Si el registro de aviso de hipoteca tiene prioridad para el pago: un caso guiado por la Corte Suprema.
Enlaces legales
Ley de derechos de propiedad de la República Popular China
Artículo 20
Con el fin de garantizar la realización de los derechos de propiedad en el futuro, las partes podrán, según lo acordado, solicitar a la autoridad de registro el registro de la notificación. Una vez inscrita la notificación, si el inmueble se enajena sin el consentimiento del titular del derecho de inscripción de la notificación, no surtirá efectos como derecho real.
Si los derechos del acreedor se extinguen después del registro previo o no se presenta ninguna solicitud de registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que se puede realizar el registro inmobiliario, el registro previo no será válido.
Sucursal de Shanghai Qingpu de China Everbright Bank Co., Ltd.
Verbo (abreviatura de verbo) Caso de disputa por contrato de garantía entre Shanghai Donghe Real Estate Co., Ltd. y Chen Siqi
Boletín del Tribunal Supremo Popular No. 9, 2014
▲Resumen de la sentencia
1 Para obtener fondos bancarios, el desarrollador se confabuló con una persona física para firmar. un contrato de venta de vivienda comercial de preventa falso, y firmó un contrato de venta de vivienda comercial de preventa falso con el banco a nombre de la persona física. Firmar un contrato de préstamo hipotecario de vivienda comercial y obtener un préstamo bancario. Cuando se confirme la nulidad de un contrato de compraventa de vivienda comercial de conformidad con la ley, el promotor y la persona física responderán solidariamente por el préstamo bancario.
En segundo lugar, en el préstamo hipotecario de preventa de vivienda comercial, aunque el banco y el prestatario (comprador de la vivienda) han registrado la vivienda comercial de preventa, el prerregistro no permite al banco obtener la derechos hipotecarios reales. Una vez terminada la casa y entregada al prestatario, el banco establece un derecho hipotecario sobre la casa por adelantado. Si los derechos de propiedad no están registrados a nombre del prestatario una vez terminada la casa, no se puede procesar el registro de la hipoteca y el banco no puede ejercer los derechos hipotecarios sobre casas comerciales pre-vendidas.
▌Foco del litigio: ¿Puede el recurrente China Everbright Bank ejercer derechos hipotecarios sobre el inmueble en cuestión?
El Tribunal Popular Intermedio N° 2 de Shanghai sostuvo que el registro anticipado del establecimiento de una hipoteca sobre la propiedad en disputa tiene una naturaleza jurídica y un efecto legal diferentes al registro del establecimiento de la hipoteca.
De acuerdo con la "Ley de Propiedad de la República Popular China" y otras leyes y reglamentos pertinentes, después del registro del aviso, si el bien inmueble se enajena sin el consentimiento del propietario del registro del aviso, el los derechos de propiedad no serán efectivos. Una vez registrado el aviso previo, si los derechos del acreedor se extinguen o no se presenta ninguna solicitud de registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que se puede realizar el registro de bienes raíces, el registro con aviso previo no será válido. En otras palabras, el registro de aviso de hipoteca no es una hipoteca real, sino el derecho a reclamar cambios en los derechos hipotecarios en el futuro, que tiene efecto exclusivo.
Por tanto, el recurrente Everbright Bank, como titular del derecho de preinscripción de hipoteca sobre vivienda, goza del derecho a registrar la vivienda hipotecada cuando se cumplan las condiciones de inscripción de la hipoteca o expire el plazo pactado antes de que se conceda la vivienda. La hipoteca está inscrita, y puede luchar exclusivamente contra otros enajenaciones de la casa hipotecada, pero no goza del derecho de hipotecar los derechos reales de la casa hipotecada. La sentencia de primera instancia fue errónea y debería corregirse.
Shanghai Pudong Development Bank Co., Ltd. La sucursal de Wuxi demandó a Wang y otros por un caso de disputa de contrato de préstamo.
