Nuevos negocios: ¿Cómo se deben operar los bienes raíces comerciales y los negocios minoristas?
La "nueva civilización empresarial" es la civilización empresarial de la era de la información. Es una nueva civilización empresarial que ha surgido con el desarrollo y la influencia de la tecnología de la información. El modelo de negocio bajo la nueva civilización comercial es la "personalización personalizada a gran escala" para los consumidores con fabricación flexible, marketing personalizado y logística socializada como pilares.
Black Friday americano 2016 “Black Friday” (el día después del Día de Acción de Gracias), JC Penny.
Promocione a través de múltiples canales, incluidos display web, anuncios de televisión, videos en línea, correos electrónicos, publicidad, redes sociales y aplicaciones.
¡Espera un momento! Bajo las nuevas tendencias comerciales, la integración de lo online y lo offline, la transmisión de información y experiencia, la interacción entre comerciantes y clientes y las nuevas reglas comerciales se han convertido en direcciones de investigación para futuros avances comerciales.
Ya alrededor de 2010, las élites de la industria comenzaron a implementar el plan Arca de Noé para abordar los "nuevos negocios". También iniciamos la investigación sobre "Negocios 4.0" hace cinco años. Con la llegada del Internet de Todo, las nuevas tecnologías de experiencia y la inteligencia artificial subvertirán el actual modelo de operación empresarial en los próximos cinco años. Business 4.0 es un nuevo modelo en la era de la integración de Internet de las cosas. Nuestra investigación no se limita a los cinco sentidos (visión, oído, olfato, gusto, tacto). Además de satisfacer las necesidades funcionales y estructurales, también necesita enriquecer la satisfacción emocional (cerebro derecho + cociente). Hemos estudiado muchos temas, no sólo la innovación de modelos de negocio en el nuevo entorno, sino también las futuras tecnologías de aplicaciones comerciales. Aquí, compartiré brevemente varios enlaces involucrados en "nuevos negocios" según la situación actual.
Cómo atraer dinero de bienes raíces comerciales
Los primeros centros comerciales comerciales desarrollados en China fueron Plaza 66 y Plaza 66. Dejé mi empresa americana en 1993 y regresé a China para ser responsable del desarrollo de estos dos proyectos. Durante los últimos tres años consecutivos, Hang Lung y HKEx han logrado, respectivamente, los mayores ingresos por alquiler y el precio unitario de alquiler más alto en los centros comerciales nacionales. La eficiencia anual promedio de Plaza 66 supera los 120 yuanes/día
Como proyecto de una empresa cotizada en el extranjero, desde la perspectiva de los inversores internacionales, también es un punto de referencia para la industria inmobiliaria comercial de China.
Los bienes raíces comerciales de Hong Lung Group en Hong Kong se concentran principalmente en Causeway Bay, Hong Kong, que es un lugar con mucho terreno. Sin embargo, cuando planificamos el Harbour Plaza, diseñamos un gran atrio. que representa el 45% del área pública aproximadamente. Cuando estábamos planificando a principios de los años 1990, ya habíamos previsto las aplicaciones de marketing diversificadas y las actividades de promoción operativa del atrio en el futuro. Hoy en día, ante el impacto del comercio electrónico en la era de los grandes vínculos, las tiendas físicas necesitan un atrio de tamaño suficiente para realizar diferentes actividades promocionales. Este es el gen de algunas inmobiliarias comerciales de éxito.
En aquel momento, también hubo distintas voces que cuestionaban que la zona pública de Ganghui Plaza era demasiado grande y no tenía ingresos. "¿Por qué invirtieron tanto dinero en el atrio?" Pero los datos de funcionamiento durante muchos años después de la apertura demostraron que el alquiler recaudado por cada evento superaba con creces el alquiler de la tienda. Todo requiere un gran avance en el pensamiento, especialmente en la era de los grandes vínculos.
