Los datos sobre ventas de inversiones y precios de la vivienda disminuyeron y las políticas de enfriamiento continuaron transmitiéndose. ¿Cómo está el mercado inmobiliario?
Originalmente, los "Nueve de Oro" eran la temporada alta de ventas, pero este año el mercado inmobiliario está particularmente desierto. La señal del enfriamiento del mercado se ha sentido en todos los eslabones de la cadena inmobiliaria. La disminución general de los datos de inversión, ventas y precios de la vivienda en el mercado inmobiliario ha ejercido una mayor presión sobre la liquidez de las empresas inmobiliarias, enfrentando desafíos en la supervivencia y el desarrollo, e incluso causando preocupaciones en el mercado sobre mayores riesgos.
En el contexto de endurecimiento de las políticas, reducción de las transacciones y presión continua sobre la liquidez de las empresas inmobiliarias, ¿cuál es la situación de supervivencia de las empresas inmobiliarias y de las empresas upstream y downstream? ¿Qué impacto ha tenido la regulación? Recientemente, los periodistas realizaron extensas entrevistas con promotores, intermediarios, compradores de viviendas, expertos, etc. para perfilar el panorama actual del mercado inmobiliario desde diferentes dimensiones.
"En menos de un mes, nuestra tienda vendió dos casas."
"No cerré una casa este mes, pero nuestra tienda vendió dos casas tan pronto como * * * "El agente de Lianjia Ji es responsable de Wudaokou, distrito de Haidian, Beijing, conocido como el "centro del universo". Hay muchos institutos de investigación científica, muchas empresas de tecnología de Internet y muchas viviendas en distritos escolares de alta calidad. Es el precio del "oro terrestre" en Beijing, y las transacciones han sido relativamente activas.
En el primer semestre de este año, la facturación mensual de la tienda de Ji fue de más de diez o veinte unidades. La facturación actual es menos de una décima parte de la del primer semestre del año.
Zhou, que trabaja como intermediario en el área de Sihui en las afueras del Cuarto Anillo Este de Beijing, dijo a los periodistas que su frecuencia de transacciones reciente era una vez cada dos meses, lo que resultó ser dos o tres transacciones por semana. mes.
Originalmente era la temporada alta de ventas, pero este año el mercado inmobiliario ha estado particularmente desierto. El sentimiento de espera por parte de la demanda se ha intensificado y los inversores se están volviendo más cautelosos a la hora de entrar en el mercado. Algunos propietarios de viviendas de segunda mano que no tienen prisa ya han mudado sus casas; Algunos promotores incluso han ralentizado el progreso de la adquisición y el desarrollo de terrenos y se han celebrado subastas de terrenos.
El periodista se enteró por una agencia en el distrito de Futian, Shenzhen, de que un cliente estaba buscando brotes de bambú recientemente y que el precio era mucho más bajo que el precio de la transacción anterior. Un tipo de casa similar en cierta comunidad se vendió por más de 4,6 millones de yuanes en marzo, pero el precio de la transacción reciente fue de sólo 3,35 millones de yuanes.
Los propietarios también están frenando las ventas. Por un lado, algunos propietarios que no necesitan fondos con urgencia optan por esperar y ver, por otro lado, los propietarios que necesitan fondos están más preocupados por si el pago final se puede recibir a tiempo, pero este vínculo ahora está lleno de variables; .
Un vendedor de Lianjia dijo a los periodistas que en el pasado era posible transferir la propiedad mediante la aprobación del préstamo, hipotecar la nueva casa y luego pasar por el proceso del préstamo. Los bancos han tardado en prestar dinero últimamente, y algunos bancos incluso tienen que esperar 7 meses antes de poder prestar dinero, por lo que muchos propietarios necesitan recibir el pago final antes de poder entregar sus casas. De esta forma, desde la perspectiva de los compradores de vivienda, aunque compren ahora, no entregarán la casa hasta el próximo año. Por lo tanto, muchos clientes ahora no tienen prisa, pero no cierran tratos después de ver demasiado.
La debilidad del mercado se ha transmitido a los promotores. Un promotor de una ciudad de tercer nivel en una provincia oriental dijo a los periodistas: "No mucha gente va a comprar terrenos aquí. Excepto por algunos proyectos de demolición el próximo año, no he oído hablar de otras propiedades nuevas. El mercado está saturado y la presión de venta de casas de segunda mano es alta."
