¿Cuál es el contenido de las "Pautas para la gestión del impuesto al valor agregado de la industria inmobiliaria"?
Artículo 1 Con el fin de fortalecer la gestión del impuesto al valor agregado de la industria inmobiliaria, prevenir riesgos fiscales y tapar lagunas fiscales, de conformidad con la "Ley de Administración de Recaudación de Impuestos del Pueblo República de China" y sus normas de implementación, las "Medidas de gestión de facturas" y sus detalles de implementación, el "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China", el "Aviso del Ministerio de Finanzas sobre la promoción integral de la sustitución de impuesto comercial con impuesto al valor agregado" (Caishui No. 201636), "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre el Desarrollo Inmobiliario" Anuncio de las Medidas Provisionales para la Recaudación y Administración del Impuesto al Valor Agregado en Proyectos Inmobiliarios Desarrollados por Empresas " (Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos No. 18 de 2016) y se formularon las leyes, regulaciones y políticas tributarias pertinentes, y las "Directrices para la Gestión del Impuesto al Valor Agregado de 2010"
No. Artículo 2 Esta guía de trabajo es la normativa específica sobre operativa empresarial y prevención y control de riesgos en todos los aspectos de la gestión tributaria en el sector inmobiliario, que incluye siete partes: principios generales, gestión de proyectos, gestión de facturas, declaración y cobro, gestión diaria, seguimiento de alerta temprana y disposiciones complementarias .
Artículo 3: Los presentes Lineamientos se aplican a las empresas promotoras inmobiliarias que vendan proyectos inmobiliarios de autodesarrollo.
El autodesarrollo se refiere a la construcción de infraestructura y viviendas en terrenos que han obtenido derechos de uso de suelo de acuerdo con la ley.
Las empresas de desarrollo inmobiliario compran proyectos inmobiliarios inacabados mediante adquisiciones y continúan desarrollándolos, y luego ponen a la venta proyectos a su nombre, que son ventas de proyectos inmobiliarios de desarrollo propio estipuladas en estas Medidas.
Capítulo 2 Gestión del Proyecto
Artículo 4 El desarrollo inmobiliario se refiere a las actividades de construcción de infraestructura y vivienda de acuerdo con los requisitos de la naturaleza del uso del suelo que ha obtenido derechos de uso del suelo. de conformidad con la ley.
La gestión de proyectos se refiere al seguimiento y gestión eficaz de la información relacionada con los proyectos inmobiliarios, como contratos, arrendamientos de terrenos, desarrollo, ventas, facturación, pago anticipado de impuestos, declaración y recaudación, etc. , por parte de las autoridades tributarias estatales en todos los niveles a través de la tecnología de la información. En concreto, incluye la gestión de la información del proyecto y la gestión del registro de proyectos.
Artículo 5 Proyectos inmobiliarios antiguos se refiere a:
(1) 2065 438 + proyectos inmobiliarios cuyas licencias de construcción indiquen la fecha de inicio del contrato antes del 30 de abril de 2006;
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(2) La licencia de construcción del proyecto de construcción no indica la fecha de inicio del contrato o no se ha obtenido la licencia de construcción del proyecto de construcción, pero la fecha de inicio del proyecto de construcción indicada en el contrato del proyecto de construcción es antes del 30 de abril. , 2016.
Sección 1 Gestión de la información del proyecto
Artículo 6 La información de terceros incluye la información del proyecto inmobiliario obtenida por las autoridades fiscales de la Comisión de Desarrollo y Reforma, Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, Planificación y otros departamentos.
La información interna del artículo 7 incluye información empresarial básica, información de declaraciones, información de facturas y otra información relacionada en el sistema de gestión fiscal Golden Tax Phase III y la nueva versión del sistema de gestión de facturas con IVA.
Artículo 8 La información del proyecto inmobiliario incluye el nombre del proyecto inmobiliario, la dirección, el terreno, el área de construcción, la fecha de inicio de la construcción, la fecha de finalización, el progreso de las ventas, el número de edificio y otra información relacionada.
Sección 2 Gestión del Registro de Proyectos
Artículo 9 Registro de Proyectos
(1) Los contribuyentes que realicen desarrollo inmobiliario comenzarán a partir de la fecha de establecimiento del desarrollo inmobiliario. proyecto Presentar ante la autoridad fiscal local competente dentro de los 30 días siguientes, y adjuntar la siguiente información.
1. Formulario de registro de proyecto de desarrollo inmobiliario (Anexo 1);
2. Copia del documento de aprobación del proyecto inmobiliario (con sello oficial);
4. Copia del permiso de planificación del terreno de construcción (con sello oficial);
5. permiso (sellado con sello oficial);
6. Copia de la licencia de construcción del proyecto de construcción (sellada con sello oficial);
7. (sellado con sello oficial) (Sello oficial);
(2) Luego de recibir los materiales de declaración presentados por los contribuyentes, las autoridades tributarias competentes guardarán la información y establecerán archivos domiciliarios. Si la información anterior no se obtiene en su totalidad, se archivará la información obtenida y se notificará al contribuyente para que realice presentaciones complementarias ante las autoridades tributarias dentro de los 30 días siguientes a la fecha de obtención de otra información.
