Informe de tasación de activos inmobiliarios
1 Descripción general del Objeto de Valoración
Introducción al Objeto de Valoración xxx
Información Básica
.Región administrativa:xxx Ubicación del proyecto: xxx
Tipo de edificio: varios pisos, rascacielos, súper rascacielos categoría de propiedad: residencial, villa.
Desarrollador: China Merchants Property Compañía: China Merchants Real Estate.
Fecha de apertura: Octubre de 2011. Fecha de entrada: Junio de 2014.
Parámetros básicos
Tamaño de la unidad: cuatro dormitorios, 137-145 metros cuadrados Estado de decoración: en bruto
Área ocupada: 91.244.242 metros cuadrados, área total de construcción: 225.200 Metros cuadrados.
Relación superficie construida: 1,5 Agua potable: suministro municipal de agua.
Periodo de los derechos de propiedad: 70 años
Instalaciones periféricas:
Centro comercial: xxx
Colegio: xxx
Jardín de infantes: xxx
Hospital: xxx
Banco: xxx
2. Propósito de la evaluación
Evaluar el precio de la propiedad inmobiliaria el proyecto xxx y juzgue si el precio es razonable en función de los resultados.
3. Fecha base de evaluación
La fecha base de evaluación es 2065438+1 de agosto de 2002.
IV. Métodos y proceso de evaluación
Con base en el propósito de la evaluación y los datos existentes, decidimos utilizar el método de mercado para la evaluación.
1. Seleccione tres ejemplos comparables, como se muestra en la siguiente tabla.
2. Determinar el coeficiente corrector.
(1) Corrección de las condiciones de la transacción. Según el estado de la transacción de las propiedades comparables y el objeto de valoración, si el objeto de valoración es 100, entonces la propiedad A es 85, la propiedad B es 80 y la propiedad C es 91.
(2) Modificación de fecha de transacción. Según las estadísticas, el sector inmobiliario xxx ha seguido una tendencia ascendente en los últimos años, con un incremento anual del 75%. Por lo tanto, el objeto de valoración es 100, la propiedad A es 104, la propiedad B es 101 y la propiedad C es 96.
(3) Corrección del ratio de superficie de suelo. De acuerdo con la relación de superficie del inmueble comparable y el objeto de valoración, si el objeto de valoración es 100, entonces el inmueble A es 107, el inmueble B es 190 y el inmueble C es 150.
(4) Corrección de factores regionales. Según la prosperidad de la zona donde se ubica el edificio, el objeto de valoración es 100, luego el Edificio A es 105, el Edificio B es 92 y el Edificio C es 90.
(5) Corrección de factores individuales. Según los ejemplos comparables y las características individuales del objeto de valoración, si el objeto de valoración es 100, entonces el edificio A es 105, el edificio B es 93 y el edificio C es 92.
3. Utilizando el método de mercado para la evaluación, la tasa de descuento es del 8%
(1) Usando A como referencia, ¿P=14000? (85?100)?(104?100)?(107?100)?(105?100)?(105?100)=12945,03 yuanes/metro?
(2) Usando B como referencia, ¿P=12000? (80?100)?(101?100)?(190?100)?(92?100)?(93?100) = 15762.438+0 yuanes/metro?
(3) Usando C como referencia, ¿P=11500? (91?100)?(96?100)?(150?100)?(90?100)?(92?100)=12477,63 yuanes/metro?
(4) Simplemente promediando los valores tasados de los edificios A, B y C, se puede concluir que el precio unitario de la propiedad que se está tasando es: (12945.03+15762.21+12477.63)? 3=13728,29 yuanes/metro?
Conclusión de la evaluación del verbo (abreviatura de verbo)
Después de comprender y evaluar xxx bienes raíces, los resultados de la evaluación el 1 de agosto de 2012, la fecha base de la evaluación, son los siguientes: ¿El precio unitario de bienes raíces xxx es 13728,29 yuanes / m? , el valor de la propiedad inmobiliaria es
3091610908 yuanes.
