¿Es estúpido liquidar la hipoteca antes de tiempo?
Muchos jóvenes tienen planes similares a los de Xiao Lin, e incluso han tomado medidas.
Compartir experiencias en varias plataformas sociales parece muy convincente. ¿Pero alguna vez has pensado que el pago anticipado es adecuado para ti?
¿Y conoces los riesgos que se esconden en los "préstamos" y "sustituciones de préstamos" reclamados por diversas llamadas de ventas?
Los tipos hipotecarios siguen bajando.
Paga tu préstamo anticipadamente y juega nuevas bazas.
“¿Es tan poderoso el pago por adelantado?” Un internauta en Xiaohongshu compartió que China Construction Bank devolvió 45.000 yuanes por adelantado y el interés se redujo en 18.000 yuanes. Mueva rápidamente los ladrillos y cancele el préstamo comercial.
“Siento que la cortesía que recibí cuando obtuve el préstamo hipotecario debe devolverse al banco cuando pague el préstamo”. Otro internauta se lamentó de haber ido al Banco Agrícola de China para hacerlo. Si paga el préstamo anticipadamente, se le cobrarán tres meses de intereses en concepto de indemnización por daños y perjuicios. Haga la reserva con un mes de antelación.
Sin embargo, las conversaciones entre vecinos del grupo propietario también difunden informes en tiempo real sobre otras situaciones que pueden surgir en la amortización anticipada. "Tengo la hipoteca de un vecino en un banco por acciones. Llamé y pregunté, y me dijeron que puedo pagarla parcialmente por adelantado en varias cuotas o liquidarla de una sola vez. Sin embargo, el plazo no se puede cambiar", dijo Xiaolin. El vecino inicialmente quería acortar el plazo de pago, pero el banco lo rechazó.
Un vecino se enteró de que un banco por acciones sólo puede reembolsar "múltiplos de 10" por adelantado, es decir, "sólo 654,38 millones, 200.000, 300.000". Sin embargo, un banco estatal tiene restricciones sobre el límite inferior y la frecuencia del reembolso anticipado: "El mínimo es de 5.000 yuanes, el máximo es una vez al año y hay daños y perjuicios".
Las repetidas reducciones en la tasa de interés de referencia LPR también han provocado que los compradores de viviendas que se encuentran en el punto más alto de los precios de la vivienda y las tasas de interés comiencen a sopesar los pros y los contras.
Entre los propietarios de Xiaolin, alguien hipotecó otra casa a una tasa de interés del 5,75%, pagó la casa a una tasa de interés del 6,125% y ahora ha recomprado una casa mejorada con una tasa de interés de sólo el 4,25%. "Al cambiar de casa, la tasa de interés se ajustó y la presión se redujo mucho al instante".
"Estoy planeando pagar la hipoteca el próximo mes. La tasa de interés del préstamo a finales de 2019 es 6,3%". 22 de agosto, ver Después de que la cotización LPR se redujera nuevamente, Xiaodong, que compró una casa hace tres años, inmediatamente pensó en pagar el préstamo por adelantado.
Xiaodong hizo los cálculos y decidió liquidar los 2,3 millones restantes, luego contratar la hipoteca y pedir prestado otros 3,3 millones. "El tipo de interés es sólo del 3,6%. Incluso si se añade una comisión de préstamo de 1 punto, sigue siendo un buen negocio".
Los tipos de interés hipotecarios han bajado significativamente.
El punto máximo cayó más de 1 punto porcentual.
A medida que el mercado inmobiliario continúa ajustándose, los compradores de viviendas se están volviendo más cautelosos a la hora de comprar casas. Los datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas el 15 de julio mostraron que en el primer semestre de 2023, el área de ventas y el volumen de ventas de viviendas comerciales disminuyeron un 22,2% y un 28,9%, respectivamente, interanual.
Al mismo tiempo, la expansión de los préstamos personales para vivienda es cada vez más lenta. Aunque el saldo de préstamos personales para vivienda ha mantenido un crecimiento positivo en los últimos años, la tasa de crecimiento se ha ido desacelerando. Especialmente a finales del segundo trimestre de 2023, aunque el saldo de préstamos personales para vivienda alcanzó un máximo de 38,86 billones de yuanes, solo aumentó un 6,2% interanual, estableciendo un nuevo mínimo en los últimos años.