(3) Para más de 2065438 proyectos antiguos iniciados antes del 30 de abril de 2006, los contribuyentes deben completar el "Formulario de presentación de proyectos inmobiliarios antiguos" (Apéndice 2) dentro de los 30 días siguientes a la fecha de implementación de estas pautas. , presentarlo ante la autoridad fiscal competente para su presentación.
Artículo 10: Cuando cambie el contenido del registro de proyecto del contribuyente, el contribuyente deberá completar el "Formulario de Registro de Cambio de Proyecto de Desarrollo Inmobiliario" (Anexo 3) dentro de los 30 días, y al mismo tiempo tramitar el registro de cambio de proyecto ante la autoridad fiscal competente donde se encuentre ubicado el proyecto.
Artículo 11 Gestión del Progreso de las Ventas del Proyecto
(1) Después de que los contribuyentes se registren para el proyecto, deben presentar el "Formulario de Cobro del Progreso de las Ventas de Bienes Raíces" (adjunto) trimestralmente después pagando impuestos por primera vez Tabla 6).
Artículo 12 Gestión de marcas de viviendas comerciales
(1) Los contribuyentes que hayan registrado proyectos de desarrollo inmobiliario deberán, dentro de los 30 días posteriores a la obtención de la información de las marcas de construcción, presentar todas las marcas de construcción a través de materiales escritos. Presentarlo ante la autoridad fiscal competente y presentar el “Formulario de Declaración de Marca de Construcción Inmobiliaria” (Anexo 5).
(2) La autoridad tributaria competente recibe el "Formulario de Declaración de Marca de Construcción de Bienes Raíces" presentado por el contribuyente y lo presenta después de su revisión.
Si la información del número de edificio del contribuyente cambia, deberá acudir a la autoridad tributaria competente para cambiar la información de presentación.
Artículo 13 Cancelación de Proyectos
(1) Solicitud del Contribuyente
Dentro de los 30 días posteriores a la venta del proyecto inmobiliario y al pago de impuestos, el proyecto inmobiliario debe presentarse al supervisor local dentro de los 30 días. La autoridad fiscal solicita la cancelación del proyecto.
(2) Deberá ser aceptado por la autoridad fiscal competente.
Se emitirá el “Formulario de Solicitud de Cancelación de Proyectos de Desarrollo Inmobiliario” (Anexo 4) a los contribuyentes que soliciten la cancelación de proyectos, exigiéndoles que completen con veracidad y proporcionen la información relevante.
Capítulo 3 Gestión de Facturas
Artículo 14 Los contribuyentes generales que vendan proyectos inmobiliarios de desarrollo propio deberán emitir sus propias facturas del Impuesto al Valor Agregado. No se permiten facturas especiales con IVA en la venta de proyectos inmobiliarios de desarrollo propio a otras personas.
Los pequeños contribuyentes que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio deberían emitir ellos mismos facturas ordinarias con IVA. Si el comprador necesita una factura especial con IVA, los pequeños contribuyentes pueden solicitarla a la autoridad fiscal competente. Al vender proyectos inmobiliarios de desarrollo propio a otras personas, no se le permite solicitar la emisión de facturas especiales del impuesto al valor agregado.
Artículo 15 Los contribuyentes que vendan proyectos inmobiliarios de desarrollo propio deberán recaudar y declarar los anticipos del impuesto empresarial a las autoridades fiscales locales competentes antes del 30 de abril de 2016. Si aún no se ha emitido una factura del impuesto empresarial, podrán cobrar y pagar el impuesto comercial por adelantado antes del 30 de abril de 2016. Si se emite una factura con IVA general antes del 36 de febrero de 2021, se debe seleccionar el código 603 "No se ha emitido ninguna factura por el impuesto comercial declarado y pagado" al emitir la factura. Al mismo tiempo, el comprobante de pago de impuestos para el pago del impuesto comercial debe conservarse para referencia futura.
Artículo 16 Cuando un contribuyente venda un proyecto inmobiliario de desarrollo propio y emita una factura de impuesto al valor agregado por sí mismo o por la autoridad fiscal, deberá ingresar el nombre del inmueble en el campo "Nombre de bienes o servicios sujetos a impuestos" de la factura. y número de certificado de derechos de propiedad de la casa (si no hay un certificado de derechos de propiedad de la casa, la unidad de área debe completarse en la columna "Unidad" y la dirección detallada del inmueble debe se anotará en la columna de observaciones.
