¿Cómo realizan las empresas inmobiliarias la planificación fiscal?
Los métodos de planificación para el impuesto al valor agregado de la tierra incluyen principalmente los siguientes:
(1) Punto crítico de utilización
Desde la perspectiva de la planificación fiscal, las empresas pueden elegir la planificación de desarrollo adecuada para evitar un aumento de la carga fiscal debido a que el tipo de valor añadido sea ligeramente superior al umbral. Las empresas también pueden aprovechar los puntos de inflexión del impuesto sobre el valor añadido de la tierra para planificar y evitar la aplicación de tipos impositivos más altos.
(2) Los ingresos están dispersos
Para casas con decoración y equipamiento relacionado, puede considerar firmar el contrato en dos ocasiones.
(3) Elija el método de deducción de intereses adecuado.
El límite de deducción de intereses de préstamos para empresas inmobiliarias se divide en dos situaciones: una es deducirlo dentro del límite de tasa de interés de préstamos similares de bancos comerciales para el mismo período y la otra es deducirlo. dentro del 10% del costo de desarrollo inmobiliario estipulado en la ley tributaria.
(4) La tasa de tasa se incorpora al precio de la habitación.
Estas tarifas generalmente las cobra primero la empresa de bienes raíces y luego quedará un saldo de la empresa de bienes raíces. Hay dos formas de manejar las tarifas. La primera forma es incluir la tarifa de cobro en el precio y cobrarla al comprador. La segunda es cobrar aparte además del precio de la habitación.
(5) Incrementar el importe de las partidas de deducción.
(6) La transferencia de costos aumenta los costos de desarrollo.
(7) Planificación de objetos de contabilidad de costes
Cuando una empresa inmobiliaria desarrolla varias propiedades al mismo tiempo, se pueden calcular por separado o combinar los impuestos pagados en los dos métodos. diferente. Proporciona espacio de planificación fiscal para que las empresas elijan métodos contables. En general, los beneficios fiscales de la contabilidad consolidada son mayores, pero también hay casos en los que la contabilidad separada es más favorable.
(8) Uso de vivienda cooperativa
Según la ley tributaria, si una parte adquiere el terreno y la otra aporta capital, y ambas partes cooperan para construir una casa, la El impuesto sobre el valor añadido del terreno estará temporalmente exento una vez terminada la casa.
(9) Utilizar edificios por cuenta ajena
(10) Retrasar el tiempo de liquidación del impuesto al valor agregado del suelo bajo la premisa legal.
En primer lugar, el problema involucra a una amplia gama de empresas operativas, incluido el impuesto al valor agregado, el impuesto a la renta corporativa, el impuesto a la nómina personal, el impuesto a los dividendos de los accionistas, etc. Déjame enumerarlas y responderlas una por una:
IVA e impuesto sobre la renta: Hay dos soluciones para el IVA y el impuesto sobre la renta elevados. El primero es establecer sucursales contables independientes en las depresiones fiscales. Todos los impuestos pueden reembolsarse después del pago normal, y el gobierno local retiene entre el 25% y el 70% del impuesto sobre la renta empresarial. El segundo es apoyar a los contribuyentes generales y a las empresas unipersonales que coincidan con el ámbito comercial de la empresa principal para que desvíen parte de su negocio, de modo que las empresas unipersonales soporten parte del impuesto a las ganancias. Los puntos impositivos para las empresas unipersonales generalmente rondan los 3 puntos (general). los contribuyentes pueden pagar el IVA en su totalidad. El impuesto al valor agregado de las empresas unipersonales registradas en depresiones fiscales se puede reembolsar al gobierno local (25%-70%).
Impuesto personal: El empleado tenía originalmente una relación laboral con la empresa. Por ejemplo, la empresa gastó 100.000 yuanes para proporcionar un determinado servicio a la empresa. Ahora, la relación laboral se ha cambiado a una relación de cooperación, lo que permite a los empleados establecer estudios y firmar contratos con la empresa para pagar salarios en forma de honorarios de cooperación. Definitivamente ahorrará mucho en comparación con los empleados que envían directamente la promoción de siete niveles. También es reembolsable el IVA por la instalación de un estudio en una depresión fiscal.
Dividendos para los accionistas: 1. A través de la promoción de inversiones de la economía central, registre una sociedad limitada en una depresión fiscal, permita que la sociedad limitada se convierta en accionista y pague el impuesto a los dividendos del 20% como de costumbre, pero después de pagar el impuesto, las finanzas locales devolverán el 25%. Depende del 70% del impuesto de retención local (según el parque).