Trimestralmente, el aumento de los préstamos personales para vivienda ha disminuido significativamente. En el primer trimestre de este año, los préstamos personales para vivienda aumentaron en 520 mil millones de yuanes, el 40% del mismo período del año pasado; en el segundo trimestre, el aumento se redujo aún más a 20 mil millones de yuanes, en comparación con los 91 mil millones de yuanes en el mismo período del año pasado; año.
Al mismo tiempo, las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda han caído silenciosamente.
El "Informe de implementación de la política monetaria de China" publicado por el banco central cada trimestre muestra que la tasa de interés promedio ponderada de los nuevos préstamos personales para vivienda otorgados por instituciones financieras en 2065438 + junio de 2007 fue del 4,69%. 2065438+Desde septiembre de 2007, el tipo de interés medio de los nuevos préstamos hipotecarios personales ha aumentado rápidamente y se ha mantenido por encima del 5%. 2065438+En septiembre de 2008 subió al 5,75%, alcanzando el máximo de los últimos años. Aunque ha retrocedido desde entonces, todavía se sitúa por encima del 5,33%.
Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han cambiado desde mediados de este año.
La caída general de los tipos de interés hipotecarios se ve afectada, por un lado, por la disminución del LPR (precio de mercado de préstamos) relacionado con los tipos de interés hipotecarios durante más de cinco años y, por otro lado, también está relacionado con el ajuste de las políticas de crédito inmobiliario.
De acuerdo con las reglas de préstamos actuales, la nueva tasa de interés de préstamos personales comerciales para vivienda se basa en la LPR del mismo período del último mes y generalmente se ajusta anualmente. Desde principios de este año, la LPR a cinco años se ha reducido tres veces, con una disminución acumulada de 35 puntos básicos.
El 20 de octubre y el 20 de mayo de este año, la LPR para cinco años y más se redujo del 4,65% anterior al 4,6% y 4,45% respectivamente. Al mismo tiempo, en mayo, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre cuestiones relativas a los ajustes a las políticas diferenciadas de crédito para la vivienda", anunciando que se reduciría el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos comerciales personales para las primeras viviendas. en 20 puntos básicos.
El 22 de agosto, el banco central publicó los últimos datos de la LPR para cinco años y más se redujo una vez más en 15 puntos básicos hasta el 4,3%. hipotecas comerciales personales recién emitidas desde junio de 2065. El límite inferior anterior de 438+09 se actualizó nuevamente.
La caída de las tasas hipotecarias no sólo ha beneficiado a los nuevos compradores de vivienda, especialmente a aquellos que simplemente necesitan una casa, sino que también ha creado sentimientos encontrados entre los prestamistas que anteriormente habían sido cautelosos con las altas tasas hipotecarias.
¿Debo liquidar mi préstamo anticipadamente?
¿Cómo debo juzgar?
Hace apenas unos años, para un prestamista era difícil evitar sentirse incómodo por las tasas hipotecarias mucho más bajas. Pero, ¿merece la pena liquidar el préstamo antes de tiempo? ¿Qué grupos son aptos para el reembolso anticipado de préstamos?
Xiao Lin es un profesional financiero con varios años de experiencia en gestión financiera e inversiones. Unos años después de graduarse, era joven y rico, y la mayoría de sus fondos inactivos los asignaba a inversiones de alto riesgo, como acciones.
Sin embargo, hemos visto que la tasa de rentabilidad anualizada de este producto financiero ha bajado del 4% inicial al actual 3% inicial, con lo que poco a poco se va alejando de los "elevados" tipos de interés hipotecarios. Después de una cuidadosa consideración, Xiao Lin decidió canjear esta parte de los fondos de gestión financiera y liquidar la hipoteca por adelantado. "Busqué mucho, pero no pude encontrar un producto financiero estable que pudiera superar la tasa de interés de la hipoteca. Primero pagué la mitad de la hipoteca y reduje el apalancamiento".
Cuando recibí el mensaje de texto aprobado por el banco, estaba esperando la deducción. Para él, este tipo de amortización anticipada es sin duda un "método de gestión financiera de mayor rendimiento" en comparación con los canales de inversión actuales y con niveles de riesgo aceptables.