Artículo 17 Empresas de Promoción Inmobiliaria Si se recibe el pago anticipado pero no se ha llegado al momento en que surge la obligación tributaria, se pagará anticipadamente el IVA a la tasa del 3%. del volumen de ventas y se completará el formulario de pago anticipado del IVA. Si el comprador necesita emitir una factura, deberá seleccionar el código 602 "Vender por sí mismo si una empresa de desarrollo inmobiliario vende un proyecto inmobiliario de desarrollo propio". , se debe emitir una factura general y la columna de tasa impositiva de la factura debe completarse con "sin impuestos" y no se permiten facturas especiales.
Artículo 18 Si una empresa de desarrollo inmobiliario vende una propiedad -proyecto inmobiliario desarrollado, se ha emitido el impuesto comercial. Para facturas con letras rojas después del 1 de mayo de 2006, si es necesario emitir una factura con letras rojas debido a diferencias en derechos de propiedad, descuentos en ventas, etc., una factura con letras rojas IVA ordinario Se puede emitir factura, y en la columna de observaciones se debe anotar la fuente original correspondiente a la factura de letra roja. El código, número y motivo de emisión de la factura de impuesto comercial.
Al presentar una declaración de impuestos. Complete con sinceridad el monto negativo de la factura del impuesto al valor agregado con letras rojas en el formulario de devolución y complete el mismo monto positivo de ventas en la columna de ingresos no facturados.
Artículo 19 después del 36 de mayo. , 2065438 + 0 días, si el contribuyente descubre que la factura de impuesto comercial original se emitió incorrectamente y necesita emitir una factura con letras rojas, puede emitirla antes del 36 de febrero de 2065438 + 0 días Una factura de IVA general con letras rojas (real las empresas promotoras no están sujetas a este límite de tiempo), y al mismo tiempo se emite una factura con IVA general con letras azules.
Al emitir una factura con letras rojas, se indica el código y número del impuesto empresarial original. factura debe anotarse en la columna de comentarios y el motivo Al emitir una factura de letra azul, el código y número correspondiente a la factura de impuestos comerciales original, el código y número de la factura de IVA de letra roja y el motivo de la emisión. Debe señalarse en la columna de observaciones
Capítulo 4 Declaración y Cobro
Sección 1 Gestión de la Declaración
Artículo 20 De la obligación tributaria de una empresa promotora inmobiliaria. ocurre cuando el contribuyente realiza una conducta imponible y recibe el pago de las ventas u obtiene evidencia de reclamar el pago de las ventas en el mismo día si la factura se emite primero, será el día en que se emite la factura. , el plazo de entrega pactado en el contrato de compraventa de inmuebles será el momento en que se produzca la obligación tributaria; si el plazo de entrega real es anterior al plazo pactado en el contrato, el plazo de entrega real será el momento en que se produzca la obligación tributaria;
Artículo 21 Los contribuyentes generales deberán pagar los impuestos a las autoridades fiscales competentes durante el período de declaración de impuestos del mes siguiente al pago anticipado de los impuestos. El monto de la exención del impuesto al valor agregado de una empresa de desarrollo inmobiliario no se puede deducir. del impuesto prepago.
Si un contribuyente general vende un proyecto inmobiliario de autodesarrollo y aplica el método de cálculo del impuesto general, se basará en el momento en que se produce la obligación tributaria y el volumen de ventas actual. La tasa impositiva aplicable del 11% se utiliza para calcular el impuesto a pagar para el período actual y, después de deducir el impuesto pagado por adelantado, el impuesto que no se ha pagado por adelantado se puede trasladar al siguiente período y continuar deduciéndose.
Cuando los contribuyentes generales venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio, se aplica el método de cálculo del impuesto simplificado. Los pequeños contribuyentes deben calcular el impuesto a pagar para el período actual con base en el momento en que se produce la obligación tributaria. sobre el volumen de ventas actual y una tasa impositiva del 5% Después de deducir el impuesto pagado por adelantado, declarar el impuesto a la autoridad fiscal estatal competente. Los impuestos impagos se pueden trasladar al siguiente período y continuar deduciéndose.
Artículo 22 Los pequeños contribuyentes pagarán anticipadamente los impuestos a las autoridades fiscales competentes durante el período de declaración del impuesto siguiente al mes del pago anticipado o durante el período de pago del impuesto aprobado por las autoridades fiscales competentes.
Cuando los pequeños contribuyentes vendan proyectos inmobiliarios de autodesarrollo, deberán calcular el impuesto a pagar del período actual con base en el momento en que se produce la obligación tributaria, con base en el volumen de ventas actual y un 5%. Tasa de recaudación Después de deducir el impuesto pagado por adelantado, declarar los impuestos a las autoridades fiscales competentes. Los impuestos impagos se pueden trasladar al siguiente período y continuar deduciéndose.
