Estamos en una zona rural y nadie vive en la casa de nuestro vecino. Quería traspasarnos la casa y el terreno.

En las ventas de casas urbanas, se debe seguir el principio de "la tierra sigue a la casa". Este concepto está claramente estipulado en la Ley de Gestión de Bienes Inmuebles Urbanos y el Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas. En la China rural, la tierra es propiedad colectiva de organizaciones económicas rurales. Según la "Ley de Gestión de Tierras" de mi país y otras regulaciones pertinentes, las tierras colectivas no pueden venderse ni transferirse sin expropiación. En la práctica, cuando se expropian tierras rurales, las casas se compensan como apegadas al terreno y se adopta el principio de “tomar las casas que haya allí”. Por lo tanto, con base en este factor, el autor cree que la transferencia de casas rurales también debe seguir el principio de "simplemente ir". La transferencia de los derechos de uso de la tierra es el principal factor que determina la efectividad de las transferencias de casas.

2. Leyes y normas vigentes sobre compraventa de casas rurales.

1. Disposiciones legales vigentes

Los artículos 152 a 155 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipulan que los titulares de derechos de uso de viviendas tienen derecho a ocupar y utilizar tierras de propiedad colectiva de conformidad con la ley El derecho a utilizar el terreno para construir una casa. La adquisición, ejercicio y transferencia de derechos de uso de finca se llevarán a cabo de conformidad con la Ley de Ordenación de Tierras y otras leyes y reglamentos nacionales pertinentes.

El párrafo 3 del artículo 62 de la "Ley de administración de tierras" estipula: "Si un aldeano vende o alquila su casa y luego solicita una propiedad, la solicitud no será aprobada".

"Consejo de Estado" La Decisión sobre la profundización de la reforma y la estricta gestión de la tierra (Guofa No. 28) estipula que los residentes urbanos tienen prohibido comprar tierras agrícolas en las zonas rurales.

El "Aviso sobre el fortalecimiento de la circulación de tierras y la prohibición estricta de la especulación con tierras" de la Oficina General del Consejo de Estado (Guobanfa No. 199939) estipula que "las casas de los agricultores no se venderán a los residentes urbanos, ni tampoco se venderán las casas de los agricultores a los residentes urbanos". ocupar tierras colectivas de agricultores para construir casas ". Los departamentos pertinentes no emitirán certificados de uso de la tierra ni certificados de bienes raíces para casas construidas y compradas ilegalmente".

2. Dictámenes del Tribunal Supremo Popular sobre la validez de las ventas de casas rurales.

Las "Opiniones sobre varias cuestiones relativas a la implementación de políticas civiles" emitidas por la Corte Suprema en 1963 estipulan: "Las casas, los árboles, los cobertizos de las fábricas, las pocilgas, los baños y otros anexos de la propiedad siempre pertenecerán a los miembros los miembros tienen derecho a comprar, vender o alquilar casas. Una vez vendida la casa, el derecho de uso de la propiedad se transfiere al nuevo propietario, pero la propiedad de la propiedad aún pertenece al equipo de producción. sobre varias cuestiones en la implementación de políticas y leyes civiles", emitido por la Corte Suprema en 1984. El párrafo 0 del artículo 6 estipula: "Las disputas entre ciudadanos de ciudades y pueblos que surjan de la compra y venta de casas y la transferencia de derechos de uso de propiedades se manejará de acuerdo con los procedimientos de aprobación estipulados en el "Reglamento de Gestión de Tierras de Construcción de Municipios y Municipios" del Consejo de Estado". Se puede ver que antes de la implementación de la Ley de Gestión de Tierras, la Corte Suprema En principio, la validez de Se reconoce la venta de casas rurales. Después de la implementación de la Ley de Gestión de Tierras, el Consejo de Estado y los departamentos pertinentes emitieron políticas estrictas de gestión de viviendas y viviendas rurales, y la Corte Suprema no emitió nuevas regulaciones ni casos típicos. Por lo tanto, es difícil juzgar si la actitud de la Corte Suprema hacia. Las ventas de viviendas rurales han cambiado.

3. Vigencia del contrato de compraventa de casa rural

En cuanto a la validez del contrato de compraventa de casa rural, el autor cree que la validez del contrato debe juzgarse en función de los requisitos. para la validez del contrato previsto en la Ley de Contratos. Un contrato que cumple con los requisitos de validez de un contrato es un contrato válido, y un contrato que carece de cualquiera de los requisitos de validez es un contrato inválido. Los requisitos para un contrato válido estipulados en la Ley de Contratos de mi país incluyen principalmente cuatro aspectos: Primero, las partes del contrato son personas naturales o jurídicas con derechos civiles y capacidad de conducta civil, y tienen las facultades correspondientes. Es nulo el contrato celebrado por persona sin capacidad de conducta civil. Será nulo el contrato celebrado por persona con capacidad civil limitada si su apoderado no lo ratifica; disponer será nulo si no es ratificado por el acreedor; un contrato celebrado por una persona sin mandatario será nulo; si el mandante no ratifica el contrato, el contrato será nulo, en segundo lugar, si la intención es; cierto y el contrato se concluye mediante fraude o coacción, es un contrato anulable, y el tribunal lo revocará o modificará según la solicitud de la parte que fue engañada o coaccionada por razones importantes. Un contrato celebrado por malentendido puede; ser revocado o modificado por el tribunal a petición de una de las partes es inválido un contrato que se confabula maliciosamente para perjudicar los intereses del Estado, del colectivo o de un tercero; ; tercero, el contenido no viola la ley obligatoria, las normas sexuales y el orden público y las buenas costumbres. Un contrato que daña los intereses nacionales debido a fraude o coerción es inválido; un contrato que daña los intereses del público es inválido; un contrato que viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos es inválido y un contrato que es obviamente injusto debe modificarse; o rescindida a petición de cualquiera de las partes; cuarto, que la forma cumpla con los requisitos de la ley o del acuerdo de las partes; Si la ley o el acuerdo de las partes deben revestir una forma determinada, el hecho de que no lo haga será nulo.

