Economía inmobiliaria de los Nuggets, ¿se acerca la primavera de los fondos inmobiliarios? ¿O la tumba está cerca?
¿Será exitoso en el futuro utilizar los bienes raíces para aumentar el valor del capital patrimonial?
"Como industria líder en la economía social, la industria inmobiliaria tiene un enorme escala de operación. Hoy en día, bajo el fuerte control de los fondos inmobiliarios, es difícil para las instituciones financieras manejar la custodia de los activos y la gestión del cumplimiento de los productos de gestión de activos, por lo que muchos fondos inmobiliarios tienen que retirarse. Cai Ruxiong, director ejecutivo de Lijing Jiuzhou Stock Fund, dijo a Rongzhong Finance. Bajo la influencia de la "vivienda para vivir, no para la especulación" de mi país y otras políticas regulatorias, el desarrollo urbano, la estabilización de la inversión inmobiliaria y las medidas para fortalecer el mercado, la dificultad para recaudar fondos inmobiliarios sigue aumentando, además, para los profesionales; capacidades operativas de los fondos inmobiliarios y la marca de los administradores La reputación de la empresa también ha planteado requisitos más altos. Los productos que no pueden ser atendidos solo pueden retirarse del mercado y ser eliminados. ?
Los datos de la Asociación de Gestión de Fondos de China muestran que para finales de 2020, la escala operativa total del negocio de gestión de inversiones de las compañías de fondos de inversión de capital, sucursales, compañías de valores y reguladores de fondos de capital privado de mi país aumentará aproximadamente 56,17 billones, de los cuales los fondos de inversión de capital privado ascendieron a 15,82 billones de yuanes y los fondos inmobiliarios ascendieron a 1,86 billones de yuanes, lo que representa sólo la escala operativa total de la gestión de inversiones de mi país.
La tendencia de desarrollo potencial de los fondos inmobiliarios de China es muy grande. Entonces, cuando la economía inmobiliaria local se convierte en el mercado de valores, ¿cómo encuentran los fondos inmobiliarios una gran cantidad de oportunidades de inversión?
Con la afluencia de 1 jugadores de juegos sofisticados, el efecto principal de los fondos inmobiliarios se ha vuelto más significativo.
Desde la crisis financiera de los años 130 del siglo pasado se han producido 100 incidentes relacionados con el sector inmobiliario. Actualmente, en China, los préstamos inmobiliarios representan el 39% de los préstamos de los bancos comerciales, y la industria inmobiliaria ha experimentado muchas entradas netas de bonos, acciones individuales y fondos de capital privado. ¿Es seguro decir que la industria inmobiliaria enfrenta actualmente mayores riesgos financieros en China? ¿Rinoceronte gris? . El siguiente es un nuevo discurso de Guo Shuqing, actual presidente de la Comisión Reguladora Bancaria de China.
Tras el New Deal "345", se favoreció inmediatamente la línea de crédito y la deuda con intereses para la financiación de empresas de promoción inmobiliaria, y se restringió la financiación de empresas inmobiliarias de promoción y diseño por parte del proveedor. . La devolución de fondos se ha convertido poco a poco en una de las prioridades del trabajo diario de los promotores inmobiliarios. Para ampliar y fortalecer rápidamente la propiedad, ¿los intereses del nuevo proyecto transferidos por el capital de la empresa se han convertido en promotores inmobiliarios? ¿perder peso? Una de las opciones clave. Por el contrario, anteriormente, China Jinmao, China Merchants Shekou (12.050, -0.19, -1.55%), Zhongnan Construction (7.120, -0.05, -0.70%), OCT y otras empresas han planeado vender.
A partir del 16 de junio de 438 + octubre de 2020, R&F Property vendió el 70% de las propiedades en el Parque Logístico Integrado R&F de Guangzhou en el aeropuerto de Guangzhou al fondo de acciones de Iron Stone Group por 4.400 millones de yuanes, y su patrimonio neto personal. se utilizó para reducir su deuda. Además, Guangzhou R&F también vendió sus acciones en un edificio de oficinas en el distrito financiero de Guangzhou por casi 2 mil millones de yuanes. Además, para reducir mejor el ratio de endeudamiento, Evergrande Group introdujo una inversión estratégica de 2,35 millones de dólares de Hong Kong y Sunshine City (6.290, -0,03, -0,47%) presentó Taikang Group para una inversión estratégica de más de 3.300 millones de yuanes.
