¿Cuál es la base legal para el intercambio de derechos de propiedad de viviendas y a qué cuestiones se debe prestar atención?
1. ¿Qué es el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda?
El intercambio de derechos de propiedad de la vivienda se refiere a la conducta en la que el demoledor intercambia los derechos de propiedad de las casas construidas o compradas por él mismo con las casas demolidas, y liquida la diferencia de acuerdo con el precio de tasación de las demolidas. casas y el precio de mercado de las casas reemplazadas. Por lo general, cuando las personas demolidas no están dispuestas a utilizar los fondos de compensación para comprar una casa en el mercado, las personas demolidas les proporcionarán casas adecuadas y las reubicarán adecuadamente.
La característica del intercambio de derechos de propiedad de viviendas es que la compensación para las personas demolidas se refleja en forma física. El intercambio de derechos de propiedad puede utilizarse tanto para viviendas residenciales como para viviendas no residenciales. El intercambio de derechos de propiedad generalmente se divide en reubicación in situ y reasentamiento fuera del sitio.
2. Precauciones para las transacciones de derechos de propiedad de la casa
1. Cuando los derechos de propiedad cambian, el área de la casa cambia.
Hoy en día, cuando el precio de la vivienda comercial está aumentando en general, cambiar el área de la casa tiene un impacto directo y significativo en los intereses de ambas partes involucradas en la demolición. Hay dos situaciones a las que prestar atención. En primer lugar, si la superficie habitable per cápita es inferior al estándar estipulado por el gobierno local, las personas demolidas pueden exigir directamente que el área de la casa reemplazada se ajuste a los estándares nacionales estipulados en la política; zona de la casa. En principio, se determina por la superficie de la casa a demoler, más que por el valor de la casa a demoler, a menos que la persona derribada renuncie voluntariamente a los intereses en esa zona. En la actualidad, algunos residentes utilizan la monetización de la compensación por demolición como excusa para determinar el área final de la casa en función del valor de la casa demolida al intercambiar derechos de propiedad. Esto es en realidad una privación encubierta de los derechos e intereses legítimos de. las personas demolidas y no cumple con las disposiciones del "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas".
2. Vuelva a colocar la casa en su ubicación original.
Habrá diferencias obvias en el valor de las casas en diferentes niveles de ubicaciones. El valor de las casas en el mismo nivel de ubicaciones. puede ser diferente debido a factores como ubicación específica, orientación, piso, etc. Hay una gran diferencia. El sitio original debe ser el sitio original de la casa demolida. En la vida real, para obtener más beneficios, algunos residentes a menudo tienen una comprensión inconsistente del lugar de residencia original, pensando que el lugar de residencia original se refiere al mismo lugar que la casa demolida, y algunos incluso entienden el lugar de residencia original. como el mismo lugar que la casa demolida. Es más, algunos residentes utilizan sus ventajas únicas para influir en el departamento de gestión de demolición de viviendas, lo que en última instancia causa pérdidas irreparables a los residentes. Según las normas pertinentes, sólo cuando se determine que no es apropiado devolver la casa in situ en función de las necesidades de interés público, la construcción de instalaciones militares y la planificación urbana, la casa podrá ser reubicada. Por lo tanto, excepto en las tres situaciones enumeradas anteriormente, la casa original debe devolverse al sitio original de la casa demolida.
3. Acuerdo de intercambio de derechos de propiedad
De acuerdo con el "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas", si las partes de la demolición llegan a un acuerdo sobre la compensación de la demolición y el reasentamiento, deben celebrar una demolición. acuerdo de compensación y reasentamiento. Aunque el acuerdo de compensación y reasentamiento por demolición es un contrato anónimo desde la perspectiva del derecho contractual, el nombre del acuerdo ha sido claramente estipulado en el "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas", que es un reglamento administrativo especial que regula la demolición de viviendas. Por lo tanto, al elegir el intercambio de derechos de propiedad, el nombre del acuerdo firmado por ambas partes debe ser acuerdo de compensación de demolición y no puede ser reemplazado por otros nombres. En el contenido del contrato también se debe modificar claramente la ubicación, superficie, piso y finalidad de la casa. En la vida real, hemos notado que los acuerdos de intercambio de derechos de propiedad otorgados por algunos residentes tienen varios nombres, uno de los cuales se llama "Contrato de Intercambio de Vivienda Comercial". A primera vista, el contenido del acuerdo son todos intercambios de derechos de propiedad, pero las formas de los acuerdos son diferentes y el grado de protección obtenido también es diferente.
