Extracto de la Red de Abogados de Disputas Inmobiliarias: Métodos de determinación y compensación de pérdidas por disputas por derechos de iluminación
1. Métodos y normas de evaluación de la luz solar de la construcción
El método de evaluación de la luz solar de la construcción es una cuestión profesional y técnica y debe incluir dos métodos de evaluación: uno es el cálculo de simulación basado en planos de construcción. , como el software de simulación de luz solar actualmente lanzado al mercado, para determinar el tiempo y el alcance de la iluminación; el segundo es realizar observaciones y mediciones in situ para determinar el tiempo y el alcance de la iluminación; No existen regulaciones claras sobre qué método de identificación es más objetivo y preciso para un caso, si las partes tienen derecho a elegir y qué tipo de instrumentos utiliza la agencia de identificación para la observación in situ, lo que resulta particularmente confuso en la práctica judicial. Por ejemplo, en el caso representado por Beijing.com, la agencia de tasación no revisó los planos de construcción proporcionados por la empresa promotora ni realizó cálculos de simulación, sino que eligió directamente la observación in situ. inspección visual del lugar, que dio a las partes la impresión de que no era científica.
Los estándares de tasación generalmente se basan en los estándares de sol para edificios residenciales en el "Plan de planificación y diseño de áreas residenciales urbanas" (GB50180-93-93) y el "Código de diseño residencial" (GB 50096-1999). emitido por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Sin embargo, vale la pena señalar que los estándares de insolación se basan en la zonificación climática del edificio, y las horas de insolación completas de la ventana se determinan según las diferentes zonas climáticas (diferentes ángulos de inclinación de la insolación). Beijing (una gran ciudad) pertenece a la zona climática II, y el estándar de sol debería ser días muy fríos. El tiempo de insolación efectivo para la observación es de 8 am a 4 pm, durante el cual el tiempo de insolación de ventana completa debe ser mayor o igual a dos horas.
2. La eficacia de las demandas por infracción del derecho de iluminación
Existen dos opiniones sobre la prescripción de la infracción del derecho de iluminación. Una opinión es que la protección del derecho a la luz no debe estar limitada por el plazo de prescripción, porque la infracción del derecho a la luz es en un estado continuo, y de acuerdo con las disposiciones de los Principios Generales del Derecho Civil, esta derecho tiene la naturaleza de un derecho de propiedad. Otra opinión es que, si bien el derecho a la iluminación tiene la naturaleza de un derecho de propiedad, como una especie de protección de derechos, su período de protección no puede extenderse indefinidamente. El plazo de prescripción de la protección jurídica es de dos años, contados a partir de la fecha en que el titular supo o debió haber sabido que sus derechos habían sido vulnerados. Pekín. com cree que una de las partes en una disputa sobre iluminación a menudo solicita eliminar la obstrucción y detener la infracción, lo que tiene las características de un reclamo de derecho de propiedad. Mientras no se transfieran los derechos de propiedad y uso de los bienes inmuebles adyacentes, el obligante puede solicitar directamente al obstructor que elimine la obstrucción o elimine posibles obstrucciones. Por lo tanto, no es necesario utilizar un plazo de prescripción para instar al obligante a ejercer. sus derechos en el momento oportuno. En términos generales, el estado fáctico de obstrucción adyacente persiste y no causa la dificultad de la aniquilación de la prueba. Teniendo en cuenta el análisis anterior, mientras los hechos de este tipo de disputas sigan existiendo, la parte infractora puede demandar en cualquier momento, y no hay problema de perder el derecho a ganar la demanda más allá del plazo.
3. Normas de compensación y métodos de alivio de la insolación insuficiente en los edificios.
Como se mencionó anteriormente, existen muchos estándares de compensación por luz solar insuficiente en los edificios, y no existe un estándar de referencia preferido para casos similares. Basándose en precedentes relevantes, Beijing.com cree que los tribunales que aceptan casos normalmente deberían considerar los siguientes factores: ① La depreciación de la casa de la parte infractora. Si el infractor hace pleno uso del espacio porque su edificio está desarrollado hacia el cielo y su casa tiene un suave y sustancial aumento de valor, o el edificio de gran altura construido por el infractor es puramente para el desarrollo de un derecho protegido casa en una disputa por los derechos de iluminación, entonces el valor de la casa construida Los beneficios económicos son evidentes. En marcado contraste, la casa vecina ha sufrido una importante disminución de su valor original debido al impacto de la iluminación. Debido a que el valor de una casa depende de factores clave como su ubicación, orientación e iluminación, es necesario confiar a una agencia de tasación profesional la evaluación del valor original de la casa y el valor de la iluminación afectada. La diferencia debe estar dentro. el alcance de la compensación. (2) Los costos del infractor por las medidas correctivas. Debido a la necesidad de iluminación, la parte infractora necesita cambiar la estructura original del edificio, como aumentar el área de puertas y ventanas, abrir tragaluces, etc. , el costo debe estar dentro del alcance de la compensación. Además, debido a una iluminación insuficiente, el tiempo de uso de los equipos de iluminación interior es relativamente prolongado, lo que tiene un gran impacto en la vida útil y el consumo de energía de los equipos de iluminación. Por lo tanto, el costo debe compensarse en una sola suma, según corresponda.
Los recursos por infracción no se limitan a daños monetarios. Al tiempo que reclama una compensación monetaria, la parte infractora también puede solicitar diversos métodos de reparación al infractor, como disculpas, cese de la infracción, restauración al estado original, sustitución de la casa, etc.
El sitio web sugiere que si es realmente imposible brindar reparación por medios distintos de la compensación monetaria y esto ha afectado gravemente la vida normal de la persona infractora, se le debe dar a la persona infractora el derecho de modificar la estructura del edificio sin afectar la seguridad de la estructura principal del edificio, como ampliar el balcón exterior, aumentar el área de puertas y ventanas, abrir tragaluces, etc.
En resumen, las disputas que surgen de disputas sobre los derechos de iluminación de edificios aún requieren los esfuerzos conjuntos de legisladores y jueces para mejorarlas y resolverlas gradualmente. Sin embargo, no importa cuán tortuoso y largo sea el proceso, los titulares de derechos. Al final, todavía tienes que estar protegido por la ley.