Con una serie de cambios en el análisis medioambiental y ajustes de las propias inmobiliarias, los fondos inmobiliarios están volviendo poco a poco a sus raíces y integrándose en la transformación, pasando de la inversión en proyectos de arbitraje regulatorio a la inversión en acciones.
Después de las "tres líneas rojas", la Oficina de Tierras y Recursos, Finanzas, etc. Todo desapareció y la industria inmobiliaria entró en un nuevo ciclo estable y saludable. Objetivamente hablando, los promotores inmobiliarios todavía tienen muchas necesidades de activos. Por lo tanto, cada vez más empresas con ventajas de ubicación financiera, como capacidad de financiación de acciones, están optando gradualmente por ingresar a la industria de fondos inmobiliarios y expandir su negocio. ? Cai Ruxiong le dijo a Rongzhong Finance.
En lo que respecta al mercado de ventas actual, los principales actores de los fondos inmobiliarios incluyen empresas con financiación nacional y empresas con financiación extranjera. La tendencia de desarrollo de los fondos de acciones de empresas con financiación extranjera es relativamente larga y la clave es tener nuevos proyectos. Los fondos existentes de las empresas nacionales se dividen principalmente en promotores inmobiliarios, sistemas de gestión de empresas financieras, PE y otras instituciones. Sin embargo, estas instituciones suelen estar limitadas por el período de financiación de capital y la mayoría de ellas se centran en nuevos proyectos desarrollados y diseñados en base a ellos. oportunidades.
Jia Xiangyu, socio de custodia de activos de Langzi Asiana, dijo a los periodistas. ¿Acompañado de? ¿Po Gang? Con la tendencia del desarrollo, las ganancias de los fondos de capital privado tradicionales y los productos bancarios de gestión patrimonial también han disminuido, y la rentabilidad de los fondos inmobiliarios basados en la operación y gestión sistemáticas se ha vuelto cada vez más prominente, además, el período de altas ganancias y; La gran mejora en la industria inmobiliaria está llegando a su fin y los promotores inmobiliarios se están abriendo al mundo exterior. La intención de cooperar, por ejemplo con otros promotores inmobiliarios o fondos inmobiliarios, sigue aumentando. Afectados por diversos factores, cada vez más fondos de acciones han entrado en el mercado de ventas.
Además, ¿Jia Xiangyu sigue siendo particular? En los últimos años, debido al endurecimiento de las previsiones de control de campo y al creciente énfasis de los promotores inmobiliarios en los fondos inmobiliarios, el efecto principal de los fondos inmobiliarios se ha vuelto cada vez más evidente.
Vale la pena mencionar que en los últimos años, muchos inversores internacionales han entrado gradualmente en el mercado chino para comprar acciones en el fondo.
Por ejemplo, entre junio de 5438 y octubre de 2020, Tieshi recuperó el cuarto nuevo proyecto de Sunac China Shanghai Xiangyi Garden Phase 3 a un precio de 120 millones de yuanes, y luego recuperó el aeropuerto de Guangzhou Guangzhou R&F bajo el R&F Real Estate Group a un precio precio de 4,4 mil millones de yuanes. Nuevo proyecto de parque logístico integrado.
A principios de este año, KKR también anunció que había recaudado 6.543,8 millones de dólares en fondos inmobiliarios asiáticos. Este fondo de capital se centra en la industria inmobiliaria en Asia y es un fondo inmobiliario panasiático fundado por KKR. Es más, KKR anunció recientemente que ha recaudado 3.900 millones de dólares en fondos de capital para la construcción de infraestructura en Asia, que pueden utilizarse para la construcción de infraestructura en Asia. Se puede ver que el desarrollo económico inmobiliario de China es el pionero de un nuevo camino, que se ha llevado a cabo silenciosamente entre los fondos inmobiliarios.
2. Prepárate para la guerra bursátil.
Jia Xiangyu analizó a los periodistas que en esta etapa, varios controles de políticas existentes han causado daños tanto positivos como negativos a la inversión en proyectos de fondos inmobiliarios.
