¿Se puede hipotecar la casa y el terreno por separado? ——Comprender las disposiciones pertinentes de la "Ley de Garantía de la República Popular China"
Consejos de lectura: El establecimiento de derechos hipotecarios sobre bienes inmuebles se basa en el registro. Por lo tanto, la hipoteca de la casa y los derechos de uso del suelo dentro de la zona ocupada, ya sea hipoteca separada o hipoteca separada, deben estar vigentes mientras se tramite la correspondiente inscripción de hipoteca. Siempre que los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda pertenezcan al mismo postor o comprador en el momento de realizar el derecho hipotecario, no violará el principio de integración estipulado en las leyes vigentes de mi país.
[Caso]
El 5 de marzo de 2000, la empresa A solicitó un préstamo de 55 millones de yuanes al Banco Industrial y Comercial de China, acordando reembolsar el préstamo el 22 de septiembre. , 2002. Para garantizar el préstamo, la Compañía A hipotecó un edificio con un valor tasado de 70 millones de yuanes (excluyendo el precio del terreno) al banco, y realizó los procedimientos de registro de hipoteca ante la Autoridad de Vivienda el 21 de marzo de 2000.
El 26 de agosto de 2000, la empresa A solicitó un préstamo hipotecario del China Construction Bank utilizando los derechos de uso del suelo dentro del área ocupada por el edificio. Después de la evaluación, el terreno vale 35 millones de yuanes. Después de enterarse de que el terreno estaba en venta y que se había completado el registro de la hipoteca de las casas del terreno, CCB decidió otorgarle a la Compañía A un préstamo de 25 millones de yuanes y acordó reembolsarlo antes de septiembre de 2001 y liquidar 65438+6. el préstamo. El 15 de septiembre de 2000 ambas partes acudieron a la Oficina de Administración de Tierras para registrar la hipoteca.
2001 11 5. Debido a que la Compañía A no pagó su préstamo vencido, China Construction Bank demandó al Tribunal Popular para realizar sus derechos hipotecarios y subastó el terreno hipotecado para pagar su préstamo.
[Análisis]
Durante el juicio de este caso, se formaron varias opiniones diferentes sobre las hipotecas separadas de casas y terrenos en este caso. Una opinión es que el artículo 36 de la "Ley de Garantía de la República Popular China" estipula: "Si se hipoteca una casa en un terreno de propiedad estatal adquirida de conformidad con la ley, los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal ocupada por la casa se hipotecarse al mismo tiempo el uso de terrenos de propiedad estatal adquiridos por transferencia. Si el derecho está hipotecado, la casa en el terreno de propiedad estatal debe hipotecarse al mismo tiempo "Según esto, la hipoteca separada de la casa. y el terreno viola las disposiciones obligatorias de la ley, y se debe confirmar que los dos contratos de hipoteca son inválidos y el establecimiento del derecho de hipoteca es inválido.
La segunda opinión es que las dos "hipotecas simultáneas" del artículo 36 de la "Ley de Garantía de la República Popular China" son disposiciones hipotecarias legales: si una hipoteca se constituye con el registro de la casa, por supuesto se constituye al mismo tiempo derechos de uso de la tierra dentro del ámbito de su ocupación, si se establece una hipoteca mediante el registro de transferencia de derechos de uso de la tierra, por supuesto tendrá el efecto de constituir una hipoteca al mismo tiempo que la casa adjunta; en ambos casos no es necesario registrar este último. En consecuencia, tanto el contrato de hipoteca como el derecho hipotecario son válidos, pero si se trata de una hipoteca repetida del carácter de "un inmueble y dos hipotecas", el orden de los derechos hipotecarios deberá determinarse en función del momento de inscripción.