Si observamos el mercado actual de gestión financiera bancaria y tomamos como ejemplo los principales bancos estatales, la tasa de rendimiento de una gestión financiera T1 más flexible se sitúa principalmente entre el 2% y el 3%, y la tasa de rendimiento de uno La gestión financiera regular anual es mayoritariamente del 3% al 4%, que se acerca a la tasa de interés LPR recientemente ajustada de más de cinco años y es inferior a la tasa de interés hipotecaria de la mayoría de los compradores de viviendas en años anteriores. Por supuesto, también existen rendimientos de la gestión financiera individual que superan el 5%.
Los datos estándar de Puyi muestran que entre los 2.576 productos de financiación pública a la venta del 20 al 26 de agosto de 2023, la tasa de rendimiento media anualizada desde su creación ha sido del 3,29%. En términos de naturaleza de inversión, los rendimientos promedio anualizados de los productos de gestión de efectivo, productos de renta fija y productos híbridos desde su creación son del 1,25%, 3,68% y 1,7% respectivamente.
Entre los 12.380 productos cerrados que revelaron puntos de referencia de comparación de rendimiento previstos en el primer semestre de 2023, casi 1.200 productos no cumplieron con los puntos de referencia de comparación de rendimiento. Recientemente, las filiales de gestión patrimonial de algunos bancos también han reducido los puntos de referencia de rendimiento de sus productos de gestión patrimonial.
También hay ejemplos opuestos. El practicante de Internet Xiao Jin compró una casa en Chengdu en 2016. En ese momento, los precios de la vivienda eran mucho más suaves y la tasa de interés de los préstamos era sólo del 4%, un 15% menos que la tasa de interés de referencia. En la actualidad, su pago mensual es de sólo 1.000 yuanes.
Sus conceptos de gestión financiera son relativamente moderados y adopta un método de ahorro de dinero que es popular entre los jóvenes hoy en día: los depósitos a plazo renovables. "Un año (depósito a plazo), dos años, tres años. Luego vence un año, que se convierte en tres años, de modo que cada año vence un depósito a tres años". Introdujo su forma más segura de ahorrar dinero, el "método de matriz". ".
Además de los depósitos bancarios, la gestión financiera en Internet tampoco se queda atrás. Comenzó el plan de “ahorro de 52 semanas” de Yu’ebao y ahorró 10 yuanes en la primera semana. Después de eso, el monto del depósito aumenta en 10 yuanes cada semana y puede ahorrar 13.780 yuanes en 52 semanas.
Como se puede observar en los ejemplos anteriores, no todas las personas son aptas para el reembolso anticipado de sus préstamos. Para los compradores de vivienda, liquidar un préstamo anticipadamente puede ser un "problema matemático".
¿Qué es un "problema matemático"? Se trata de comprender el único estándar de oro: tasa de interés hipotecaria versus tasa de retorno de la inversión para juzgar si el pago anticipado es adecuado.
Específicamente:
Si el tipo de interés hipotecario está en un nivel alto y el bono de puntos básicos flotantes es alto, alcanzando el nivel del 5% o incluso el 6%, y está dentro su tolerancia al riesgo y rango de preferencia Si no existe un método de gestión financiera que alcance o supere la tasa de interés hipotecaria, puede considerar el pago anticipado.
Por otro lado, si la tasa de interés de la hipoteca es baja, o incluso cae según la LPR, existen métodos de gestión financiera con tasas de interés similares para elegir, o es posible que desee mantener algunos inactivos. fondos disponibles para emergencias". "Tiene un excedente de alimentos en la mano, no entre en pánico" y hay poca presión para pagar. Puede considerar racionalmente si debe pagar por adelantado en función de su propia situación, en lugar de "a ciegas". siguiendo la tendencia."
Malentendido:
Estas "ciencias populares" no son confiables.
“El capital medio es de 30 años, y lo mejor es amortizarlo anticipadamente al séptimo año”? ¿Conoce dichos similares?
En las principales plataformas en línea, los debates sobre el reembolso anticipado siguen siendo candentes y también se han obtenido muchas "ciencias populares" plausibles.
Por ejemplo, la posibilidad de pagar por adelantado depende del método de pago y de la duración del plazo de pago. ¿Pagar parte del principal o de los intereses por adelantado? Algunas de estas diversas llamadas "ciencias populares" en realidad no son confiables.
