¿Cuáles son las tendencias de desarrollo de la financiación inmobiliaria?
Wang Yi, director general de Daye Trust Co., Ltd.:
En 2015, creemos que todo el valor real El mercado inmobiliario está experimentando cambios evidentes.
Se manifiesta principalmente en varios aspectos. En primer lugar, desde una perspectiva total, la relación general de oferta y demanda de bienes raíces ha cambiado y la estructura está experimentando cambios importantes. La prominencia se refleja en un modelo dequímico y ha habido algunos cambios tanto en campos como en tipos.
En segundo lugar, toda la cadena de capital de suministro inmobiliario se ha vuelto cada vez más cautelosa desde 2014.
En tercer lugar, con los requisitos de la urbanización, el desarrollo económico y los cambios en los requisitos residenciales generales de los residentes, también existen algunas necesidades específicas para complementar el negocio inmobiliario, incluidos el envejecimiento y los problemas de salud. Sin embargo, este problema estructural no ha encontrado una demanda dominante, estratégica y real.
En cuarto lugar, debido a la falta de flujo de caja, la valoración de los inmuebles también está cambiando, que es la mayor preocupación de nuestras instituciones financieras. En los últimos diez años, con el rápido desarrollo del sector inmobiliario, la fijación de los tipos de cambio inmobiliarios y la realización de activos han sido muy buenas. Sin embargo, una vez que el precio y la depreciación de un activo alcanzan un cierto límite, su liquidez, valoración y flujo de efectivo causarán gran preocupación. Como institución de inversión financiera, es probable que este tipo de valoración provoque la acumulación de riesgos financieros.
Nuestras instituciones financieras están involucradas en una guerra a gran escala y no son adecuadas para la guerra de guerrillas. Sin embargo, para librar una guerra a gran escala, debe estar conectada mediante la introducción de industrias a gran escala. El próximo año, 2015, puede ser una etapa de prueba y exploración para nosotros basada en la replicabilidad acumulada en más de diez años de experiencia en desarrollo.
La acción se centra en dos aspectos. Una es que el parque de viviendas controla la oferta de viviendas y depende de la tasa de conversión y de si puede generar flujo de caja. Por supuesto, definitivamente existe un cierto grado de incertidumbre en esta acción, y esta incertidumbre es nuestra oportunidad de realizar fusiones y adquisiciones, intervenir en la reestructuración corporativa y reestructurar los activos de deuda. En segundo lugar, juzgar la rentabilidad de los activos vendidos en el inventario puede generar un flujo de caja estable para respaldar el diseño y la distribución del producto.
Bancos: crear servicios financieros de cadena industrial completa
Sí, presidente de la División de Finanzas Inmobiliarias del Banco Minsheng de China:
Ahora, a juzgar por los ingresos de Los bancos comerciales, simplemente para los productos crediticios, los incrementos son efectivos, pero los precios no subirán y los precios para las empresas que pueden prestar no serán demasiado altos. Hasta ahora, hemos sentido los riesgos en la industria inmobiliaria, y el meollo del problema es que los activos no pueden fluir.
Debido a que los riesgos del mercado inmobiliario son controlables, habrá una clasificación relativa. Por ejemplo, atender a los clientes no se trata de cantidad, sino de profundizar el servicio al cliente. Originalmente era solo un proveedor de fondos, pero ahora está penetrando en la cadena industrial para ayudar a las empresas a ser más saludables. En el futuro, Minsheng Bank seguirá cooperando con más clientes profesionales y comerciales en ciertos segmentos y realizará una cooperación más estratégica. Desde préstamos hasta sus aspectos estratégicos, inversiones, fusiones y adquisiciones, encadenamientos industriales, estructuras, cotizaciones, etc.
La titulización también forma parte de la consideración de Minsheng Bank, y también lo estamos haciendo en la gestión de activos. El ritmo de titulización de activos previsto para nosotros este año deja mucho margen para la imaginación. A través de la gestión de activos se pueden obtener buenos activos en propiedades comerciales.
Sin embargo, hay varios problemas que no podemos solucionar. En primer lugar, no puede resolver el problema de seguir endeudado. En segundo lugar, no puede resolver el problema de los inversores en el mercado de oferta pública que tienen requisitos bajos para los beneficiarios relativos.
Fondos: Continuar creando productos con temáticas claras como las REIT.
Zhou Qian, director general de CITIC Goldstone Fund Management Co., Ltd.:
Desde 2015, la financiación inmobiliaria ha entrado en una era de creciente productización. En el proceso de combinar bienes raíces y finanzas, los factores y la importancia de los bienes raíces han entrado en una era de creciente importancia.
Después de casi siete años de exploración, CITIC Goldstone ha dividido todo el módulo de negocio inmobiliario en cinco grandes sectores.
El primer apartado es la financiación privada simple, con muchos canales y cooperación con entidades financieras. El segundo negocio son los fondos de capital privado. Hemos establecido dos fondos de capital privado. Uno fue desarrollado por nosotros. Su modelo es relativamente simple. Cuando se vende la casa, compartimos las ganancias. Nuestra escala de inversión actual supera los 130.000 yuanes, lo que lo convierte en el fondo de desarrollo más grande del mercado. El otro es un fondo de cartera, que ya está en funcionamiento y puede tener un mayor volumen de operaciones.
El tercer negocio son los REIT.
Tenemos dos negocios, uno es REIT de intercambio y el otro es REIT interbancario. En 2012, se lanzaron REIT interbancarios para viviendas asequibles en Tianjin, absorbiendo la experiencia de la provincia de Taiwán y convirtiéndolos en REIT de servicio completo. Este es el primer paso para que los REIT ingresen al mercado. Es posible que en el futuro haya más bienes públicos y diferentes estructuras de transacciones.
El cuarto negocio es el de exportación. Actualmente cooperamos principalmente con algunas grandes empresas centrales e instituciones financieras. Cómo proporcionar todos los aspectos de los servicios inmobiliarios también es un factor a considerar.
El quinto negocio es que en los próximos diez años, los días en que las gallinas y los perros ascendían al cielo quedarán atrás para siempre y los productos se convertirán en el capital más importante del mercado. Además, el tema es claro, los productos son competitivos y adecuados a la demanda del mercado, que es nuestra principal dirección.