Consultoría de información de Chengdu Liu Xiansheng
En la tarde de mayo de 2016, la Oficina del Grupo Líder de Chengdu para el Desarrollo Estable y Saludable del Mercado Inmobiliario emitió el "Aviso sobre el apoyo a la demanda de viviendas rígidas y mejoradas" (en adelante, el "Aviso sobre el apoyo a la demanda de viviendas rígidas y mejoradas" "Aviso"), que regula las políticas regulatorias actuales del mercado inmobiliario de Chengdu. La optimización implica principalmente cuatro aspectos: optimizar el procesamiento de preventa, optimizar la supervisión del fondo de preventa, optimizar el número total de hogares que compran casas y optimizar la identificación de. hogares sin casa.
En comparación con otras ciudades nacionales clave, la nueva política del mercado inmobiliario de Chengdu no relaja directamente el umbral de restricción de compras ni acorta el período de restricción de ventas. Esto también es una manifestación concreta de las políticas específicas de la ciudad.
“Optimizar las condiciones de procesamiento de preventa y optimizar la supervisión del fondo de preventa puede estimular eficazmente la voluntad de desarrollo de las empresas y promover la recuperación de la oferta del mercado lo antes posible”. China Index Academy dijo que con el aumento de la población industrial de Chengdu, desde la perspectiva de la lógica de garantizar aún más las necesidades de vivienda razonables de la nueva población debido a la rápida afluencia, existe una necesidad urgente de introducir políticas optimizadas.
En el primer trimestre de este año, se vendieron 43.040 nuevas viviendas en Chengdu, una disminución interanual del 20,9, que fue básicamente la misma que en el cuarto trimestre del año pasado. Aunque la oferta y la demanda continuaron disminuyendo mes a mes en abril, el volumen total de transacciones todavía estuvo entre los primeros del país.
En mayo de 2018, los datos de precios de la vivienda para 70 ciudades grandes y medianas publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas mostraron que en abril, el precio de las viviendas comerciales de nueva construcción en 18 de las 70 ciudades grandes y medianas las ciudades de gran tamaño aumentaron mes a mes, en comparación con 29 ciudades en marzo, Guiyang y Chengdu lideraron con un 0,8; los precios de la vivienda de segunda mano cayeron un 0,3 mes con mes. la caída se amplió en 0,2 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. Entre ellos, Chengdu aumentó un 0,7 mes a mes, liderando el país.
Liu Lu, profesor y supervisor doctoral de la Universidad Southwestern de Finanzas y Economía, cree que el mercado inmobiliario actual de China no sólo está diferenciado entre ciudades, sino también entre diferentes regiones dentro de una misma ciudad. Basado en el desarrollo de los mercados inmobiliarios en varios lugares, Chengdu cuenta con un método de regulación del mercado inmobiliario más científico y preciso.
Mantener el objetivo de prevenir riesgos sistémicos
En vista de los antecedentes de la promulgación del "Aviso", la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Chengdu dio una interpretación oficial:
Primero, implementar el espíritu del gobierno central de "controlar eficazmente los riesgos clave y mantener el resultado final sin riesgos sistémicos", coordinar la prevención y el control de epidemias con las necesidades del desarrollo económico y social, profundizar la reforma de "Racionalizar la administración y delegar poderes, fortalecer la supervisión y mejorar los servicios", optimizar el entorno empresarial y fortalecer las empresas. La sensación de experiencia y ganancia, y el ajuste apropiado de la escala de preventa no solo ayudarán a optimizar el ritmo de la oferta de vivienda regional. , pero también ayuda a las empresas a aliviar la presión financiera y reanudar el trabajo lo antes posible. El segundo es reducir adecuadamente el límite de supervisión de los fondos de preventa, mejorar la eficiencia del uso de los fondos de preventa e implementar responsabilidades locales de supervisión y resolución de riesgos.
Para las nuevas políticas para las empresas de desarrollo, Chengdu optimizará las condiciones de preventa y permitirá a las empresas solicitar permisos de preventa durante la construcción con la premisa de cumplir con los límites de tiempo de inicio y finalización estipulados en el contrato de transferencia de terreno. optimizar la supervisión de los fondos de preventa, apoyar a cada distrito (ciudad) y condado para implementar las responsabilidades de supervisión local y determinar razonablemente el monto de supervisión de los fondos de preventa del proyecto con base en la situación real según los métodos y estándares contables para los montos de supervisión estipulados en las "Reglas de implementación de las medidas de supervisión de preventa de viviendas comerciales de Chengdu".
Para los compradores de viviendas, Chengdu optimizará los criterios para determinar el número total de viviendas familiares al comprar una vivienda en el centro de la ciudad, viviendas compradas o recién adquiridas en condados (ciudades) suburbanos (excepto el distrito de Qingbaijiang). no se incluirá en el apellido. Reducir el número total de unidades de vivienda; optimizar los estándares de identificación de hogares sin vivienda; Los compradores de vivienda y sus familiares que no tienen propiedad propia en Chengdu y no tienen antecedentes de transferencia de vivienda dentro de los 2 años anteriores a la fecha del registro de compra de vivienda se consideran hogares sin casa. Esta medida tiene como objetivo apoyar la descentralización ordenada de la población.
La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Chengdu explicó que la optimización de la política de “restricción de compras” tiene como objetivo implementar la estrategia de “tres excelencias y una fortaleza” del comité municipal del partido y apoyar la dispersión ordenada de la población.