——Los inmuebles registrados únicamente con aviso de hipoteca no tienen prioridad de pago.
Selección de Caso del Tribunal Popular No. 4 2013
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Puntuación de la Sentencia
Como ley de registro temporal, el registro de notificación de hipoteca es a la vez No es un acto reglamentario del departamento administrativo, ni es un registro de hipoteca con efecto rector directo. El objetivo de su establecimiento es que, por diversos motivos, como la construcción de una vivienda, exista un largo intervalo entre el establecimiento de los derechos del acreedor y el registro de la transferencia del inmueble. Para equilibrar los intereses de todas las partes en las transacciones inmobiliarias y mantener la seguridad de las transacciones, la ley otorga al registro de la notificación de hipoteca efectos contra los derechos de terceros. Sin embargo, dado que los derechos de propiedad de los bienes inmuebles aún no se han establecido, No existe ningún derecho hipotecario legal.
Motivos de la sentencia
El Tribunal Popular del Distrito de Wuxi Nanchang sostuvo que el "Contrato de Préstamo (integral) para vivienda personal" firmado por la sucursal de Wuxi del Banco de Desarrollo de Shanghai Pudong y Wang y Zhou Tingfa era legales y válidos. Durante la ejecución del contrato, Wang no pagó a tiempo el principal y los intereses del préstamo, lo que constituyó un incumplimiento de contrato. La sucursal de Wuxi del Shanghai Pudong Development Bank tiene derecho a declarar que el préstamo vence anticipadamente de conformidad con el "Contrato (integral) de préstamo para vivienda personal" y exigir a Wang Bi que reembolse inmediatamente el principal, los intereses y los gastos relacionados del préstamo. El "Contrato (integral) de préstamo para vivienda personal" estipula que todos los gastos incurridos por la sucursal Wuxi del Banco de Desarrollo Pudong de Shanghai para recuperar los derechos de los acreedores, incluidos, entre otros, los honorarios del litigio y los honorarios de los abogados, correrán a cargo de la Asociación Wang Bi. Ahora, la sucursal Wuxi del Banco de Desarrollo de Pudong afirma que los honorarios reales de los abogados pagados para hacer realidad los derechos del acreedor son 25.449 yuanes, lo que está en consonancia con el acuerdo y está respaldado.
Wang y Zhou Tingfa son marido y mujer. Las deudas anteriores deben considerarse como la misma deuda de marido y mujer, y deben tener la misma responsabilidad de pagar. Las dos partes del contrato solo han completado los procedimientos de registro anticipado de la propiedad hipotecada, pero hasta el momento no han completado los procedimientos formales de registro de la hipoteca. La sucursal de Wuxi del Banco de Desarrollo de Shanghai Pudong no ha obtenido el certificado de propiedad de la vivienda. La afirmación de la sucursal de Wuxi del Banco de Desarrollo de Pudong de que el producto del descuento, la subasta o la venta de la propiedad hipotecada debe pagarse primero no tiene fundamento legal y no será respaldada por este tribunal.
De acuerdo con el "Acuerdo de cooperación para préstamos para compra y venta de viviendas comerciales", Hualuo Company y la sucursal Wuxi del Banco de Desarrollo Pudong de Shanghai han formado una relación de contrato de garantía legal y efectiva. El "Acuerdo de cooperación para préstamos para la compra y venta de viviendas comerciales" estipula: "El período de garantía comienza a partir de la fecha en que la sucursal Wuxi del Shanghai Pudong Development Bank firma el contrato de préstamo con el prestatario hasta que Hualuo Company obtiene el certificado de propiedad de la vivienda y el certificado de uso del suelo para la casa. comprador, completa el registro de la hipoteca de la vivienda, y La fecha en la que otros certificados de propiedad de la vivienda y otros documentos de certificados de propiedad de la vivienda se entregan a la sucursal de Wuxi del Shanghai Pudong Development Bank para su custodia". Por lo tanto, el préstamo involucrado en este caso fue otorgado por Hualuo Company a plazos y la propiedad hipotecada aún no ha pasado por los procedimientos formales de registro de hipoteca. Hualuo Company asumirá la responsabilidad solidaria de las deudas del prestatario dentro del alcance de la garantía según lo acordado. Una vez que Hualuo Company asume la responsabilidad de la garantía, tiene derecho a recuperarla del deudor.
