Sentido común sobre el derecho inmobiliario
Punto de conocimiento 1: El mercado inmobiliario, el mercado inmobiliario primario, también conocido como mercado primario de tierras, es el mercado para la transferencia de derechos de uso de la tierra, es decir, el estado transfiere estados urbanos. tierras de propiedad o tierras rurales a través de sus * * * departamentos designados, las tierras colectivas se adquieren como tierras de propiedad estatal y luego se venden al mercado de usuarios.
El terreno a traspasar puede ser suelo no urbanizable o terreno cultivado que haya sido urbanizado para conseguir “tres conexiones y una nivelación” o “siete conexiones y una nivelación”. El mercado inmobiliario primario está monopolizado por el Estado.
El mercado inmobiliario secundario es el mercado donde los usuarios de la tierra venden o alquilan los bienes inmuebles desarrollados y construidos. Generalmente se refiere al mercado que se forma cuando la vivienda comercial ingresa al campo de circulación por primera vez. El mercado secundario de bienes raíces también incluye el mercado secundario de tierras, que es un mercado donde los usuarios de la tierra ingresan al campo de circulación para transacciones, como la transferencia de derechos de uso de la tierra.
Mercado inmobiliario de tercer nivel El mercado inmobiliario de tercer nivel se refiere al mercado donde unidades e individuos que han obtenido derechos inmobiliarios revenden, permutan o subarrendan bienes inmuebles. El mercado terciario suele ser una transacción entre consumidores de vivienda y pertenece a la reconfiguración del mercado de consumo. Las formas comunes de transferencia incluyen venta de casas, permuta, arrendamiento, hipoteca, empeño, subasta, etc.
Punto de conocimiento 2: Preventa de viviendas comerciales La preventa de viviendas comerciales se refiere al comportamiento de las empresas de desarrollo y operación de bienes raíces que venden casas en construcción al postor ganador por adelantado, y el postor ganador paga el pago inicial. Las condiciones de preventa para viviendas comerciales son que se hayan pagado todas las tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra y se haya obtenido el certificado de derechos de uso de la tierra.
Cada licencia de construcción que posee una licencia de planificación de proyecto de construcción se calcula en base a la preventa de viviendas comerciales. Los fondos invertidos en desarrollo y construcción alcanzan más del 25% de la inversión total en la construcción del proyecto. Se ha determinado la fecha de finalización y entrega del avance de la construcción. Obtener permiso de preventa para vivienda comercial>.
No obtuve> No hay viviendas comerciales en preventa. Cuando una empresa promotora pre-venda viviendas comerciales, también deberá indicar el número de aprobación al comprador.
Contrato de preventa Para la preventa de vivienda comercial, la empresa desarrolladora deberá firmar un contrato de preventa con el postor ganador. La empresa de desarrollo deberá, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la firma del contrato, pasar por los procedimientos de registro y presentación del contrato de preventa de viviendas comerciales ante el departamento de gestión de bienes raíces y el departamento de gestión de tierras del gobierno popular municipal o del condado.
Dentro de los 90 días siguientes a la fecha de entrega de una casa comercial en preventa cuya propiedad haya sido registrada, la persona que realiza la precompra deberá completar los trámites de registro ante el departamento de administración de bienes raíces y el departamento de administración de terrenos de la gobierno popular municipal o distrital de conformidad con la ley. La empresa de desarrollo deberá brindar asistencia y proporcionar los documentos de respaldo necesarios.
Si la precompra no obtiene el certificado de propiedad de la vivienda dentro de los 90 días siguientes a la fecha de entrega de la vivienda por motivos de la empresa promotora, la empresa promotora asumirá la responsabilidad por incumplimiento del contrato, salvo que lo contrario se acuerde específicamente mediante la precompra de la empresa promotora. El 30 de abril de 2005, con el fin de frenar los precios de la vivienda, siete ministerios y comisiones emitieron conjuntamente >:.
La opinión establece claramente que los precompradores de viviendas comerciales tienen prohibido transferir las viviendas comerciales en preventa incompletas que compraron. En otras palabras, la conducta común de "especular con propiedades inmobiliarias" está completamente prohibida.
De acuerdo con las regulaciones, antes de que se complete y entregue la preventa de viviendas comerciales y el precomprador obtenga el certificado de propiedad de la vivienda, si el solicitante de propiedad de la vivienda no coincide con la persona de precompra especificada en el contrato de preventa registrado, la autoridad de registro de propiedad de la vivienda no procesará el certificado de propiedad de la vivienda procedimientos de registro de nombre real para las ventas de viviendas comerciales y la presentación en línea en tiempo real de contratos de preventa para evitar transacciones privadas. Punto de conocimiento 3: las casas comerciales ya se venden. Ahora se venden viviendas comerciales, lo que significa que la empresa de desarrollo inmobiliario vende los bienes que han pasado la inspección de finalización a los compradores, y estos pagan el precio de la vivienda.