Parte 2 del informe de evaluación de activos inmobiliarios: Encargado por la * * Autoridad Distrital de Vivienda, de acuerdo con la normativa nacional sobre evaluación de activos y los principios de independencia, imparcialidad, ciencia y objetividad, y de acuerdo con métodos de evaluación de activos reconocidos, * *Asset Appraisal Co., Ltd. llevó a cabo inspecciones in situ de las casas en * *la comunidad, realizó los estudios de mercado necesarios y realizó otros procedimientos de evaluación reconocidos y necesarios. En consecuencia, utilizamos el método de mercado y el método de ingresos para evaluar el valor de mercado de los activos en la fecha base de valoración, lo que proporcionó una referencia de valor para la enajenación de la casa. En la actualidad, nuestro trabajo de tasación de activos ha finalizado y los resultados de la tasación ahora se informan de la siguiente manera:
Después de la tasación, a partir de la fecha base de tasación 2015, el valor de mercado de los activos bajo tasación, suponiendo que continúe uso, es RMB mil ciento treinta y cinco mil siete mil doscientos yuanes (￥ 11.357.200 yuanes). Consulte el cronograma de evaluación para obtener detalles sobre la conclusión de la evaluación.
Este informe solo se utiliza para los fines de evaluación enumerados en este informe y se presentará a las autoridades competentes pertinentes para su revisión. El derecho a utilizar este informe de evaluación pertenece a la parte que lo confía y no puede proporcionarse ni divulgarse a otros sin el consentimiento de la parte que lo confía. Excepto cuando la divulgación sea requerida por ley, la totalidad o parte del informe no se publicará en ningún medio público.
Nota importante
El contenido anterior está extraído del informe de tasación de activos. Si desea comprender la situación general de este proyecto de tasación, debe leer atentamente el texto completo del informe de tasación del activo.
1. Introducción
Asset Appraisal Co., Ltd. acepta la encomienda de la * * Autoridad de Vivienda del Distrito de acuerdo con las normas pertinentes sobre gestión y tasación de activos. De acuerdo con los principios de independencia, objetividad e imparcialidad, Asset Appraisal Co., Ltd. adopta métodos generalmente aceptados. Según el método de valoración, el negocio de valoración se realizó de acuerdo con los procedimientos de valoración necesarios y el valor de mercado del. objeto de valoración en la fecha base de valoración de 2065438 + 30 de abril de 2005 se reflejó razonablemente. El estado de evaluación de activos ahora se informa de la siguiente manera:
2. Cliente, titular de derechos de propiedad y usuario del informe
Cliente: * *Autoridad de Vivienda del Distrito.
Propietario: * *Oficina Distrital de Reforma del Sistema de Vivienda.
Usuario informante: * *Autoridad de Vivienda del Distrito* *Oficina de Finanzas del Distrito.
En tercer lugar, el propósito de la evaluación
El propósito de esta evaluación es proporcionar una referencia de valor para la disposición pública de las viviendas residenciales.
Cuatro. Alcance de la evaluación y objetos de la evaluación
Objetos de la evaluación* *La casa en el lado sur del portón es una fachada comercial de dos pisos con un área de construcción de 111,111 metros cuadrados. El certificado de derecho de uso de la tierra de la parcela donde se encuentra la casa es Chongqing Guoyong (*) No. 407002002021GB002899, y el número del mapa es. *, pertenece a terreno arrendado. La fecha de vencimiento del derecho de uso de la tierra es de 2* años. A la fecha base de evaluación, la casa no ha obtenido un certificado de derecho de uso de la tierra por separado. El número del certificado de propiedad de la vivienda es Dígito del certificado de propiedad de la vivienda de Chongqing *, la fecha de registro es *año*mes*día, el uso previsto es comercial y el área de construcción es de 1111 metros cuadrados.