Caso de ejecución de disputas sobre préstamos privados entre Tang Yi y Ye Hui.
-Cuando se cumplan las condiciones formales de inscripción, se iniciará la tramitación judicial de la inscripción de notificación de hipoteca y la inscripción judicial previa a la toma.
Caso Judicial Popular N°4, 2014
▲Resumen de Sentencia
Lo que se registra en el procedimiento de registro de aviso de hipoteca no son los derechos de propiedad, sino la prioridad Por lo tanto, cuando el banco sólo se ocupa del registro de avisos de hipoteca, no goza de prioridad de pago. Después de obtener el certificado de derechos de propiedad de la casa de subastas, el obligante que maneja el registro del aviso de hipoteca debe solicitar al departamento de registro el registro formal de la hipoteca. El departamento de registro debe manejar el registro de conversión correspondiente de acuerdo con la solicitud del obligante, en lugar del registro. departamento tomando la iniciativa de cambiar al registro formal de hipotecas. Sin embargo, en aras de la equidad y el valor del beneficio, el tribunal tomó medidas previas a la incautación de la casa comercial comprada previamente después de que se registró el aviso de hipoteca. Cuando el inmueble cumple con las condiciones para el registro formal, se deben hacer ciertos arreglos institucionales para convertir el registro de notificación de hipoteca anterior en un registro de hipoteca formal y compensar primero después de que el tribunal selle la propiedad.
Número de caso de ejecución: (2012) Chongzhi Du Zi No. 265 Respuesta: (2013) Xizhi Ta Zi No. 0001
Los hechos de un caso legal
Solicitante de ejecución: Tang Yi.
Personas sujetas a ejecución: Ye Hui, Wang Shuqiang, Jiangsu Wuxi Xiqu Jiangnan Catering and Entertainment Co., Ltd. (en adelante, Xiqu Jiangnan Company).
El 21 de enero de 2011, el Tribunal Popular del distrito de Chong'an, ciudad de Wuxi, provincia de Jiangsu, dictaminó sellar el edificio 12, Meiliangyuan, Mashan, ciudad de Wuxi, comprado por Ye Hui a Wuxi Jipin Real Estate. Co., Ltd. 282-65438+ Dado que los derechos de propiedad de la unidad aún no se han registrado, la incautación es una incautación previa. La Oficina de Supervisión de los Derechos de Propiedad de la Vivienda de Wuxi (en adelante, la Oficina de Supervisión de los Derechos de Propiedad) anotó en el recibo de entrega que "Taihu Meiliangyuan 12-282 no ha pasado por el registro de derechos de propiedad y tiene una hipoteca".
El 6 de febrero de 2012, el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an emitió la Sentencia Civil No. 1 de Chongminchu Zi (2011). 918, y orden: 1. Ye Hui devolvió el capital del préstamo de Tang Yi de 3,5 millones de yuanes y pagó una indemnización por daños y perjuicios de 1,1 millones de yuanes. 2. Wang Shuqiang y Xijiangnan Company son solidariamente responsables de las deudas mencionadas de Ye Hui. Wang Shuqiang y Xijiangnan Company tienen derecho a reclamar una compensación a Ye Hui después de asumir la responsabilidad de la garantía. Debido a que la persona sujeta a ejecución no cumplió conscientemente con las obligaciones de pago especificadas en el documento legal, el solicitante solicitó la ejecución forzosa ante el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an. Durante la ejecución, el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an llevó a cabo una tasación y subasta de la casa antes mencionada, y el precio de tasación fue de 2,6889 millones de yuanes. Después de dos subastas, nadie se inscribió para ofertar, por lo que se planeó una tercera subasta.