Pero en las primeras etapas de los centros comerciales de China en la década de 1990, construimos de manera innovadora el primer multicine de China en la planificación y diseño del Grand Gateway Plaza, combinado con nuestra madura experiencia internacional en centros comerciales. Al mismo tiempo, debido a que el centro comercial es muy grande y requiere zonas de protección contra incendios, el departamento de bomberos ha construido escaleras de incendios de 13 metros en todas partes. Lo que estábamos pensando en ese momento era cómo hacer que las escaleras de incendios abandonadas cobraran vida. Si ha estado en Ganghui Plaza, lo que notó, o pensó que era bueno, fue la innovadora calle peatonal de comida informal en ese momento.
El prefijo es muy importante en cualquier época. Desde una perspectiva de gestión de activos, ¿por qué seguimos pensando en construir un centro comercial de lujo después de la crisis financiera asiática? El posicionamiento de los centros comerciales debe centrarse en las tendencias futuras, no sólo en el mercado de consumo actual. Según el nivel de consumo de finales de la década de 1990, China no era suficiente para sustentar el mercado de consumo de las principales marcas de lujo en ese momento. Sin embargo, dado el crecimiento económico de dos dígitos de China y el aumento del ingreso per cápita durante las últimas tres décadas, hemos realizado algunas reorganizaciones y ajustes audaces para convertirnos en el principal centro comercial de lujo de China.
Si nos fijamos en el informe anual de Hang Lung Company, los ingresos por alquiler en 2015 fueron de 41,94 millones de dólares de Hong Kong, lo que supone un flujo de caja muy saludable y estable. También es una parte muy atractiva del sector inmobiliario comercial. Es un flujo constante de ingresos.
La esencia del sector inmobiliario comercial es la gestión de activos.
Ingreso operativo neto "NOI" y límite superior
La tasa de capitalización son los dos indicadores más importantes de la gestión de activos, es decir, cómo utilizar una gestión razonable y cómo mejores operaciones y atraer inversiones, cómo aumentar los ingresos y reducir los gastos. Sólo en este caso su NOI aumentará, su tasa de capitalización disminuirá y su activo se apreciará en valor.
Cuando Sino Group se dedicaba a la gestión de activos, varios proyectos eran medidas defensivas, principalmente la renovación y la valorización de centros comerciales. En todo momento necesitamos entender todo el mercado local. Uno o dos años antes de la finalización del nuevo centro comercial del competidor, Xinhe ya había comenzado las rectificaciones defensivas y las mejoras. En el proceso de apreciación de activos, se rectificarán algunas categorías comerciales con tasas de utilización muy bajas y se aumentará el área de arrendamiento comercial minorista. También promueve diferentes formatos de negocio. Especialmente en la era de los grandes vínculos, la actualización y promoción de los centros comerciales requiere algunos ajustes defensivos en diferentes etapas.
La inversión inmobiliaria comercial tiene un proceso de salida. En 2007, me hice cargo del primer fideicomiso inmobiliario que cotiza en bolsa en Hong Kong, el Hong Fook Real Estate Trust REIT, y adquirí siete propiedades del Grupo Cheung Kong en su conjunto. Existe una salida para los bienes raíces comerciales, pero la salida es la operación unificada, la gestión unificada y las ventas de paquetes generales. Los fideicomisos inmobiliarios titulizan las propiedades de algunos promotores en una etapa de madurez.
En la actualidad, no existen REIT reales abiertos al mercado público en general en China, y no existen fideicomisos inmobiliarios en los que los inversores comunes puedan invertir. A juzgar por la tendencia, creo que este es el siguiente paso que debe dar China, que puede liberar muchos activos en lugar de gestionarlos.
Por supuesto, en la gestión de activos, uno de los puntos clave es cómo ahorrar energía, y también incluye ajustar el formato y la imagen del negocio. Estas son todas las cosas que la gestión de activos debe hacer. Ya sea Sino Group, Hang Lung Group o Hongfu Real Estate Trust, básicamente tienen una buena gestión de activos y operativa, lo que permite que el NOI siga aumentando cada año o que los ingresos aumenten.
Hablemos primero del caso del financiamiento en la era de los grandes enlaces, porque los bienes raíces comerciales no pueden pedir prestado financiamiento con intereses altos, porque el préstamo generalmente vence en dos o tres años y el proyecto no tiene tiempo para completo. Debido a que el costo de los intereses de los préstamos de los desarrolladores es alto, si se utiliza capital como garantía, la empresa prestataria eventualmente se hará cargo del capital de la empresa del proyecto. Al invertir en bienes raíces comerciales y pedir dinero prestado, es necesario comprender el apalancamiento y las tasas de interés del proyecto. ¿Es razonable?
