La forma más efectiva de manejar disputas sobre contratos de vivienda
1. Para problemas generales de calidad, los desarrolladores deben ofrecer garantía.
Los problemas generales de calidad incluyen grietas, descamaciones, huecos, fugas de agua y fugas de electricidad. Si la calidad no se ajusta al contrato o a la calidad habitual de la casa, el comprador podrá negarse a aceptarla, y el vendedor será responsable de repararla, reponerla, rehacerla y compensar las pérdidas. Si la entrega se retrasa, se pagarán los daños y perjuicios por el retraso en el cumplimiento. Si se producen problemas de calidad o se exponen defectos ocultos después de la entrega, el vendedor asumirá la responsabilidad de la garantía. Si el comprador se niega a reparar o retrasa la reparación dentro de un período razonable, el comprador puede repararlo él mismo o confiar a otros para que lo reparen. Los costos de reparación y otras pérdidas durante el período de reparación correrán a cargo del vendedor.
2. Si la calidad de la casa no es la adecuada, el propietario puede negarse a hacerse cargo de la casa y proponer la resolución del contrato.
Si la casa no es inspeccionada antes de la entrega o no supera la inspección, el comprador podrá negarse a aceptar la casa y solicitar la resolución del contrato. Si se comprueba que la calidad de la casa después de la entrega es deficiente, el comprador puede reclamar los mismos derechos.
Después de entregar la casa comercial para su uso, si el comprador cree que la calidad de la estructura principal no está calificada, puede confiar a una agencia de inspección de calidad del proyecto para que la vuelva a verificar de acuerdo con las regulaciones pertinentes. Después de la verificación, si la calidad de la estructura principal no está calificada, el comprador tiene derecho a realizar el check-out, si se le causan pérdidas, la empresa de desarrollo inmobiliario será responsable de la compensación de acuerdo con la ley;
Se puede observar que si la calidad de la casa no es la adecuada, el comprador tiene derecho a negarse a hacerse cargo de la casa y rescindir el contrato de compraventa de la misma.
3. Si la casa se entrega con más de tres meses de retraso, se podrá solicitar la resolución del contrato y el pago de la indemnización.
Si el vendedor se retrasa en la entrega de la casa y no cumple con el plazo razonable de tres meses después de haber sido instado, el comprador podrá solicitar la resolución del contrato y exigir al vendedor que asuma las responsabilidades por incumplimiento del contrato tales como pago de indemnización por daños y perjuicios y compensación por pérdidas, sin embargo, salvo acuerdo en contrario de las partes. La esencia de “las partes han acordado otra cosa” es que el vendedor ha acordado de antemano en el contrato de compraventa los motivos del retraso en la entrega. El establecimiento de este motivo eximirá al vendedor de responsabilidad por incumplimiento de contrato por retraso en la entrega, por lo que su legalidad y equidad pasarán a ser el foco de la disputa. Los vendedores suelen recurrir a causas de fuerza mayor, acciones gubernamentales, eventos sociales, mal tiempo, problemas técnicos, etc. como motivo de exención.
4. Las instalaciones de apoyo se retrasan o no se pueden entregar.
Las infraestructuras de soporte incluyen agua, electricidad, gas, calefacción, comunicaciones, cable, banda ancha, etc. Las instalaciones públicas de apoyo incluyen estacionamientos, campos deportivos, piscinas, caminos, jardines, áreas verdes, hospitales, escuelas, supermercados, clubes, etc. Una infraestructura completa es una condición necesaria para la vida normal del comprador. Si falta infraestructura, los compradores pueden rechazar la vivienda. Si la entrega se retrasa, es posible que el vendedor deba asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
Si la descripción de equipamientos públicos en un anuncio de venta es lo suficientemente específica y clara como para influir en los precios de compra y de vivienda del comprador, se considerará una oferta. Cuando el vendedor rechace la entrega o retrase la entrega, deberá continuar cumpliendo, tomar medidas correctivas o compensar las pérdidas y otras responsabilidades por incumplimiento del contrato.
5. La decoración y equipamiento no están coordinados.
El contrato de compraventa a menudo estipula que el vendedor proporcionará una casa finamente decorada, y los materiales de decoración y las normas técnicas se estipulan en el Anexo 3 del contrato y en el acuerdo complementario. Cuando se entregó la casa, el comprador descubrió que los materiales eran de baja calidad y la mano de obra era tosca, por lo que tuvo una disputa con el vendedor. Los estándares de materiales y mano de obra están sujetos a contrato. Si no hubiere acuerdo o el acuerdo fuere poco claro, se determinará conforme a lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley de Contratos. Si la decoración no se ajusta al contrato, el vendedor correrá con la responsabilidad de sustituirla, rehacerla, repararla y compensar las pérdidas. Al entregar la casa, el vendedor deberá presentar un informe de inspección del espacio interior, de lo contrario el comprador tiene derecho a rechazarlo. Cuando sustancias nocivas como amoníaco, formaldehído y radón estén presentes en la decoración, provocando contaminación del aire interior y poniendo en peligro la salud humana, el vendedor será responsable de la indemnización.