La casa evaluada fue construida en * año, con estructura de ladrillo-hormigón, cubriendo un área aproximada de * metros cuadrados, con revestimiento cerámico en paredes exteriores y decoración interior en general. [US] Primer piso; [UK] Segundo piso
Hay dos fachadas (área de la calle * metros cuadrados, la otra área * metros cuadrados), el área del edificio del segundo piso * metros cuadrados, hay tres habitaciones. , 1 El baño, la iluminación y las instalaciones de agua y luz están completos y se pueden utilizar con normalidad. Actualmente, dos fachadas de la casa están alquiladas y utilizadas como frutería y lotería.
Tipo de valor de verbo (abreviatura de verbo) y su definición
El tipo de valor de este informe de valoración utiliza el valor de mercado.
El valor de mercado se refiere al importe estimado del valor del objeto de valoración en transacciones normales y justas entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en la fecha base de valoración sin ningún tipo de coerción.
La finalidad del tasador colegiado para realizar negocios de tasación de activos es estimar el valor del objeto de tasación y expresar opiniones profesionales. Los resultados de la valoración se refieren a los resultados de la valoración propuestos para lograr el propósito de la valoración cuando el entorno económico y las condiciones del mercado de la fecha base de la valoración y las premisas y suposiciones de la valoración en las que se basa otro personal de valoración no han cambiado significativamente. Una garantía o promesa de que un objeto. el valor se realizará.
Fecha base de evaluación de verbos intransitivos
(1) La fecha base de evaluación de este proyecto es 2*año*mes*día;
(2) Fecha base La fecha operativa real más cercana a las actividades económicas puede reflejar mejor el estado de los activos y está en línea con el propósito de esta evaluación. Después de la negociación con el comitente y el poseedor del activo, * * * ambas partes determinaron que esta fecha es la fecha base para la valoración;
(3) El precio utilizado en la valoración se basa en el estándar de * mes*día, 20*año.
Siete. Bases de valoración
(1) Bases del comportamiento económico:
1. El acuerdo comercial de valoración de activos firmado entre nuestra empresa y la * * Autoridad de Vivienda del Distrito;
2. * *La Autoridad de Vivienda del Distrito solicitó instrucciones sobre * * el informe sobre la enajenación de viviendas en la comunidad residencial el * *mes * * * * año.
(2) Base legal y reglamentaria:
1. Orden N° 1991 del Consejo de Estado. 91 Medidas para la Evaluación y Gestión de los Bienes del Estado;
2. Ministerio de Finanzas 14 (2001) "Disposiciones sobre diversas cuestiones en la evaluación y gestión de activos de propiedad estatal";
3. Medidas provisionales para la evaluación y gestión de activos de empresas estatales (Nº de orden). Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales del Consejo de Estado 12) (25 de agosto de 2005);
4. "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" (revisada el 28 de agosto de 2004).
5. “Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China” (agosto de 2007) (Revisada el día 30);
6. de China" (aprobada el 16 de marzo de 2007, implementada el 1 de octubre de 2007);
7. Otras leyes, regulaciones y documentos relacionados.
(3) Bases para los estándares de evaluación:
¿Los estándares de evaluación de activos promulgados por el Ministerio de Finanzas? ¿Cuáles son los estándares básicos y la ética profesional para la valoración de activos? Estándares Básicos" (Caiqi [2004] No. 20), ¿los estándares de valoración de activos formulados por la Asociación de Tasación de Activos de China? ¿Informes de valoración y directrices de valoración de activos? Procedimientos de valoración", "Directrices de valoración de activos"? ¿Carta de compromiso empresarial y normas de valoración de activos? ¿Papeles de trabajo y criterios de valoración de activos? Siete estándares de tasación de activos, incluidos bienes raíces y orientación sobre los tipos de valor de tasación de activos.