Sección 2ª Recaudación y Gestión
Artículo 23 Cuando un contribuyente general de una empresa promotora inmobiliaria venda un proyecto inmobiliario de autodesarrollo, se aplicará el método de cálculo del impuesto general y. Gastos sobreprecio, el monto de venta se calcula luego de deducir el precio del terreno correspondiente al proyecto inmobiliario vendido en el período actual. La fórmula para calcular el volumen de ventas es la siguiente:
Ventas = (precio total y gastos de precio extra - precio del terreno que se permite deducir en el período actual) ÷ (1+11%)
Al calcular las ventas, el precio de la tierra deducido del precio total y los gastos adicionales deben obtener facturas fiscales emitidas por el departamento fiscal a nivel provincial o superior (incluido el nivel provincial).
Artículo 24 El precio del terreno que se permite deducir en el período actual se calcula de acuerdo con la siguiente fórmula:
El precio del terreno que se permite deducir en el período actual = (construcción actual área del proyecto inmobiliario en venta ÷ área de construcción del proyecto inmobiliario en venta) × el precio del terreno pagado.
El área de construcción de los proyectos inmobiliarios vendidos en este período se refiere al área de construcción correspondiente a las ventas con impuesto al valor agregado reportadas en este período.
El área práctica de construcción de un proyecto inmobiliario se refiere al área práctica total de construcción del proyecto inmobiliario, excluyendo el área de construcción de instalaciones públicas de apoyo que no se cotizan ni se liquidan por separado. al vender el proyecto inmobiliario.
Las tarifas pagadas por el uso de la tierra se refieren al precio de la tierra pagado directamente por el gobierno, el departamento de administración de tierras o la unidad encargada por el gobierno de recaudar el precio de la tierra. Los contribuyentes generales deben establecer un libro de contabilidad y registrar el precio de la tierra deducido. El precio de la tierra deducido no excederá el precio real de la tierra pagado por el contribuyente.
Artículo 25 Los contribuyentes generales que vendan proyectos inmobiliarios antiguos de desarrollo propio podrán optar por aplicar el método de cálculo del impuesto simplificado con una tasa impositiva del 5%. Una vez seleccionado el método de cálculo de impuestos simplificado, no se puede cambiar al método de cálculo de impuestos general dentro de los 36 meses.
Cuando los contribuyentes generales venden proyectos inmobiliarios antiguos de desarrollo propio, se aplica el método de cálculo del impuesto simplificado. El precio total y los gastos extraprecio obtenidos se consideran ventas y no se puede deducir el precio del terreno correspondiente.
Artículo 26 Los contribuyentes generales que vendan proyectos inmobiliarios de desarrollo propio en forma de pagos anticipados deberán pagar por adelantado el impuesto al valor agregado a una tasa del 3% al recibir los pagos anticipados.
El impuesto pagado por adelantado se calcula de acuerdo con la siguiente fórmula: impuesto pagado por adelantado = impuesto pagado por adelantado ÷ (1 + tasa impositiva o tasa de gravamen aplicable) × 3%.
Si es aplicable el método de cálculo del impuesto general, la tasa impositiva aplicable será del 11%; si es aplicable el método de cálculo del impuesto simplificado, la tasa impositiva será el 5%.
Artículo 27 Los contribuyentes generales que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio tributan según el método de cálculo del impuesto general, el impuesto se calcula según el método de cálculo del impuesto simplificado y están exentos del impuesto al valor agregado. El impuesto soportado no deducible no se puede dividir se dividirá en función de la "escala de construcción" indicada en el permiso de construcción del proyecto de construcción de viviendas.
Impuesto soportado no deducible = impuesto soportado total que no se puede dividir en el período actual × (escala de construcción de proyectos inmobiliarios simples sujetos a impuestos y libres de impuestos ÷ escala de construcción total de proyectos inmobiliarios)
Artículo 28 Si los bienes inmuebles se desarrollan en condados (ciudades, distritos) sin registro fiscal en la ubicación del proyecto, el impuesto se pagará por adelantado en la ubicación de los bienes inmuebles a una tasa impositiva del 3%, y las declaraciones de impuestos se realizará ante las autoridades tributarias competentes donde esté ubicada la institución.
Capítulo 5 Gestión Diaria
Artículo 29 Establecer un mecanismo de transmisión de información tributaria para conocer de primera mano información básica sobre empresas inmobiliarias.
(1) Basado en la plataforma integral de gestión tributaria, establecer un sistema de intercambio de información regular con los departamentos de planificación, terrenos, vivienda y otros para dominar diversa información de las empresas de desarrollo inmobiliario, como el establecimiento del proyecto y la fecha de inicio. , fecha prevista de finalización, área de construcción, progreso de las ventas, derechos de propiedad entregados, etc., a través del intercambio, análisis y comparación de información, podemos dominar al máximo la información relevante relacionada con los impuestos.
(2) Fortalecer el seguimiento de la información de préstamos corporativos. Verifique si el prestatario ha pagado el IVA según lo requerido verificando las cuentas corrientes.
Artículo 30 Las autoridades fiscales competentes proporcionarán orientación fiscal a las empresas de forma regular para comprender el estado de los proyectos de desarrollo empresarial, la planificación, la finalización y las preventas.
