¿Cómo puede el gobierno unir fuerzas con el capital social para ayudar a que la antigua reforma supere las dificultades?
No deja de ser un estanque o una sala ancestral. Wenchong, que ha experimentado diez años de renovación de áreas antiguas, ahora muestra una nueva apariencia: los edificios antiguos están unidos por ejes verdes del contexto cultural, y se forman nuevos grupos residenciales alrededor del agua... Con el rápido avance de la " concepto "pan-bienes raíces" En la marea de la renovación urbana, cómo mantener la integridad de las aldeas antiguas y convertir el precioso patrimonio histórico y cultural en comunidades de calidad que satisfagan las necesidades de vida de la gente moderna que alguna vez desconcertó a las aldeas de Guangdong e incluso de todo el país.
Guangdong es la primera provincia de China que explora la transformación de los "tres viejos" y logra resultados sobresalientes. La persona pertinente a cargo del Departamento Provincial de Recursos Naturales de Guangdong dijo al reportero del Nanfang Daily que en realidad hay muchos modelos antiguos de reforma en práctica y aplicación en Guangdong. Actualmente, el proyecto de renovación urbana de Guangdong ha entrado en una etapa realmente crítica. La forma adecuada de manejar la relación entre el gobierno y el mercado afectará directamente si el trabajo posterior de renovación urbana puede lograr nuevos avances.
Observación de muestra
Una aldea de ochocientos años prueba la renovación urbana de Guangzhou
La aldea de Wenchong está ubicada en el área urbana central de Huangpu, Cantón. Este solía ser un "pueblo de la ciudad" muy típico: sucio, desordenado y pobre, con "edificios de apretón de manos" y "edificios de pensión única" por todas partes. También es la estación de salida de la primera fase de la Línea 5 del Metro. La apariencia de aldea atrasada es incompatible con el posicionamiento y las necesidades de desarrollo de la zona donde se ubica, y el contraste es enorme y también se ha convertido en una enfermedad persistente que obstaculiza el desarrollo de las zonas urbanas.
En 2009, la aprobación del plan de reconstrucción de Wenchong Village inició oficialmente la transformación de esta aldea urbana de 65438 a 2000.
De acuerdo con el objetivo de planificación del distrito de Huangpu de “un eje, un centro, dos áreas y tres grupos”, el canal Wenchong y el cinturón verde urbano de 20 metros en ambos lados forman un eje verde contextual. Las instalaciones se instalan a ambos lados del eje para continuar el contexto cultural de Chonggu.
Han pasado diez años en un abrir y cerrar de ojos. Wen Chong, que llamó la atención del periodista, renovó por completo su apariencia: todas las casas de reubicación son edificios residenciales de gran altura con ascensores, la densidad de construcción es de aproximadamente el 17% y el área de construcción de las instalaciones de servicios públicos de apoyo comunitario es de casi 60.000 metros cuadrados. . Se encuentran disponibles diversas instalaciones, como escuelas intermedias, escuelas primarias, jardines de infancia, gimnasios para residentes y mercados de carne y verduras, y las condiciones de vida de la comunidad han mejorado considerablemente. El área de propiedad colectiva de la aldea también aumentó de 6,5438+0,2 millones de metros cuadrados a 6,5438+0,7 millones de metros cuadrados, y se construyó un complejo comercial integral diversificado, lo que ha aumentado considerablemente los ingresos aportados a la colectiva de la aldea. Guangzhou Vanke, que participó en el proyecto de renovación urbana de Wenchong, también prestó "cuidado especial" a 35 proyectos de reliquias culturales en la aldea. La Atalaya Wenchong, el Salón Ancestral del Clan Lu y los edificios históricos circundantes fueron protegidos y reparados en el lugar.
En mi humilde opinión, detrás de la transformación de la antigua aldea “bordada” de Wenchong hay en realidad un vívido reflejo de la participación ordenada del capital social en los proyectos de renovación urbana de Guangzhou. Bajo la premisa del liderazgo gubernamental, las organizaciones económicas colectivas de Wenchong se reformaron de forma independiente y establecieron una subsidiaria de propiedad total como el cuerpo principal de la reforma en términos de fuentes de financiamiento, el gobierno no invirtió y todos los costos de renovación se obtuvieron de la transferencia; de financiación del suelo. En términos del modelo de reconstrucción, la renovación de la ciudad vieja y el reasentamiento de demolición están estrechamente integrados con el financiamiento de la reconstrucción de las aldeas urbanas, lo que no solo resuelve el problema de la difícil adquisición de tierras para la reconstrucción de la ciudad vieja y el reasentamiento de demolición, sino que también proporciona apoyo financiero para toda la aldea urbana. reconstrucción.
Elección de métodos
El núcleo es manejar adecuadamente la relación entre el gobierno y el mercado.
Lo que Wenchong Village está practicando es en realidad un antiguo modelo típico de reforma que Guangdong ha explorado en los últimos años.
El periodista se enteró de que los modelos que a menudo intervienen en los "tres antiguos" proyectos de renovación de Guangdong incluyen el modelo "dirigido por el gobierno", el modelo de "transformación cooperativa entre el gobierno y el mercado" y el modelo "dirigido por el mercado". . Para explorar la formación de estos tres modelos de transformación diferentes, China ha estado explorando durante casi 30 años.
Un estudio anterior realizado por Ma Xiangming, vicepresidente de la Asociación de Renovación "Tres Viejos" de la provincia de Guangdong y presidente del Comité de Planificación y Diseño, mostró que la renovación urbana de Guangdong ha pasado por cuatro etapas principales.