(4) Base de propiedad:
1. Certificado de propiedad de bienes raíces de EE. UU. (MeidiziNo.*);
2. Número de uso de la tierra de EE. UU. (*)* Certificado;
3. "Solicitud de instrucciones sobre los procedimientos para el manejo de bienes raíces comerciales" emitida por * * Autoridad de Vivienda del Distrito y * * Municipal Development Co., Ltd. el * * año * * mes * * día;
4. Acta de la reunión de la Asociación Americana sobre temas relacionados con * * la construcción de puertas.
(5) Base del precio:
1. Inspección in situ, estudio de mercado y registros de consultas por parte de los evaluadores;
2. Lista de evaluación de activos proporcionada por el cliente;
3. Contrato de arrendamiento de local comercial a evaluar;
4. Tasa de interés de referencia de préstamos bancarios anunciada por el Banco Popular de China el 1 de marzo de 2065438.
(6) Materiales de referencia y otros
8. Método de tasación
El tasador utiliza de manera integral el método de mercado y el método de ingresos para evaluar el valor de mercado de la casa (bienes inmuebles y terrenos combinados) en el lado sur de la puerta. Hay tres métodos básicos de evaluación de activos: método de ingresos, método de mercado y método de costos.
El método de la renta se refiere a un método de tasación que descuenta los ingresos esperados del activo a tasar a una tasa de descuento adecuada para determinar el valor del activo. El uso previsto de la casa tasada es comercial y actualmente se alquila a otras personas para su uso como comercio. Se puede obtener la renta anual objetiva, por lo que se puede utilizar el método de la renta para la tasación.
El método de mercado se refiere a un método de valoración que compara los activos a tasar con activos o estándares de referencia comparables, analiza los factores que causan las diferencias de valor y luego cuantifica las diferencias para derivar el valor de los activos a tasar. tasado. Debido a que existen clases cercanas a la casa a evaluar
Para casos de transacciones de activos comparables, se puede utilizar el método de mercado para esta evaluación.
El método del costo se refiere a todos los gastos razonables y necesarios en mano de obra materializada y mano de obra viva durante el desarrollo, adquisición y tenencia de activos, teniendo en cuenta el valor temporal de los fondos, las ganancias, diversas depreciaciones y otros factores. , para derivar el valor tasado del activo. El costo histórico de compra de una casa no puede reflejar su valor de mercado, por lo que en esta evaluación no se utiliza el método del costo.
Nueve.
El proceso de implementación y situación del procedimiento de evaluación
(1) Aceptar la encomienda del proyecto, determinar el propósito, objeto, alcance y fecha de referencia de la evaluación y formular el plan de evaluación;
(2) Guiar a la unidad que se está evaluando Inventariar activos, preparar materiales de evaluación, verificar activos y materiales de verificación;
(3) Seleccionar métodos de evaluación, recopilar información de mercado y realizar evaluaciones;
(4) Resumir los resultados de la evaluación, analizar y evaluar Conclusión, redacción de informes y auditoría interna.
X. Supuestos de Valoración
Esta valoración adopta supuestos de mercado abierto y supuestos de uso continuo.
1. Hipótesis de mercado abierto: La hipótesis de mercado abierto es una suposición sobre las condiciones del mercado en las que entrará el activo y qué impacto tendrá el activo en dichas condiciones de mercado. El mercado abierto se refiere a condiciones de mercado perfectas y plenamente desarrolladas, y se refiere a un mercado competitivo voluntario entre compradores y vendedores. En este mercado, compradores y vendedores tienen el mismo estatus y tienen la oportunidad y el tiempo para obtener suficiente información del mercado. Las transacciones entre compradores y vendedores se realizan bajo condiciones voluntarias, racionales, no obligatorias o sin restricciones.