La captura de pantalla anterior es uno de los artículos de “ciencia popular” que circulan ampliamente en Internet. Hay afirmaciones correctas, como las características de los diferentes métodos de pago, pero también hay puntos engañosos que no resisten un escrutinio, como la afirmación sobre el mejor momento para pagar un préstamo anticipadamente.
En concreto, afirma que el momento de amortización anticipada "más rentable" es:
El capital medio es de 20 años y el amortización anticipada es en el quinto año;
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El capital promedio es de 30 años, y el principal y los intereses se liquidan por adelantado en el séptimo año;
El principal y los intereses se igualan en 20 años, y el principal y los intereses se se paga por adelantado en el sexto año;
El capital y los intereses se igualan en 30 años, y el principal y los intereses se pagan por adelantado en el octavo año.
¿Es realmente así? Primero, comprendamos los dos métodos de pago: capital e intereses iguales y capital igual.
●Principal e intereses iguales:
Las amortizaciones mensuales (principal e intereses) son iguales. El monto total del capital y los intereses del préstamo se suman y luego se dividen en partes iguales durante cada mes del período de pago. La proporción del principal del pago mensual aumenta mes a mes y la proporción de intereses disminuye mes a mes.
La ventaja es que es conveniente organizar los ingresos y gastos y "fácil" de pagar, lo que es adecuado para prestatarios con ingresos relativamente estables. La desventaja es que en el monto de reembolso de cada período, la proporción del principal en el período inicial es pequeña y la proporción del principal en el período posterior aumenta gradualmente. En general, el gasto total por intereses es mayor que el método de pago de capital igual.
●Capital medio:
Las cuotas mensuales no son iguales y han ido disminuyendo. El capital permanece sin cambios, el interés disminuye mes a mes y el interés reembolsado es el interés generado por el préstamo restante en ese mes.
La ventaja de este método es que ahorra intereses en comparación con el capital y los intereses iguales. Al mismo tiempo, también existen desventajas, es decir, en las primeras etapas del pago, el monto del reembolso es mayor y la presión de pago es mayor.
Entonces, sin considerar otros costes como la amortización anticipada del préstamo, ¿existe realmente una opción más "rentable"?
Sigamos los dichos "Es más rentable liquidar el capital promedio y los intereses en el quinto año de 20 años" y "Es más rentable liquidar el principal y intereses en el sexto año de 20 años".
Supongamos que hay un préstamo con un "monto del préstamo 654,38+0 millones, plazo de 20 años (240 períodos), tasa de interés del 6%". A través del cálculo, se puede ver que el capital total y los intereses del préstamo en 20 años son 6.543,8+0.719.400 yuanes; bajo el capital promedio, el capital y los intereses totales del préstamo en 20 años son 6.543,8+602.500 yuanes; .
Echemos un vistazo a los datos relevantes sobre el reembolso anticipado de préstamos con el método de reembolso del principal igual.
Según el dicho de que "el quinto año de capital promedio es el más rentable en 20 años", además del quinto año llamado "más rentable", también seleccionamos el principios del tercer año, principios del noveno año y principios de 2017 como tiempo de pago. Observe los cambios en los fondos de pago anticipado de préstamos en diferentes momentos.
Como se muestra en la figura siguiente, mediante cálculo, se puede utilizar el mismo capital para reembolsar un préstamo de 6,5438+0 millones de yuanes con un plazo de 20 años y una tasa de interés anual del 6%. Si todos los préstamos restantes se liquidan por adelantado en el tercer, quinto, noveno y principios del decimoséptimo año, el costo se reducirá en 488.300 yuanes y 386.000 yuanes respectivamente en comparación con los pagos programados.
Pagar el préstamo anticipadamente puede ahorrar una gran cantidad de dinero. ¿Crees que es “rentable”? No te preocupes, veamos otra forma.
Como se muestra en la figura anterior, la tasa de interés anual es del 6% y el principal del préstamo es de 6543800000 yuanes con un plazo de préstamo de 20 años. Se reembolsará con capital promedio en la etapa inicial, en la etapa inicial. tercer año, quinto año, noveno año y 654387+ años. El capital restante al comienzo del año es 900.000 yuanes, 800.000 yuanes, 600.000 yuanes y 200.000 yuanes respectivamente; este también es el caso.