El fenómeno anterior no es un caso aislado. Los datos básicos muestran que el área de ventas y el monto de ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias de Core Real Estate cayeron un 26% y un 20% respectivamente interanual en agosto, y la caída se amplió aún más en comparación con julio. De julio a agosto, la escala nacional de ventas de viviendas comerciales cayó 65.438+02% y 2% respectivamente en comparación con el mismo período de 2020 y 2065.438+09, y la tasa de crecimiento en la región oriental cayó 65.438+03 puntos porcentuales. .
El analista jefe de mercado de RealData, Xu Xiaole, analizó que el mercado se enfrió en agosto y que el volumen de transacciones de casas de segunda mano en 50 ciudades clave ha disminuido durante muchos meses consecutivos. El volumen de transacciones de casas de segunda mano en más del 90% de las ciudades ha disminuido, con caídas importantes en ciudades clave como Shanghai y Hangzhou. Ha aumentado el número de ciudades con precios a la baja. Los precios de la vivienda de segunda mano en Shenzhen han caído durante cuatro meses consecutivos, y ciudades como Xuzhou, Yinchuan y Jinhua también han caído.
Los bancos están ajustando sus carteras y las empresas inmobiliarias están bajo presión.
Ya no es un hecho indiscutible que “el nueve de oro y el diez de plata” son de buena calidad. Según expertos de la industria, el enfriamiento general del mercado inmobiliario refleja en realidad la eficacia de los controles políticos. Desde las "tres líneas rojas" hasta el "sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios", no sólo la financiación de las empresas inmobiliarias sigue bajo presión, sino que también se alarga el ciclo de cobro de ventas. Para las empresas inmobiliarias que necesitan un flujo de caja estable para el pago de deudas y la adquisición de terrenos, la situación es cada vez más grave.
Desde el punto de vista financiero, la tasa de crecimiento acumulativo de la escala de financiamiento en los primeros ocho meses de este año se ha acelerado en comparación con los siete meses anteriores. Según las estadísticas de RealData, en los primeros ocho meses, la cantidad total de bonos emitidos por empresas inmobiliarias fue de aproximadamente 699.900 millones de yuanes, una disminución interanual del 21%.
Entre ellos, la escala de financiación de bonos nacionales y extranjeros de las empresas inmobiliarias en agosto fue de aproximadamente 5.765.438 millones de yuanes, una disminución intermensual del 39,8% y una disminución interanual del 54,2%.
Otro canal principal de repatriación de fondos, es decir, la velocidad de repatriación de fondos a través de ventas también se está desacelerando. Los datos del banco central mostraron que en agosto los préstamos a medio y largo plazo a residentes cayeron un 23,55% interanual, cayendo durante cuatro meses consecutivos. Desde una perspectiva incremental, según las estadísticas del informe de investigación de Ping An Securities, la proporción de nuevos préstamos hipotecarios entre los nuevos préstamos otorgados por instituciones financieras ha disminuido por tercer trimestre consecutivo. En el primer semestre de 2021, los nuevos préstamos inmobiliarios otorgados por las principales instituciones financieras ascendieron a 2,42 billones de yuanes, una disminución interanual del 19,1%. Entre ellos, los nuevos préstamos inmobiliarios en el segundo trimestre ascendieron a 750.000 millones de yuanes, lo que representa el 15% del total de nuevos préstamos, disminuyendo durante tres trimestres consecutivos.
El periodista se enteró de que debido a la gestión centralizada de los préstamos para vivienda, algunos bancos han reducido la escala de los préstamos para el desarrollo inmobiliario y algunas sucursales regionales de los bancos han agotado su cuota de préstamos personales para la vivienda durante todo el año. en sólo medio año, haciendo a la región dependiente de nuevos préstamos personales para vivienda para transferencias de acciones y refinanciación.