(1) Proporcionar orientación a los representantes legales, directores financieros, presupuestadores de proyectos y otro personal para mantenerse al tanto de las operaciones comerciales.
(2) Consulte los libros de cuentas, los comprobantes y otra información financiera de la empresa, centrándose en los números de cuentas bancarias, los comprobantes de preventa, los certificados de aceptación de finalización y el estado de entrega.
(3) Realizar un seguimiento del progreso de las ventas de bienes raíces y fortalecer el seguimiento de las ventas. Luego de recibir el "Formulario de Cobro de Progreso de Ventas de Bienes Raíces", la autoridad tributaria competente deberá compararlo con la información presentada y declarada por el departamento de bienes raíces para comprender el área total de construcción, la cantidad vendida, el precio mínimo de venta, el índice de pago por adelantado, etc. de todo el proyecto. Si se encuentran anomalías, se deben emitir alertas tempranas a la empresa de manera oportuna y se deben realizar inspecciones in situ o evaluaciones fiscales de acuerdo con las diferentes circunstancias.
Mientras verificamos el progreso de las ventas de la empresa, también monitoreamos las condiciones operativas del contratista, verificamos las solicitudes de inspección y de impuestos (pago por adelantado) de la empresa constructora en función del progreso de la construcción de la empresa inmobiliaria. y detectar anomalías de manera oportuna Proporcionar consejos de alerta temprana a las empresas y realizar verificaciones in situ o evaluaciones fiscales de acuerdo con diferentes situaciones.
(4) Si la autoridad tributaria competente confirma que el contribuyente ha obtenido el pago anticipado con base en información de terceros, pero no realiza el pago anticipado del impuesto según lo requerido, instruirá al contribuyente a declarar por adelantado, y en al mismo tiempo informar al contribuyente que presente el "Programa de Cobro del Progreso de Ventas de Bienes Raíces".
(5) Comprenda la adquisición de inversiones y el presupuesto del proyecto de la empresa, enfocándose en verificar si los honorarios de diseño, los honorarios de ecologización, los honorarios de consultoría, los honorarios de publicidad, los gastos importantes, etc., son consistentes con el presupuesto.
Artículo 31 Con el fin de fortalecer la gestión de la cancelación de proyectos empresariales, las autoridades fiscales competentes realizarán una verificación in situ del siguiente contenido dentro de los 7 días posteriores a la recepción del "Formulario de solicitud de cancelación de proyectos de desarrollo inmobiliario" presentado. por el contribuyente.
(1) Si el progreso general de las ventas del proyecto de desarrollo alcanza el 100%
(2) Si todas las propiedades vendidas están facturadas;
(3) Si se han liquidado todos los impuestos.
Después de la verificación, si los resultados de la verificación son normales, la empresa puede cancelar el proyecto. Si se encuentran dudas, se realizará una evaluación fiscal; si se cumplen las condiciones para la presentación y la inspección, el caso se transferirá al departamento de inspección para su investigación y tramitación.
Consulte el Apéndice 1 para conocer problemas comunes relacionados con impuestos y métodos de verificación en la gestión diaria.
Capítulo 6 Alerta Temprana y Monitoreo
Artículo 32 Los departamentos de gestión de fuentes tributarias harán pleno uso de información de terceros, información de licitaciones empresariales, información presupuestaria y de cuentas finales, sistemas financieros, compras y sistemas de venta y valor añadido El nuevo sistema de gestión de facturas fiscales refuerza el análisis y seguimiento. Fortalecer el monitoreo de alerta temprana desde los aspectos de la carga tributaria de la industria, los indicadores de inversión, los indicadores de ingresos por ventas, etc., e inspeccionar y evaluar rápidamente cualquier situación anormal.
(1) Indicador de carga tributaria del impuesto al valor agregado de la industria
Tipo de IVA = impuesto al valor agregado total pagado/ingresos comerciales principales × 100%, y advertencia sobre la tasa del impuesto al valor agregado El valor se establece en 4 %. Durante el período de evaluación, el tipo del IVA de la empresa se calcula y se compara con el valor de alerta temprana. Si hay una gran desviación del valor de advertencia, pueden ocurrir problemas tales como falta de contabilidad o subestimación de los ingresos, declaración excesiva de costos y gastos y deducciones falsas de insumos.
(2) Indicadores de insumos
El seguimiento de los insumos debe llevarse a cabo una vez finalizado el proyecto. Revise el contrato de construcción y el estado del presupuesto (cuenta final), verifique el contenido del proyecto, revise el informe de auditoría emitido por la firma de auditoría y concéntrese en verificar la autenticidad de los contratos individuales y acuerdos complementarios para proyectos cuya cuenta final exceda el precio presupuestado. Compare los datos de las deducciones por certificación corporativa con los documentos de licitación corporativa y los informes presupuestarios y de cuentas finales para verificar si la deducción de los datos es razonable.
1. Verificar el consumo de la empresa de las principales materias primas como barras de acero y hormigón. Si el consumo real excede el 10% (inclusive) del estándar enumerado en el presupuesto anterior, verifique si existe un problema de compensación con ingresos falsos.