Si no se reembolsa el capital restante, el comprador continuará reembolsando el capital promedio en el próximo período del contrato. El método de cálculo de intereses actual es "intereses mensuales a pagar = capital restante mensual × tasa de interés mensual del 0,5%".
De manera similar, al desglosar el monto de pago de cada período, se puede calcular que a partir de los cuatro puntos anteriores hasta que se complete el pago programado, el interés total a pagar es 488.300 yuanes, 386.000 yuanes, 265.438 + 7.500 yuanes, 24.500 yuanes.
¿Te resultan familiares estos cuatro números? Sí, es lo mismo que la cantidad de dinero ahorrada al liquidar el préstamo anticipadamente como se mencionó anteriormente.
¿Esta situación también ocurrirá bajo el método de pago igual de capital e intereses? Luego mira hacia abajo.
Bajo el método de pago de capital e intereses iguales, también seleccionamos el año 6, el año 2 antes y después, el año 11 y el año 16, los llamados "más rentables", y calculamos el costo en estos cuatro años diferentes El costo de los fondos necesarios para liquidar el préstamo anticipadamente en ese momento.
Como se muestra a continuación, el préstamo es de 6,5438 millones de yuanes, con un plazo de 20 años, una tasa de interés anual del 6% y pagos iguales de capital e intereses. Si la totalidad del préstamo restante se cancela anticipadamente al comienzo del segundo año, al comienzo del sexto año, al comienzo de 2011 y al comienzo de 2016, la tarifa se reducirá en un 66,5% respectivamente.
Mira la imagen de abajo. El principal del préstamo es de 6,5438 millones de RMB, la tasa de interés anual es del 6%, el plazo del préstamo es de 20 años y el principal y los intereses se reembolsan en cantidades iguales en la etapa inicial. Al comienzo del segundo año, al comienzo del sexto año, al comienzo de 654,38+065,438+0 y al comienzo de 654,38+06, el capital restante era de 973.300 yuanes y 849.000 yuanes respectivamente.
Del mismo modo, si no se ha pagado el capital restante, el comprador de la vivienda seguirá pagando intereses al banco según el método de pago de capital e intereses iguales. El interés mensual a pagar = el capital restante por mes. × la tasa de interés mensual del 0,5%, correspondiente a El interés total pagadero en el futuro es 660.200 yuanes, 440.600 yuanes, 265.438+04.400 yuanes y 59.300 yuanes respectivamente.
¿Ha descubierto que estas cuatro cifras también son consistentes con la cantidad antes mencionada de gastar menos de lo programado después de liquidar el préstamo anticipadamente?
A través del análisis del ejemplo anterior, podemos ver claramente el hecho de que, sin importar cuándo se liquide el préstamo, el interés "ahorrado" es en realidad solo la suma de los intereses a pagar sobre el capital restante en el futuro. , y si refinancia otro préstamo del mismo monto, el interés que pagará será exactamente el mismo.
Esta conclusión también es aplicable para comprender la esencia de la "ciencia popular", como que "el capital promedio es más rentable para pagar en el séptimo año de 30 años" y "se paga el mismo capital e intereses". en el octavo año de 30 años."
Por lo tanto, si pagar por adelantado solo está relacionado con sus propios fondos y la tasa de retorno de la inversión, y no tiene nada que ver con el método de pago y el tiempo de pago: solo existe "el más adecuado", no el "más rentable".
El directivo también reveló que desde este año, muchos clientes han cambiado sus métodos de pago, es decir, Average Capital ha cambiado el principal e intereses al mismo monto, o Average Capital ha cambiado el principal e intereses a la misma cantidad. "Antes era más fácil intercambiar pequeñas cantidades, pero ahora generalmente no se intercambian grandes cantidades. Si el cliente está bajo una fuerte presión de pago, debe estar adecuadamente 'atascado' para controlar el riesgo. A menos que el cliente proporcione distribución de ingresos, hay suficiente garantía de pago."
Dijo que para los clientes que pagan parte de sus préstamos anticipadamente, hay dos opciones, como se muestra en la siguiente figura:
"A y B No están bien o mal, depende de tu propia situación", concluyó.
Se puede observar que el hecho de que el capital promedio pueda reembolsar el principal y los intereses por adelantado depende de su propia situación y de la cantidad de fondos inactivos, pero no del método de reembolso ni del tiempo que ha sido reembolsado. .