Condiciones para la venta de viviendas comerciales Las empresas de desarrollo inmobiliario que venden viviendas comerciales deben tener una licencia comercial corporativa y un certificado de calificación de empresa de desarrollo inmobiliario. Obtenga un certificado de derecho de uso de la tierra o un documento de aprobación de uso de la tierra.
Poseer licencia de proyecto de construcción y diversas licencias de construcción. Ha pasado la aceptación de finalización.
Se ha implementado la demolición y reubicación. La infraestructura como el suministro de agua, el suministro de energía, la calefacción, el suministro de gas y las comunicaciones cumplen con los requisitos de uso, y otras infraestructuras de apoyo e instalaciones públicas cumplen con los requisitos de entrega o se han determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega.
Se ha implementado el plan de gestión de la propiedad. Contrato de venta de casa comercial Cuando se vende una casa comercial, la empresa de desarrollo inmobiliario y el comprador celebrarán un contrato de venta de casa comercial por escrito.
El contrato de compraventa de vivienda comercial deberá expresar como contenido principal el siguiente: los nombres y domicilios de las partes. Situación básica de vivienda comercial.
Método de compraventa de viviendas comerciales. Cómo determinar el precio y precio total de la vivienda comercial, métodos de pago y tiempo de pago.
Condiciones y fechas de entrega. Compromiso con los estándares de decoración y equipamiento.
Compromisos de entrega y derechos y responsabilidades relacionados para apoyar la infraestructura y las instalaciones públicas como el suministro de agua, el suministro de energía, la calefacción, el gas, las comunicaciones, las carreteras y la ecologización. La propiedad de los edificios públicos auxiliares.
Manejo de diferencias de área. Manejar asuntos relacionados con el registro de derechos de propiedad.
Métodos de resolución de conflictos. Responsabilidad por incumplimiento de contrato.
Las demás materias que acuerden ambas partes. Punto de conocimiento cuatro: "Cinco certificados y dos documentos" Al comprar una casa, los compradores suelen exigir a los promotores y vendedores inmobiliarios que proporcionen "cinco certificados" y "dos documentos" completos, que también son los requisitos básicos de la ley para los vendedores.
Cinco certificados "Cinco certificados" se refieren a >, >, gt;, gt; (certificado de inicio de proyecto de construcción), > el más importante de los "cinco certificados" es > y > todos indican la casa. comprado Pertenece al ámbito de las transacciones jurídicas.
& gtEl alcance de la preventa son las propiedades disponibles para la venta en este proyecto. Dos libros "Dos libros" se refiere a Instrucciones residenciales >:& gt.
Las "Dos Cartas" pueden utilizarse como acuerdo complementario al contrato de compraventa de vivienda comercial. Son documentos legales y documentos de garantía proporcionados por la empresa promotora al comprador de la vivienda en el momento de la entrega de la mercancía. usar. Punto de conocimiento 5: Suscripción interna La suscripción interna de casas es una venta a pequeña escala de viviendas comerciales en forma de "suscripción interna" que los promotores inmobiliarios no han obtenido antes de esperar los documentos pertinentes.
La suscripción interna puede ayudar a los desarrolladores a retirar fondos lo más rápido posible y, debido a que los precios de las viviendas comerciales compradas internamente son más bajos, generalmente atraen a muchos compradores de viviendas. Sin embargo, debido a la suscripción interna de viviendas comerciales, el desarrollador no ha obtenido >: En el caso de las ventas, no está protegido por la ley y los derechos e intereses de los compradores de viviendas no pueden estar protegidos por la ley.
Por lo tanto, los compradores de vivienda deben examinar cuidadosamente si el proyecto inmobiliario cuenta con documentos completos distintos de >; En la actualidad, dado que la suscripción interna de viviendas comerciales ha provocado muchas disputas legales, el Estado también ha adoptado políticas pertinentes sobre la forma de venta de suscripción interna.
2. ¿Qué conocimientos jurídicos deben dominar los agentes inmobiliarios?
Si desea convertirse en un agente inmobiliario cualificado, no solo debe estar familiarizado con los conocimientos profesionales inmobiliarios, sino también dominar los conocimientos jurídicos, financieros y la capacidad de negociación, para que pueda negociar entre agentes inmobiliarios. desarrolladores y consumidores, compradores y vendedores. Construya un puente entre ellos y hágase invencible en la industria intermediaria.
