El papel de la financiación inmobiliaria
(1) Proporcionar garantía financiera para el desarrollo y operación de bienes inmuebles.
En primer lugar, el proceso de desarrollo y operación inmobiliaria generalmente pasa por cuatro etapas principales: adquisición de terrenos, desarrollo y construcción inmobiliaria, venta de inmuebles y operación inmobiliaria. Estas cuatro etapas están estrechamente relacionadas y el capital se ha convertido en el factor clave que une todos los vínculos. Además, el ciclo de producción de bienes raíces es largo, la demanda de capital es intensiva y existe un desfase temporal entre la oferta y la demanda de capital. Resolver esta diferencia horaria requiere apoyo financiero. La financiación inmobiliaria de China representa una proporción cada vez mayor de su volumen financiero total. A finales de 2005, los préstamos inmobiliarios alcanzaron los 3,07 billones de yuanes, lo que representa el 14,84 por ciento de los préstamos pendientes en RMB de las instituciones financieras y el 16,75 por ciento del PIB. El saldo de los préstamos personales comerciales para vivienda fue de 1,84 billones de yuanes, lo que representa el 8,9% del saldo de los préstamos en RMB de las instituciones financieras. La relación con el PIB es 10. La salud y la estabilidad de la financiación inmobiliaria son cruciales para la salud y la estabilidad del sistema inmobiliario.
En segundo lugar, desde la perspectiva del desarrollo de la industria financiera, los bienes raíces son de gran importancia para el funcionamiento de la industria financiera, incluida la expansión comercial y la generación de ganancias. Como tipo de bien inmueble, los bienes raíces tienen las características de mantener y aumentar su valor, lo que los convierte en una garantía ideal en la industria financiera.
En tercer lugar, desde la perspectiva de las funciones intrínsecas del mercado financiero, las funciones de acumulación, asignación y macrocontrol de capital han promovido el desarrollo de la industria inmobiliaria.
La función de acumulación de capital de las finanzas desempeña el papel de "depósito" de fondos. Concentra fondos relativamente dispersos que están temporalmente inactivos en ciertos sectores y unidades económicas durante un cierto período de tiempo para satisfacer necesidades de inversión a gran escala. En particular, proporciona grandes inversiones para el desarrollo empresarial y proporciona una fuente de fondos para la construcción de infraestructura a gran escala y gastos públicos por parte de los departamentos gubernamentales. En el mercado financiero, los demandantes de fondos pueden obtener fondos fácilmente a través de financiación directa o indirecta, y los proveedores de fondos pueden elegir inversiones en demanda de liquidez que se adapten a sus propios rendimientos y preferencias de riesgo a través de diversas formas de instrumentos financieros, maximizando así los beneficios del capital.
El mercado financiero transfiere recursos de departamentos ineficientes a departamentos eficientes, de modo que los recursos económicos de una sociedad puedan asignarse de manera más efectiva a los usos más eficientes o efectivos, y la asignación racional y el uso efectivo de los recursos escasos. se puede lograr. Según las diferentes preferencias de riesgo, las personas con mayor aversión al riesgo utilizan diversos instrumentos financieros para transferir riesgos a personas con menor aversión al riesgo, logrando así la redistribución del riesgo.
La existencia y el desarrollo de los mercados financieros crean las condiciones para que el gobierno implemente el macrocontrol. Los tres instrumentos tradicionales de política monetaria, los requisitos de reservas legales, las tasas de descuento y las operaciones de mercado abierto, se basan todos en los mercados financieros. Los mercados financieros no sólo proporcionan información para la implementación de la política monetaria, sino que también proporcionan una base para la toma de decisiones para que los departamentos gubernamentales recopilen y analicen operaciones económicas y formulen políticas.
En los mercados financieros desarrollados, la financiación inmobiliaria desempeña el papel de crédito y financiación, complementa la demanda de capital en el proceso de reproducción y garantiza un círculo virtuoso de entrada y salida de capital para el desarrollo y operación de bienes raíces.
(2) Apoyar la mejora de la capacidad de consumo de vivienda de los residentes.
Las políticas de apoyo financiero estables y a largo plazo son garantías institucionales necesarias para lograr los objetivos políticos de mi país, mejorar los niveles de vida de la gente y cultivar industrias pilares. Si China quiere alcanzar su objetivo de ser moderadamente próspera y desarrollar su industria inmobiliaria, necesita una política de apoyo financiero clara y de largo plazo. Después de que los países desarrollados propusieron los objetivos políticos de resolver la vivienda residencial y desarrollar la industria inmobiliaria, las políticas sostenidas y estables de financiación de la vivienda aseguraron la realización de los objetivos políticos. El apoyo y el estímulo del gobierno para la industria inmobiliaria la hicieron crecer rápidamente hasta convertirse en una industria pilar. . China se ha fijado el objetivo de construir una sociedad moderadamente acomodada. Por lo tanto, políticas claras y estables de apoyo financiero inmobiliario se han convertido en una garantía para que los residentes mejoren su capacidad de consumo de vivienda. La mayoría de los países pueden dividir la financiación para la compra de viviendas de los residentes en sistemas financieros de bienestar y sistemas financieros comerciales.