Advertencia: ¿Los préstamos al consumo reemplazan a los préstamos para vivienda?
Cuidado con los pagos anticipados bancarios
“Hola, soy el administrador de préstamos directos del banco. Estamos aquí para reducir la tasa de interés del préstamo hipotecario a la tasa de interés del préstamo, que es. reducir la tasa de interés anualizada anterior a una APR más baja. ¿Es este un límite de préstamo para usted? ¿Ha recibido una llamada similar recientemente?
A medida que el pago anticipado se vuelve cada vez más popular, han surgido varios métodos operativos como "reemplazo de préstamos" y "préstamos". Otros negocios en esta "cadena industrial", como los intermediarios de crédito, también están aumentando. y más popular.
Según el administrador, tomando como ejemplo la tabla anterior, si el préstamo hipotecario es a 30 años, el monto es 6,5438+0 millones de yuanes, la tasa de interés es 5,88% y el método de pago es Igual capital e intereses, se convierte en un préstamo hipotecario a 20 años. Después de eso, la tasa de interés bajará al 3,85%. Si el pago mensual no es muy diferente, el interés total se reducirá en 695.200 yuanes.
En términos del proceso específico, "para transferir el préstamo, primero anticipe el capital, conviértalo en el monto total y luego hipotéquelo al banco. De esta manera, su vida útil de 30 años pasa a ser de 20 años, y el tipo de interés anualizado se puede reducir al 3,7%”, presentó.
El ciclo de procesamiento dura aproximadamente un mes y medio. "Si quieres usar más dinero, puedes prestarlo, y las tasas de interés son muy bajas". Eso no será posible si las tasas de interés vuelven a subir, dijo, añadiendo. Una vez hecho esto, la tasa de interés es fija.
Según el intermediario de crédito, mantiene una cooperación "profunda" con los bancos. ¿Cooperarán realmente los bancos con ellos? ¿El proceso es formal?
"Para tener lleno, la empresa intermediaria de crédito debe tener una licencia comercial formal. No es tan sencillo." Dijo que para los bancos el negocio es un canal formal.
Lo desconcertante es: ¿existe realmente algo tan bueno como dar dinero gratis? ¿Cómo calcular el costo de capital?
De préstamos hipotecarios para vivienda a préstamos hipotecarios, la conversión de tipos de préstamos se denomina "préstamo".
Desde una perspectiva empresarial prudente, dichas operaciones pueden implicar ciertos riesgos de cumplimiento. Además, un problema que los compradores de vivienda deben tener en cuenta es el "desfase de plazos".
Según el intermediario de crédito, después de la "rehipoteca", el plazo del préstamo hipotecario puede llegar a los 20 años. De esta forma, el plazo del préstamo oscila entre 30 y 20 años y el pago mensual no variará demasiado debido a las tasas de interés más bajas.
“Por lo general, los plazos de los créditos hipotecarios inmobiliarios son de 1 año y 5 años, con un tope máximo de 10 años y menor de 20 años”.
Tomemos como ejemplo un préstamo hipotecario por un importe de 6,5438 millones de yuanes y una tasa de interés del 3,85%:
Si el plazo es de 5 años, el pago mensual ascenderá a 18.348,91 yuanes (principal e intereses iguales). Incluso si el plazo es de 10 años, el pago mensual alcanza los 10.053,38 yuanes. En comparación con el pago mensual en 30 años, casi se ha duplicado.
Esto muestra:
Si el plazo se acorta significativamente, la presión de pago mensual sobre los prestatarios aumentará exponencialmente, planteando graves desafíos al flujo de caja a corto plazo. Si excede el rango de tolerancia, también aumentará el riesgo de "fallo de suministro".
Además de los préstamos hipotecarios para vivienda, también hay un dicho que dice que los préstamos al consumo y los préstamos comerciales se utilizan para "reemplazar" los préstamos hipotecarios.
Además de la presión de pago causada por el desfase de vencimientos mencionado anteriormente, los prestamistas también enfrentan riesgos de cumplimiento más graves.