Experiencia inmobiliaria (incluida información inmobiliaria). El llamado agente inmobiliario se refiere a proporcionar información inmobiliaria y negocios de agencia intermediaria al cliente. Un intermediario, en términos sencillos, actúa como intermediario. El intermediario posee dos familias: la familia de clase alta y la familia de clase baja, y desempeña un papel en la comunicación, promoción y estabilidad entre ellas. Para un agente de bienes raíces, dominar una gran cantidad de información del mercado es un requisito previo para que le vaya bien en esta industria. Estas residencias deben incluir: leyes y regulaciones relacionadas con bienes raíces e información política relevante, información sobre cambios en los compradores de viviendas, etc. Las casas de bolsa utilizan en gran medida la información para obtener ganancias, y la información es su principal capital. Si el intermediario se basa en información, el agente debe tener conocimientos especializados. Un agente representa a una parte para encontrar otra parte. Es un agente en todo el proceso de compra, venta y arrendamiento, y recorre todos los aspectos de la producción inmobiliaria. Por lo tanto, los corredores deben estar familiarizados con conocimientos profesionales tales como desarrollo y operaciones de bienes raíces, construcción, transacciones de bienes raíces y evaluación de precios de bienes raíces sobre la base de estar familiarizados con las leyes, regulaciones y reglas pertinentes en materia de bienes raíces. Específicamente, el primero es dominar la inversión en desarrollo inmobiliario, así como la investigación de mercado relacionada, los procedimientos de desarrollo, los estudios de viabilidad del proyecto, la aceptación de la construcción y finalización del proyecto, la recaudación de fondos, el marketing, etc. En segundo lugar, debe estar familiarizado con los conocimientos básicos de arquitectura y comprender todo el proceso del proyecto de construcción. En tercer lugar, debe estar familiarizado con las condiciones, procedimientos y normas específicas de transmisión, hipoteca y arrendamiento, así como algunos conocimientos básicos sobre derechos de propiedad. Cuarto, debemos dominar la teoría y la práctica de la evaluación de precios inmobiliarios.
Conocimientos de marketing. El desarrollo del sector inmobiliario hasta la situación actual ya no es el único producto competitivo de hace unos años. Los promotores inmobiliarios no necesitan simples servicios de intermediación, sino servicios de intermediación que puedan proporcionar planes de marketing completos y excelentes planes de planificación de mercado para abrir el mercado. La separación de producción y consumo en el mercado inmobiliario determina la importancia del marketing inmobiliario. La separación de los inmuebles en tiempo, cantidad, tipología, tipo de habitación, propiedad del piso, información y valoración debe compensarse a través del marketing. La teoría de la mezcla de marketing inmobiliario, los métodos de investigación y previsión del mercado, e incluso las estrategias de productos, estrategias de precios, estrategias de distribución y promoción son cosas indispensables en el centro de marketing inmobiliario. Para dominar los conocimientos de marketing, debe dominar conocimientos y habilidades como la investigación de mercado, la selección del mercado objetivo, el desarrollo de productos, el precio de los productos, la selección de canales, la promoción de productos y el servicio posventa.
Conocimientos jurídicos.
Aunque los agentes inmobiliarios no son abogados y no necesariamente tienen que ser profesionales, deben comprender las leyes y regulaciones relacionadas con los bienes raíces. El desarrollo de la industria inmobiliaria de China se beneficia del ajuste y la mejora de las leyes y regulaciones inmobiliarias, lo que significa que cada negocio inmobiliario es inseparable de leyes y regulaciones específicas. Las tres leyes inmobiliarias "Ley de gestión de bienes inmuebles urbanos", "Ley de gestión de tierras" y "Ley de planificación urbana", así como los reglamentos departamentales y locales formulados en consecuencia, cubren casi todos los asuntos inmobiliarios. Como corredor, no solo debe dominar las leyes y reglamentos sobre bienes raíces y las políticas, pautas y espíritu de los departamentos en todos los niveles, sino también estar familiarizado con conocimientos de derecho civil, derecho económico, derecho administrativo, derecho de procedimiento administrativo, derecho procesal civil, etc. Para poner el ejemplo más sencillo, la firma de un contrato implica conocimientos jurídicos como el Derecho de Contratos Económicos y los Principios Generales del Derecho Civil. Los agentes de alquiler deben estar familiarizados con las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas urbanas" y las "Condiciones de gestión de las viviendas privadas urbanas", saber qué casas se pueden alquilar, qué casas no se pueden alquilar y cómo entra en vigor el contrato de arrendamiento. El agente debe estar familiarizado con las condiciones de transferencia, los procedimientos de transacción, el conocimiento de los derechos de propiedad y los procedimientos de registro en el "Reglamento de Gestión de Transferencia de Vivienda Urbana" y las "Medidas de Gestión de Registro de Propiedad Urbana". Si actúa como agente de desarrolladores, necesita dominar más conocimientos legales. En los últimos años, el negocio de los abogados inmobiliarios de moda ha sido testigo de la importancia que tienen los conocimientos jurídicos. Los agentes inmobiliarios deben estudiar, comprender y aplicar la ley, actuar de conformidad con la ley y utilizarla para proteger los derechos e intereses legítimos de sus clientes.