Plan de salida correcto, todo el mundo dice que Li Ka-shing se escapó de nuevo. De hecho, como empresario, cuando su propiedad inmobiliaria alcanza su punto máximo o madura, cree que el valor de la propiedad inmobiliaria ha alcanzado su punto máximo y salir en su totalidad es un plan razonable. Recientemente, Century Plaza en Lujiazui adquirió ARA (una empresa especializada en gestión de fondos y fideicomisos inmobiliarios). Dado que ARA Yangtze River Group también tiene capital social, el equipo original seguirá siendo responsable de la gestión de este proyecto.
Herramientas del comercio electrónico
En la actualidad, el comercio electrónico ha compensado las deficiencias de algunos formatos comerciales o productos en el tercer, cuarto y quinto nivel, por lo que el comercio electrónico Será más popular en China. Sin embargo, en Estados Unidos la proporción del comercio electrónico es bastante baja. Por muy desarrollado que esté el comercio electrónico, en 2025 habrá 7.000 centros comerciales en construcción en China. En la actualidad, muchas cosas que se compran a través del comercio electrónico son principalmente ropa, deportes o calzado. De hecho, cuando se trata de Internet, siempre pienso que la web es una herramienta. ¿Qué significa herramienta? ¿Cómo aprovecha Internet para interactuar con sus clientes? Incluso antes de venir a su centro comercial, ya tiene un conocimiento básico de su lugar y sus productos. Así que cuando voy a la tienda física lo toco, lo miro y lo pruebo antes de decidirme a comprarlo. El uso de la web sigue siendo muy importante y cada vez más popular.
En China, los terminales móviles ya representan una alta proporción de las transacciones en línea, y los usuarios de teléfonos móviles de China representan ahora el 88,9%. En la actualidad, el pago móvil "Alipay" ocupa casi una cuota absoluta de todo el mercado. Creo que todo el mundo tendrá Alipay y WeChat, ya sea que pague facturas telefónicas u otros cargos, ya son muy populares. Una vez olvidé traer mi billetera y me senté allí después de comer. Después me vio el camarero del restaurante de mi abuela y le dije: ¿qué hago? Me preguntó si tienes WeChat. Le dije que si tienes WeChat, entonces ve a Dianping para comprar cupones de restaurantes. Inmediatamente compré un cupón de restaurante en WeChat, pero dijo que no podía encontrarlo. Dije que no importa. El capataz me trajo cinco o seis botellas de Coca-Cola.
China viaja a todas partes durante la Semana Dorada. Se puede ver que Alipay gastó la mayor cantidad de dinero en Corea del Sur durante la Semana Dorada. Quizás Corea del Sur o las niñas compren más cosméticos, seguidas de Tailandia y Hong Kong. El volumen de transacciones de pagos móviles en los Estados Unidos, Apple Apple
La compensación también se está volviendo cada vez más popular y está aumentando rápidamente. El comercio electrónico estadounidense, ya sea Amazon o EBay, representa alrededor del 13% del total de las ventas minoristas.
Ya sea eBay o Walmart, cada vez hay más clientes de comercio electrónico. Sólo los principales minoristas de EE. UU. celebran el Cyber Monday.
“Compra el lunes” (el lunes después del Black Friday) en Best Buy, Kors, Target, Old Navy, Toys R Us,
Walmart y otros lugares. Anuncios en páginas web y redes sociales. Los sitios están atrayendo clientes que hacen compras antes de Navidad.
En general, la escala del comercio electrónico crecerá, pero seguirá representando una pequeña proporción del comercio minorista total. El comercio físico y el comercio minorista físico no pueden desaparecer por el impacto del comercio electrónico. Cinco años después, Double Eleven se multiplicó por 1.000 en 2014, alcanzando 91.200 millones en 2015 y 120.700 millones en 2016. Por supuesto, el Double 11 de este año ha agregado muchos elementos de entretenimiento, como fiestas, interacciones, etc. De hecho, ya sea comercio electrónico, Double 11 o hacer cualquier cosa en Taobao, al final tienes que interactuar con la gente. En cambio, si se hace lo mismo en todas las tiendas físicas el mismo día y se concentran los descuentos, las rebajas serán enormes.
