Cómo gestionar la transferencia de garantía durante el período de la hipoteca
La parte del precio de transferencia que excede el importe de los derechos del acreedor pertenece al deudor hipotecario, y el déficit es pagado por el deudor. Durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario no podrá enajenar el bien hipotecado sin el consentimiento del acreedor hipotecario, salvo que el cesionario cancele la deuda y elimine el derecho hipotecario.
2. El artículo 49 de la "Ley de Garantías" establece que durante el período de la hipoteca, si el deudor hipotecario transfiere el inmueble hipotecario inscrito, deberá notificar al acreedor hipotecario e informar al cesionario que el inmueble transferido ha sido hipotecado.
Si el deudor hipotecario no notifica al acreedor hipotecario o al cesionario, la transmisión será nula. Si el precio de la hipoteca transferida es sensiblemente inferior a su valor, el acreedor hipotecario podrá exigir al deudor hipotecario las garantías correspondientes.
Si el deudor hipotecario no la proporciona, no se transmitirá el bien hipotecado. El precio que obtenga el deudor hipotecario por la enajenación del bien hipotecado deberá ser pagado por anticipado al acreedor hipotecario o depositado en poder de un tercero convenido con el acreedor hipotecario. El exceso de los derechos del acreedor pertenece al deudor hipotecario, y el déficit será pagado por el deudor.
3. El artículo 67 de la “Interpretación de la Ley de Garantías” establece que durante la existencia del derecho hipotecario, si el deudor hipotecario no hubiere notificado al hipotecado o al cesionario el bien hipotecado, y si el hipotecado Una vez registrada la propiedad, el acreedor hipotecario aún puede ejercer el derecho de hipoteca.
El cesionario que obtiene la propiedad del bien hipotecado puede saldar todas las deudas por cuenta del deudor, y el derecho hipotecario se extingue. Una vez que el cesionario haya saldado la deuda, podrá recuperarla del deudor hipotecario. Si la cosa hipotecada no ha sido inscrita, el derecho hipotecario no será contra el cesionario. Si se causan pérdidas al hipotecante, el deudor hipotecario será responsable de la indemnización.
Datos ampliados:
1. Bienes que pueden servir como garantía:
(1) Casas y demás objetos fijos sobre el terreno propiedad del deudor hipotecario.
(2) Maquinaria, herramientas de transporte y demás bienes propiedad del deudor hipotecario.
(3) Derechos de uso de terrenos, casas y otros objetos fijos de propiedad estatal por considerar que el deudor hipotecario tiene derecho a disponer de ellos conforme a la ley.
(4) Maquinaria, vehículos y demás bienes de propiedad del Estado de los que el deudor hipotecario tiene derecho a disponer conforme a la ley.
(5) Las casas u otros edificios que aún no hayan sido construidos o que estén en construcción de conformidad con la ley pueden hipotecarse después de que los interesados hayan registrado la hipoteca.
(6) Si el prestatario utiliza la casa comprada para su propio uso como garantía del préstamo, el valor total de la casa debe utilizarse como garantía del préstamo.
2. En cualquiera de las siguientes circunstancias, el acreedor hipotecario tiene derecho a disponer del inmueble hipotecado:
(1) El acreedor hipotecario no ha sido reembolsado al vencimiento del plazo. período de cumplimiento de la deuda, y el deudor no ha pagado el bien hipotecado. El acreedor hipotecario llega a un acuerdo para posponer el cumplimiento;
(2) El deudor hipotecario fallece o es declarado muerto y nadie tiene que cumplir la deuda vencida. ; o el heredero legal o legatario del deudor hipotecario se niega a cumplir con la deuda debida;
(3) El deudor hipotecario se declara disuelto o en quiebra de conformidad con la ley;
( 4) El deudor hipotecario viole las disposiciones pertinentes de estas Medidas y enajene el inmueble hipotecado sin autorización;
(5) Otras circunstancias estipuladas en el contrato de hipoteca.
En cualquiera de las circunstancias anteriores, el inmueble hipotecado podrá enajenarse a través de medios legales como la subasta previa negociación entre las partes hipotecarias. Si el acuerdo fracasa, el deudor hipotecario puede presentar una demanda ante el Tribunal Popular.
Cuando el acreedor hipotecario enajene el inmueble hipotecado, deberá notificarlo por escrito con antelación al deudor hipotecario; si el inmueble hipotecado es * * * * propio o arrendado, deberá notificarlo también al propietario o arrendatario; escrito al mismo tiempo; en las mismas condiciones, el propietario o arrendatario tiene el derecho de tanteo según la ley.
Si dos o más hipotecas se constituyen sobre un mismo bien inmueble, se liquidarán en el orden en que fueron inscritas las hipotecas.
Al enajenar un inmueble hipotecado, las casas recién añadidas al terreno pueden enajenarse junto con el inmueble hipotecado de conformidad con la ley, pero el acreedor hipotecario no tiene prioridad para recibir el producto de la enajenación del inmueble. las casas recién agregadas.
Cuando los derechos de uso del suelo obtenidos mediante la enajenación se enajenan junto con las hipotecas inmobiliarias constituidas sobre las construcciones del terreno, el acreedor hipotecario deberá pagar la tasa de transferencia del derecho de uso del suelo con cargo al producto de la enajenación antes de puede recibir primero los derechos de uso de la tierra. Si las leyes y reglamentos dispusieran lo contrario, prevalecerán dichas disposiciones.
La enajenación por parte del acreedor hipotecario del inmueble hipotecado se suspende por las siguientes circunstancias:
(1) El acreedor hipotecario solicita la suspensión;
(2) El deudor hipotecario se aplica El acreedor hipotecario está dispuesto y demostrado que puede cumplir con la deuda en tiempo y forma, y el acreedor hipotecario acepta
(3) Se encuentra en disputa la propiedad del bien hipotecado
(4) Los bienes inmuebles hipotecados en litigio o arbitraje;
(5) Otras circunstancias que ameriten la suspensión.