Conocimientos financieros. Como parte importante de la industria financiera, la financiación inmobiliaria está estrechamente relacionada con el desarrollo, la operación y la gestión de bienes raíces. La financiación inmobiliaria es el producto de la unión entre el sector inmobiliario y las finanzas. El desarrollo de la industria inmobiliaria debe estar respaldado por la industria financiera, y la industria financiera debe crecer. La industria inmobiliaria es la primera opción. Especialmente después de la implementación del nuevo sistema de reforma de la vivienda y la cancelación de la asignación física de viviendas, el conocimiento financiero de los intermediarios es particularmente importante. Ya sea que sea una agencia desarrolladora, un prestamista hipotecario o incluso una empresa de consultoría inmobiliaria, el conocimiento financiero es esencial. En términos generales, los corredores deben estar familiarizados con las prácticas financieras internacionales, las políticas financieras nacionales vigentes, los formularios de financiación, las tasas de interés bancarias, los cálculos de intereses, los tipos y procedimientos de préstamos, los métodos de pago, los fondos de previsión para la vivienda y otros conocimientos.
Habilidades de negociación. La negociación no es sólo una tecnología, sino también un arte y una ciencia. Se llega a un acuerdo que es básicamente satisfactorio para ambas partes mediante la comunicación de opiniones y sentimientos de todas las partes. Las negociaciones con agencias inmobiliarias no son una excepción. A través de la negociación, completar las tareas encomendadas por el cliente, obtener comisiones y al mismo tiempo satisfacer la demanda del mercado. Las estrategias comunes en las negociaciones, como las estrategias de sincronización, las estrategias de concesión de intereses, ganar con sinceridad, etc., son cosas de las que las agencias inmobiliarias deben aprender. Específicamente para negocios de intermediarios o agencias, se deben proponer al menos tres o más planes: política óptima, política intermedia y peor política. Para los agentes inmobiliarios, existe otro problema muy práctico: cómo hacer que las dos partes cierren el trato. Esto requiere que el agente inmobiliario "actúe cuando llegue el momento de actuar" y también pueda utilizar algo de ingenio. habilidades y métodos para alentar a la otra parte a tomar una decisión temprana para cerrar el trato. Pero no uses el engaño.
3. ¿Qué conocimientos jurídicos hay en la compraventa de viviendas?
1 Análisis de términos relacionados con el sector inmobiliario a.
Vivienda comercial económicamente asequible: La denominada vivienda comercial asequible se refiere a viviendas que están aprobadas para ser vendidas directamente a familias de ingresos bajos y medios a precio de costo, es decir, su precio de compra y venta es interferido o restringido por * * * * comportamiento. Área de construcción: El área de construcción se refiere al área total de construcción de la casa.
El área de construcción de cada piso se calcula en función de la sección horizontal del área de la pared externa sobre los pies del edificio. El área de construcción incluye área útil, área accesoria y área estructural.
Área utilizable residencial: el área utilizable residencial se refiere a la suma del área neta que realmente pueden utilizar las subpuertas residenciales, que generalmente incluye dormitorios, vestíbulos, cocinas, baños, balcones, armarios y pasillos interiores. , escaleras interiores, etc. Tasa de adquisición de vivienda: La tasa de adquisición de vivienda se refiere al área de uso residencial dividida por el área de construcción. Cuanto mayor sea el porcentaje, mayor será la tasa de adquisición de vivienda.
* * *Usar partes de la casa: se refiere al vestíbulo, marco de la escalera, sala de bombas de agua, sala de medidores, sala de ascensores, sala de extensiones telefónicas, sala de máquinas de ascensores, pasillo, sala de comunicaciones, etc. por los propietarios y usuarios de toda la vivienda, patios interiores, estructuras portantes de la vivienda, muros exteriores y cubiertas. Instalaciones públicas residenciales: se refiere a vías, espacios verdes, estacionamientos, alumbrado público, tuberías de drenaje, pozos de registro, fosas sépticas, contenedores de basura (casas) y otras instalaciones utilizadas por los propietarios y usuarios dentro del área de administración de la propiedad.
Casas existentes: se refiere a casas pre-vendidas que han sido construidas por el desarrollador de viviendas y pueden entregarse para su uso de acuerdo con las regulaciones pertinentes; se refiere a casas pre-vendidas que están en construcción aunque los desarrolladores de viviendas; Hemos realizado diversos permisos y trámites para la construcción de viviendas.