Un intermediario en el distrito de Chaoyang, Beijing, dijo a los periodistas que no hubo ajustes obvios en las cuotas y pedidos bancarios en la primera mitad del año. El mercado se mantuvo relativamente estable en los últimos dos años y los bancos tenían amplias cuotas de préstamos para viviendas de segunda mano, por lo que no hubo un control deliberado. Hasta agosto, el cambio en la velocidad de los préstamos no era evidente, pero a partir de septiembre, los bancos individuales dejaron de aceptar pedidos. Algunos bancos incluso tienen que esperar siete meses antes de poder prestar dinero. En este caso, el cliente se marchará tan pronto como lo tenga en cuenta. Esto es válido para las sucursales y subsucursales de un gran banco estatal, y los bancos pequeños no pueden garantizarlo.
El intermediario reveló que si acude a un banco para solicitar un préstamo hipotecario ahora, no se puede garantizar el plazo del préstamo. Los bancos que ahora pueden aceptar pedidos tardan básicamente unos tres meses. Una sucursal de un banco estatal ahora exige a los clientes hipotecarios que firmen una carta de compromiso, prometiendo no prestar dinero durante siete meses y no causar problemas con el banco.
“Varios bancos con los que cooperamos no están seguros. ¿No habrá cuota en el primer trimestre del próximo año debido al retraso de este año y será necesario trasladarla al segundo trimestre? el mercado es relativamente estable y las políticas se relajarán?
Con presiones duales sobre la financiación y los pagos, las empresas inmobiliarias se enfrentan a enormes desafíos. Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo a los periodistas que la disminución de las transacciones de viviendas de segunda mano tiene un impacto significativo en las ventas de las empresas inmobiliarias. Las ciudades de primer y segundo nivel básicamente tienen requisitos de restricción de compras. En ciudades con restricciones de compra, los compradores de viviendas con nuevas necesidades suelen adoptar una estrategia de intercambio de casas, es decir, vender primero casas de segunda mano y luego comprar una casa. Por tanto, una vez que el volumen de transacciones de vivienda de segunda mano disminuya, también aumentará la presión sobre los promotores para aumentar las nuevas ventas.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, explicó a los periodistas que la actual desaceleración del mercado inmobiliario se debe al patrón insostenible de "alta rotación y alto apalancamiento". En primer lugar, el ritmo de las ventas de viviendas se ha desacelerado, lo que dificulta lograr un alto volumen de transacciones; en segundo lugar, actualmente no existe un modelo de alto apalancamiento, lo que significa que los fondos serán cada vez más escasos.
El mercado del suelo está frío y las finanzas locales están bajo presión.
Si bien muchas empresas inmobiliarias están "faltas de dinero" debido al escaso flujo de caja, la segunda ronda de suministro centralizado de terrenos en ciudades clave también se ha enfriado en comparación con la primera ronda.
Debido a las elevadas primas de suelo en algunas ciudades en la primera ronda de oferta centralizada de suelo y a la participación de algunas empresas inmobiliarias en la licitación, varios lugares han pospuesto la cotización centralizada inicialmente prevista para julio y han ajustado normas de licitación locales. La segunda ronda de ajustes a las normas de subasta de terrenos en muchos lugares se centra principalmente en fortalecer la supervisión de la financiación de la compra de terrenos para empresas inmobiliarias, proponiendo requisitos para "planes de licitación de alta calidad" (en lo sucesivo, "competencia") y aclarando el límite superior. de primas de suelo y anular el requisito de "licitar la superficie de construcción de viviendas asequibles". Zhang Dawei dijo que, por un lado, la segunda ronda de reglas de subasta de terrenos elevó el umbral para que las empresas inmobiliarias participen en las subastas de terrenos y, por otro lado, también redujo el costo de adquisición de terrenos para las empresas inmobiliarias.
A juzgar por la situación real de la transferencia, las reglas optimizadas de subasta de tierras de segunda ronda han provocado un aumento en la tasa de subasta de tierras no vendidas en muchos lugares. Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, en la segunda ronda se completaron 465 transacciones de terrenos en 10 ciudades, incluidas Fuzhou, Qingdao y Jinan. Entre ellas, se suspendieron más de 118 ventas de terrenos, lo que representa el 25% de las ventas de terrenos. en estas ciudades.
