Análisis sobre la situación actual y causas de la falta de integridad en la industria de agencias inmobiliarias
1. La situación actual de la integridad de los intermediarios inmobiliarios
Porque el mercado inmobiliario no cumple las cuatro condiciones para una plena competencia: información completa, bienes homogéneos, libre entrada y salida de compradores y vendedores, y un gran número de partes de la transacción. La existencia de agentes inmobiliarios facilitará las transacciones inmobiliarias y garantizará la equidad. Sin embargo, existe una falta de integridad en el mercado de agencias inmobiliarias y las agencias inmobiliarias se han convertido en el principal objetivo de las quejas de los consumidores. Muchas agencias inmobiliarias han entrado en una crisis de integridad. La falta de integridad de las agencias inmobiliarias se refleja principalmente en los siguientes aspectos:
Hay demasiados elementos falsos en el contenido publicitario. El contenido publicitario no se corresponde con el servicio real. Para atraer a más consumidores y obtener ganancias, algunas empresas de agencias de vivienda anuncian y publican información falsa para promover que sus casas son buenas y baratas. Sin embargo, en realidad, cuando los consumidores miran las casas, descubren que están lejos de los anuncios. .
Las entidades comerciales están en desorden. Muchos agentes inmobiliarios no calificados no tienen una licencia comercial, operan sin licencia o se dedican a otros negocios más allá de su alcance comercial. No es raro que algunas agencias de servicios intermediarios transfieran o arrienden ilegalmente certificados de práctica relevantes, permitan que otros participen en negocios de intermediación de bienes raíces en sus propios nombres o solo operen en ubicaciones limitadas y realicen negocios en otras áreas.
Los directivos engañan a los consumidores. Algunos empleados utilizan sus ventajas informativas para engañar a ambas partes de la transacción y establecer cláusulas dominantes o desfavorables en los términos del contrato. Algunos intermediarios sin escrúpulos se aprovechan del desconocimiento de las partes de la transacción sobre los conocimientos y políticas relacionados con el sector inmobiliario, se aprovechan de su posición ventajosa y utilizan los contratos en formato de fabricación propia de las agencias inmobiliarias para firmar algunos términos de servicio que no Corresponden a servicios de intermediación al momento de la firma del contrato. Los derechos y obligaciones de ambas partes son desiguales y se toman disposiciones irrazonables e injustas para ambas partes de la transacción, lo que causa pérdidas a ambas partes.
Hay muchas lagunas en la gestión de cualificaciones de los profesionales intermediarios. El sistema de gestión de los intermediarios inmobiliarios no es perfecto y el registro de las agencias de servicios intermediarios, la certificación de calificaciones de los empleados y los sistemas de gestión son relativamente caóticos. Además de las autoridades de bienes raíces, los departamentos de asuntos civiles, industria y comercio, precios, personal y otros están revisando y aprobando a los intermediarios. Debido a sistemas imperfectos y falta de gestión, algunos intermediarios y profesionales han aprovechado la oportunidad para eludir la ley y perturbar todo el sistema de crédito social intermediario.
Los profesionales de las agencias inmobiliarias carecen del conocimiento profesional necesario, de la formación en ética profesional y de la evaluación y tasación. La calidad de los profesionales de las agencias inmobiliarias es desigual y existe una gran brecha tanto en la calidad profesional como en el cultivo moral. El sistema de certificación de calificaciones para los profesionales de las agencias inmobiliarias aún no se ha establecido completamente y muchos profesionales no han recibido una formación profesional integral y no tienen experiencia en actividades comerciales relevantes. Aunque algunos han obtenido certificados de cualificación profesional pertinentes, a menudo son demasiado miopes y persiguen excesivamente intereses comerciales en un entorno institucional con baja demanda. Algunos intermediarios y profesionales esperan enriquecerse de la noche a la mañana, pero carecen de profesionalismo y ética y son deshonestos.
La falta de integridad está diversificada, lo que afecta gravemente la credibilidad de los servicios de las agencias inmobiliarias y no favorece el sano desarrollo del mercado inmobiliario.