Suponiendo que la sociedad en comandita pague 1 millón (20% del impuesto sobre los dividendos de los accionistas), desaparecerá después del pago local. Pero si su sociedad limitada está registrada en Shuiwa Park, puede reembolsar entre 100.000 y 280.000 yuanes (impuesto nacional sobre la renta del 460%, parte retenida local 100.000*40%*40%).
En segundo lugar, registre una empresa unipersonal que coincida con el alcance comercial de la empresa principal y permita que el propietario único cargue con parte de las ganancias de la empresa principal para pagar impuestos mediante el desvío de negocios (el desvío de negocios significa que nuestra empresa se hace cargo de un proyecto, la empresa unipersonal de la empresa principal proporciona determinados servicios. El capital de cooperación para esta cooperación es .
Tomemos como ejemplo una pequeña industria de servicios con unos ingresos anuales de 5 millones de yuanes.
IVA: 500 c/1,03*3% = 145631,06.
Impuesto adicional: 145631,06 * 6% = 8737,86.
Impuesto sobre la renta: 500 c/1,03 * 10% * 35%-65500 = 104402+0.
Tipo impositivo integral: 5,18%
Por ejemplo, el contribuyente general es 5 millones.
Contribuyente general: Impuesto sobre el valor añadido: 500 W/1,06 * 6% = 283018,87.
Impuesto adicional: 283018,87 * 6% = 16981,13.
Impuesto sobre la renta: 500 c/1,06 * 10% * 35%-65500 = 99594,34.
Tipo impositivo integral: 7,9 % (el tipo impositivo para los contribuyentes generales después de la deducción total del impuesto al valor agregado es del 1,9 %).
El sector inmobiliario es un sector con un elevado ratio de endeudamiento. El ratio de endeudamiento de muchas empresas está por encima del 80% o incluso por encima del 90%. Las empresas inmobiliarias inician proyectos de desarrollo con un mínimo de capital propio. La característica de este alto apalancamiento es que los desarrolladores deben tener una sólida capacidad de financiación. De lo contrario, la cadena de capital corre el riesgo de romperse.
Durante los últimos 20 años de reforma y desarrollo, las ventas en el mercado inmobiliario se han disparado. Los rápidos rendimientos de las ventas y los abundantes canales de financiación han mantenido a la industria inmobiliaria a la vanguardia del alto apalancamiento. A excepción de unas pocas empresas inmobiliarias radicales cuyas cadenas de capital se han roto, la mayoría de las empresas inmobiliarias básicamente han ganado mucho dinero. Sin embargo, con la estricta gestión del gobierno y la estricta gestión de la financiación bancaria, la industria inmobiliaria ha marcado el comienzo del mayor punto de inflexión histórico.
Desde la perspectiva del flujo de caja, las empresas inmobiliarias han sufrido un doble golpe.
En primer lugar, las devoluciones de ventas son cada vez más lentas. En el primer semestre de este año, el área de ventas de bienes raíces ha mostrado una tendencia de crecimiento negativa. Las ventas aún no han entrado en el rango de crecimiento negativo, pero la tasa de crecimiento también ha caído al 5,6% desde el crecimiento de dos dígitos del año pasado. Si las ventas no pueden revertir la caída, el crecimiento negativo de las ventas es sólo cuestión de tiempo. Cuando las ventas estaban en auge en el pasado, los desarrolladores podían desarrollarse rápidamente y aprovechar al máximo los fondos apalancados. Sin embargo, si los rendimientos de las ventas son lentos y los fondos inmobiliarios no se pueden recuperar lo antes posible, tendrá un enorme impacto en el modelo operativo de las empresas inmobiliarias. provocando enormes riesgos financieros.
¿Cómo podemos garantizar que los fondos de las empresas inmobiliarias no se rompan?
¿Tienen las empresas de promoción inmobiliaria a gran escala algún consejo para sobrevivir en el gran entorno?
Las grandes empresas promotoras inmobiliarias pueden referirse a las dos situaciones siguientes:
En primer lugar, las grandes empresas contratan toda la construcción del proyecto.