Área de ventas de viviendas comerciales: (1) Cuando se vende la vivienda comercial en general, el área de ventas es el área de construcción de la vivienda comercial en general (si el sótano se utiliza como proyecto de defensa aérea civil, se deducirá del área de construcción de la vivienda comercial en general).
(2) Las viviendas comerciales se venden por "unidades" o "unidades", y el área de ventas es la suma del área dentro de la unidad o unidades compradas por el comprador de la vivienda y el área asignada dentro de la unidad. . Área de construcción dentro del condominio: se refiere a la suma del área útil dentro del condominio, el área de las paredes interiores y el área de construcción del balcón interior.
Superficie útil de la vivienda: se refiere a toda la superficie útil del espacio interior de la vivienda, calculada en base a la proyección horizontal de la línea de muro interior de la vivienda. Área de muros internos: Los muros de mantenimiento y de carga alrededor del espacio utilizado por cada conjunto (unidad) de vivienda comercial incluyen * * muros y no * * muros.
Las paredes divisorias entre unidades de vivienda comercial (unidades), las paredes divisorias entre unidades (unidades) y espacios de edificios públicos y las paredes exteriores (incluidos los frontones) son todas * * * paredes, y el área de proyección horizontal de * * * paredes es La mitad está incluida en el área de la pared interna. El área proyectada horizontal de las paredes que no son ** está incluida en el área de las paredes internas.
Área de construcción del balcón: se refiere a la proyección del borde exterior del suelo del balcón sobre el plano horizontal. Altura del piso: se refiere a la dimensión vertical entre la superficie del piso inferior o las superficies superior e inferior y las superficies superior e inferior del piso superior adyacente.
Bahía residencial: se refiere a la distancia real entre el eje de posicionamiento de una pared de la casa y el eje de posicionamiento de la otra pared. Profundidad residencial: En arquitectura, se refiere a la longitud real entre el eje de posicionamiento de la pared frontal y el eje de posicionamiento de la pared trasera en una casa independiente o edificio residencial.
Altura neta del edificio residencial: altura neta = altura del piso - espesor del piso en el primer piso; relación de área de piso del edificio = área total de construcción del terreno de construcción planificado; densidad de área total de construcción planificada; terreno: densidad de construcción = terreno planificado Área total de sótanos internos de edificios tasa de ecologización dentro del terreno planificado / área total de terreno de construcción planificada Fondo de mantenimiento de la propiedad: según las regulaciones, cuando se vende vivienda pública y vivienda comercial residencial ordinaria; En caso de nueva construcción, se debe establecer un fondo de mantenimiento de la propiedad. Las normas y métodos específicos para establecer los fondos de mantenimiento serán estipulados por el Gobierno Popular Municipal.
Actualmente, los compradores de viviendas en general pagan la primera cuota del fondo de reparación de viviendas al 2% del precio de costo del área de construcción de viviendas de varios pisos y al 3% del precio de costo del área de construcción. de viviendas en altura. "Garantía de calidad de la vivienda": con el fin de proteger los derechos e intereses de los consumidores de vivienda y fortalecer la gestión del servicio posventa de viviendas comerciales, el Ministerio de la Construcción ha decidido imponer restricciones a la calidad de la vivienda en las ventas de viviendas comerciales por parte de bienes raíces. empresas de desarrollo. * * * Hay cuatro contenidos: primero, el nivel de calidad verificado por el departamento de supervisión de calidad del proyecto; segundo, se debe garantizar que los cimientos y la estructura principal estén dentro de una vida útil razonable; Contenido de la garantía y período de garantía de todas las piezas en condiciones de uso normal. 4. Unidad de garantía interna, plazo de respuesta y procesamiento.
Instrucciones Residenciales: Describir la estructura, desempeño, tipo, desempeño y estándares de cada parte de la casa. Al mismo tiempo, se señala que el desarrollador no asume responsabilidad de garantía por problemas de calidad causados por el uso inadecuado de la casa o cambios no autorizados en la estructura, ubicación de los equipos o decoración inadecuada.
Se trata de una normativa formulada por el Ministerio de la Construcción para proteger los derechos e intereses de los consumidores. Coeficiente de reparto público: el coeficiente de reparto del área pública es el área de construcción pública de todo el edificio dividida por la suma del área de construcción de cada suite en todo el edificio.
Área compartida: multiplique el número de piscinas compartidas por el área del edificio en el apartamento para obtener el área del edificio compartido que los compradores deben compartir razonablemente. Impuesto sobre la escritura: cuando cambia la propiedad de una casa, se aplica un impuesto único al nuevo propietario (dueño de la propiedad) en función de una determinada proporción del precio total del contrato firmado por las partes.