En la actualidad, en la práctica judicial, la validez de los contratos de compraventa de casas rurales es a menudo cuestionada. Principalmente en organizaciones económicas colectivas no rurales, los miembros de la organización pueden comprar casas.

1. Varias situaciones en las que los contratos de venta de casas rurales son inválidos

Los contratos de venta de casas por parte de aldeanos rurales a residentes urbanos deben implicar el uso de casas y propiedades rurales por parte de residentes urbanos. . Debido a que viola las regulaciones nacionales pertinentes, debe considerarse inválido. En las zonas aledañas a ciudades y pueblos, es común que las personas con registro de hogar urbano compren casas rurales en las zonas circundantes. La ley no les prohíbe explícitamente comprar y vender, pero debido a que implica el cambio de derechos de uso de la propiedad, el contrato de compraventa es especial. La "Ley de Gestión de Tierras" de mi país estipula que las granjas son propiedad colectiva de los agricultores y que un aldeano rural sólo puede poseer una granja.

Los aldeanos rurales que soliciten tierras para su propiedad después de vender o alquilar sus casas no serán aprobados. Las ventas de casas rurales implican la cesión y cambio de derechos de uso del suelo, por lo que la efectividad de la venta depende de si la cesión de derechos de uso de la casa está legalmente aprobada.

Si una persona jurídica u otra organización compra viviendas rurales y terrenos familiares, debe considerarse inválido porque no tiene las calificaciones para utilizar el terreno familiar.

Se compran casas rurales; por personas que no tienen derecho a disponer de la casa. Si se firma un contrato de compraventa de casa sin ratificación del obligante, la venta se considerará nula de acuerdo con lo dispuesto en los Principios Generales del Derecho Civil.

Después de que un miembro de una organización económica colectiva no rural compra una casa que pertenece a un miembro de la organización, si la organización económica colectiva rural se niega explícitamente a los agricultores a transferir el registro de su hogar a la organización económica colectiva rural, el El contrato de compraventa de vivienda también se considerará inválido porque el comprador no cumpla con las condiciones de solicitud de vivienda rural.

2. Diversas situaciones en las que es válido un contrato de compraventa de casa rural.

Si a los miembros de la organización colectiva rural no se les han asignado tierras de vivienda, se considerará válido el contrato de compraventa de casa rural firmado con los miembros de la organización colectiva rural.

Si la vivienda de un miembro interno de una organización colectiva rural no cumple con los estándares nacionales, se considerará válido el contrato de compraventa de casa rural firmado con un miembro interno de la organización colectiva rural, pero el miembro deberá ser informado para pasar por los procedimientos de solicitud de propiedad familiar correspondientes.

Para quienes se hayan instalado en una organización colectiva rural pero aún no hayan declarado vivienda, se considerará válido el contrato de compraventa de casa rural suscrito con miembros de la organización colectiva rural.

En cuanto a la cuestión de si se requiere el registro de transferencia para la venta de viviendas familiares, el autor cree que esto no afecta la validez del contrato. Debido a que el registro de transferencia no es un requisito para que un contrato de venta de casa sea efectivo, la falta de registro de una transferencia de casa no afectará la validez del contrato de venta de casa, siempre que el contrato de venta de casa cumpla con los requisitos para que el contrato sea efectivo. el contrato es válido. Las razones son: (1) Desde el propósito del sistema de registro, la función del registro es dar publicidad, es decir, dar a conocer al mundo la existencia de este derecho. La diferencia entre los derechos de los acreedores y los derechos de propiedad determina que solo es necesario registrar los cambios en los derechos de propiedad, mientras que no es necesario registrar los cambios en los derechos de los acreedores. Los derechos de propiedad y los derechos de los acreedores son los dos derechos más importantes del sistema de derechos. Los derechos de propiedad son un derecho absoluto, objetivo y exclusivo. Los derechos del acreedor son derechos relativos, que son de naturaleza humana y coexisten. Es decir, el obligante de los derechos del acreedor sólo puede exigir a un deudor específico que cumpla con la deuda, mientras que el obligante de los derechos de propiedad tiene el derecho de excluir a cualquiera de interferir con los derechos de propiedad. Sólo puede existir un derecho de propiedad sobre una cosa, y pueden coexistir varios derechos sobre la misma materia. Esto determina que los derechos de propiedad deben ser conocidos por el mundo de cierta manera para eliminar la interferencia de otros, la naturaleza humana de los derechos del acreedor determina que basta con que el deudor conozca la existencia de los derechos del acreedor, y el acreedor puede hacerlo; y sólo puede exigir al deudor que lo ejecute sobre sí mismo. En lo que respecta a las viviendas, sólo se pueden registrar cambios de propiedad de la vivienda, pero no se pueden registrar contratos de compraventa de viviendas. Una vez aclarado este punto, se podrá interpretar razonablemente lo dispuesto en la Ley de Ordenación del Territorio. El artículo 12 de la Ley de Ordenación de Tierras estipula que “…los cambios en la propiedad de la tierra y en los derechos de uso surtirán efectos a partir de la fecha de registro del cambio.