También se descubrió que el 30 de junio de 2010, Ye Hui firmó un contrato de venta de viviendas comerciales con Wuxi Jipin Real Estate Co., Ltd. para comprar 282 unidades de 1 a 3 pisos en Meiliang Garden, Mashan. 12, ciudad de Wuxi. Un conjunto con una superficie de 288,79 metros cuadrados y un precio de compra de 2.206.412 yuanes. El 9 de julio del mismo año, Ye Hui solicitó un préstamo hipotecario para vivienda de 6,5438 millones de yuanes a la sucursal de Wuxi del Banco Guangfa. El plazo del préstamo era de 25 años y aún debía más de 6,5438 millones de yuanes. El 29 de julio del mismo año, la Oficina de Administración de Bienes Raíces de Wuxi emitió el "Certificado de registro anticipado de la casa" No. WX10160019 para el prerregistro de Tin House. El tipo de negocio de registro de aviso anticipado es el registro de aviso anticipado de hipotecas para viviendas comerciales en preventa. El obligado del registro de aviso anticipado es la sucursal de Wuxi del Banco Guangfa y el deudor del registro de aviso anticipado es Ye Hui.
El 9 de junio de 2013, Ye Hui obtuvo el certificado de propiedad y la Oficina de Supervisión de la Propiedad cambió el prerregistro hipotecario para viviendas comerciales precompradas al registro hipotecario formal.
Ejecución
Después de que el solicitante solicitó la ejecución de este caso, el responsable del caso de ejecución consideró que la casa no había pasado por el certificado de propiedad y la preinscripción de la hipoteca. para viviendas comerciales precompradas, y no tomó medidas de evaluación y subasta Posteriormente, según Wuxi El Tribunal Popular Intermedio (2012) Xishang Tezi No. 0002 aprobó la adopción de medidas de evaluación y subasta.
Después de que se adoptaron las medidas de evaluación de la subasta en este caso, la sucursal de Wuxi del Banco Guangfa presentó una objeción ante el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an el 13 de junio, argumentando que el banco tenía los ingresos de la subasta de la propiedad, independientemente del registro de aviso de hipoteca o del registro formal de hipoteca, se solicita que el tribunal confirme el derecho de prioridad a reembolsar. El 20 de junio del mismo año, el Sr. Tang solicitó al Tribunal Popular del Distrito de Chong'an cancelar el registro de la hipoteca manejado por la oficina de supervisión de la propiedad. El 25 de junio, el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an envió una carta a la oficina de administración de propiedades, informándole que los procedimientos formales de registro de hipoteca antes de que el tribunal la sellara eran un acto de disposición no autorizada de la propiedad confiscada por el tribunal, y requerían la oficina de administración de la propiedad para corregir lo anterior dentro de los 10 días siguientes a la recepción de la carta, de lo contrario se le ordenará asumir la responsabilidad correspondiente por la indemnización. El 1 de julio, la Oficina de Supervisión de Propiedades respondió al Tribunal Popular del Distrito de Chong'an diciendo: Las leyes y reglamentos estipulan claramente la validez y el alcance del registro de notificación anticipada, y los precompradores tienen derecho a establecer derechos hipotecarios sobre propiedades comerciales precompradas. casas.