La premisa teórica de los dos puntos de vista anteriores es consistente, es decir, la ley de nuestro país prohíbe las hipotecas separadas de casas y terrenos. Por lo tanto, las hipotecas separadas se consideran inválidas o las disposiciones de las "hipotecas simultáneas" se consideran disposiciones hipotecarias legales. El defecto de ambos es que ignoran el verdadero significado de las partes y la realidad de la vida económica, y tienen una comprensión e interpretación rígidas de las normas de defensa jurídica. El autor cree que las dos hipotecas anteriores son válidas, pero no son hipotecas repetidas, sino hipotecas separadas para la casa y el terreno. La hipoteca separada de bienes inmuebles y terrenos es la verdadera intención de las partes y no entra en conflicto con el principio de integración de bienes inmuebles y terrenos estipulado en la ley china. Las razones son las siguientes:
1. De acuerdo con las leyes actuales de mi país, la propiedad de la tierra y la propiedad de la construcción adjunta al terreno pueden separarse entre sí, pero la propiedad de los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la construcción deben separarse. coherente. Este principio se conoce como principio de combinar los derechos de uso del suelo con la propiedad de la construcción. Cabe señalar que esta fusión debe ser una fusión en el sentido de pertenecer a un sujeto, más que una fusión en el sentido de estar apegado a un objeto correcto. Según el principio de que los componentes importantes de una cosa no pueden convertirse independientemente en objeto de derechos, la cosa en su conjunto y sus componentes importantes se transfieren juntos. Por tanto, la denominada “transmisión” incluye tanto la transmisión como la hipoteca. Este es un efecto jurídico inevitable debido a que la tierra y sus anexos se consideran el mismo objeto de derecho, es decir, el efecto jurídico de la unidad en el sentido de vinculación del objeto de derecho, y es la encarnación del principio. de "una cosa, un derecho".
A diferencia de esto, la ley actual de mi país implementa el principio de que la propiedad de la tierra y la propiedad de los edificios adjuntos al terreno pueden separarse entre sí. La Constitución de la República Popular China estipula que la propiedad de la tierra pertenece al Estado y a las colectividades. Pero también estipula que los ciudadanos individuales tienen derecho a poseer casas. Es decir, la ley reconoce que los edificios y los terrenos constituyen objetos independientes de derechos de propiedad. Además, China implementa un sistema de transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. Esto significa que las leyes actuales de mi país logran la comercialización y mercantilización del uso de la tierra fomentando la separación de la propiedad de la tierra y los derechos de uso de la tierra. Como una extensión natural de su efecto legal, ciertamente fortalece aún más la separación entre la propiedad de la vivienda y la propiedad de la tierra. Por lo tanto, la integración requerida por la ley actual ya no es una integración en el sentido de "una propiedad, un derecho" en el que la tierra absorbe sus adjuntos sobre el suelo, sino una integración con el fin de mantener la integridad y el valor económico de la tierra y sus adjuntos sobre el suelo Implementar la integración de los derechos de uso de la tierra y la propiedad de los adjuntos de tierra. Las llamadas "casas siguen a la casa" y "la tierra sigue a la casa" son expresiones visuales del principio de integración de que las casas y la tierra deben mantener la coherencia de su propiedad.
Evidentemente, en este sentido, la transmisión global de la vivienda y sus derechos de uso del suelo asociados no significa que ambos estén hipotecados al mismo tiempo al mismo sujeto.
Porque sólo cuando una casa se considera un accesorio del terreno, cuando los derechos de uso del terreno están hipotecados, inevitablemente conducirá a que la hipoteca de los edificios sobre el suelo adjuntos a ella pueda separar la propiedad de la tierra y la propiedad de la vivienda; , que entra en conflicto con el sistema de derechos de propiedad, está confirmado por la constitución de nuestro país. En el sentido de que la propiedad de la materia es consistente, no existe necesidad lógica ni legal de que el terreno y sus anexos sean hipotecados al mismo tiempo, y mucho menos necesidad económica. Además, debido a la doble coexistencia del actual sistema de registro de bienes raíces, en la práctica sólo aumentará la confusión y los problemas.