En cuanto a las nuevas políticas en el mercado inmobiliario de Chengdu, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que Chengdu ha introducido talento rápidamente en los últimos años y los precios de la vivienda están en el proceso de enfriamiento y ajuste. Luego de esta política, tanto el volumen como el precio aumentaron, lo que impulsó el mercado. La relajación de las políticas en Chengdu también muestra que la relajación de las políticas en las nuevas ciudades de primer nivel es la dirección y tendencia general en el futuro cercano, y objetivamente tiene un efecto de demostración para otras ciudades del país.
Un mercado de "hielo y fuego"
El mercado inmobiliario de Chengdu ha estado en proceso de ajuste y la situación general presenta una situación de "hielo y fuego".
Por un lado, las ventas de algunos proyectos fueron lentas y, por otro lado, los "discos de celebridades de Internet" se agotaron a 3 veces el precio del disyuntor.
Según las estadísticas de investigación de Core Real Estate, en abril, entre las 50 ciudades clave de todo el país, la tasa de ventas promedio de proyectos recién lanzados cayó a 29, y la tasa de ventas de Chengyu Chemical Industry superó 60. Aunque hay signos de recuperación en el mercado inmobiliario de Chengdu, el mercado está desigualmente caliente y frío en diversas regiones y sectores, y la diferenciación de proyectos se ha intensificado. Entre ellos, la tasa de ventas de casas nuevas en áreas como el nuevo distrito de Tianfu llega a 100, mientras que la tasa de ventas de muchos proyectos invendibles en áreas periféricas es solo de aproximadamente 5.
Tomemos a Shuangnan Yue Tiandi como ejemplo. Ubicado junto a la segunda carretera de circunvalación en el distrito de Wuhou, ciudad de Chengdu, tiene una buena ubicación geográfica e instalaciones circundantes maduras. Sin embargo, el tercer lote de ventas de este proyecto no fue el esperado, ni siquiera tan bueno como el año pasado.
“La situación general de las ventas este año es relativamente lenta y la esperada temporada alta de ventas de 'Oro, Tres y Plata' no ha llegado".
Según consultas de los periodistas, algunas propiedades también han comenzado a venderse a precios reducidos. Por ejemplo, el precio medio del proyecto Baihe Yutianjiao en el distrito de Jinniu, Chengdu, cayó de 22.000 yuanes/metro cuadrado a 19.000 yuanes/metro cuadrado, una reducción de precio del 15%.
Además, el periodista se enteró por Internet que la situación del mercado inmobiliario regional en los tres círculos principales de Chengdu es aún más grave. Actualmente, las ventas de algunas propiedades en el distrito de Qingbaijiang están divididas. Las propiedades con altas ventas pueden vender docenas de propiedades cada día, mientras que las propiedades con bajas ventas no han tenido transacciones durante varios días seguidos. Ante un mercado lento, la mayoría de los promotores optan por vender a precios reducidos. El proyecto Oda a la Alegría en Qionglai, un suburbio de Chengdu, se vendió por 8.000 yuanes el metro cuadrado a finales de abril. Después del feriado del Primero de Mayo, el precio cayó a 6.800 yuanes por metro cuadrado, una disminución del 15%. Sanlangtai International Tourism Resort Yushan en Chongzhou también redujo su precio de 8.300 yuanes/metro cuadrado a 7.300 yuanes/metro cuadrado después del feriado del Primero de Mayo.
Cuando el mercado inmobiliario en algunas áreas está desierto, algunos compradores de viviendas todavía se muestran optimistas acerca de algunas "ofertas destacadas de celebridades de Internet", y la situación del registro con frecuencia muestra explosiones. El 10 de mayo, el proyecto Sun Hung Kai Joy City en Chengdu lanzó la firma en línea de 360 casas comerciales en la tercera fase. El precio unitario de estas casas es básicamente de alrededor de 10.000 yuanes por metro cuadrado, el precio medio de referencia de las casas de segunda mano. en la primera y segunda fase de este proyecto es de 19.517 yuanes/metro cuadrado. El precio medio de cotización de Shell es de 27.000 yuanes/metro cuadrado. Debido a la enorme diferencia de precios, 654,38 millones de personas se apresuraron a registrarse para este proyecto el primer día de registro, y el sitio web oficial de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Chengdu quedó temporalmente paralizado.
Las ventas de viviendas de lujo tampoco se quedan atrás. El 21 de abril, Land Rover Guanlan en el nuevo distrito de Chengdu Tianfu lanzó 418 unidades, con un precio promedio de 27.000 yuanes/m2-38.000 yuanes/m2, y un precio total de 4,5 millones de yuanes-130.000 yuanes. Después de la revisión, 1.256 compradores de viviendas participaron en la lotería y la tasa de ganancia fue de sólo 33,28.
El Sr. You, jefe de marketing de una empresa inmobiliaria en Chengdu, dijo en una entrevista con periodistas que la introducción del New Deal ayudará a mejorar el poder adquisitivo de los clientes de los suburbios. La ciudad principal y la ciudad principal también liberarán a algunos inversores al área de construcción de las tres ciudades. También tiene un papel de reunión y guía a largo plazo para que los clientes de las ciudades a nivel de prefectura se acerquen a las áreas de tercer nivel en Chengdu.
Sin embargo, a algunos analistas les preocupa que la nueva política pueda aumentar las calificaciones de las personas sin hogar en el área urbana central de Chengdu para las familias que realmente no poseen una casa y solo necesitan comprarla. una casa, será más difícil comprar una casa.