Según el actual sistema de preventa de viviendas comerciales implementado en mi país, los compradores de preventa de viviendas comerciales en Wuxi representan entre el 60% y el 70% del total de transacciones de viviendas comerciales en forma de préstamos hipotecarios. . Desde la implementación de la Ley de Propiedad en 2007, la Oficina de Supervisión de la Propiedad ha manejado decenas de miles de registros de avisos de hipoteca cada año. La razón por la cual la oficina de supervisión de la propiedad aceptó la incautación previa por parte del tribunal es porque la persona sujeta a la ejecución (comprador) obtuvo la propiedad futura de la casa gracias al préstamo. Sin un préstamo, la persona sujeta a ejecución no puede obtener la casa y no puede ayudar al tribunal en el proceso de embargo previo. Después del registro inicial de la casa en este caso, el precomprador cambió el registro anticipado de la casa comercial a un registro de transferencia de casa en junio de 2013. También se cambió el registro de notificación anticipada adjunto de la hipoteca de la casa comercial precomprada. a un registro hipotecario formal, y la preincautación por parte del tribunal se cambió a una incautación formal. El registro de la rehipoteca antes de la hipoteca no crea nuevos derechos y no afecta la eficacia del embargo judicial. Por lo tanto, no existe derecho a disponer de los bienes embargados por el tribunal.
Durante el proceso de ejecución del caso y revisión de objeciones, el Comité Judicial del Tribunal Popular del Distrito de Chong'an formó dos opiniones:
La primera opinión es que las acciones de la Oficina de Supervisión de la Producción son sanciones no autorizadas El acto de confiscar bienes por parte del tribunal. Las razones son las siguientes: Según la aprobación del Tribunal Popular Intermedio de Wuxi (2012), los bienes inmuebles registrados con notificación anticipada de hipoteca no tienen prioridad para ser reembolsados por el obligante del registro previo de hipoteca para viviendas comerciales. no goza de los mismos derechos que la hipoteca formal. El inmueble involucrado en el caso no tiene hipoteca cuando está presellado. La oficina de supervisión de la propiedad tiene derecho a hipotecar la propiedad y la oficina de supervisión de la propiedad ha completado la. procedimientos de registro de hipoteca después de que el tribunal la haya sellado previamente, lo que da como resultado el derecho hipotecario de la propiedad. El comportamiento de la oficina de supervisión de la propiedad no tiene derecho a disponer de la propiedad.
El segundo dictamen sostiene que las actuaciones de la Oficina de Supervisión de la Producción no constituyen enajenación no autorizada de bienes incautados por el tribunal. La razón es: Ye Hui cambió el registro anticipado de casas comerciales al registro de transferencia de viviendas. De acuerdo con el artículo 68 de las "Medidas de registro de viviendas", el registro anticipado de casas comerciales también se cambió al registro hipotecario formal. y no afectó la incautación por parte del tribunal. La oficina de administración de propiedades no ha dispuesto de los bienes incautados por el tribunal sin autorización.
El 5 de septiembre de 2013, el Tribunal Popular del Distrito de Chong'an solicitó instrucciones al Tribunal Popular Intermedio de Wuxi sobre las dos opiniones sobre este caso, y el Tribunal Popular Intermedio de Wuxi aceptó el caso. El tribunal colegiado del Tribunal Popular Intermedio de Wuxi emitió (2013) No. 0001 Respuesta el 28 de octubre de 2065438, coincidiendo con la segunda opinión del Tribunal Popular del Distrito de Chong'an y sosteniendo que la incautación previa del tribunal en este caso se basó en la preinscripción del inmueble. Antes del embargo, el tribunal ya podía prever que en el futuro habría una hipoteca sobre la propiedad. El cambio del registro de notificación de hipoteca al registro de hipoteca formal por parte de la oficina de administración de vivienda no crea nuevos derechos o gravámenes, y no constituye una disposición no autorizada de la propiedad confiscada por el tribunal. La primera opinión del Tribunal Popular del Distrito de Chong'an es incompatible con la intención original del sistema de registro de avisos y el sistema de preincautación. No sólo es perjudicial para el desarrollo del sistema de preventa de viviendas comerciales, sino también para el desarrollo del sistema de preventa de viviendas comerciales. el futuro trabajo previo a la incautación del tribunal.