6. Información incompleta relacionada con la vivienda.
Cuando se entrega la casa, el vendedor deberá proporcionar la siguiente información:
(1) El "Formulario de registro de aceptación de finalización del proyecto de construcción" emitido por la agencia gubernamental con autoridad, que acredite que la la casa ha pasado la aceptación de finalización;
(2) Los datos topográficos y cartográficos emitidos por la agencia topográfica y cartográfica de la casa se pueden utilizar para el registro de propiedad, y el error entre el área medida real y el área acordada puede ser posible. también se determinará;
(3) "Garantía de Calidad Residencial" y "Manual de Instrucciones Residencial", el primero es un documento legal en el que el vendedor asume la responsabilidad de calidad de la casa comercial, y el segundo es la estructura y desempeño de la casa y los tipos y desempeño de cada parte (componente).
7. La casa soporta otros derechos o defectos de propiedad.
La casa entregada por el vendedor puede soportar los derechos hipotecarios del banco, los derechos de acreedor del primer comprador, la prelación del contratista del proyecto, etc. o puede ser embargada por órganos judiciales o administrativos; de conformidad con la ley o con otras restricciones de forma. Aunque el comprador de la vivienda ha tomado posesión de la casa, sus derechos se encuentran en un estado inestable, no se puede emitir el certificado de propiedad y el verdadero propietario puede demandarlo en cualquier momento. Si el vendedor no informa con antelación de la situación real, el comprador tiene derecho a negarse a tomar posesión de la casa.
Después de la entrega de la casa, si el comprador no registra la propiedad de la casa durante un año más allá del plazo acordado o legal por motivos del vendedor, el comprador podrá solicitar la resolución del contrato y una compensación. por pérdidas. En el caso de una segunda venta de una casa o de una hipoteca encubierta, el comprador puede exigir al vendedor que asuma una indemnización punitiva.
8. Se debe notificar a los compradores sobre los cambios en la planificación y el diseño.
La planificación implica el entorno general y el patrón de la casa e incluso el diseño de la comunidad está relacionado con la estructura, el tipo de unidad, la orientación, el tamaño del espacio y el método de calefacción de la casa.
Si el vendedor cambia la planificación y el diseño sin autorización, esto puede afectar la función, la comodidad y el potencial de valor agregado de la casa, y el propósito del comprador al comprar una casa también se verá muy afectado o incluso frustrado. Por lo tanto, el vendedor debe respetar el derecho del comprador a saber e informar verazmente de los cambios. El comprador puede optar por continuar ejecutando el contrato o rescindirlo.
Si durante la entrega de la casa se descubren cambios en la planificación y diseño y el vendedor no los informa con antelación o con veracidad, el comprador puede negarse a tomar posesión de la casa y solicitar la resolución del contrato. , obligando al vendedor a asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
9. Disputas preliminares sobre la propiedad
La empresa administradora de la propiedad debe ser seleccionada por la junta de propietarios y firmar un contrato de servicios de propiedad con el comité de propietarios. Sin embargo, la administración de la propiedad debe implementarse entre la finalización de la propiedad y la convocatoria de la junta de propietarios. El vendedor puede seleccionar una empresa inmobiliaria para implementar la administración preliminar de la propiedad en función de la identidad del primer propietario. El contenido de la gestión anticipada de la propiedad es básicamente el mismo que el habitual, y los derechos y obligaciones del comprador también son básicamente los mismos. Pueden aceptar servicios de empresas inmobiliarias y, al mismo tiempo, deben estar sujetos al contrato de propiedad anterior y al acuerdo temporal del propietario, y pagar fondos especiales de mantenimiento y tarifas de servicios de propiedad a tiempo. Se pueden acordar servicios inmobiliarios preliminares, pero antes del vencimiento del plazo, entrará en vigor el contrato de servicios inmobiliarios firmado por el comité de propietarios y la empresa administradora de la propiedad y se rescindirá el contrato de servicios inmobiliarios preliminares.
10. Disputas fiscales
Los vendedores suelen exigir el pago o el cobro de los impuestos pertinentes como condición para la entrega, mientras que los compradores tienen la opinión contraria, que conviene analizar en detalle.
2. Litigio de conflictos habitacionales
1. Requisitos y contenido de la demanda
La demanda debe cumplir las siguientes condiciones:
El demandante está relacionado con Este caso tiene ciudadanos, personas jurídicas y otras organizaciones con intereses directos; hay demandas, hechos y razones específicas que son competencia del Tribunal Popular para aceptar litigios civiles; el Tribunal Popular objeto de la demanda.
Para iniciar un proceso se deberá presentar una denuncia ante el Tribunal Popular y se presentarán copias según el número de imputados. El demandante deberá pagar la tarifa de aceptación del caso por adelantado. Si solicita aplazamiento, reducción o exención de pago, deberá presentar una solicitud por escrito y adjuntar certificados especiales u otros materiales de respaldo.