Las empresas inmobiliarias generalmente tienen sus propias empresas constructoras, dividen los servicios de suministro de materiales y equipos de sus empresas constructoras en dos subsidiarias para una contabilidad independiente, subcontratan estas dos partes del negocio a subsidiarias y registran las subsidiarias en el ganancias fiscales y reclamar importantes beneficios fiscales a cambio de apoyo. El impuesto al valor agregado y el impuesto a la renta corporativa generado por la empresa pueden reembolsarse y respaldarse mediante altos incentivos fiscales locales. Las facturas de costos faltantes se pueden abordar estableciendo múltiples empresas unipersonales en las depresiones fiscales.
Por ejemplo:
El ámbito comercial de XXX Construction Co., Ltd. es: proyectos de construcción, materiales de construcción y venta de arena (la tasa impositiva es del 13%). El volumen de negocio es grande, pero no hay suficientes facturas de entrada y demasiadas facturas de costos. El método específico de operación es dividir el negocio en dos sociedades limitadas.
La empresa constructora creó dos sociedades limitadas en dos depresiones fiscales.
Una se dedica a proyectos de construcción y la otra se dedica al comercio de materiales de construcción y al arrendamiento de equipos de construcción.
Asumimos que el impuesto al valor agregado anual de las dos empresas es de 6,5438+ millones y el impuesto sobre la renta de las empresas es de 6,5438+ millones.
Los elevados beneficios fiscales de la depresión fiscal se pueden devolver a las dos empresas respectivamente.
IVA: 100.000 * 50% * 90% = 4,5 millones.
Impuesto sobre Sociedades: 100.000 * 40% * 90% = 3,6 millones.
Se pueden obtener impuestos por 20 millones de yuanes a través de reembolsos preferenciales de impuestos elevados en depresiones fiscales: 4,5 millones + 3,6 millones = 865438+ millones.
El ahorro fiscal de más de 865.438 millones puede resolver en gran medida el problema de las estrechas cadenas de capital para las empresas inmobiliarias.
En vista del problema de que las empresas inmobiliarias carecen de un gran número de facturas de costes, en las depresiones fiscales también se pueden crear múltiples empresas unipersonales relacionadas con la construcción y la construcción.
Solicite el método de recaudación del impuesto sobre la renta aprobado.
Después de la verificación, la tasa impositiva integral solo debe ser: 0,5% -3,16%. Debido a que está aprobado, no es necesario considerar las facturas de costos ni las facturas de entrada, y los impuestos se pagan de acuerdo con la tasa impositiva aprobada.
Veamos un caso comparativo, suponiendo que hay un beneficio elevado de 5 millones sin billetes.
Las ganancias no incluyen el impuesto al valor agregado ni el impuesto adicional, y solo se calcula el impuesto a la renta y el impuesto a los dividendos de los accionistas.
Las empresas inmobiliarias pagan impuestos con normalidad.
Impuesto sobre Sociedades: 500 * 25% = 12.500.
Dividendos para accionistas: (500-125) * 20% = 750.000.
Empresa unipersonal constituida durante el periodo de depresión fiscal:
Impuesto sobre la renta de las personas físicas: 5 millones * 2,1% = 105.000.
Impuesto sobre dividendos: Las empresas unipersonales no necesitan pagar impuesto sobre dividendos.
105.000 yuanes ahorran más del 90% del impuesto en comparación con 2 millones de yuanes.
Las empresas unipersonales establecidas en depresiones fiscales son muy adecuadas para resolver problemas como los elevados gastos no facturados y la falta de facturas de costes después de que las empresas inmobiliarias aprueben el cobro.
Selección del método de valoración de inventarios. Los inventarios se refieren a productos terminados o mercancías mantenidas por una empresa para su venta durante el proceso normal de producción y operación, o materiales y materiales que aún están en el proceso de producción o que se consumirán en el proceso de producción o en la prestación de servicios laborales, incluidas diversas materias primas. materiales y productos semiacabados, productos en proceso, productos terminados y consumibles de bajo valor. Los principales métodos de valoración de inventarios incluyen el método de primero en entrar, primero en salir, método de promedio ponderado y método de último en entrar, primero en salir. La elección del método de valoración de inventarios afecta directamente el cálculo de las pérdidas y ganancias corporativas, afectando así la base imponible del impuesto sobre la renta. En términos generales, cuando los precios de los materiales continúan aumentando, el método del último en entrar, primero en salir puede reducir el costo del inventario final y aumentar el costo de los bienes vendidos en el período actual, reduciendo así la base para calcular el impuesto sobre la renta corporativo a pagar, reduciendo cargas impositivas sobre la renta corporativa y aumento de las ganancias después de impuestos. Por otro lado, cuando los precios de los materiales continúan cayendo, se utiliza el método de primero en entrar, primero en salir para calcular los precios.
