Establecimiento y gestión de proyectos de desarrollo inmobiliario.

La determinación de los proyectos de desarrollo inmobiliario deberá cumplir con el plan general de uso del suelo, el plan anual de terrenos de construcción y la planificación urbana, y cumplir con los requisitos del plan anual de desarrollo inmobiliario. Si se requiere la aprobación del departamento de planificación de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes, también se presentará al departamento de planificación para su aprobación y se incluirá en el plan anual de inversión en activos fijos. Los proyectos de desarrollo inmobiliario deben adherirse al principio de combinar la renovación de áreas antiguas con la construcción de áreas nuevas, centrarse en el desarrollo de áreas con infraestructura débil, congestión del tráfico, contaminación ambiental grave y concentraciones de edificios antiguos y en ruinas, proteger y mejorar el entorno ecológico urbano y proteger el patrimonio histórico y cultural el desarrollo inmobiliario El desarrollo y la construcción del proyecto también deben coordinar la disposición de la infraestructura de apoyo e implementarla de acuerdo con el principio de primero subterráneo y luego sobre el suelo.

Adquisición de derechos de uso de suelo para proyectos de desarrollo

El artículo 12 del "Reglamento de Gestión de Operación y Desarrollo Inmobiliario Urbano" estipula el método de obtención de derechos de uso de suelo: Los terrenos de desarrollo inmobiliario deberán obtenerse por transferencia; sin embargo, podrán utilizarse métodos de distribución salvo que la ley y el Consejo de Estado lo estipulen;

Hay dos situaciones en las que los derechos de uso de la tierra se obtienen a través de la asignación administrativa: una es la tierra utilizada por agencias estatales y el ejército, la tierra utilizada para infraestructura urbana y empresas de bienestar público, la tierra utilizada para energía financiada por el estado. , transporte, conservación del agua y otros proyectos, Otros usos de la tierra especificados por leyes y reglamentos administrativos; 2. El "Aviso del Consejo de Estado sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana y la aceleración de la construcción de viviendas" (Guofa [1998] No. 23) emitido el 3 de julio de 1998 estipula: "La construcción de viviendas asequibles debe cumplir con el plan general de uso del suelo y el plan urbano general, y adherirse a los principios de uso racional y económico del suelo. El terreno para la construcción de viviendas asequibles debe ser dispuesto en el plan anual de suelo edificable y suministrado mediante adjudicación administrativa."

Las opiniones escritas sobre las condiciones de construcción están estipuladas en el “Reglamento de Ordenación del Desarrollo y Operación de Bienes Raíces Urbanos” que antes de la transferencia o asignación de derechos de uso de suelo, el departamento administrativo de planificación urbana y la agencia inmobiliaria El departamento de desarrollo del gobierno popular a nivel de condado o superior deberá proporcionar opiniones por escrito sobre los siguientes asuntos como una de las bases para la transferencia o asignación de derechos de uso de la tierra, incluyendo:

1. escala y período de desarrollo del proyecto de desarrollo inmobiliario;

2. Condiciones de planificación y diseño de la ciudad;

3. Requisitos de construcción de infraestructura e instalaciones públicas; 4. Definición de derechos de propiedad después de la finalización de la infraestructura;

5. Compensación de demolición del proyecto y requisitos de reasentamiento.

Los proyectos inmobiliarios implementan un sistema de capital.

El 23 de agosto de 1996, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre la implementación de prueba del sistema de capital para proyectos de inversión en activos fijos" (Guofa [1996] No. 25), estipulando que a partir de 1996, todo tipo de proyectos de inversión operativos Pruebe el sistema de capital, incluida la construcción de capital, la transformación tecnológica, los proyectos de desarrollo inmobiliario y los proyectos de inversión colectiva de unidades de propiedad estatal.

El capital del proyecto de inversión se refiere a la cantidad de fondos suscritos por el inversor en la inversión total del proyecto de inversión, son los fondos no de deuda del proyecto de inversión que la persona jurídica del proyecto no soporta. intereses o deuda sobre esta parte de los fondos. El capital del propietario se puede disfrutar en proporción a la aportación de capital, y la aportación de capital también se puede transferir, pero la aportación de capital no se puede retirar de ninguna manera.

Los fondos del proyecto se pueden aportar en forma de inversión monetaria, o en especie, derechos de propiedad industrial, tecnología no patentada, derechos de uso del suelo, etc. , pero debe ser evaluado y tasado por una agencia de tasación de activos calificada de acuerdo con las leyes y regulaciones. La proporción de inversión basada en derechos de propiedad industrial y tecnología no patentada no excederá el 20% del capital total del proyecto de inversión, excepto cuando el Estado tenga regulaciones especiales sobre el uso de logros de alta tecnología.

Capital de proyectos inmobiliarios El "Reglamento de gestión, operación y desarrollo inmobiliario urbano" estipula: "Los proyectos de desarrollo inmobiliario deben establecer un sistema de capital, y la proporción del capital con respecto a la inversión total del proyecto no será inferior a 20%." Los proyectos de desarrollo inmobiliario implementan un sistema de capital, que estipula que las empresas de desarrollo inmobiliario deben tener una cierta proporción de capital al emprender proyectos, lo que puede prevenir eficazmente el comportamiento irregular de algunas empresas y reducir la aparición de proyectos inmobiliarios "inacabados".

Principios de sanciones por incumplimiento del cronograma

El "Reglamento de Gestión de Operaciones y Desarrollo Inmobiliario Urbano" estipula que las empresas de desarrollo inmobiliario desarrollarán proyectos de acuerdo con el uso del suelo y Plazo de desarrollo pactado en el contrato de cesión de derechos de uso de suelo de construcción. Si el desarrollo no ha comenzado durante más de un año después del inicio del período de desarrollo estipulado en el contrato de transferencia, se puede imponer una tarifa por inactividad equivalente a más del 20% de la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra si el desarrollo no ha comenzado; dos años, los derechos de uso de la tierra se pueden recuperar sin compensación. Su objetivo es prevenir la especulación ilegal de tierras, fomentar la puesta en uso de la tierra lo antes posible y promover el uso racional de la tierra.

Las fechas de inicio y finalización del desarrollo que aquí no se ha iniciado se refieren a un año desde la fecha de entrada en vigor del contrato de cesión de derecho de uso del suelo. La fecha de inicio del desarrollo se refiere a la fecha en que la unidad de desarrollo y construcción realiza una inversión sustancial. Para comenzar el desarrollo, se deben realizar inversiones significativas y la construcción de infraestructura y viviendas debe continuar ininterrumpidamente. Se considerarán iniciados los trabajos de demolición, tres conexiones y una nivelación dentro del área de demolición. Una vez iniciado, no se debe suspender sin ningún motivo en particular. Si comienza aunque sea levemente, se detiene indefinidamente y no debe contarse como un comienzo.

El "Reglamento de Ordenación de la Promoción y Explotación Inmobiliaria Urbana" también establece que no se cobrarán canon por terrenos inactivos en las tres situaciones de incumplimiento de contrato y terrenos inactivos.

(1) Retraso en el inicio de la construcción por causa de fuerza mayor. La fuerza mayor se refiere a factores que las capacidades humanas no pueden resistir, como terremotos, inundaciones y otros desastres naturales.

(2) El inicio del proyecto se retrasa debido a las acciones del gobierno y los departamentos gubernamentales pertinentes.

(3) El inicio del desarrollo se retrasa debido a circunstancias imprevistas en el trabajo preliminar necesario para iniciar el desarrollo, como el descubrimiento de reliquias culturales subterráneas.