2. Análisis económico de la falta de integridad en las agencias inmobiliarias
Si la integridad se considera sólo como una creencia moral pura y se analiza desde el nivel moral, se convertirá en el principio de integridad moderno. una mera formalidad, perdiendo su connotación esencial. Desde la perspectiva de la economía occidental, es de gran importancia práctica explorar las razones profundamente arraigadas de la falta de integridad y luego utilizar medios legales y de mercado para resolverlas.
Una razón muy importante para la falta de integridad es la asimetría de la información, y los compradores no son tan inteligentes como los vendedores. Como proveedores de servicios, los agentes inmobiliarios conocen mejor que los consumidores la naturaleza, la estructura, la calidad y los precios de casas similares. Esta asimetría de información brinda a los propietarios de la información oportunidades para maximizar sus propios intereses y dañar los intereses de la otra parte. Los intermediarios son un grupo poderoso en las transacciones inmobiliarias y tienen mucha más información sobre ellos mismos y sus contrapartes, lo que aumenta la conveniencia y el ocultamiento de su deshonestidad.
El umbral para que las agencias inmobiliarias entren en el mercado es bajo y gestionar una agencia inmobiliaria casi no supone ningún coste. Una mesa, una silla, un teléfono, algunas personas, alquilar un escaparate, colgar un cartel y te conviertes en una agencia. Muchos empleados carecen de conocimientos profesionales, tienen mala calidad y poca ética profesional. Además, el conocimiento de la marca es débil y la gestión carece de consideraciones de desarrollo a largo plazo. Los costos de entrada y salida del mercado son bajos.
Debido a que las transacciones entre la mayoría de las personas y los agentes inmobiliarios son limitadas, las oportunidades para que las personas jueguen con los agentes inmobiliarios también son limitadas y casi no hay posibilidad de que se repitan los juegos a largo plazo. En el juego a corto plazo entre las agencias inmobiliarias y los consumidores, desde la perspectiva de la teoría coste-beneficio, una de las razones por las que muchas agencias inmobiliarias carecen de credibilidad es que el coste del abuso de confianza es demasiado bajo. Según las leyes actuales, las limitaciones legales y las sanciones contra las personas deshonestas son muy débiles. Después de que los consumidores tengan disputas con algunos intermediarios, incluso si los intermediarios adoptan una actitud poco cooperativa y utilizan diversas relaciones y su propio conocimiento profesional para poner obstáculos para resolver las disputas, las sanciones serán insignificantes.
El riesgo de ser castigado por abuso de confianza es demasiado bajo, y el castigo por abuso de confianza es mucho menor que los beneficios del abuso de confianza. La deshonestidad genera enormes ganancias a los agentes inmobiliarios. Por otro lado, el rendimiento de la integridad es demasiado bajo y el bajo beneficio de la integridad hace que los agentes inmobiliarios sean desdeñosos e indiferentes a la integridad. Debido a la naturaleza natural del capital con fines de lucro y a la tendencia utilitarista de la sociedad en su conjunto, las agencias inmobiliarias carecen de integridad. Bajo la premisa del juego a corto plazo, independientemente de si la contraparte es honesta o no, elegir una estrategia deshonesta es siempre la decisión principal del agente inmobiliario.
La transacción de una casa es un acontecimiento importante en la vida. En la vida de una persona, el número de transacciones de vivienda siempre es limitado. Cuando se trata de agentes inmobiliarios, ellos son los que sufren. Sin embargo, el costo de salvaguardar los derechos es demasiado alto y la dificultad de salvaguardar los derechos es demasiado alta, así que tengo que tragarme mi ira. En uno de esos artículos, el People's Daily informó que un ciudadano de Beijing alquiló su casa a través de una agencia de vivienda. A los pocos días, la agencia comenzó a incumplir. El ciudadano buscó una teoría de agencia basada en el contrato, pero la agencia simplemente la ignoró. Solicitaron rescindir el contrato y recuperar la casa alquilada, pero la agencia no devolvió la tarjeta de luz, tarjeta de gas, llaves, etc. Este ciudadano fundó la industria y el comercio, la asociación de consumidores y otros departamentos. Se excusaron diciendo que no estaba dentro de su jurisdicción. Se acercaron al Centro de Intercambio de Casas, que se encargaba, pero no pudieron implementarlo. Acudieron a los tribunales en busca de ayuda. El tribunal dijo que primero se encontraría una institución de arbitraje y que la tarifa de arbitraje sería de más de 5.000 yuanes. Al final, el ciudadano no tuvo más remedio que pedir a la comisaría y a la comunidad que le abrieran la puerta de su casa. Los consumidores quieren proteger sus derechos, pero el coste es demasiado alto. Precisamente por esto los intermediarios ilegales han engañado a sus contrapartes y han tenido éxito, generando enormes ganancias. Para los intermediarios, existe una cierta base para elegir una estrategia deshonesta.