El sistema financiero de bienestar resuelve los problemas de vivienda de las personas de ingresos bajos y medios, mientras que el sistema financiero comercial brinda apoyo a las personas de ingresos más altos para resolver sus problemas de vivienda y también brinda ayuda al sistema financiero de bienestar. La financiación de viviendas de bienestar social toma como punto de partida la organización sin fines de lucro y se centra en regular y proporcionar asistencia diversa, que incorpora las características del bienestar gubernamental. La financiación de viviendas comerciales sigue el principio de competencia de mercado, tiene como objetivo obtener ganancias y encarna el principio de comercialización de viviendas. Los dos son relativamente independientes e interdependientes y forman una financiación de vivienda unificada.
Establecer un sistema financiero de bienestar es la responsabilidad básica del gobierno. La mayoría de los países han brindado apoyo financiero activo al bienestar en términos de fuentes de fondos para vivienda, garantías de crédito gubernamentales y reducción de las cargas de pago de préstamos, pero no han adoptado una actitud totalmente orientada al mercado. En la actualidad, el sistema financiero comercial de mi país es relativamente maduro y también ha asumido las necesidades de financiación de vivienda de residentes con diversas estructuras de ingresos. Sin embargo, como entidades del mercado, las instituciones financieras comerciales no pueden asumir la responsabilidad de la financiación de la vivienda basada en políticas durante mucho tiempo. El sistema financiero de asistencia social está casi en blanco, excepto por el sistema de fondos de previsión para la vivienda que se está explorando. El sistema de financiación para las personas de ingresos bajos y medios es el futuro.
(3) La financiación inmobiliaria regula los atributos financieros de la industria inmobiliaria
Los círculos económicos de mi país utilizan las "Directrices para la clasificación de las empresas cotizadas chinas" formuladas por China Securities Comisión Reguladora en abril de 1999 como norma Con base en el "Código y Clasificación de la Industria Económica Nacional" formulado por la Oficina de Estadísticas, la industria de bienes raíces se considera una categoría separada, que incluye tres subcategorías: desarrollo y operación de bienes raíces, bienes raíces. operación, servicios de intermediación inmobiliaria y otras actividades inmobiliarias.
En correspondencia con la clasificación de la industria inmobiliaria de mi país, en el sistema estándar de clasificación industrial internacional, especialmente en los estándares de clasificación industrial más utilizados GICS y GCS en el mercado de capitales internacional, la industria inmobiliaria se clasifica como la industria financiera. Se clasifica en las industrias bancaria y de seguros. Además, el Sistema de Clasificación Industrial de América del Norte (SCIAN) introducido en 1997 reemplazó la Clasificación Industrial Estándar (sic) original y clasificó la industria inmobiliaria en la industria financiera.
La comparación anterior de clasificaciones industriales muestra que el mercado internacional, especialmente el mercado de capitales internacional, reconoce los atributos financieros de la industria inmobiliaria. Comprender plenamente los atributos financieros de la industria de bienes raíces tiene una importancia práctica importante tanto para la administración como para los profesionales de bienes raíces. Por un lado, los departamentos de gestión nacional, especialmente los departamentos de gestión financiera, deberían considerar la financiación inmobiliaria de forma integral, y no únicamente desde la perspectiva de la gestión del crédito bancario, las políticas fiduciarias, los bonos o acciones corporativas y otros instrumentos financieros; En la industria de bienes raíces, es necesario reconocer y aprovechar al máximo los atributos financieros de la industria de bienes raíces, estar a la altura de las finanzas, aprovechar al máximo las ventajas de los bienes raíces y aprovechar al máximo diversas herramientas financieras innovadoras. para desafiar los riesgos inmobiliarios.
La burbuja inmobiliaria tiene un gran impacto en la economía, las finanzas y la vida de las personas. La tendencia de los precios inmobiliarios afectará directamente al crecimiento de la economía nacional y del PIB, y también afectará a la calidad de los activos financieros. Si los precios inmobiliarios aumentan demasiado rápido, es fácil que el precio de mercado se desvíe demasiado de su valor real, creando así una burbuja. Una vez que estalle la burbuja y caigan los precios inmobiliarios, los bienes inmuebles utilizados como garantía se depreciarán o incluso se reducirán significativamente, causando grandes pérdidas a los bancos.
Desde el establecimiento del mercado inmobiliario de China, el desarrollo del mercado inmobiliario ha estado estrechamente vinculado al desarrollo del mercado financiero. Los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda pueden transformar las necesidades potenciales de compra de una vivienda de los consumidores en necesidades reales, y los préstamos bancarios de desarrollo obtenidos por las empresas promotoras los alientan a completar la construcción de nuevos proyectos. Cuando el país decida regular la macroeconomía, los medios financieros, como una de las principales herramientas regulatorias, inevitablemente tendrán un impacto en la industria inmobiliaria, especialmente cuando la industria inmobiliaria dependa más de la industria financiera, el impacto será mayor.