El impuesto sobre la escrituración tiene la función de acreditar la legalidad de los derechos de propiedad del propietario del inmueble. Certificado de uso de suelo de propiedad estatal, licencia de planificación de terrenos de construcción, licencia de planificación de proyectos de construcción, licencia de construcción de proyectos de construcción y licencia de preventa de viviendas comerciales.
B. ¿Qué es la preventa de vivienda comercial y la preventa de vivienda comercial? Respuesta.
¿Qué es la vivienda comercial? La vivienda comercial se refiere principalmente a casas invertidas y construidas por empresas de desarrollo inmobiliario con fines lucrativos y operadas de acuerdo con las reglas del mercado. Se diferencia de las "viviendas cómodas", "viviendas de bajo alquiler" y "viviendas peligrosas" construidas en varios lugares para resolver las dificultades de vivienda e implementar "proyectos de viviendas cómodas". Las viviendas asequibles construidas a partir de finales de 1998 también son un tipo especial de viviendas comerciales.
Desde la perspectiva de las ventas, las viviendas comerciales se dividen en ventas de viviendas existentes y preventas sobre plano; desde la perspectiva de los objetos de venta, se dividen en viviendas comerciales nacionales y viviendas comerciales de exportación; propósito de uso, se puede dividir en residencias ordinarias, apartamentos, villas, etc. B.
La diferencia entre viviendas comerciales para ventas nacionales y viviendas comerciales para exportación. Vivienda comercial nacional se refiere a viviendas comerciales construidas por empresas operativas y de desarrollo inmobiliario y vendidas a unidades nacionales e individuos.
Vivienda comercial para exportación se refiere a viviendas comerciales construidas por empresas de desarrollo y operación de bienes raíces y vendidas a personas en el extranjero (extranjeros, residentes de Hong Kong, Macao y Taiwán).
Las viviendas comerciales nacionales se pueden vender a particulares y unidades.
4. ¿Qué leyes y regulaciones necesitas saber sobre la venta de bienes raíces?
Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China* * (en vigor desde el 1 de octubre de 1995) y Ley de Gestión de Tierras (en vigor desde el 1 de octubre de 1999) Reglamentos de Aplicación de la República Popular China * * * y la Ley de Ordenación del Territorio (En vigor desde el 1 de junio de 1999) "Medidas de Gestión de Hipotecas de Bienes Raíces Urbanos" (En vigor desde junio de 1997, en vigor desde 38+0) Medidas de Gestión de Preventa de Vivienda Comercial Urbana (En vigor desde enero de 1995) Se enumeran las viviendas públicas adquiridas y las viviendas asequibles. Medidas provisionales de gestión de ventas (en vigor a partir del 1 de mayo de 1999) Depósito de garantía de calidad de viviendas comerciales y disposiciones del sistema del manual de instrucciones residenciales (1) Cálculo del área de ventas de viviendas comerciales y reglas de distribución del área de edificios públicos (prueba) (en vigor desde el 1 de mayo de 1999 Venta de Vivienda Comercial Medidas para la Supervisión y Administración de Medición de Área (vigentes desde enero de 1995) Medidas para la Administración del Arrendamiento de Viviendas Urbanas (vigentes desde junio de 2018) Medidas de Gestión de Viviendas Urbanas de Renta Interna (vigentes desde enero de 1995) ) Reglamento de Renovación de Vivienda Urbana (en vigor desde agosto de 1991) Reglamento de Gestión de Vivienda Privada Urbana (promulgado desde 19880, Medidas Provisionales para los Cargos por Servicios de Administración de Propiedades en Áreas Residenciales Urbanas (implementado desde el 1 de marzo de 1996) "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" (promulgado en 1 de junio de 2006) Principios Generales del Derecho Contractual y del Derecho Civil.
5. ¿Cuáles son los conocimientos básicos sobre bienes raíces?
Conocimientos básicos sobre bienes raíces 1. Bienes raíces: los término general para bienes raíces y bienes raíces, también llamado "bienes raíces"
Forma de bienes raíces: 1., terreno puro; 2. Una casa simple 3. Un conjunto de terrenos y casas; la denominación general de las casas y sus derechos; los bienes inmuebles son la denominación general del terreno y sus derechos; los bienes inmuebles son las construcciones y estructuras indivisibles anejas al terreno y otras propiedades materiales indivisibles. (Las estructuras se refieren a edificios inaccesibles, como chimeneas, árboles, caminos, etc.) La propiedad se divide en: 1. Uso residencial (70 años); 2. Uso productivo (50 años); etc., 50 años); 4. Uso administrativo (gobierno municipal, tribunales, etc., 50 años). 5. Otros usos (escuelas, museos, etc.).2. empresas dedicadas a la gestión inmobiliaria.
