Cuestiones legales candentes en el derecho inmobiliario
Los chinos creen en el concepto de ser propietario de una casa y de un hogar, y creen que una casa es garantía de vida. Por tanto, la industria inmobiliaria es una industria muy importante en China y una industria altamente rentable. Pero también habrá algunos problemas y riesgos legales en la industria inmobiliaria. Entonces, ¿sabe cuáles son las cuestiones legales para las empresas inmobiliarias? A continuación, echemos un vistazo a este artículo.
En primer lugar, establecer un mecanismo de prevención de riesgos legales para las empresas inmobiliarias
Aunque la mayoría de las empresas inmobiliarias no quieren que se produzcan diversos riesgos legales, cualquier empresa inmobiliaria que opere en el sector inmobiliario mercado, ya sea que las empresas lo sepan o no, se enfrentarán a diversos riesgos legales sin excepción. Para descomponer y resistir eficazmente los riesgos legales, debemos establecer un mecanismo para mejorar la estandarización del comportamiento, minimizar la aparición de riesgos legales, cortarlos de raíz y eliminar los riesgos legales.
(1) Legalidad de los proyectos inmobiliarios
Esta es la primera cuestión jurídica que se debe resolver en los proyectos inmobiliarios. El establecimiento y desarrollo de proyectos inmobiliarios debe estar protegido por la ley y debe cumplir las siguientes condiciones: primero, los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal obtenidos mediante transferencia tienen calificaciones de empresa inmobiliaria; 3. el proyecto ha sido aprobado por el departamento competente; . Si se cumplen las condiciones anteriores, significa que el objeto del proyecto inmobiliario es legal y está protegido por la ley. Por supuesto, de hecho, no basta con mirar los aspectos anteriores. Por ejemplo, los promotores inmobiliarios a menudo cambian los usos del proyecto y los parámetros de planificación y diseño aprobados originalmente sin autorización. Si el gobierno no puede aprobar los cambios no autorizados, el proyecto inmobiliario no podrá pasar la aceptación y presentación de finalización, lo que significa que la casa no se puede vender externamente y no se puede obtener el certificado de propiedad. Incluso si logra obtener la aprobación final del gobierno, todavía tendrá que soportar enormes multas. Cabe señalar aquí que no todos los parámetros de planificación y diseño del proyecto se pueden cambiar. Según las leyes de nuestro país, algunas pueden ser modificadas y otras son normas nacionales obligatorias para la construcción de viviendas. Una vez aprobado, no se puede cambiar ni ajustar. Por supuesto, hay muchos otros aspectos de la legalidad que es necesario revisar.
Los riesgos legales de las empresas inmobiliarias se refieren a la posibilidad de violaciones previsibles o imprevisibles de leyes o regulaciones debido al comportamiento de las empresas inmobiliarias durante el proceso de desarrollo y operación inmobiliaria. Una medida eficaz para que las empresas inmobiliarias eviten riesgos legales es establecer un mecanismo de prevención de riesgos legales, lo que significa confiar en el mecanismo de gestión consciente, eficaz y sistemático de la empresa para fortalecer y controlar todo el proceso de desarrollo inmobiliario en todas las etapas para evitar y eliminar la posibilidad de desarrollo y operación durante el proceso de operación diversos riesgos legales encontrados.
Cada eslabón del proceso de desarrollo inmobiliario, desde la transferencia de terrenos para el desarrollo inmobiliario, el establecimiento de empresas de proyectos, la demolición de viviendas, las instalaciones de apoyo municipales hasta el desarrollo cooperativo de bienes raíces, la construcción, la transferencia de proyectos, la venta de viviendas, El arrendamiento, la hipoteca (es decir, los préstamos hipotecarios sobre bienes raíces), la administración de propiedades y otros vínculos deben evitar omisiones y errores.
(2) Las principales manifestaciones de los riesgos legales:
1. Los riesgos en la etapa de transferencia de tierras son principalmente disputas causadas por la transferencia de tierras;
2. En la empresa del proyecto Durante el proceso de establecimiento, surgen disputas entre dos partes, tres partes o incluso varias partes debido a la cooperación en la construcción;
3. En la etapa de demolición de la casa, las principales disputas son con los demoledores. ;
4. Con el Contratista de la construcción, disputas derivadas de la planificación, diseño y área compartida, y riesgos legales derivados de hipotecas en proyectos de desarrollo en etapa inicial.
5. en la etapa de venta de viviendas, hay principalmente disputas de suscripción y pago anticipado, y disputas de pago de hipotecas. Las disputas que surgen durante el período de adquisición, aceptación y posadministración del edificio incluyen principalmente disputas causadas por. incumplimiento de las condiciones para la reanudación de la construcción, disputas causadas por retrasos en la obtención de certificados de derechos de propiedad y disputas causadas por problemas de calidad de la vivienda, disputas de garantía del proyecto con empresas constructoras, etc.