2. Verificar el monto de inversión en honorarios de publicidad corporativa, honorarios de consultoría, honorarios de verificación y honorarios de diseño. Si el presupuesto excede el 10% (inclusive) del estándar presupuestario, la autenticidad del negocio se verificará mediante el contrato entre la empresa y su proveedor de servicios, transacciones de fondos, etc., y si existe algún problema de compensación falsa.
3. Costos de construcción. Verificar la autenticidad de su negocio verificando los contratos de construcción, las transacciones financieras entre empresas y contratistas, y comparándolos con los informes de licitación, presupuesto y cuentas finales.
4. El importe de la inversión en proyectos auxiliares como la ecologización. Verificar si la cantidad de proyectos auxiliares es razonable a través de las normas para proyectos auxiliares como la ecologización enumeradas en la oferta de la empresa y combinadas con el presupuesto de la empresa y el informe de cuentas finales.
(3) Indicador de ingresos por ventas
Basado en la información del proyecto empresarial, la información de terceros y los datos de la aplicación, verifique si sus ingresos por ventas son verdaderos.
1. Utilizar productos de desarrollo propio para donaciones, patrocinios, beneficios para empleados, recompensas, inversiones externas, distribución a accionistas o inversores, pago de deudas, intercambio por activos no monetarios de otras unidades e individuos, etc. . Se debe considerar como una venta y se verifica si la empresa tiene los comportamientos anteriores pero los ingresos no se incluyen en el cálculo.
2. Con base en información relevante, verificar las instalaciones públicas como espacios de estacionamiento y sótanos involucrados en el proyecto, y verificar si las instalaciones anteriores se venden a terceros pero no están incluidas en los ingresos.
3. Compare la situación de emisión de facturas de la empresa durante el mismo período para verificar si el precio de venta es obviamente bajo.
Capítulo 7 Disposiciones Complementarias
Artículo 33 Si un contribuyente comete cualquiera de los siguientes actos, las autoridades fiscales podrán, de conformidad con el artículo 62 de la “Ley de Administración de la Recaudación Tributaria del Pueblo República de China" se tramitará de acuerdo con la normativa.
(1) No solicitar la declaración del proyecto dentro del plazo y los requisitos establecidos.
No presentar la información tributaria (incluida la información electrónica) requerida por las autoridades tributarias dentro del período prescrito; .
Otros asuntos no cubiertos en el artículo 34 se implementarán de acuerdo con las regulaciones pertinentes.
Artículo 35 Los presentes lineamientos entrarán en vigor a partir del 65 de octubre de 2016.
Anexo 1, cuestiones comunes relacionadas con impuestos y métodos de verificación
La verificación de la industria de desarrollo inmobiliario debe centrarse en proyectos de desarrollo completados o en fases, comenzando desde el establecimiento, desarrollo y finalización del proyecto. y ventas. Comience con cuatro enlaces. En caso de dudas, es necesario recopilar libros de contabilidad, contratos de compraventa, documentos y certificados de aprobación administrativa, contratos de licitación, presupuestos y cuentas finales de construcción, registros de supervisión y otra información. y combinar métodos como consulta e investigación, verificación interna y verificación externa para verificar la autenticidad y exactitud de los ingresos y costos del proyecto.
(1) Categorías de ingresos imponibles
1. Los precios y las tarifas extra cobradas por la venta de productos no se registran de manera oportuna.
(1)Descripción del problema
(1) El pago de la casa cobrado ha estado varado en el departamento de ventas durante mucho tiempo y no se ha registrado en la cuenta como se requiere.
(2) Vender productos de desarrollo a través de ventas encomendadas, cobrar parte del precio de venta a través de agencias de servicios intermediarias y emitir facturas o recibos, permitiendo a las empresas de desarrollo ocultar sus ingresos. O en el caso de suscripción, los ingresos no confirmados se declararán y pagarán según el tiempo y monto de cobro acordado.
③ Divida el pago de la casa en dos partes, una parte se registra en la cuenta y la otra parte se registra fuera. Se emitieron recibos separados por las ventas de decoración de áticos, estacionamientos, sótanos y habitaciones finamente decoradas, y los ingresos obtenidos no se registraron como se requiere.
(4) Planificar de forma privada aumentar el área de ventas y ocultar los ingresos del área aumentada. Construyen de forma privada lofts, garajes y almacenes ilegales, los venden a extraños y obtienen derechos de uso y emiten recibos, ocultan los ingresos y no declaran impuestos.
⑤ Varios cargos extra incluyen TV por cable, teléfono, red de banda ancha, un medidor por hogar, equipo de aire acondicionado, puertas blindadas, timbres con video, decoración de la casa, etc. Cobrar a los compradores en nombre de tarifas de manejo, fondos, tarifas de agencia, tarifas de respaldo, cobros de agencia, pagos por adelantado, etc. , el depósito para la compra de la vivienda entregado por el cliente, el depósito por defecto confiscado, la multa por demora en la construcción y los ingresos por incentivos gubernamentales obtenidos no fueron declarados ni pagados de acuerdo con las regulaciones.