Selección del método de amortización del activo fijo. Los principales métodos de depreciación de los activos fijos incluyen el método lineal y el método de depreciación acelerada. La depreciación de los activos fijos es un componente del costo del producto y el monto de la depreciación está estrechamente relacionado con el método de depreciación adoptado por la empresa. Utilizando diferentes métodos de depreciación, aunque la depreciación total acumulada es la misma, los gastos de depreciación acumulados en cada período son bastante diferentes, afectando así las ganancias y los impuestos sobre la renta pagaderos en cada período. Por lo tanto, la elección del método de depreciación se ha convertido en uno de los principales medios para que las empresas implementen un comportamiento de planificación fiscal. Al utilizar el método de depreciación de activos fijos para la planificación fiscal, se deben considerar las siguientes cuestiones: (1) el impacto de los cambios en las tasas del impuesto sobre la renta; el impacto de los factores de inflación, el impacto de los factores del valor temporal del dinero, etc.
Selección del método de asignación de costes. Las empresas suelen tener muchas partidas de gastos y los gastos incurridos deben amortizarse de manera oportuna. Las deudas incobrables y las deudas incobrables que se hayan producido deben incluirse en los gastos de manera oportuna, y las causas de las pérdidas y daños del inventario deben identificarse de manera oportuna. Las pérdidas normales deben incluirse en los gastos de manera oportuna. Para los gastos y pérdidas que puedan predecirse razonablemente, se debe utilizar el método de acumulación para incluir los gastos, y el período de amortización de los gastos y pérdidas diferidos en años posteriores debe acortarse adecuadamente. En cuanto a los gastos que se cobran dentro del límite, como salarios, gastos de entretenimiento comercial, gastos de publicidad, gastos de promoción comercial, comisiones de ventas, gastos de donaciones benéficas y mejoras y reparaciones de activos fijos, etc., es necesario comprender con precisión el alcance. y límites de gastos permitidos Las empresas deben cumplir con las disposiciones de la ley tributaria. Dentro del alcance, los gastos incurridos pueden deducirse antes de impuestos.
Esta pregunta es demasiado general. La planificación fiscal en sí es integral y compleja, y recorre todo el proceso de las operaciones comerciales inmobiliarias. Desde la adquisición de terrenos, la aprobación del proyecto, la aprobación del proyecto, la construcción, el desarrollo y las ventas, cada enlace tiene puntos de planificación fiscal correspondientes y debe estar familiarizado con los detalles relacionados con los impuestos del edificio donde se encuentra el proyecto. Por ejemplo, el momento de la firma del contrato de transferencia de tierras en la etapa inicial implicará la obligación de pagar el impuesto sobre el uso de la tierra, y la diferencia en el establecimiento del proyecto implicará la liquidación y liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra en el período posterior, etc.
Gracias por la invitación, inversión empresarial inmobiliaria. En primer lugar, la inversión es grande, la base es alta e involucra a una amplia gama de industrias. Para hacer una buena planificación fiscal, necesitas un profesional. Lo primero a considerar es la planificación de la plataforma. La manifestación específica es que el impuesto al valor agregado implementa una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, y existe un punto crítico obvio para que salte el impuesto territorial. Por lo tanto, puede utilizar las reglas de planificación de plataformas para planificar ahorros fiscales. La operación clave es controlar la tasa de crecimiento, que se puede lograr a través del precio. Realización de ajustes de deducción, 2. Transformación de inversiones, las empresas inmobiliarias, además del modelo de negocio tradicional de desarrollo y venta de bienes raíces, también pueden utilizar diversas tecnologías de transformación, como el arrendamiento y la inversión en empresas conjuntas. La idea anterior es. planificación fiscal.
En los últimos años, ante la continua introducción de políticas regulatorias por parte del Estado, la competencia entre las empresas promotoras inmobiliarias se ha vuelto cada vez más feroz.
En este contexto, controlar los costos operativos de las empresas se ha convertido en un medio importante para aumentar las ganancias, y la planificación fiscal es uno de los métodos para controlar los costos. Existen más de diez tipos de impuestos en el sector inmobiliario y no todos son adecuados para la planificación fiscal. El impuesto sobre el valor añadido de la tierra tiene un margen relativamente amplio para la planificación fiscal. Por tanto, es normal que las empresas promotoras inmobiliarias planifiquen el impuesto sobre el valor añadido del suelo. Sin embargo, una planificación fiscal inadecuada puede conllevar riesgos de inspección fiscal.