La promoción inmobiliaria es un proyecto sistemático. En este proceso, es muy importante comprobar cada etapa y cada vínculo con antelación. Es necesario resolver omisiones y errores desde la fuente y el proceso, y realizar la operación estandarizada del comportamiento de desarrollo.
En el pasado, muchas empresas promotoras no prestaban atención al control previo de los riesgos legales y a menudo tenían disputas legales. No se dieron cuenta de la gravedad del problema hasta el litigio. Hoy en día, cada vez más empresas inmobiliarias adoptan la estrategia de prevención previa y control posterior, y prestan más atención a prevenir riesgos legales con antelación al inicio de la intervención del proyecto.
En segundo lugar, prevención de riesgos legales
1. Establecer un sistema completo de operación del proyecto.
El informe de viabilidad del proyecto, las bases para el establecimiento de la empresa, varios procedimientos de solicitud de construcción temprana y diversos procesos de trabajo deben estandarizarse y formularse para cumplir con las leyes, regulaciones y políticas nacionales pertinentes.
2. Establecer un sistema completo de gestión de contratos dentro de la empresa.
Los contratos son el vehículo más importante de los intercambios económicos exteriores de las empresas. Los hechos han demostrado que un gran número de disputas legales entre empresas inmobiliarias están relacionadas con irregularidades, laxitud e incluso ilegalidad de contratos y documentos legales relacionados. Para establecer un sistema completo de gestión de contratos, debemos partir de los siguientes aspectos:
(1) Mejorar el mecanismo de revisión del crédito y la capacidad de desempeño del socio.
(2) Mejorar el mecanismo de gestión de precios de contratos e implementar estrictamente el sistema de licitación y revisión de precios.
(3) Desarrollar un sistema completo de gestión de contratos para que se pueda seguir la gestión de contratos.
(4) Elaborar diversos textos de contratos fijos modelo normativos para uso propio de la empresa.
(5) Organizar formación profesional para los directivos de la empresa y el personal de manipulación relevante, y estandarizar las operaciones contractuales.
(6) Establecer un mecanismo y método de supervisión y garantía para el seguimiento y pago de los contratos de la empresa.
3. Cultivar que todos los miembros de la empresa tengan conciencia de prevención de riesgos legales.
Cada miembro de la empresa, especialmente los altos directivos y el personal principal del negocio, debe estudiar y estudiar cuidadosamente las leyes, reglamentos y documentos normativos relacionados con el desarrollo y operación de bienes raíces, y siempre prestar atención y estudiar nuevas leyes. , reglamentos y documentos normativos.
4. Contratar un despacho de abogados profesional como unidad de consultoría con personal jurídico interno.
A través de la interacción de los asuntos legales internos y externos, los problemas se pueden resolver de manera rápida y eficiente. Cada uno tiene su propio enfoque. El bufete de abogados se centra en la solución de los principales problemas corporativos, la gestión de crisis y los principales litigios corporativos y, al mismo tiempo, actúa como interfaz de trabajo entre la empresa y el bufete de abogados. , coopera con el despacho de abogados para formar un mecanismo de doble riesgo para asuntos legales internos y externos. A menudo nos encontramos con cláusulas de este tipo: una parte incumple el contrato y deberá soportar todas las pérdidas económicas de la otra parte. Tal acuerdo equivale a ningún acuerdo. Una vez que se produce un incumplimiento de contrato, inevitablemente será difícil probarlo y el litigio llevará mucho tiempo. Por poner otro ejemplo, si no existe ningún mecanismo de garantía esperado en el contrato, entonces, durante el proceso de ejecución, usted sabe que la otra parte ha incumplido el contrato, pero si no puede probarlo de manera concluyente, aún así no puede esperar proteger sus propios intereses. Aquí sólo damos un ejemplo sencillo. De hecho, en muchos aspectos, es necesario que ambas partes acuerden claramente en el contrato proteger sus intereses de inversión. Cabe decir que invertir en bienes raíces es un proyecto de alto riesgo y alto rendimiento. Este alto riesgo depende en gran medida de los riesgos legales, que se reflejan en si los términos del contrato son detallados y completos.
De este artículo podemos saber que las cuestiones legales de las empresas inmobiliarias incluyen principalmente la racionalidad y legalidad de los proyectos inmobiliarios, los sistemas de gestión interna, los riesgos legales, etc. En términos generales, la gestión interna es relativamente fácil de controlar. Puede comenzar con la calidad de los empleados y contratar personas con negocios especializados para aumentar los beneficios para la empresa.