No se permiten préstamos al consumo en sustitución de préstamos hipotecarios. "El propósito de los préstamos al consumo debe cumplir con las regulaciones de la política macro y no debe invertirse en áreas prohibidas, como el mercado inmobiliario y el mercado de valores", explicó además que durante la inspección in situ del banco, se comprendió el propósito del préstamo. préstamo puede caracterizar un comportamiento de incumplimiento.
Si se viola el propósito estipulado en el contrato de préstamo, el banco puede tomar medidas como retirar el préstamo anticipadamente, y el prestatario se enfrentará a condiciones extremadamente desfavorables.
Por lo tanto, cuando se trata de intermediarios de crédito y diversos “préstamos” e hipotecas de “reemplazo” de préstamos, los compradores de viviendas deben estar atentos, solicitar y devolver préstamos bajo la premisa del cumplimiento legal y mantenerse al tanto. de todo tipo de información de marketing Esté atento y no pague un precio enorme por las lagunas de información, no soporte una presión de pago mensual que exceda el alcance o incluso corra el riesgo de ser "prestado".
Introducción: Amortización anticipada del préstamo
¿Cómo cobrar la indemnización por daños y perjuicios?
Hace algún tiempo, un banco emitió un aviso diciendo que el reembolso anticipado requerirá una compensación, que representa el 1% del principal del reembolso anticipado. Aunque el banco retiró rápidamente el anuncio, hay interminables discusiones en las plataformas en línea sobre si se debe cobrar una indemnización por daños y perjuicios y cobrar normas por el reembolso anticipado.
●El director comercial de una sucursal del China Construction Bank dijo:
No hay gastos de gestión ni indemnización por daños y perjuicios por el reembolso anticipado. El proceso específico es el siguiente: primero abra un formulario de solicitud en un determinado centro de préstamos y luego vaya al mostrador para pagar. Sin embargo, cabe señalar que actualmente no se admite la banca móvil.
●El gerente del departamento de finanzas personales de una sucursal del Banco de China dijo:
Existen tres tipos de sanciones por reembolso anticipado: sin cargo, con intereses a medio año, o cinco milésimas del importe del préstamo. Depende del contrato y es coherente con el sistema backend.
●Un administrador de préstamos personales de una sucursal del Banco Agrícola de China dijo:
Si un préstamo para vivienda se reembolsa anticipadamente en un plazo de tres años, se aplicará una multa del 1 % del importe del reembolso. será cobrado.
Si la amortización es superior a tres años no habrá ningún cargo.
●Un miembro del personal de una sucursal del Banco de Ahorros Postal dijo:
Debe ir al centro hipotecario de la sucursal para presentar la solicitud por escrito con su documento de identidad. No habrá intereses de penalización después de un año de pago. De manera similar, algunos bancos utilizan un año como base para determinar si deben cobrar daños y perjuicios.
●La "Hipoteca residencial" en el sitio web oficial de Hengfeng Bank muestra:
No se cobrarán daños y perjuicios por préstamos emitidos por más de un año (inclusive), y la cancelación anticipada Se cobrará el importe del reembolso por amortización anticipada en el plazo de un año como indemnización por daños y perjuicios.
A partir del 5 de agosto de 2023, no habrá intereses de penalización por amortización anticipada por parte de los clientes de préstamos minoristas. Para aquellos que hayan sido pactados en el contrato anterior, la sucursal otorgará alivio a los clientes en ejecución efectiva.
Si un préstamo de vivienda personal se liquida por adelantado dentro de los 12 meses (inclusive) del pago anticipado parcial, se cobrará una multa del 5% del monto del pago anticipado si el período del préstamo excede de 12 meses a 60 meses (; En particular), se cobrará una multa del 3% del monto del reembolso anticipado; después de que el período del préstamo supere los 60 meses, no se cobrará ninguna multa.
Cuando la voz del "pago anticipado" se hace cada vez más fuerte y tienes algo de dinero extra con una hipoteca, ¿has empezado a tomar la iniciativa para reducir el apalancamiento?
Busque varias estrategias de pago en Internet, recopile el efectivo disponible en la cuenta, enumere varios planes de pago, saque la calculadora y calcule intensamente, y finalmente descubra que la parte más difícil a menudo no es cómo encontrarla. La solución óptima, pero cómo tomar una decisión.
¿Debería optar por liquidar toda su hipoteca de una sola vez y vivir una vida completamente libre de deudas?