En un corto período de tiempo, el costo de operar con integridad es demasiado alto. Incluso si algunos intermediarios operan con integridad, si no existe un sistema apropiado de recompensa y castigo cuando la integridad de toda la sociedad está en crisis, ganarán mucho frente a las operaciones deshonestas de muchos pares, pero los retornos serán muy altos. bajo. Como otros son deshonestos, pueden obtener grandes ganancias y vivir en paz. También podrían intentar darse un chapuzón en las "aguas turbias de la deshonestidad". Para toda la industria intermediaria, es importante defender la autodisciplina moral, pero lo que es más importante es implementar otras disciplinas a través de medios de mercado, un sistema legal sólido y una ejecución estricta.
En tercer lugar, algunas reflexiones sobre cómo resolver la falta de integridad
Las agencias inmobiliarias alguna vez fueron como un puente, estableciendo un canal conveniente para las transacciones a través del Estrecho, realizando transacciones en el sector inmobiliario. Mercado más conveniente y confiable. Sin embargo, la piedra angular de este puente, la integridad, ha faltado mucho desde que no lo sé. El puente está ligeramente inclinado y desviado de su trazado original. A mucha gente le preocupa que el puente siga inclinándose y colapsando, afectando el comercio a través del Estrecho. Para reparar el puente que pudo haberse derrumbado, tuvimos que trabajar un poco para reparar el cuerpo del puente y fortalecer la piedra fundamental del puente.
La integridad es el alma de la economía de mercado. Una economía de mercado sin integridad no se desarrollará significativamente y una sociedad sin integridad no será una sociedad armoniosa. La falta de integridad conducirá a un aumento de los costos de transacción, lo que conducirá a la interrupción de la cadena de transacciones y a la regresión económica. El mercado inmobiliario es una parte importante de la economía nacional de nuestro país, y su desarrollo está directamente relacionado con el funcionamiento de toda la economía nacional. Como parte importante del mercado inmobiliario, la falta de integridad de las agencias inmobiliarias afecta el desarrollo de todo el mercado inmobiliario. Esto tiene importantes implicaciones positivas para la formación de agentes inmobiliarios honestos.
El ganador del Premio Nobel de Economía North señaló claramente que un sistema de mercado eficiente no sólo requiere personas morales con integridad, justicia, equidad, integridad y cooperación para operar el mercado, sino que también requiere derechos de propiedad y legales eficientes. sistema. Mejorar la integridad y reducir las disputas son inseparables de la mejora de las leyes y los sistemas.
Establecer y mejorar el sistema de divulgación de información. En vista de la asimetría de información de los intermediarios inmobiliarios, se debe aumentar el grado de divulgación de información, eliminar la asimetría de información tanto como sea posible y reducir los costos de transacción. Los costos de transacción excesivos tendrán un impacto negativo en el desarrollo del mercado. Algunos académicos sugieren que a través de la tecnología de la información en red, se deben establecer archivos de crédito para acumular crédito para una amplia gama de intermediarios, establecer bases de datos relevantes sobre el estado crediticio y evaluar el estado crediticio de los intermediarios. Con los archivos de crédito y la evaluación crediticia como contenido principal, se debe divulgar el estado de integridad de los intermediarios inmobiliarios y el historial de deshonestidad en transacciones pasadas de los intermediarios inmobiliarios, de modo que el estado de integridad de los intermediarios inmobiliarios y sus empleados. se convierte en una base importante para su participación en las actividades sociales y económicas. De esta manera, si la agencia inmobiliaria y sus empleados han sido honestos y dignos de confianza, establecerá una buena reputación y sus perspectivas de mercado serán cada vez mejores, por el contrario, si la agencia inmobiliaria y sus empleados han aparecido en; En transacciones anteriores, si hay más comportamiento deshonesto, habrá cada vez menos otras entidades del mercado dispuestas a comerciar con él, y sus perspectivas de mercado se reducirán, e incluso es posible que tenga que retirarse del mercado voluntariamente.