El big data cambia la vida.
Todo el mundo está muy preocupado por las elecciones estadounidenses de este año. La elección tomó por sorpresa a todos los expertos, incluidos los principales medios de comunicación. Hay muchas condiciones ocultas. Muchos clientes no conceden entrevistas a los principales medios de comunicación. ¿Por qué hay un error tan grande? Anteriormente, el 70% o más del 80% de las predicciones eran que Hillary ganaría, pero al final ganó Trump. Puedes ver que Trump tiene muchos seguidores en Facebook y Twitter.
Otro punto que quiero señalar es que Trump gastó 5 millones de dólares analizando big data sobre los votantes estadounidenses. Hemos oído mucho sobre big data, pero cuando analizamos a los clientes en el sector inmobiliario comercial, es el mismo concepto. Debido a un análisis preciso, la publicidad de Trump será cada vez más dirigida a qué estados, ciudades, condados y otros lugares pequeños y a quién. Este tipo de análisis de big data tiene cierto impacto en los votantes de Trump. Ayúdenme, el mapa final del municipio demuestra claramente este movimiento. Por supuesto, las redes sociales en sí contienen mucha más información que las principales categorías de medios, que es lo que influyó en esta votación. Entonces lo que quiero decir es que en la era actual donde el big data ha jugado plenamente su papel, muchas veces todavía estamos haciendo cuestionarios, o utilizando cuestionarios de miles de personas para analizar, decidir la inversión y el posicionamiento de proyectos por valor de cientos de millones. Habrá algún malentendido. Tal vez a la mayoría de la gente le guste tomar café y comer comida occidental, pero cuando solicita negocios, encontrará que hay muy pocos restaurantes occidentales.
En la actualidad, también existen algunas empresas de análisis de big data en China que combinan datos de empresas de telecomunicaciones. Pueden analizar claramente la población dentro de un kilómetro de un centro comercial, la población dentro de tres kilómetros y las situaciones familiares en función de cuándo usa su teléfono móvil. Puede encontrar un posicionamiento más preciso a través de estos datos. Con estos datos tu formato sabrá modificarlo y ajustarlo. Con esta información podremos saber si necesitamos aumentar el número de actividades infantiles, si la actividad es familiar, etc. En este sentido, creo que esta vez utilizaré el ejemplo del uso de big data en las elecciones presidenciales de EE. UU. para mejorar su comprensión de big data y ayudarlo cuando investiguemos en el futuro.
Integración online y offline
Lo que vemos a menudo ahora es la lista de muerte de los grandes almacenes. A veces necesitamos mirar la lista de muertos del comercio electrónico desde una perspectiva diferente. También tiene costes, al igual que el envío urgente, y a Tmall también se le deducen puntos. La mano de obra cuesta dinero, la promoción cuesta dinero, hay que pagar impuestos y el almacenamiento también cuesta dinero, por lo que el comercio electrónico no necesita dinero.
¿Cómo responden los minoristas tradicionales? También unirán fuerzas para realizar algunas actividades promocionales, festivales de compras y otras actividades. Las empresas de comercio electrónico también buscan tiendas físicas. Yama abrió una tienda en la calle 34 de Nueva York y ahora abrirá una tienda física más conveniente con servicio de recogida en la acera. La primera tienda física conveniente se abrirá cerca de su sede en Seattle. Por tanto, las empresas de comercio electrónico buscan entidades, y las entidades también deben involucrarse en los negocios de comercio electrónico. Sin embargo, siempre he dicho que Internet es una herramienta, lo que importa es cómo la usamos.
Xiaomi también está abriendo tiendas físicas. Xiaomi espera abrir entre 200 y 300 tiendas en 2017. Xiaomi afirma que sus suelos son 20 veces más eficientes que los formatos minoristas generales.
