión para Preventa de Vivienda Comercial”; si no se cumplen las condiciones, se emitirá un Aviso de Desaprobación;
El "Aviso sobre la supervisión de las transferencias de fondos para viviendas comerciales en preventa" debe aclarar el monto y la dirección de las transferencias de fondos. Si el prevendedor proporciona comprobantes de pago de conformidad con el artículo 22 de estas Medidas, el monto correspondiente se transferirá claramente a la cuenta bancaria designada por el prevendedor, si se proporciona prueba del pago previsto, se transferirá el monto correspondiente de fondos; claramente transferido al edificio, cuenta bancaria designada para el suministro de equipos materiales o unidad de negocio profesional.
Artículo 25: Los bancos supervisores asignarán los fondos correspondientes de acuerdo con el "Aviso de asignación de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales" e implementarán el intercambio de información con el sistema de información de gestión de preventa de viviendas comerciales, y verificarán la información electrónica al mismo tiempo.
Capítulo 5 Terminación y Disolución
Artículo 26 Luego de obtener los documentos de presentación de aceptación integral de un proyecto de desarrollo inmobiliario de preventa, podrá solicitar la terminación de la preventa de vivienda comercial. supervisión de fondos, complete y envíe la información con veracidad Los siguientes materiales, y son responsables de la autenticidad de los materiales:
(1) Solicitud de terminación de la supervisión;
(2) Documentos que acrediten la aceptación integral y presentación de proyectos de desarrollo inmobiliario;
(3) Estado de cuenta de supervisión;
(4) Poder del síndico y copia de cédula de identidad;
(5) Otros documentos y materiales requeridos por las leyes y reglamentos.
Artículo 27 Si un prevendedor solicita terminar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, el departamento administrativo de bienes raíces deberá revisarlo dentro de los 5 días hábiles a partir de la fecha de aceptación y realizar la conducta necesaria en- inspecciones del sitio. Si se cumplen las condiciones de terminación de la supervisión del fondo de preventa, se emitirá un "Aviso de terminación de la supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales"; si no se cumplen las condiciones, se emitirá un aviso de terminación;
Artículo 28: Los bancos supervisores finalizarán la supervisión de acuerdo con el "Aviso de terminación de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales" y, al realizar el intercambio de información y el intercambio con el sistema de información de gestión de preventa, la información electrónica deberá ser verificada al mismo tiempo.
Artículo 29 El departamento administrativo de bienes raíces seguirá las "Medidas de gestión del fondo de garantía de calidad de nuevas propiedades de la provincia de Shandong" emitidas conjuntamente por el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Departamento Provincial de Finanzas (Lu Jianfa [2065 438+ 06] No. 5), de acuerdo con lo establecido en el "Convenio de Supervisión del Fondo de Preventa de Vivienda Comercial" y de acuerdo con los requisitos del departamento administrativo de bienes raíces, se transferirá la cantidad especificada de fondos de garantía. desde la cuenta de supervisión a la cuenta especial designada de una sola vez, y el aviso será notificado a los prevendedores
Artículo 30 Si los prevendedores y precompradores deciden rescindir el contrato de preventa de comercial vivienda mediante consenso o documento legal vigente, los preventores y precompradores podrán solicitar a la autoridad inmobiliaria la cancelación del contrato de preventa de vivienda comercial mediante la presentación del contrato de compraventa en línea. El departamento administrativo de bienes raíces revisará las solicitudes para cancelar la firma en línea de contratos de preventa de viviendas comerciales y levantar la supervisión de los fondos de preventa. Si se cumplen las condiciones y las regulaciones locales pertinentes, se cancelará la firma en línea del contrato de preventa de viviendas comerciales y se emitirá un "Aviso de levantamiento de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales".
El banco supervisor devolverá los fondos supervisados a la cuenta personal de liquidación del fondo de la transacción y a la cuenta bancaria del préstamo designada por el precomprador de conformidad con el "Aviso de transferencia supervisora de fondos de preventa de viviendas comerciales" y documentos legales efectivos.