Los principales contenidos de la industria inmobiliaria: 1. Desarrollo y reurbanización de terrenos; 2. Desarrollo y construcción de viviendas; 3. Gestión de bienes raíces (incluidos los derechos sobre el terreno); transferencia, alquiler, hipoteca, etc.); 4. Gestión inmobiliaria (incluida la venta, alquiler e hipoteca de viviendas); 5. Servicios de agencia inmobiliaria (incluida la información, agrimensura, abogados, corredores, notarios, etc.); Gestión de bienes inmuebles; 7. Financiación inmobiliaria (incluida información, seguros, inversiones financieras, etc.) 3. Características de los bienes inmuebles 1. Ubicación fija de los bienes inmuebles: la tierra es un producto natural, la ubicación es inmueble y las casas. se construyen sobre terreno, por lo que determina el carácter inmueble y fijo de la casa, lo que hace que los bienes inmuebles estén sujetos a restricciones geográficas. 2. Diferencias regionales: el valor de los inmuebles en cada zona o en diferentes ubicaciones de la misma zona también es diferente; 3. La alta calidad y durabilidad de los bienes inmuebles; 4. Los bienes inmuebles tienen la función de mantener y aumentar el valor, siempre que la situación política del país sea estable, lo cual está determinado por la naturaleza del suelo que es limitada y no renovable. . Sin embargo, la demanda de tierra por parte de la gente aumenta día a día y las cosas son más valiosas cuando son escasas. Como industria líder, el impuesto sobre bienes inmuebles representa aproximadamente el 10% del producto nacional bruto.
6. ¿Qué conocimientos jurídicos se necesitan para invertir en bienes raíces?
Como inversor inmobiliario común y corriente, debe comprender y dominar los siguientes conocimientos jurídicos: 1.
Conocimientos jurídicos de gestión inmobiliaria. En 2003, el Estado promulgó el "Reglamento de administración de propiedades" (revisado en 2007) para estandarizar las relaciones jurídicas de administración de propiedades.
Todas las regiones también cuentan con las correspondientes regulaciones y políticas locales a este respecto. La gestión inmobiliaria tiene un impacto importante en las perspectivas de inversión inmobiliaria y los compradores de viviendas deben prestar atención a los conocimientos jurídicos en este ámbito.
2. Conocimientos jurídicos de certificación tributaria.
Comprar una casa implica una serie de impuestos y tasas, como el impuesto sobre la escritura, el impuesto de timbre, los gastos de gestión y los gastos de registro de la propiedad de la casa. Existen regulaciones nacionales y locales relevantes sobre procedimientos y proporciones de pago de impuestos. Comprender estas leyes y políticas y ser consciente de ellas al invertir en bienes raíces puede salvaguardar eficazmente los derechos e intereses de los compradores de viviendas.
Después de comprar una casa, es necesario registrar los derechos de propiedad y obtener un certificado de derechos de propiedad. Este es un paso importante para confirmar los derechos de propiedad que disfruta el comprador de la vivienda. . 3.
Conocimientos jurídicos en préstamos y seguros de vivienda. Como el "Reglamento de gestión del fondo de previsión para vivienda" y las "Medidas de gestión de préstamos para vivienda" emitidas por los principales bancos.
Las políticas de préstamos para vivienda varían de un lugar a otro y los compradores de viviendas deben prestar especial atención a las políticas locales. Cuando los bancos solicitan préstamos para la compra de una vivienda, generalmente exigen que los compradores soliciten al mismo tiempo un seguro de compra de la vivienda, por lo que deben dominar este conocimiento legal.
Los compradores de viviendas deben prestar atención a las normas sobre seguros de hogar de las principales compañías de seguros. .
7. Conocimiento jurídico inmobiliario
Las cuestiones inmobiliarias deben basarse en la realización de los trámites previstos por la ley, es decir, aunque firmaste un contrato de compraventa de una casa, en realidad no la entregaste. sobre la propiedad. Transferencia de dinero y título inmobiliario. Este comportamiento tiene ciertos defectos y al final puede generar conflictos fácilmente. Desde el 1 de julio de 2008 se encuentra implementado el sistema de registro de bienes inmuebles. Consulte el formulario de registro.
Si los bienes inmuebles se transfieren en forma de compra y venta, los impuestos sobre la escritura, incluido el impuesto comercial, el impuesto de timbre, los honorarios del certificado de propiedad, los honorarios de tasación, etc., deben pagarse de acuerdo con las regulaciones nacionales. Dentro de cinco años.
Ahorrar dinero significa pagar, pero pagar aún requiere pagar una cierta cantidad de impuestos. En relación con las empresas, los impuestos no deberían ser altos.
El país no es tonto. Si la donación no está sujeta a impuestos, entonces la transferencia de propiedad estatal es una donación, ciertamente no una compra.
8. ¿Qué conocimientos jurídicos debe tener el personal de atención al cliente inmobiliario?