Debido a que el precio unitario es muy alto, si se pueden vender cientos de teléfonos móviles al día y alquilar 200 metros cuadrados, y el teléfono móvil promedio cuesta varios miles de yuanes, su eficiencia mínima será muy alta. Esta es una tendencia.
Otra persona habló de acciones. Un amigo compró una antigua fábrica y contrató a un diseñador internacional para convertirla en un edificio de oficinas multifuncional. Paralelamente, la sala polivalente ha ido albergando diferentes actividades, filmando películas, MV o realizando desfiles de moda. La transformación de estas antiguas fábricas depende de cómo las operes. Especialmente la actual combinación orgánica de cultura, arte y entretenimiento. En esta era de grandes vínculos, ¿cómo podemos utilizar estos conceptos innovadores para maximizar el valor de los bienes raíces existentes?
Los "nuevos negocios" responden al cambio
En el cambio de milenio, había una gran escalera frente a la Bolsa de Valores de Hong Kong, y en ella se celebró el Evento del Milenio. escalera. ¡Cientos de miles de personas fueron bloqueadas en ese momento! Quitar el rellano de la escalera en el futuro tendrá varios beneficios, incluida la adición de un área rentable, incluso para los clientes que pueden acceder más directamente desde la planta baja. Pero cuando estábamos construyendo esta plataforma de escalera, nuestra idea era atraer a personas del segundo y primer piso a través de esta plataforma de escalera, por lo que el alquiler en el segundo piso era similar al del primer piso. Esto también fue algo que planeamos en el primer piso. primeros días de iniciar nuestras ideas de negocio. Después de la renovación, Xujiahui se convertirá en un lugar de reunión para exposiciones culturales y artísticas en Shanghai.
Mi empleador anterior, Hang Lung Group, promovió el programa "EST".
Experiencia, servicio, tecnología,
En un centro comercial tan exitoso en Shanghai, Hang Lung progresa constantemente, lo cual es un gen importante para el éxito. Como se puede ver en el informe anual de Hang Lung, el grupo planea gastar 130 millones de yuanes para reemplazar Shanghai, Plaza 66 y Plaza 66. Al ajustar las áreas locales, se ampliará el área de alquiler en Plaza 66, especialmente el sótano se renovará por completo. La introducción de nuevas mejoras "EST" por parte de Hang Lung marcará el comienzo de un nuevo modelo. Soy optimista en cuanto a que el alquiler aumentará después de la renovación.
El entorno empresarial cambia todo el tiempo y quienes se adaptan a los cambios son aquellos con amplia experiencia y buena gestión. Es un placer participar en las actividades de "CCIM" Inversores Inmobiliarios Comerciales Registrados Internacionales y "CPM" Administradores de Activos Registrados Internacionales. También soy CCIM y CPM, por lo que siempre he creído que el funcionamiento exitoso de un proyecto depende, en última instancia, de las personas. Es muy importante cómo formar un buen equipo y reclutar personas buenas y capacitadas profesionalmente para trabajar juntas. Un equipo de gestión experimentado es en realidad el principal motor para mantener y aumentar el valor de los activos.
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"Nuevos negocios" es la continuación de la civilización empresarial. En última instancia, las nuevas tecnologías y los nuevos modelos de negocio sirven a nuevos estilos de vida. Las personas nacidas en los años 80 y 90 también tienen el apodo de “bidimensionales”. La diferencia con el pasado es que proponemos que los bienes raíces comerciales sean el tema de la experiencia empresarial en la era de los grandes vínculos. Desde la perspectiva del marketing, ya sea visual, auditivo o sensorial, se necesita un marketing de estimulación sensorial y también un marketing cultural basado en contenidos. El futuro de los negocios ya no se limitará a satisfacer el funcionalismo. El futuro será una generación empresarial culturalmente consciente que requiera la realización sensorial del marketing cultural. En la era de la gran conectividad, el análisis de big data, el posicionamiento preciso, los servicios de inteligencia artificial y la experiencia de realidad virtual se convertirán en nuevos métodos de marketing. Los "nuevos negocios" requieren planificación, posicionamiento y gestión empresarial con visión de futuro, adaptándose a los tiempos y maximizando el valor del proyecto.