En segundo lugar, la ley actual implementa el principio de unidad de propiedad de los derechos de uso de la tierra y los anexos del suelo, es decir, cuando se transfiere el derecho de uso de la tierra, los anexos del terreno deben transferirse al mismo tiempo o con o Por el contrario, la misma regla debería aplicarse cuando Dallas va al auditorio, pero no se sigue lógicamente que exista una hipoteca sobre los derechos de uso de la tierra o la propiedad del edificio; Esto se debe a que:
Primero, la hipoteca domina el valor de cambio de la garantía, no la garantía en sí. El efecto de la realización de los derechos hipotecarios es que el acreedor hipotecario tiene prioridad para recibir una compensación con el producto de la subasta o venta del bien hipotecado. El hecho de que los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda se hipotecan al mismo tiempo o por separado no afecta la coherencia de su propiedad. Si se hipoteca por separado, se traspasará a la misma entidad conforme a la ley, y el efecto no será diferente al de la hipoteca conjunta.
En segundo lugar, el artículo 40 de la “Ley de Garantías de la República Popular China” prohíbe claramente los contratos hipotecarios líquidos. Si en el contrato de hipoteca hay acuerdo sobre la hipoteca vigente, el acuerdo será inválido. Esto muestra que una hipoteca separada no conduce necesariamente a la separación de los derechos de uso de la tierra y la propiedad de los bienes inmuebles. El control separado del valor de cambio de diferentes objetos con derechos de propiedad y su propiedad legal unificada pueden coexistir armoniosamente.
En tercer lugar, el artículo 55 de la "Ley de Garantía de la República Popular China" estipula que una vez firmado el contrato de hipoteca, no se hipotecarán nuevas casas en el terreno. Cuando es necesario subastar el inmueble hipotecado, las casas recién añadidas al terreno pueden subastarse junto con la propiedad hipotecada de conformidad con la ley. Sin embargo, el acreedor hipotecario no tiene prioridad para recibir el pago del producto de la subasta del nuevo inmueble. casas agregadas. En realidad, esto muestra que la ley enfatiza la transferencia simultánea de tierras y sus accesorios (esencialmente una transferencia en el sentido de la misma propiedad; sin embargo, distinguir diferentes hechos legales basados en la necesidad y posibilidad económica puede marcar la diferencia entre diferentes objetos de derechos de propiedad); El predominio del valor de cambio está completamente separado el uno del otro.
En tercer lugar, la ley actual amplía la transferencia general de los derechos de uso del suelo y sus accesorios a la hipoteca general, con el objetivo de mantener la integridad y el valor económico de los edificios existentes y simplificar las relaciones de derechos. Sin embargo, la integración de las transferencias es suficiente para lograr este objetivo de política legal, y no hay ningún beneficio legal en extender esta restricción a la creación de derechos hipotecarios.
De hecho, debido a la inconsistencia de las autoridades de registro de bienes raíces en nuestro país, la integración de la fijación de derechos hipotecarios carece de las condiciones técnicas correspondientes, y la realidad de la vida económica está lejos del deseo de dicha integración. En este caso, es más apropiado interpretar el principio de integración de los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la construcción como la integración de la transferencia adoptando el método de interpretación del propósito y la interpretación lógica de las disposiciones legales pertinentes.
Por tanto, las disposiciones integrales sobre fijación de hipotecas son en realidad normas jurídicas de defensa. Si el artículo 36 de la Ley de Garantía de la República Popular China y disposiciones similares de otras leyes se interpretan como hipoteca legal, viola las reglas de interpretación literal. Además, debido a la falta de publicidad, la interpretación de los derechos hipotecarios legales puede generar fácilmente confusión en la práctica de las garantías.
4. La constitución de una hipoteca sobre inmuebles exige la inscripción como requisito para su validez. Por lo tanto, independientemente de que la vivienda y los derechos de uso del suelo dentro de su superficie ocupada estén hipotecados de forma individual o separada, siempre y cuando se tramite la correspondiente inscripción hipotecaria, la constitución de sus derechos hipotecarios debe ser efectiva. Siempre que los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda pertenezcan al mismo postor o comprador en el momento de realizar el derecho hipotecario, no violará el principio de integración estipulado en las leyes vigentes de mi país.