Capítulo 6 Responsabilidades Legales
Artículo 31 Si el prevendedor comete cualquiera de los siguientes actos, la administración inmobiliaria le ordenará corregirlo dentro de un plazo y se acreditará a la empresa y a sus empleados en el expediente de crédito. Si las circunstancias son graves, el negocio de firma de contratos de preventa en línea puede suspenderse y se pueden imponer sanciones administrativas de acuerdo con la ley:
(1) No depositar todos los fondos de preventa de viviendas comerciales en el cuenta de supervisión según sea necesario;
(2) Evadir [1] la supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales de forma encubierta;
(3) No utilizar los fondos de preventa de viviendas comerciales como requerido;
(4) Proporcionar materiales falsos;
(5) Otras conductas que violen estas Medidas o el acuerdo de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales.
Artículo 32 Si un banco supervisado comete cualquiera de los siguientes actos, la autoridad inmobiliaria suspenderá o rescindirá su calificación como banco supervisado de conformidad con el contrato de servicio financiero de supervisión del fondo de preventa de vivienda comercial, y asumirá las responsabilidades correspondientes y notificará al departamento de gestión financiera al mismo tiempo:
(1) No depositar los fondos de preventa en la cuenta de supervisión según lo requerido;
(2). ) Pago de fondos de preventa de viviendas comerciales sin el consentimiento de la autoridad inmobiliaria;
(3) Retener, malversar o retrasar el pago de fondos de preventa de viviendas comerciales sin autorización;
(4) Otras conductas que violen estas Medidas o el acuerdo de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales.
Artículo 33 Si el personal de las autoridades inmobiliarias y los bancos reguladores descuidan sus deberes o abusan de sus poderes en la supervisión de los fondos de preventa, serán sancionados de conformidad con la ley si se trata de un delito; constituida, la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley.
Capítulo 7 Disposiciones complementarias
Artículo 34: Las ciudades divididas en distritos podrán formular reglas de implementación detalladas para la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales dentro de sus propias regiones administrativas de acuerdo con estas Medidas y a la luz de las realidades locales.
Artículo 35: Las presentes Medidas entrarán en vigor el +0 de marzo de 2065, y tendrán una vigencia hasta el 28 de febrero de 2022.
Base jurídica:
¿Artículo 68 de la “Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China”? Cualquier persona que prevenda viviendas comerciales en violación de las disposiciones del párrafo 1 del artículo 45 de esta Ley deberá recibir la orden del departamento de administración de bienes raíces del gobierno popular a nivel de condado o superior de detener las actividades de preventa, las actividades ilegales. Las ganancias serán confiscadas y se podrá imponer una multa.
Artículo 69: Quien viole lo dispuesto en el artículo 58 de esta Ley y se dedique a servicios de intermediación inmobiliaria sin obtener licencia comercial, será ordenado el cese de los servicios de intermediación inmobiliaria por la dirección administrativa industrial y comercial de el gobierno popular a nivel de condado o superior, y cualquier propiedad ilegal será confiscada. Los ingresos pueden estar sujetos a una multa.
Artículo 70 Si una empresa promotora inmobiliaria cobra honorarios sin base legal o reglamentaria, la autoridad superior ordenará la devolución del dinero cobrado, si el caso es grave, se impondrán sanciones administrativas al directamente responsable; por la autoridad superior o la unidad donde trabaja.
Artículo 71 Si el personal del departamento de administración de bienes raíces o del departamento de administración de tierras descuida sus deberes o abusa de su poder, lo que constituye un delito, será investigado por responsabilidad penal de conformidad con la ley; no constituyen delito, se les impondrán sanciones administrativas.
Si el personal del departamento de administración de bienes raíces o del departamento de administración de tierras se aprovecha de sus puestos para extorsionar la propiedad de otras personas, o acepta ilegalmente la propiedad de otras personas para buscar beneficios para otros, lo que constituye un delito, serán investigado por responsabilidad penal conforme a la ley, si no constituye delito, imponer sanciones administrativas.