⑥Vender viviendas comerciales a un precio significativamente más bajo que el de los accionistas de la empresa y las empresas e individuos relacionados sin razones justificables, y declarar y pagar impuestos sobre ingresos no confirmados.
⑦ Los derechos de propiedad de los clubes urbanizados y otros inmuebles se transfieren a propiedades y no tributan como productos urbanizables, ni los ingresos por la venta de plazas de aparcamiento, sótanos y otras instalaciones públicas que no requieran un inmueble. El certificado de patrimonio no se calcula ni se grava.
(8) Alquilar viviendas, locales comerciales y plazas de aparcamiento no vendidos, y no declarar impuestos sobre los rendimientos obtenidos por alquiler. O si se produce un negocio de venta y arrendamiento posterior, la cantidad realmente recibida después de la reducción del alquiler se considera ingreso, y los ingresos sin reducción del alquiler se declaran y gravan.
⑨ Las unidades y las personas involucradas en el desarrollo de casas con derechos de propiedad pequeña no están obligadas a presentar declaraciones de impuestos. Algunos grupos e individuos de aldeas se dedican al desarrollo inmobiliario. No realizan trámites de registro tributario ni declaran el impuesto a pagar a las autoridades tributarias.
(2) Principales métodos de verificación
(1) Inspección in situ, comprender la situación de desarrollo y ventas de bienes raíces, verificar el plan de ventas de la casa, investigar y preguntar si el ático, El espacio de estacionamiento y el sótano se cotizan y se venden por separado, y la casa principal, el loft, el espacio de estacionamiento y el sótano se venden.
(2) Recopile información de la oficina de ventas, recopile libros de contabilidad, contratos de ventas, facturas de ventas, recibos y otros materiales en papel, así como estadísticas de contratos de ventas, estadísticas de pagos de viviendas de preventa, registros de facturas de ventas de viviendas y otros materiales electrónicos. documentos, Estadísticas de área vendida y monto de ventas. Consulte el aviso de mudanza de la empresa inmobiliaria para verificar la autenticidad de los datos de venta. Verifique el área de ventas confirmada y el volumen de ventas con las "cuentas recibidas por adelantado", las cuentas de "ingresos comerciales principales" y las declaraciones de impuestos, y verifique si todos los pagos de ventas cobrados por la empresa están contabilizados y declarados impuestos.
(3) Recupere el contrato de venta de agencia y el acuerdo firmado por la empresa de desarrollo y la agencia de servicios intermediarios, calcule a la inversa el volumen de ventas de acuerdo con el monto y la proporción de la comisión de ventas, y compárelo con el ingresos de preventa declarados e ingresos por ventas Compare y descubra las diferencias, y verifique los detalles de ventas de la agencia de servicios intermediarios para verificar si existe alguna facturación dividida u ocultación de ingresos por ventas.
④ Verifique el área de construcción, la proporción de área de piso, el área utilizable, el área no vendible, las instalaciones de apoyo, el área registrada y el área de desarrollo en el sitio del proyecto de desarrollo en el permiso de planificación del proyecto de construcción, y verifique si hay cambios desinteresados en el plan, aumentos del área práctica, ausencia de ganancias posventa, etc.
⑤ Investigue a algunos compradores para verificar si el monto de la factura coincide con el precio cobrado. ¿Existe un recibo aparte por el precio de la renovación del ático, la plaza de aparcamiento, el sótano y la habitación finamente decorada? Si la cuenta de prepago es una cuenta personal y no una cuenta de empresa de desarrollo inmobiliario.
2. Ingresos por preventa antes de la finalización e ingresos arrastrados después de la finalización
(1) Descripción del problema
(1) Antes del desarrollo del producto se completa, se deben tomar los ingresos de preventa. Las ventas se llevan a cabo en forma de preventa, sin que se cobren por adelantado ingresos de preventa o con menos.
(2) Una vez completado el desarrollo del producto, los ingresos de preventa se registraron a largo plazo en cuentas corrientes como "Cuentas de anticipos recibidos", los ingresos no se trasladaron y no se realizaron declaraciones de impuestos. de acuerdo con la normativa.
(2) Principales métodos de verificación
① Consulte las "Cuentas avanzadas" y otras cuentas y materiales de declaración de impuestos para verificar si el anticipo para la vivienda se ha pagado por adelantado de acuerdo con la normativa.
② Observe en el sitio el progreso del desarrollo y las ventas de cada fase de los bienes raíces, determine el proyecto completado del producto de desarrollo según el formulario de registro de aceptación de finalización del proyecto, determine los ingresos imponibles según el número de ventas. y número de casa, y compárelo con los "ingresos comerciales principales" "Compárelo con la cuenta detallada "Cuentas recibidas por adelantado" para verificar si las cuentas recibidas por adelantado se trasladan según sea necesario.