Desde la perspectiva de los efectos adversos, el más directo es que algunos precios orientativos actuales o políticas de la industria financiera reducirán las ganancias de nuevos proyectos, ralentizarán la velocidad de retirada de capital y pondrán en peligro aún más la tasa interna. de rentabilidad de los fondos de inversión; en segundo lugar, a nivel de captación de fondos, algunos LP se están volviendo cada vez más cautelosos en sus previsiones, lo que tendrá un impacto negativo en los fondos captados; Además, con el desarrollo del control, habrá una mayor diferenciación en varias regiones y ciudades donde se ubican, especialmente en puntos calientes como el delta del río Yangtze y el Gran Área de la Bahía, que atraerán más atención.
? Por otro lado, ¿qué son realmente todos los temas de control? ¿Te fue bien? . En otras palabras, el mercado no está dispuesto a sufrir grandes altibajos. Esto elimina la enorme variabilidad en la inversión de proyectos en esta situación. Aunque el aumento del espacio interior es limitado, la reducción del riesgo es relativamente controlable, lo cual es una buena noticia para la inversión en proyectos.
De hecho, con la tendencia de desarrollo de la urbanización, muchas ciudades de segundo nivel ya han entrado en la era del inventario. El costo de la subasta de terrenos en el mercado es demasiado alto y es difícil tener terrenos nuevos. recursos. Es popular para ahorrar el uso intensivo de la tierra y reducir el desarrollo y diseño de fármacos. Por lo tanto, siguiendo el enfoque de desarrollo urbano, introducción de cadenas industriales y renovación y transformación del volumen total, se ha convertido en una nueva tendencia de desarrollo para la inversión en proyectos de fondos inmobiliarios.
En lo que respecta al mercado de ventas, la mayoría de los fondos inmobiliarios también se están expandiendo a la industria de inversión en proyectos, continúan invirtiendo en proyectos inmobiliarios industriales y buscan oportunidades de inversión como desarrollo urbano y casco antiguo. renovación.
Para Jia Xiangyu, puede haber dos oportunidades para el mercado de valores en el futuro: en primer lugar, debido a la presión sobre el flujo de caja de los propietarios comunitarios, los precios de dichas propiedades son ligeramente más bajos, las intenciones de venta son son fuertes y algunos han obtenido préstamos morosos o cuasi morosos; en segundo lugar, los activos principales de China son muy atractivos para las empresas con financiación extranjera, como los activos totales;
“Si los fondos inmobiliarios no pueden seguir generando propiedades efectivas, todos los nuevos proyectos quedarán muy lejos, lo que conducirá inevitablemente a una reducción en el valor de uso de los nuevos proyectos para cumplir con los requisitos de ganancias efectivas de las ventas. El mercado Cai Ruxiong de Lijing Jiuzhou Stock Fund cree que “Para la gestión de activos operativos a largo plazo, sólo mejorando el nivel de operación y gestión de los activos operativos y mejorando aún más los activos operativos se pueden considerar las perspectivas de desarrollo fundamentales. ”
Además, para las empresas inmobiliarias líderes con deuda estable, su futura cuota de mercado tendrá mayor espacio y competitividad, y el marketing transfronterizo para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias será cada vez más difícil. En la industria, ¿el pez grande se come al pez pequeño 3? Esto sucede a menudo.
En lo que respecta a los fondos inmobiliarios, además de la escala de gestión de activos, las fusiones y adquisiciones de empresas de reciclaje también se centran en una estricta debida diligencia financiera y un juicio de valor profesional sobre las propiedades de nuevos proyectos, y negocia con ellos para formular plan eficaz de prevención y control de riesgos en las operaciones.
El Plan de Gestión de Activos de Langzi Asiana también enfatiza que un gran número de fusiones, adquisiciones y empresas de reciclaje en el futuro moderarán la capacidad de los fondos de capital para integrar recursos. "Los activos son, por supuesto, la clave, pero los diversos riesgos en todo el proceso de reciclaje, como la clasificación, la identificación y la liquidación, así como los requisitos profesionales para la integración de activos y las capacidades de trabajo después del reciclaje, incluida la renovación y la reubicación, serán mayores. .
En tercer lugar, los REIT serán una forma eficaz de salir de la propiedad total.
De hecho, los fondos inmobiliarios deben considerar el método de salida al tomar decisiones sobre nuevos proyectos seleccionados. salir de inmediato, qué contramedidas se deben tomar para garantizar que los activos se puedan recuperar de manera segura
En los últimos años, las ventas continuas de REIT han ganado mucha práctica y han logrado excelentes resultados prácticos.