¿Es legal aplicar políticas fiscales preferenciales?
La exención del impuesto al valor agregado de la tierra aplicable a las empresas de desarrollo inmobiliario en mi país es que los contribuyentes construyen casas estándar ordinarias para la venta, y el monto del valor agregado no excede el 20% del monto de la deducción. artículo debido a necesidades de construcción nacional, el impuesto al valor agregado de la tierra se expropia y recupera de acuerdo con la ley. Bienes raíces debido a necesidades de planificación urbana y construcción nacional, los contribuyentes transfieren el inmueble original por su cuenta y están exentos; del impuesto sobre el valor añadido de la tierra, previa revisión y aprobación por parte de las autoridades fiscales, las empresas de bienes raíces transfieren bienes inmuebles a empresas invertidas o conjuntas con la condición de que la tierra se valore como una inversión en acciones o las empresas conjuntas están temporalmente exentas del valor de la tierra. -impuesto agregado; una parte proporciona el terreno y la otra parte aporta fondos, y ambas partes cooperan para construir una casa una vez terminada, se asigna para uso propio en proporción y el impuesto al valor agregado del terreno se aplica temporalmente. exento; la construcción encomendada está libre de impuestos: para los desarrolladores, aunque se han obtenido ingresos, no se ha producido ninguna transferencia de derechos de propiedad y los ingresos no están dentro del alcance del impuesto al valor agregado de la tierra;
Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario propone a las autoridades fiscales disfrutar de la exención del impuesto sobre el valor agregado del terreno, las autoridades fiscales revisarán cuidadosamente si cumple con los requisitos Condiciones aplicables para las políticas fiscales preferenciales pertinentes. Sin embargo, a menudo surgen disputas sobre si cumple con las disposiciones de las políticas fiscales preferenciales. Por ejemplo, existen disputas sobre cómo entender "debido a las necesidades nacionales de construcción" en "los bienes inmuebles son requisados y recuperados de conformidad con la ley", si debe haber un anuncio del departamento de planificación del gobierno y si esta política preferencial puede aplicarse al acuerdo de recompra firmado por el gobierno y la empresa.
¿Se han subestimado las ventas?
Los ingresos por ventas son la base para calcular el valor agregado imponible del impuesto al valor agregado de la tierra, y también son la base para aplicar la tasa de retención durante la etapa de pago anticipado del impuesto al valor agregado de la tierra. Por lo tanto, si hay ocultación de ingresos por ventas durante la etapa de pago anticipado o etapa de liquidación, como si hay ocultación del precio de venta, si el precio del contrato de compra y venta de equipos auxiliares de oficina es razonable, si el precio en el contrato de decoración es razonable, si la unidad de liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra es razonable y legal.
¿Son exactos los elementos y montos de las deducciones?
Los principales elementos que se pueden deducir al calcular el impuesto al valor agregado de la tierra incluyen: tasas e impuestos de transferencia de tierras, costos de desarrollo inmobiliario, costos de desarrollo inmobiliario, precios tasados de casas y edificios antiguos, e impuestos y Honorarios relacionados con la transferencia de bienes inmuebles. Al mismo tiempo, los contribuyentes pueden agregar elementos de deducción basados en el 20% de la suma del costo del terreno y el costo de desarrollo. Durante la inspección fiscal, las autoridades fiscales analizan principalmente si hay casos en los que los gastos de desarrollo se trasladan para aumentar la deducción del impuesto sobre el valor añadido del terreno y si deben incluirse el impuesto sobre el uso del suelo, el impuesto de timbre, el impuesto sobre bienes inmuebles, etc. en los gastos de gestión se incluyen erróneamente en los gastos indirectos de desarrollo para deducciones adicionales y tarifas de cobro, si existen certificados legales correspondientes para varias tarifas y si el costo compartido es legal.
En resumen, se recomienda que las empresas de desarrollo inmobiliario presten suficiente atención a la planificación del impuesto sobre el valor añadido del suelo. Las empresas deben mantenerse al tanto de las últimas políticas, combinar la situación real del proyecto y reducir el impuesto de sociedades. cargas a través de planes legales de planificación fiscal. Mejorar la competitividad básica de las empresas. Al mismo tiempo, cuando las empresas enfrentan preguntas de las autoridades tributarias, deben buscar activamente la ayuda de profesionales tributarios, responder activamente desde una perspectiva legal y argumentar con razón.
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