Conocimientos legales de servicio al cliente inmobiliario: el mercado inmobiliario todavía está en pleno apogeo, especialmente en China, que tiene una enorme demanda interna y la demanda de todo tipo de talentos en el mercado inmobiliario también. en rápida expansión.
Sin embargo, la claridad de las ideas de trabajo de la línea de atención al cliente de bienes raíces y la calidad del personal de la línea de atención al cliente varían, y la comprensión individual del trabajo de la línea de atención al cliente de bienes raíces también es diferente. . El contenido tradicional del trabajo de atención al cliente no es más que aceptar quejas, resolver quejas y atender a los propietarios. De hecho, además de las tareas mencionadas anteriormente, el trabajo de servicio al cliente también conlleva la responsabilidad de cortar de raíz los riesgos y disputas legales y, lo que es más importante, la responsabilidad de recopilar y arreglar pruebas.
Por ello, con el desarrollo cada vez mayor del sector inmobiliario, se requiere que su personal de atención al cliente tenga un cierto grado de conocimiento jurídico para adaptarse a las necesidades de continuo desarrollo de la empresa. El abogado de disputas inmobiliarias y contractuales, Bai, recordó al personal de servicio al cliente que preste atención al aprendizaje de conocimientos jurídicos.
Por ello, cada vez son más las empresas promotoras que empiezan a montar departamentos de atención al cliente y gestionarlos como un factor importante en el proceso de venta. El primero es formular procedimientos de trabajo estrictos y exhaustivos y hacerlos cumplir con los requisitos legales pertinentes. Se debe formular todo el proceso de servicio al cliente, desde la aceptación de quejas, el registro de quejas, la resolución de quejas hasta el servicio al cliente puerta a puerta, y se deben resumir los problemas comunes y se debe desarrollar un mecanismo de respuesta especial.
Con la estandarización de los procesos de trabajo se puede evitar eficazmente la pérdida de pruebas importantes en la atención al cliente, lo que será de gran ayuda para la comunicación con los propietarios en el futuro e incluso la resolución de problemas por vías legales. Pero la premisa es que estos procesos deben cumplir con las disposiciones pertinentes de la ley, especialmente se deben obtener los materiales de respaldo requeridos por la ley (el abogado de disputas de bienes raíces y contratos, Bai, le recuerda que debe tener un proceso estandarizado para manejar las quejas de servicio al cliente).
En segundo lugar, se requiere que el personal de atención al cliente tenga ciertos conocimientos jurídicos. El personal de servicio al cliente debe dominar los conocimientos jurídicos básicos y establecer una conciencia jurídica del servicio al cliente. El personal de servicio al cliente debe determinar rápidamente la racionalidad y legalidad de las quejas de los clientes, rechazar claramente las solicitudes irrazonables que no cumplan con los requisitos legales, no dejar ilusiones a los clientes y nunca dejar espacio para que los clientes den respuestas ambiguas porque son demasiado contundentes. .
Debido a que el personal de atención al cliente representa a la empresa, una vez que se compromete a responder, el plazo de prescripción del caso puede interrumpirse o el caso puede arreglarse mediante la grabación de audio y video del cliente, quedando oculto. peligros para la resolución de problemas futuros. Por lo tanto, establecer la conciencia legal del servicio al cliente por parte del personal de servicio al cliente reducirá muchas pérdidas económicas innecesarias para la empresa (el abogado de disputas contractuales y de bienes raíces, Bai, le recuerda que el personal de servicio al cliente debe prestar atención al aprendizaje de conocimientos legales).
3. Se deben elaborar estadísticas de atención al cliente y establecer ficheros de atención en función de diferentes tipos de problemas, los cuales deben conservarse durante al menos cinco años. Sólo aprendiendo de una gran cantidad de trabajo complejo de servicio al cliente podremos establecer diferentes mecanismos de manejo para diferentes problemas.
Al gestionar las quejas de los clientes, mantenga registros detallados, verifique y confirme en el momento y aprenda a pedir conscientemente a los clientes que firmen para confirmar una solución o queja.
Se deben establecer archivos para las quejas de los clientes resueltas con éxito para proporcionar casos para resolver quejas similares de los clientes en el futuro para problemas que no se han resuelto con éxito; también mantenemos archivos (el abogado de disputas contractuales y de bienes raíces, Bai, le recuerda que la conservación de archivos también es una prueba); preservación), proporcionar materiales para resolver problemas y formular soluciones en el futuro.
En definitiva, la importancia de la labor de atención al cliente se va reflejando poco a poco, y hay una tendencia irremplazable. Un buen departamento de atención al cliente no sólo puede mejorar la imagen de marca de la empresa, sino también aliviar los conflictos entre clientes, empresas inmobiliarias y empresas promotoras.