¿O optar por liquidar parte de la hipoteca y conservar parte del efectivo al mismo tiempo, para reducir los pasivos y conservar cierta resistencia al riesgo?
¿Debería optar por seguir manteniendo el pago mensual actual, o utilizar el dinero que le sobra para invertir o iniciar un negocio, y esforzarse por superar la tasa de interés hipotecaria o incluso obtener más ingresos?
¿O debería optar por utilizar operaciones como los "préstamos" para reducir los gastos por intereses a través de diferenciales de intereses y calmar la falta de voluntad de "mantenerse en guardia" bajo altas tasas de interés?
Detrás de varias elecciones hay un cálculo cuidadoso, una mentalidad personal y expectativas para el futuro. Por supuesto, debes tener un plan financiero razonable basado en tu propia situación familiar.
En definitiva, para mucha gente corriente, el préstamo hipotecario es sin duda el mayor gasto del hogar. Cuando el entorno del mercado cambia, es una reacción instintiva normal reajustarse a un estado más "rentable". Pero antes de tomar una decisión, hay que estudiar detenidamente, prestar atención a las pruebas de detección y hacer un equilibrio. No debe seguir ciegamente la tendencia, ignorar su propia asequibilidad financiera y algunos riesgos potenciales y caer en la pasividad.
Porque, en última instancia, la intención original de "liquidar el préstamo por adelantado" es reducir la presión sobre el "bolsillo", reducir la carga mental y dar la bienvenida con más tranquilidad a una vida mejor en el futuro. Piense más y vea más lejos, y siempre tendrá razón.
Visual|Shuai Lingqian
Composición tipográfica|Liao Dan
National Business Daily
Preguntas y respuestas relacionadas: El mejor reembolso anticipado de capital promedio Mejor momento El mejor momento para el prepago promedio del capital es un tercio del período de amortización. Por ejemplo, si el plazo de la hipoteca es de 30 años, los primeros 10 años de amortización son los más rentables. Si utiliza el método del capital promedio para pagar el préstamo por adelantado, puede evitar intereses posteriores debido a la mayor proporción del capital reembolsado en la etapa inicial. El promedio de capital divide el monto total del préstamo en partes iguales durante el período de pago, pagando el mismo monto de capital cada mes y acumulando intereses sobre el préstamo restante para ese mes. Los pagos mensuales son fijos y el interés es progresivamente menor. El pago igual del principal puede reducir rápidamente la presión de pago y reducir el dinero que los compradores gastan en intereses. Sin embargo, el monto del pago inicial es alto, por lo que muchas personas elegirán el mismo capital y los intereses. 1. Las ventajas de la igualdad de amortización del principal son las siguientes: 1. A medida que disminuye el período de pago, los pagos iguales del principal también disminuirán, los intereses posteriores serán cada vez menores y la carga de pago se reducirá mes a mes. 2. Cuando el monto y el período del préstamo son los mismos, en comparación con el método de pago de igual capital e intereses, si elige el momento adecuado para pagar por adelantado, habrá pagado una gran cantidad de capital en la etapa inicial. El capital disminuye en el último período, puede ahorrar muchos pagos de intereses. 2. Características del método de pago de capital igual y el cálculo del método de capital promedio. La característica más importante es que los pagos mensuales son diferentes y disminuyen mes a mes; divide el capital del préstamo en partes iguales según el número total de meses de pago; más el capital restante del período anterior. Los intereses devengados por el préstamo forman el monto de pago mensual.
Por lo tanto, el método de capital promedio tiene el mayor monto de pago en el primer mes y luego disminuye cuanto menos, más, la fórmula de cálculo es: pago mensual de capital e intereses = (principal/número de meses de pago) + (principal). - capital acumulado pagado) × tasa de interés mensual capital mensual = capital total / número de meses de pago = (principal - pago de capital acumulado) × tasa de interés total mensual = (número de meses de pago + 1) *monto del préstamo*tasa de interés mensual/2 monto total de pago = (número de meses de pago+1)*monto del préstamo*tasa de interés mensual/2+monto del préstamo. Nota: En el método de capital promedio, la cantidad de capital que una persona devuelve cada mes es siempre la misma y el interés disminuye a medida que disminuye el capital restante, por lo que la cantidad de pago mensual disminuye gradualmente.