2. Supuesto de uso continuo: El supuesto de uso continuo es un supuesto sobre las condiciones bajo las cuales un activo ingresa al mercado y el estado del activo bajo dichas condiciones de mercado. En primer lugar, el activo que se está evaluando está en uso y, en segundo lugar, se supone que el activo en uso seguirá estando en uso. Bajo el supuesto de uso continuo, el alcance de uso de los resultados de la evaluación es limitado sin tener en cuenta la conversión del uso de los activos ni las condiciones óptimas de uso.
XI. Conclusión de la valoración
Después de implementar los procedimientos y métodos de valoración de activos anteriores, el valor de mercado de los activos es RMB mil ciento treinta y cinco mil siete mil doscientos yuanes (￥ 65,438+065,438+ 0,357,200 yuanes) . Consulte el cronograma de evaluación para obtener detalles sobre la conclusión de la evaluación.
Doce. Nota sobre asuntos especiales
1. Los resultados de esta evaluación reflejan el valor de mercado del objeto de valoración para los fines de esta evaluación bajo el supuesto de uso continuo, pero no tienen en cuenta los siguientes factores:
(1 ) El impacto de las hipotecas, prendas, garantías y otras materias que puedan asumirse en el futuro;
(2) El impacto de los precios adicionales que puedan pagar las contrapartes especiales o métodos de transacción sobre el valor de tasación;
( 3) Cambios en las políticas macroeconómicas nacionales y el impacto de fuerzas naturales y otras causas de fuerza mayor en los precios de los activos. Cuando otras circunstancias, como el propósito de la evaluación mencionado anteriormente, las condiciones de la evaluación y los principios seguidos por la evaluación cambian, los resultados de este informe de evaluación generalmente dejarán de ser válidos.
2. Esta agencia evaluadora realizó esta evaluación basándose en los principios de independencia, imparcialidad, objetividad y ciencia. La agencia de tasación y su personal y personal técnico involucrado en esta tasación no tienen ningún interés en el cliente, poseedor de activos u otras partes. Esta tasación se completó bajo la supervisión de las leyes pertinentes. Los tasadores respetaron estrictamente la ética y las normas profesionales durante el proceso de tasación e hicieron lo mejor que pudieron.
3. Este informe de evaluación se basa en la información proporcionada por el confiante y el ocupante del activo. El confiante y el ocupante del activo son responsables de la autenticidad, legalidad e integridad de la información.
4. Esta agencia de tasación y los tasadores de activos registrados no garantizan la propiedad legal del objeto de tasación. Si la conclusión de la tasación es incorrecta debido a información inexacta proporcionada por el cliente o la unidad evaluada, la agencia tasadora no asumirá responsabilidad solidaria. Trece. Explicación sobre las restricciones en el uso del informe de evaluación
(1) El informe de evaluación solo se puede utilizar para fines de evaluación y para los fines especificados en el informe de evaluación;
(2) La conclusión de la evaluación de este proyecto es solo para encomienda. Será utilizada por la parte y la entidad tasada para fines de tasación y reportada a la agencia de tasación de bienes raíces para su revisión. El derecho a utilizar el informe de tasación pertenece al cliente y al propietario del activo. Sin el consentimiento de la agencia de tasación, la totalidad o parte del informe de tasación no podrá ser extraído, citado o divulgado en los medios públicos, salvo que las leyes y reglamentos dispongan lo contrario y las partes pertinentes acuerden lo contrario;
(3) Período de vigencia del informe de tasación por un año. Es decir, cuando el propósito de la evaluación se logra dentro de un año después de la fecha base de la evaluación (es decir, 2*año* *mes* *día a * *mes* *día), los resultados de la evaluación se utilizarán como precio base o base de fijación de precios. (debe ajustarse junto con eventos posteriores en la fecha base de la evaluación). Después de más de un año, es necesario revaluar la propiedad.
Catorce. Fecha del informe de valoración
Este informe de valoración se envió al cliente en el año, mes y día.
* *Asset Appraisal Co., Ltd.
20*año*mes*día