Las partes deben ejercer correctamente sus derechos de litigio de acuerdo con la ley y proporcionar los materiales de litigio necesarios según lo requiera el tribunal.
2. Jurisdicción regional
Los litigios sobre bienes inmuebles serán competencia del Tribunal Popular donde esté ubicado el inmueble.
3. Prescripción de acción
La prescripción de acción para los litigios sobre contratos de compraventa de viviendas es de tres años, siendo de aplicación las disposiciones generales de prescripción de acción. El plazo de prescripción puede ser interrumpido o suspendido, pero no puede exceder de 20 años como máximo. Si los derechos de los acreedores han sido vulnerados durante más de 20 años, el tribunal popular ya no protegerá los derechos e intereses de los acreedores.
3. ¿Cuáles son las responsabilidades por incumplimiento de contrato en el sector inmobiliario?
Según las disposiciones legales, cuando se incumple un contrato inmobiliario, se debe asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato. ¿Cuáles son las responsabilidades legales específicas por incumplimiento de contrato?
1. ¿Cuáles son las responsabilidades legales por incumplimiento contractual en un contrato inmobiliario? Continuar cumpliendo.
Cumplimiento continuo significa que cuando el contrato puede ejecutarse, las partes continúan cumpliendo las obligaciones de la otra parte de acuerdo con las disposiciones del contrato.
2. Qué responsabilidades legales se requieren por incumplimiento del contrato de bienes raíces - tomar medidas correctivas.
Tomar medidas correctivas significa que las partes toman diversas medidas para garantizar que el contrato pueda continuar ejecutándose.
3.Cuáles son las responsabilidades legales por incumplimiento de contrato en el sector inmobiliario - indemnización por pérdidas.
El artículo 113, párrafo 1, de la Ley de Contratos define el concepto de compensación por pérdidas de la siguiente manera: Si una de las partes no cumple con sus obligaciones contractuales o no cumple con sus obligaciones contractuales según lo acordado, causando pérdidas a la La otra parte, la parte compensará las pérdidas. El monto será equivalente a las pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato, incluidos los beneficios que puedan obtenerse después de la ejecución del contrato, pero no excederá las pérdidas que la parte incumplidora. prevé o debe prever al celebrar el contrato.
4. ¿Cuáles son las responsabilidades legales por incumplimiento contractual en un contrato inmobiliario - pago de indemnización por daños y perjuicios?
La indemnización por daños y perjuicios se refiere a una determinada cantidad de dinero pagada a la parte que no incumple por la parte que incumple sus obligaciones contractuales.
5. Qué responsabilidades legales se exigen por incumplimiento contractual en el contrato inmobiliario - indemnización por daños y perjuicios.
Depósito significa que una parte de un contrato paga una determinada cantidad de dinero por adelantado a la otra parte de acuerdo con el contrato para garantizar la celebración, cumplimiento o terminación del contrato. El artículo 89 de la Ley de Garantías estipula garantías de cumplimiento. Las partes podrán acordar que una de ellas pague un depósito a la otra como garantía de los derechos del acreedor. Una vez que el deudor haya cumplido su deuda, el depósito se utilizará como pago o se recuperará. Si el que paga el depósito no cumple con la deuda convenida, no tiene derecho a pedir la devolución del depósito; si el que recibe el depósito no cumple con la deuda convenida, deberá devolver el doble del depósito;
IV. Base jurídica:
(1) El artículo 2 de la "Ley de Arbitraje de la República Popular China" estipula que las disputas contractuales y otras disputas entre sujetos iguales, ciudadanos, legales personas y otras organizaciones Las disputas sobre derechos de propiedad pueden ser arbitradas.
(2) El artículo 120 de la "Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China" estipula: Se presentará una acusación al Tribunal Popular y se presentarán copias de acuerdo con el número de acusados.
(3) El artículo 122 de la "Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China" estipula: Si una disputa civil presentada por una parte ante el Tribunal Popular es adecuada para la mediación, se mediará primero. excepto cuando la parte se niegue a mediar.
(4) El artículo 236 de la "Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China" estipula que las partes deben cumplir cualquier sentencia o sentencia civil jurídicamente efectiva.
Si una de las partes se niega a cumplir, la otra parte puede solicitar la ejecución al Tribunal Popular, o el juez puede transferir la ejecución a la persona sujeta a ejecución.
(5) El artículo 242 de la "Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China" estipula que si la persona sujeta a ejecución no cumple con las obligaciones especificadas en el documento legal de acuerdo con el aviso de ejecución, el tribunal popular tiene derecho a preguntar sobre la persona sujeta a ejecución. Depósitos, bonos, acciones, participaciones en fondos y otras propiedades del pueblo. El tribunal popular tiene la facultad de embargar, congelar, transferir o alterar los bienes de la persona sujeta a ejecución según diferentes circunstancias.