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En comparación con las políticas actuales para los REIT en países extranjeros, las políticas actuales para los REIT de mi país se han desarrollado relativamente tarde. Como todos sabemos, desde el lanzamiento de los REIT en 2014, la escala de las operaciones de ventas. ha seguido aumentando cada año. Hay 68 REIT que se han vendido en China, con una inversión total de 14.028,1 mil millones de yuanes.
En términos de tipos de propiedades básicas, el ciclo de ventas de los REIT está relacionado con la logística de carga. , tiendas, viviendas de alquiler y edificios de oficinas es más largo, en promedio, más de 15 años, mientras que el ciclo de ventas de los REIT en distritos comerciales, zonas industriales y campos de construcción de infraestructura es más corto, con un promedio de más de diez años; /p>
Basado en la experiencia de los mercados de ventas maduros en Europa y Estados Unidos y las características de los REIT, los REIT se han convertido en una forma eficaz de retirar activos. Jia Xiangyu dijo que esto ha promovido la liquidez de los bienes raíces. propiedades y el umbral de inversión, que es mucho más alto que el mercado de ventas actual con reglas únicas para transacciones a gran escala.
Es necesario enfatizar que, aunque los REIT en los que mi país se está enfocando en desarrollar en esta etapa están relacionados con los REIT en países capitalistas como el Reino Unido en términos de financiamiento de capital, intereses y gestión del sistema, todavía existen. ¿Recaudación y devolución de impuestos? Todavía hay una gran diferencia entre los dos niveles, entonces, ¿por qué se llaman? ¿Como un fideicomiso de inversión inmobiliaria? producto.
Por ejemplo, ¿cuáles son las opciones clave para los REIT de China? ¿Fondo de capital privado + plan especial? La estructura organizativa muestra las características de la deuda, y el modo de operación también es pasivo; en un mercado de ventas bien establecido, los REIT a menudo eligen cooperativas o fideicomisos por acciones, que tienen las características de tipos de acciones, tienen plazos de producto más largos y pagan. Más atención al modo de operación. Rendimiento de ventas a largo plazo.
Cai Ruxiong también enfatizó que después de que se implemente la política actual de REITS, se estima que los fondos inmobiliarios de China también pasarán de ser un único desarrollador inmobiliario. ¿Agencia inmobiliaria + gestor de negocios + cliente de fondos? método, también habrá muchas oportunidades prácticas. ? Este enfoque se refleja en nuevos tipos de proyectos empresariales, como oficinas de servicios empresariales, logística de mercancías, bases industriales y bienes raíces de turismo cultural. Esta capacidad de transformación y desarrollo es la futura ventaja competitiva de los fondos de renta variable en innovación y estrategia.
De hecho, este cambio ya ha sido relativamente completo en los mercados de venta de países europeos y americanos. Pero en China, los significados típicos de los últimos dos años incluyen: cotización fantasma, Mingyuan Cloud Sales, empresas de construcción de agencias, empresas de gestión comercial y empresas de bienes raíces que fueron muy populares el año pasado.
Hasta cierto punto, Jia Xiangyu dijo que esta es una cierta tendencia de desarrollo. Señaló que las ganancias normales en todos los campos están concentradas y que el espacio interior para las ganancias futuras depende de una gestión refinada, la mejora de la eficiencia operativa (incluido el establecimiento de sistemas de gestión de la información, etc.) y la mejora de la gestión de recursos humanos. En el pasado, los promotores inmobiliarios dependían de sí mismos para adquirir terrenos, desarrollarlos y diseñarlos, y realizar operaciones y marketing. Es probable que cada etapa en el futuro tenga una organización más detallada y técnica, y las personas excelentes harán lo que mejor saben hacer. ”
¿Y ahora qué? ¿Tres líneas rojas? La industria inmobiliaria ha afrontado nuevos desafíos y el entorno en la industria se ha vuelto cada vez más cambiante. ¿Y bajo regulación, la industria inmobiliaria ha sido ocupada por la financiación de capital? ¿Garganta? , bancos de crédito, fideicomisos colectivos y otros métodos de financiación sufrieron daños, y este daño se transfirió a los fondos inmobiliarios según los activos.
Entonces, ¿a dónde irán los fondos inmobiliarios en el futuro próximo?