3. El precio que se cobra por la venta de productos mediante hipoteca bancaria.
(1) Descripción del problema
① El producto desarrollado se vende con hipoteca bancaria y la empresa desarrolladora no paga los impuestos requeridos después de recibir el pago inicial y la hipoteca bancaria. préstamo.
(2) Registre los pagos hipotecarios recibidos a nombre de préstamos bancarios en la cuenta de "préstamos a corto plazo" para ocultar ingresos.
(2) Principales métodos de verificación
① Vaya al banco prestamista para verificar el saldo del depósito en la cuenta de depósito hipotecario del banco (el banco cobra los depósitos al 5% -7% del monto del préstamo) y calcular Compare el monto del préstamo hipotecario con los ingresos remanentes para identificar problemas relacionados con los impuestos.
② Acuda al banco donde la empresa promotora tiene una cuenta para verificar el estado de los préstamos hipotecarios y el monto de la renta imponible.
③ Verifique el extracto bancario del diario de depósitos y verifique si el dinero transferido desde la cuenta del préstamo hipotecario del banco se registra como "cuentas recibidas por adelantado" o "ingresos comerciales principales".
(2) Ingrese la categoría de deducción
1. El impuesto soportado no se puede dividir con precisión en más que el impuesto soportado.
(1)Descripción del problema
①Existen múltiples proyectos inmobiliarios. Si elige un método de cálculo de impuestos diferente, los ingresos obtenidos después de mayo de 2016 no se pueden dividir con precisión y se deducirá el impuesto soportado de proyectos antiguos con un cálculo de impuestos simple.
② Para bienes inmuebles de construcción propia y de uso propio en instalaciones de apoyo, como edificios con derechos de propiedad, el impuesto soportado y los bienes desarrollados no se pueden separar, y el impuesto soportado que no implementa la política de deducción a plazos es más que suficiente para ser deducido.
(3) Los productos desarrollados no vendidos se alquilan, como el negocio subyacente se alquila a tiendas o jardines de infancia, pero los productos desarrollados no se transfieren a activos fijos y la inversión no se transfiere por una sola vez. deducción de tiempo.
(2) Método de verificación
(1) Verifique el estado civil de los proyectos antiguos que la empresa elige estar sujetos a recaudación simple y verifique si el impuesto soportado se ha transferido de proyectos antiguos que no han sido completados y entregados para su uso. Si no existe tal elemento en el formulario de declaración, verifique más a fondo el progreso de la construcción de los proyectos antiguos de la empresa y revise los libros de contabilidad.
(2) Comprender la situación de ventas y arrendamiento de los edificios autónomos y productos de desarrollo de la empresa y verificar si se implementa la política de deducción de cuotas.
2. Falsa compensación del impuesto soportado
(1) Descripción del problema
(1) Bajo el modelo de la Parte A que suministra materiales, un artículo falso Se firmó Contrato y obtención de facturas especiales para acero, cemento y arena.
(2) Comprar materiales o aceptar servicios de construcción de empresas comerciales relevantes, aumentar artificialmente los precios de los materiales o los costos de construcción e instalación y deducir insumos falsamente.
(2) Principales métodos de verificación
(1) Adoptar el método de control de costos totales del proyecto para investigar y comprender el consumo promedio y el costo de los materiales de construcción locales de productos similares, enfocándose en revisar gran consumo, Alto precio de los costos de materiales de construcción.
(2) Consulte el informe emitido por el ingeniero de costos del proyecto de la empresa para ver la cantidad de barras de acero y otros materiales de construcción necesarios para un solo proyecto de la empresa, y luego compare los precios de mercado de las barras de acero y Otros materiales de construcción con los costos en las cuentas finales. Busque diferencias.
(3) Revisar el contrato y presupuesto de construcción (cuentas finales), verificar el contenido del proyecto, revisar el informe de auditoría emitido por la firma auditora y verificar la autenticidad de los contratos individuales y acuerdos complementarios de los proyectos cuyo final Las cuentas superan el precio del presupuesto.
(4) Obtener los registros de supervisión y los informes de pruebas de materiales en el sitio del Departamento de Supervisión del Proyecto y verificar la autenticidad de la información relevante.
⑤ Comprenda las empresas afiliadas de la empresa de desarrollo y realice un análisis comparativo a través de comparaciones industriales y prácticas comerciales para ver si existe algún uso de las relaciones afiliadas para compensar los ingresos.
⑥De acuerdo con los requisitos de pago acordados en el contrato, revise la situación de pago de fondos de la empresa y verifique la autenticidad de las cuentas impagas con la otra parte para las grandes cuentas por pagar pendientes a largo plazo.
⑦ Revisar la autenticidad y racionalidad del proyecto constructivo. Uno es la autenticidad y racionalidad de la facturación, y el otro es la autenticidad y racionalidad del proyecto y las cantidades del proyecto.