Antes de 1988, se trataba principalmente de un estilo de "reparación de resultados" de actualizaciones puntuales dispersas impulsadas por la planificación gubernamental, que tenía un efecto muy limitado en la optimización y mejora de la forma espacial general de la ciudad.
Durante el período de 1988 a 2009, la participación en el mercado condujo a la actualización estructural de “retirada del segundo nivel al tercer nivel” y se convirtió en algo común. El gobierno necesita más inversión social y los "tres viejos" proyectos de renovación pueden comenzar rápidamente, no están restringidos por cuotas de uso de la tierra y las entidades del mercado participan gradualmente. Debido a la alta tasa de retorno de los bienes raíces, en esta etapa de renovación, la mayoría de los proyectos de renovación de terrenos son principalmente desarrollo de viviendas comerciales.
Durante el período de 2009 a 2013, la renovación urbana entró en la tercera etapa: las "tres viejas" transformaciones promovidas desde abajo por el gobierno fuerte. También fue en esta etapa que las ciudades de Guangdong completaron la primera ronda de "tres antiguos" planes de renovación. Con la introducción de una serie de antiguas políticas de reforma por parte del gobierno provincial de Guangdong, los propietarios de tierras, los promotores inmobiliarios, las instituciones financieras y otros partidos han participado activamente. Sin embargo, en esta etapa, la demolición y reconstrucción de "empresa a empresa" y "empresa a vivienda" se centran principalmente en, y el inventario de viviendas ha aumentado.
La cuarta etapa, desde 2014 hasta ahora, se centra más en regresar a las instalaciones públicas y agregar complejos comerciales y residenciales, también se centra en la preservación de la "nostalgia" y aboga por el aumento de la "microrenovación del bordado"; "transformación de aldeas urbanas" y "edificios antiguos" y "revitalización de bloques" y otros espacios interesantes, preste atención al surgimiento de nuevas tendencias, como la renovación de unidades de renovación y la renovación de subdivisiones, las "tres antiguas" políticas de renovación se lanzan continuamente, movilizándose por completo; el entusiasmo de las entidades del mercado.
Del desarrollo de estas cuatro etapas, se puede ver que desde el "arreglo" del gobierno hasta la "promoción gubernamental fuerte desde abajo hacia arriba", la promoción del gobierno siempre ha ocupado una posición dominante, y la participación de las fuerzas del mercado ha experimentado El extenso proceso "inmobiliario" eventualmente regresa a un estado razonable, ordenado y equilibrado.
Análisis de la industria
Los diferentes modelos tienen su propio significado de referencia.
Actualmente, la reconstrucción de Wenchong Old Village aún está en progreso. Según el aviso del Plan de Proyectos Clave de Guangzhou de 2019 emitido anteriormente por la ciudad de Guangzhou, este año hay 52 proyectos de renovación urbana y reserva de tierras en Guangzhou, incluidos 23 proyectos de reconstrucción de antiguas aldeas. Guangzhou 1** implementó una licitación cooperativa para 15 aldeas antiguas en la primera mitad del año, distribuidas en 9 distritos de la ciudad. En la segunda mitad del año, a medida que avance la renovación de las antiguas aldeas, se formará un pastel de mercado más grande, atrayendo así a más y más entidades con poder de mercado a participar.
Algunos expertos señalaron que en el proceso de renovación urbana, los tres modelos se han reflejado cada vez en más casos, y todos tienen su propio significado de referencia para futuros proyectos de renovación urbana.
El Proyecto de Desarrollo Integral de la Aldea de Dachong en el distrito de Nanshan, ciudad de Shenzhen, es el proyecto de renovación general de aldea más grande de la provincia de Guangdong. El proyecto adopta un modelo operativo de "operación dirigida por el gobierno, orientada al mercado y participación de sociedades anónimas" para mejorar la calidad espacial urbana general de la región, determinar razonablemente la intensidad del desarrollo del suelo, utilizar el suelo de manera eficiente e intensiva, y aprovechar plenamente la eficacia potencial del terreno.
El Proyecto de Renovación de la Aldea Tangjiu en la ciudad de Maoming adopta el modelo actualizado de transferencia rural centralizada y desarrollo conjunto. A través de la plataforma de comercio de activos colectivos rurales, los socios se seleccionan abiertamente y la transformación de los "tres viejos" se combina orgánicamente con la consolidación territorial en la aldea.
El Proyecto de Renovación de la Aldea Paihou en la ciudad de Yangjiang adopta un "modelo de transformación guiado por el gobierno y el mercado", que conduce a acelerar la construcción del proyecto, generar beneficios lo antes posible y lograr una situación beneficiosa para todos. situación para el gobierno, los inversores y la gente del entorno.
A partir de estos diferentes casos, podemos ver que "un pueblo, una política" ha logrado resultados prácticos, lo que también ha hecho que las viejas reformas avancen en una dirección más científica, razonable y sistemática.
En septiembre de este año, Guangdong emitió las "Opiniones orientativas sobre la profundización de las reformas, la aceleración de la transformación de los "tres viejos" y la promoción del desarrollo de alta calidad", en respuesta al alto umbral de entrada y la pesada carga fiscal. , dificultades en la adquisición y demolición de terrenos y problemas de planificación informados desde varios lugares. En cuanto a cuestiones clave y difíciles como la dificultad de ajuste, el alto umbral de aprobación y la pesada carga fiscal, nos adherimos a la orientación y las ideas del problema y proponemos 19 medidas de reforma específicas. lo que sin duda es un gran avance.
El reportero del Nanfang Daily Xu Lei, el pasante Lu Linmian, el coordinador Feng Shanshu