Informe de investigación de riesgos legales sobre el incidente de Evergrande
Con la introducción de políticas como las "tres líneas rojas" y el control de la relación inversión-ventas, la presión de pago de la deuda a corto plazo de las empresas inmobiliarias ha aumentado y la motivación para la expansión de la inversión ha aumentado. correspondientemente debilitado. Especialmente desde julio, el desempeño de los proyectos ha sido deficiente, las ventas corporativas han estado bajo presión y el mercado en su conjunto ha entrado en un ciclo de enfriamiento. Para empeorar las cosas, el incidente de la "tormenta" de impagos de empresas individuales ha sacudido la confianza de todas las partes.
La exposición al riesgo crediticio se está acelerando y la industria ha entrado en un ciclo de enfriamiento.
Según las estadísticas incompletas de Zhong Fang. com, desde 2021, hasta 10 empresas han incumplido sus deudas. En esta lista se encuentran muchas antiguas empresas líderes. En el cuarto trimestre, los bonos en dólares estadounidenses de algunas empresas inmobiliarias constituyeron incumplimientos sustanciales, lo que llevó la actual crisis crediticia de los bonos en dólares estadounidenses a un clímax.
Afectados por esto, los precios de los bonos de muchas empresas inmobiliarias tradicionales se han desplomado recientemente, alcanzando nuevos mínimos desde que cotizaron en bolsa. Los bonos inmobiliarios en dólares de China han sufrido la mayor caída en al menos ocho años. Bajo el efecto superpuesto, el financiamiento de la industria también se ha visto afectado por eventos de incumplimiento, y más empresas de bienes raíces están teniendo dificultades para emitir bonos.
Los impagos de deuda de algunas empresas inmobiliarias líderes han acelerado la exposición de la industria a los riesgos crediticios. Antes de esto, la mayoría de las empresas inmobiliarias que enfrentaban riesgos de deuda no podían escapar al destino de ser rebajadas.
Según las estadísticas de las agencias pertinentes, al 30 de septiembre, tres agencias de calificación internacionales, Moody's, Fitch y Standard & Poor's, habían rebajado la calificación de las empresas inmobiliarias chinas un total de 965.438+0 veces. Si sumamos los datos desde principios de 2010 hasta la actualidad, las agencias de calificación han rebajado la calificación de las empresas inmobiliarias más de 100 veces este año, la mayor cantidad de la historia.
A juzgar por datos oficiales recientes, las perspectivas de la industria son sombrías.
Según datos publicados recientemente por la Oficina Nacional de Estadísticas, aunque septiembre es la temporada tradicional de mayores ventas, el desempeño del "Septiembre Dorado" de este año es inferior al del mismo período de los últimos años. Al mismo tiempo, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario de junio a septiembre fue de 11.256,8 millones de yuanes, un aumento interanual del 8,8%, y la tasa de crecimiento ha vuelto a caer a niveles de un solo dígito. La motivación de las empresas para adquirir terrenos y el progreso de la construcción de proyectos también se ven obviamente afectados por el entorno de financiación crediticia.
Los datos de precios de la vivienda también muestran una tendencia de enfriamiento. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, el Instituto de Investigación E-House estima que el índice de precios de las viviendas comerciales de nueva construcción en 70 ciudades de todo el país aumentó un -0,1% intermensual en septiembre, y el índice de precios de venta de Las viviendas de segunda mano en septiembre aumentan un -0,2% intermensual. Vale la pena señalar que el índice de precios de las viviendas comerciales de nueva construcción en 70 ciudades de todo el país cayó por primera vez desde 2065438+mayo de 2005. El índice de precios de venta de vivienda de segunda mano lleva 16 meses consecutivos subiendo. El aumento de precios de las viviendas de segunda mano fue nulo por primera vez en agosto y luego cayó significativamente en septiembre.
Por un lado, debido a los riesgos crediticios, la puerta a la financiación está básicamente cerrada; por otro lado, los bancos operan estrictamente bajo varias líneas rojas; por otro lado, el mercado está sombrío bajo expectativas pesimistas; ; junto con los cambios en varias políticas regulatorias, el impacto y el riesgo combinados de las tormentas eléctricas causadas por la deuda hicieron que la industria entrara rápidamente en un ciclo de enfriamiento y, hasta cierto punto, cayera en un círculo vicioso. Las voces bajistas sobre el sector inmobiliario en el cuarto trimestre e incluso pesimistas sobre el mercado inmobiliario el próximo año se han generalizado.
¿Cómo podemos estabilizar las expectativas y reconstruir la confianza del mercado?
Los funcionarios de alto nivel son claros y su intención de mantener la estabilidad es clara.
Como parte importante de la economía nacional, la industria inmobiliaria está estrechamente relacionada con la vida de los residentes. En el entorno actual del mercado, la postura del gobierno central sobre los problemas recientes en la industria inmobiliaria ha atraído mucha atención.
10 El 5 de junio, en la conferencia de prensa sobre estadísticas financieras del tercer trimestre celebrada por el Banco Central, Zou Lan, Director del Departamento de Mercado Financiero del Banco Central, dijo que se trataba de un fenómeno individual en el industria inmobiliaria. Después de los últimos años de macrocontrol del sector inmobiliario, especialmente el establecimiento de un mecanismo a largo plazo para el sector inmobiliario, los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas en el mercado inmobiliario nacional se han mantenido estables. Buenos indicadores financieros y el sector inmobiliario goza de buena salud en general. El Banco Popular de China y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China celebraron un simposio sobre financiación inmobiliaria a finales de septiembre para guiar a los principales bancos a comprender e implementar con precisión el sistema de gestión prudente de financiación inmobiliaria y mantener la liberación estable y ordenada de los activos reales. crédito inmobiliario, y mantener el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
10 El 8 de junio, la Oficina de Información del Consejo de Estado celebró una conferencia de prensa sobre el desempeño de la economía nacional en los primeros tres trimestres de 2021. Fu Huiling, portavoz de la Oficina Nacional de Estadísticas, dijo en la reunión que desde este año, al mejorar el mecanismo a largo plazo del mercado inmobiliario, suprimir la demanda irrazonable, promover la liberación constante de la demanda rígida y restringir algunos bienes raíces empresas endeudarse ciegamente para expandirse, el mercado inmobiliario en general se ha estabilizado. En la siguiente etapa, a medida que el sistema de vivienda con oferta de múltiples sujetos, garantías de múltiples canales y tanto de compra como de alquiler siga mejorando y los actores del mercado se vuelvan más racionales, se espera que el mercado inmobiliario mantenga un desarrollo constante.
