Práctica jurídica inmobiliaria, como gestión de una empresa de desarrollo inmobiliario, si la empresa tiene derechos de uso del suelo, ¿cómo pagar el impuesto sobre el uso del suelo urbano?
Específicamente:
1. Para la transferencia de derechos de uso de suelo, sólo se grava la transferencia de derechos de uso de suelo de propiedad estatal, y no se incluye la transferencia de derechos de uso de suelo colectivos. en el ámbito de la tributación. Esto se debe a que, según la Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China, las tierras colectivas no pueden transferirse sin una expropiación estatal. Por lo tanto, la transferencia de tierras colectivas es ilegal y no puede incluirse en el ámbito de tributación.
2. La cesión de edificaciones sobre rasante se refiere a todas las edificaciones construidas sobre terreno, incluidas las diversas instalaciones auxiliares sobre rasante y bajo rasante.
3. Los archivos adjuntos se refieren a cosas que están adheridas a la tierra y no se pueden mover, pero se dañarán una vez que se muevan.
4. El acto de obtener rentas, incluido el precio íntegro de la transmisión del inmueble y los beneficios económicos relacionados.
5. La base para el cálculo del impuesto sobre el valor añadido del suelo
La base para el cálculo del impuesto sobre el valor añadido del suelo es el valor añadido que obtiene el contribuyente de la transmisión del inmueble. El valor agregado es el saldo de los ingresos que obtiene el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de las partidas especificadas en los reglamentos y normas.
Los ingresos por transferencias inmobiliarias incluyen ingresos monetarios, ingresos físicos y otros beneficios económicos relacionados con la transferencia inmobiliaria. De acuerdo con las disposiciones del "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra", el monto de la deducción del impuesto al valor agregado de la tierra incluye:
(1) El monto pagado para obtener el derechos de uso de la tierra;
(2) ) El costo y gasto del desarrollo de la tierra;
(3) El costo y gasto de casas nuevas e instalaciones de apoyo, o el precio tasado de las antiguas casas y edificios;
(4) Relacionados con bienes inmuebles Impuestos relacionados con transferencias;
(5) Otras deducciones prescritas por el Ministerio de Hacienda.
De acuerdo con las "Reglas de Implementación de las Regulaciones Provisionales de la República Popular China sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra", los elementos de deducción para calcular el monto del valor agregado de la tierra son los siguientes:
A. El monto pagado para obtener el derecho de uso del suelo. Incluyendo el precio de la tierra pagado por los contribuyentes para obtener derechos de uso de la tierra y las tarifas relacionadas pagadas de acuerdo con las regulaciones nacionales unificadas.
B. El costo de desarrollar terrenos, casas nuevas e instalaciones de apoyo se refiere al costo real del proyecto de desarrollo inmobiliario del contribuyente, incluidos los honorarios de compensación por adquisición de terrenos y demolición, honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de ingeniería de construcción e instalación. , tarifas de infraestructura, tarifas de instalaciones públicas y tarifas de desarrollo indirectas.
C. Los gastos en desarrollo de terrenos, viviendas nuevas e instalaciones de apoyo se refieren a gastos de venta, gastos de gestión y gastos financieros relacionados con proyectos de desarrollo inmobiliario. Según lo dispuesto en el nuevo sistema contable, los gastos relacionados con el desarrollo inmobiliario se incluyen directamente en las ganancias y pérdidas del año en curso y no se agregan ni distribuyen según los proyectos inmobiliarios. Para facilitar el cálculo, el gobierno municipal aclaró en el "Aviso del Gobierno Popular Municipal de Beijing sobre cuestiones de política relativas a la recaudación del impuesto al valor agregado de la tierra" No. 7 (Beijing Fazheng (1996)) que los gastos por intereses en los gastos financieros se puede calcular de acuerdo con los bienes inmuebles transferidos. Si el proyecto es prorrateado y certificado por una institución financiera, se puede deducir de acuerdo con la situación real, pero el monto máximo no excederá el monto calculado en base a la tasa de interés del préstamo de un. banco comercial durante el mismo período. Los demás gastos de desarrollo inmobiliario se deducirán dentro del 5% de la suma de los derechos de uso del suelo y los costos de desarrollo inmobiliario. Si no se puede calcular el gasto por intereses con base en el proyecto inmobiliario transferido o no se puede proporcionar el certificado de la institución financiera, los gastos de desarrollo inmobiliario se deducirán dentro del 65,438+00% del costo de desarrollo inmobiliario con base en el monto pagado para obtener el derechos de uso de la tierra.
D. Precios de tasación de casas y edificios antiguos. Se refiere a la transferencia de casas y edificios usados. El precio de costo de reposición evaluado por una agencia de tasación de bienes raíces aprobada por el gobierno municipal se multiplica por la nueva tasa de descuento y es confirmada por la autoridad fiscal local.
E. Impuestos relacionados con la transmisión de bienes inmuebles. Se refiere al impuesto empresarial, al impuesto de construcción y mantenimiento urbano y al impuesto de timbre que se paga en la enajenación de bienes inmuebles. Los recargos educativos pagados por la transferencia de bienes inmuebles también son deducibles de impuestos.
F. Sumar deducciones. Los contribuyentes que se dediquen a la promoción inmobiliaria podrán deducir el 20% de la suma del monto pagado para la obtención de derechos de uso de suelo y costos de promoción inmobiliaria.
6. Tipo impositivo:
El impuesto sobre el valor añadido del suelo implementa un tipo impositivo progresivo de cuatro niveles, es decir, la parte donde el valor añadido no supera el 50% del impuesto. importe del artículo deducido, la tasa impositiva es del 30%. La tasa impositiva es del 40% para la porción del valor agregado que excede el 50% del monto del artículo deducido y no excede el 100% del monto del artículo deducido. Si el valor agregado excede el 100% del monto de los elementos de deducción pero no excede el 200% del monto de los elementos de deducción, la tasa impositiva es del 50%. Si el valor agregado excede el 200% del monto de la partida deducida, la tasa impositiva es del 60%...
Según el "Aviso sobre varias cuestiones relativas a la recaudación y gestión del impuesto al valor agregado de la tierra " (Zhai Jingshui'er [1996] No. 240), para transferencias frecuentes, los contribuyentes de bienes raíces pueden cobrar el impuesto al valor agregado de la tierra por adelantado sobre los ingresos provenientes de la transferencia de bienes raíces antes de que el proyecto esté completamente terminado y liquidado debido a la determinación de costos u otros Por estas razones, el impuesto al valor agregado del terreno se liquidará una vez que el proyecto esté completamente terminado y liquidado, y se pagará el pago en exceso.
La tasa antes de impuestos es: preventa de hoteles, restaurantes, edificios de oficinas, edificios de oficinas y otros bienes inmuebles, impuesto al valor agregado de terrenos de preventa a una tasa del 3% de los ingresos de preventa; residencias estándar no ordinarias, villas, apartamentos y otros bienes inmuebles, el impuesto al valor agregado de la tierra de preventa se basa en los ingresos de preventa y se aplica al 2% para la preventa de otros bienes raíces; , se aplica al 1% de los ingresos de preventa.