Implementar sistemas de acceso y salida de mercados. Aunque mi país implementa un sistema de gestión de calificaciones de agencias intermediarias y calificaciones profesionales, debido a estándares diferentes y agencias reguladoras laxas, la administración suele ser relativamente laxa. El autor sugiere que el departamento de administración debería establecer regulaciones específicas sobre disciplinas de integridad y purificar el mercado de agencias de bienes raíces mediante inspecciones estrictas al ingresar al mercado, de modo que los intermediarios deshonestos con malos antecedentes de integridad no tengan espacio para sobrevivir y las licencias comerciales de los intermediarios; romper repetidamente su confianza debe ser revocado.
Implementar un sistema de recompensas y castigos por integridad para recompensar a los agentes inmobiliarios que operan con integridad. Responsabilizar a los agentes inmobiliarios por fraude en sus servicios. Si el fraude cometido por intermediarios y empleados es lo suficientemente grave como para constituir un delito, se podrá perseguir la responsabilidad penal de conformidad con la ley.
En caso de incumplimiento de contrato, se debe investigar la responsabilidad por incumplimiento de contrato y se debe compensar de acuerdo con el contrato, o se debe introducir un sistema de compensación punitivo para proteger los intereses de los consumidores de ser infringidos. La simple supervisión gubernamental no puede resolver fundamentalmente el problema de la falta de integridad en el mercado de intermediarios inmobiliarios. También se deben utilizar incentivos basados en el mercado. Sólo la alta eficiencia y los bajos precios generados por la competencia en el mercado son funciones efectivas del mercado.
Establecer y mejorar leyes y regulaciones de gestión de agencias inmobiliarias para reducir el costo de las quejas de los consumidores. Mejorar la eficiencia en la resolución de la protección de los derechos de los consumidores a través de múltiples canales. Normalmente los intermediarios de reclamaciones de consumidores tardan mucho tiempo desde la reclamación hasta la coordinación y resolución, o incluso la resolución del litigio. Algunos consumidores se dan por vencidos a mitad de camino porque temen las dificultades. Por lo tanto, si no existe un sistema eficiente de resolución de disputas, ninguna regulación del sistema podrá ejercer un efecto disuasorio y el problema de la falta de integridad de los agentes inmobiliarios no se resolverá bien.
Establecer una asociación de la industria de intermediarios inmobiliarios para fortalecer su propia construcción de crédito y crear una marca de intermediario honesto. La gestión del crédito es inseparable de la asociación de la industria de intermediarios inmobiliarios, porque también es un puente que conecta al gobierno y al gobierno. mercado, que no solo ayudará al gobierno a comprender mejor el estado crediticio de la industria y fortalecer la gestión macro. También ayudará a fortalecer la autodisciplina del sistema de servicios de agencias inmobiliarias y sentará las bases para establecer una imagen social justa y buena. para la industria de servicios de agencias inmobiliarias. Para purificar la ética de la industria y mantener la integridad del mercado, la asociación de la industria de agencias de bienes raíces debe formular activamente regulaciones, aprovechar plenamente el papel de las organizaciones de la industria, formular convenciones de autodisciplina de la industria, fortalecer la autodisciplina, fortalecer la construcción de integridad y llevar a cabo evaluaciones crediticias. dentro de la industria, y promover conceptos y modelos comerciales avanzados, promover la mejora de la calidad general de toda la industria.
Racionalmente hablando, la integridad de la industria de las agencias inmobiliarias debería ser un sistema muy sistemático, que incluya la integridad del gobierno, la integridad de los empleados, la integridad de los consumidores, etc. Sin integridad, es imposible requerir otros elementos para establecer la integridad. Al igual que un ecosistema natural, si hay un problema en algún eslabón de la cadena biológica del sistema, se producirá un desequilibrio en todo el ecosistema. El establecimiento de un sistema crediticio completo es inseparable de los esfuerzos del gobierno y la sociedad en todos los aspectos.