El 20 de octubre, en la "Reunión Anual del Financial Street Forum 2021", Liu He, miembro del Buró Político del Comité Central del PCC y Viceprimer Ministro de la República Popular China, y Pan, Viceprimer Ministro de la República Popular China, El Gobernador del Banco Popular de China y Director de la Administración Estatal de Divisas, Gong Sheng, también pronunció un discurso sobre cuestiones inmobiliarias.
Liu propuso que el sistema financiero debería hacer un buen trabajo en la prevención y control de los riesgos financieros. Debemos adherirnos a los principios de mercantilización y estado de derecho, adherirnos al pensamiento de resultados y lograr un equilibrio dinámico entre la prevención de riesgos y el desarrollo estable. Es necesario promover la reforma de las instituciones financieras pequeñas y medianas y hacer frente a los riesgos de impago de unas pocas empresas grandes. Hay algunos problemas en el mercado inmobiliario actual, pero los riesgos son generalmente controlables, se están satisfaciendo las necesidades de capital razonables y la situación general de desarrollo saludable del mercado inmobiliario no cambiará.
Pan señaló que el mercado inmobiliario de China y los mercados financieros relacionados han experimentado algunas fluctuaciones recientemente, lo cual es la respuesta al estrés de los participantes del mercado después del incumplimiento de empresas individuales. Bajo la dirección esperada de las autoridades reguladoras financieras, la contracción excesiva del apetito por el riesgo de las instituciones financieras y los mercados financieros se ha ido corrigiendo gradualmente, y el comportamiento financiero y los precios de los mercados financieros están volviendo gradualmente a la normalidad. Desde el XIX Congreso Nacional del Partido Comunista de China, se ha implementado un macrocontrol en el mercado inmobiliario de acuerdo con los principios y políticas determinados por el gobierno central y se ha establecido un mecanismo de gestión a largo plazo. Se han contenido las tendencias de financiarización y burbuja en el mercado inmobiliario, los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas en el mercado inmobiliario se han mantenido estables y la industria inmobiliaria en general se ha desarrollado saludablemente. En el siguiente paso, el departamento financiero cooperará activamente con el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y los gobiernos locales para salvaguardar firmemente el desarrollo saludable del mercado inmobiliario y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los consumidores de viviendas.
El mismo día, el sitio web del banco central también publicó el discurso y las preguntas y respuestas pronunciadas por el gobernador del banco central, Yi Gang, en el Seminario Bancario Internacional del G30 de 2021. Con respecto a los problemas de Evergrande, Yi Gang dijo que la situación reciente de Evergrande ha atraído más atención. En general, los riesgos de Evergrande son riesgos caso por caso. En términos de contramedidas, la primera es evitar que los riesgos de Evergrande se extiendan a otras empresas inmobiliarias. El segundo es evitar que los riesgos se transmitan al sector financiero. En general, los efectos del incidente de Evergrande en la industria financiera son controlables.
Al hablar de los principios para manejar el incidente de Evergrande, Yi Gang dijo que se debe seguir estrictamente el orden de pago estipulado por la ley y que se deben respetar plenamente y respetar los derechos e intereses legítimos de los acreedores y propietarios. protegido. En este proceso, es especialmente necesario proteger los derechos e intereses legítimos de los consumidores que han comprado casas. Nos adheriremos al principio del estado de derecho y garantizaremos un trato justo de los derechos e intereses legítimos de todos los acreedores y partes interesadas. En general, confiamos en que los riesgos se controlarán dentro de un cierto rango y se evitarán los riesgos sistémicos.
No es difícil ver que las sucesivas declaraciones de las autoridades reguladoras también están "aliviando la presión" sobre el sector inmobiliario.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a los periodistas de Zhongfang.com: “Como dijo la alta dirección, los riesgos inmobiliarios actuales son controlables, es decir, el mercado En realidad, la presión puede controlarse en su conjunto. El mercado no necesita preocuparse demasiado”.
Él cree que con la intensa comunicación de los funcionarios de alto nivel y la rectificación del mercado financiero inmobiliario, el Los efectos se están liberando activamente. En el cuarto trimestre, el mercado de financiación hipotecaria tiene la oportunidad de mejorar y mejorar gradualmente, y en consecuencia se pueden reducir diversas preocupaciones e inquietudes. Al menos en lo que respecta al mercado actual, dos cosas están claras. En primer lugar, se necesita un apoyo crediticio razonable, lo cual es un buen punto que las empresas inmobiliarias pueden aprovechar activamente. En segundo lugar, las áreas que violan las leyes y regulaciones aún deben controlarse estrictamente, especialmente para evitar que los riesgos operativos de las empresas inmobiliarias individuales se extiendan a sus pares y a las empresas financieras. Por lo tanto, el tono actual sigue siendo muy claro. Algunos puntos que en el pasado eran ligeramente restrictivos se relajarán, mientras que otras ideas políticas en general seguirán persistiendo.