4. ¿Se requieren impuestos para cobrar la compensación?
La indemnización expropiatoria obtenida por la persona expropiada estará exenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de conformidad con las normas establecidas en el correspondiente reglamento nacional de ordenación de expropiaciones de viviendas urbanas. Si los residentes que han sido expropiados vuelven a comprar una casa, la parte del precio de transacción equivalente a la compensación estará exenta del impuesto sobre la escritura. Si el precio de la transacción excede la compensación, se aplicará el impuesto de escritura sobre la compensación excedente.
5. Selección de ubicación para transacciones de derechos de propiedad de vivienda
Hay dos situaciones para el intercambio de derechos de propiedad: una es el área renovada y la otra es el área adyacente. La ubicación de la casa de cambio de derechos de propiedad se determinará sobre la base de los requisitos de planificación urbana para el área de construcción y la naturaleza del proyecto de construcción, y de acuerdo con los principios que conduzcan a la implementación de la planificación urbana y la transformación de las áreas antiguas. Debido a que la construcción urbana debe cumplir con la planificación urbana, la planificación urbana restringe la posibilidad de intercambiar lotes cercanos. Si la casa expropiada es residencial, pero según el planeamiento no se pueden construir más casas en o cerca del terreno de construcción, no se puede obligar al usuario original de la casa a reponer el lote original.
6. Determinación del valor de mercado de la casa de cambio de derechos de propiedad.
A menos que el gobierno tenga regulaciones especiales sobre el precio de las casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad, el valor de mercado de las casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad debe determinarse mediante tasación.
7. Cuestiones de calidad de las casas de cambio de derechos de propiedad.
Si la calidad de la casa utilizada para el intercambio de derechos de propiedad no pasa la inspección de aceptación, no se puede conseguir que los residentes vivan en ella. Las obligaciones del departamento de cobranza son equivalentes a las del vendedor de la casa. En un contrato de compraventa de una casa, si la calidad de la estructura principal de la casa no pasa la inspección, o los problemas de calidad de la casa afectan gravemente la vida y el uso normales, y el comprador solicita rescindir el contrato y compensar las pérdidas, esto debe ser apoyado.
Si la casa utilizada para el pago tiene problemas de calidad, el vendedor asumirá la responsabilidad del mantenimiento durante el período de garantía, si el vendedor se niega a reparar o retrasa las reparaciones dentro de un período razonable, el comprador podrá repararla él mismo o buscar a otra persona para repararla; Los gastos y demás pérdidas serán a cargo del vendedor.
8. Obligaciones del departamento de expropiación de viviendas antes de la entrega de la casa después del intercambio de derechos de propiedad, antes de que se intercambien y entreguen los derechos de propiedad de la casa, el departamento de expropiación de viviendas pagará tarifas de reasentamiento temporal a la persona expropiada. o proporcionar viviendas en rotación. Si se proporciona una vivienda en rotación, una vez entregada la casa de intercambio de derechos de propiedad, la persona expropiada se mudará a la casa de intercambio de derechos de propiedad y devolverá la casa de intercambio de derechos de propiedad al departamento de expropiación.
9. ¿Puedo insistir en permutar los derechos de propiedad de la casa?
Por lo general, la persona expropiada puede optar por una compensación monetaria o por el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda. Sin embargo, el requisito previo para el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda es que el departamento de expropiación negocie y firme un acuerdo de compensación de reasentamiento con la persona expropiada, es decir, la unidad de expropiación acuerde la compensación de la vivienda y ambas partes lleguen a un acuerdo. utilizarse para compensación siempre que no viole disposiciones legales. Sin embargo, si una de las partes ignora por completo el método de intercambio de derechos de propiedad de la vivienda, las dos partes no pueden llegar a un acuerdo sobre la compensación de la vivienda y la otra parte no puede forzar el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda.
Lo anterior son algunas cosas a tener en cuenta sobre qué es el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda y el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda. En realidad, a menudo surgen disputas debido a cuestiones de compensación por la demolición de viviendas. Al intercambiar derechos de propiedad, hay cosas que debemos saber para minimizar las disputas.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 23 de diciembre de 2015. Consulte la política de compra de vivienda real).
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