Zhang Dawei cree que, en general, desde este año, la intensa regulación inmobiliaria, la restricción del crédito, el mercado inmobiliario ha comenzado a enfriarse en todos los ámbitos y el endurecimiento combinado de las políticas de transferencia de tierras ha llevado a una Indiferencia general en la segunda ronda de apertura territorial. Al mismo tiempo, la “competencia por la calidad” se ha convertido en un nuevo requisito para la segunda ronda de oferta centralizada de tierras, lo que ha aumentado significativamente los costos de construcción de las empresas inmobiliarias y ha reducido en cierta medida su disposición a adquirir tierras.
El enfriamiento del mercado inmobiliario está alimentando aún más esta ronda de desaceleración en el mercado inmobiliario.
Bai Wenxi, economista jefe de IP Global China, dijo a los periodistas que la orientación inicial de la política centralizada de suministro de tierras implementada este año es reducir el nivel general de precios de la tierra para las empresas inmobiliarias y al mismo tiempo garantizar los máximos ingresos por transferencia de tierras. Sin embargo, debido a que el diseño de la política es demasiado idealista, en realidad empeora la ya escasa liquidez de las empresas inmobiliarias y contribuye a la tendencia a la baja y a la expansión del mercado inmobiliario actual.
Cabe señalar que debido al frío del mercado de tierras, los ingresos fiscales locales también se han visto afectados. A juzgar por los ingresos y gastos fiscales de agosto publicados por el Ministerio de Finanzas, aunque los ingresos acumulados por la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal de junio a agosto fueron de 471.100 millones de yuanes, un aumento interanual del 12,1%. Sin embargo, los ingresos por ventas de derechos de uso de suelo de propiedad estatal disminuyeron un 17,54% interanual en agosto.
Aunque los ingresos por transferencias de tierras han disminuido, los precios mínimos generales de muchas transacciones se han mantenido estables. La China Index Academy señaló que con la optimización de las reglas de subasta de tierras, el precio mínimo promedio del segundo lote de parcelas de tierra que se han negociado en la mayoría de las ciudades ha disminuido en comparación con el primer lote, pero sigue siendo más alto que el precio de la tierra para todo el año 2020.
En este sentido, Bai Wenxi cree que el precio general de la tierra sigue siendo alto, lo que puede reflejar la mentalidad de los gobiernos locales que no están dispuestos a seguir los precios de la tierra al mercado para mantener los ingresos fiscales de la tierra, y También reflejan la realidad de la fuerte presión que enfrentan actualmente los recursos financieros locales.
“La estabilidad del precio general de la tierra también muestra que el mercado inmobiliario no ha experimentado cambios cualitativos, y el aumento general de los precios de la tierra sigue siendo un fenómeno generalizado. En este caso, las empresas inmobiliarias solo necesitan. "Podemos sobrevivir incluso si la liquidez es escasa", dijo Zhang Dawei a los periodistas.
¿Golpe o dolor? El impacto a la baja del mercado inmobiliario será dividido.
En la actualidad, la crisis crediticia provocada por algunas empresas inmobiliarias sigue fermentando. Debido al aplazamiento de los préstamos hipotecarios por parte de los bancos en muchos lugares, la caída general de las ventas, las inversiones y otros datos del mercado inmobiliario ha provocado pánico y pesimismo en el mercado. El mercado inmobiliario parece haberse hundido hasta el fondo. ¿Qué impacto tendrán las dificultades de liquidez que enfrenta toda la industria en la industria inmobiliaria?
Los expertos entrevistados por Securities Times coincidieron en que la actual crisis crediticia provocada por algunas empresas inmobiliarias requiere vigilancia y puede tener un impacto en la financiación y las transacciones de las empresas inmobiliarias privadas. En términos generales, los riesgos causados por la escasez de liquidez de algunas empresas inmobiliarias todavía son controlables y todavía existen suficientes herramientas financieras y medidas políticas para hacer frente a los riesgos que pueda enfrentar el mercado.
En opinión de Zhu Xiaohong, presidente del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de China, en la superficie, las "tres líneas rojas" están pegadas alrededor del cuello. La rigurosidad de la política ha restringido las manos y los pies. de las empresas inmobiliarias y no les ha dado la oportunidad de respirar. No se les dio más oportunidades de cambiar las cosas. De hecho, tiene mucho que ver con el pensamiento inercial de las empresas inmobiliarias. Creo que el gobierno definitivamente les dará a las empresas la oportunidad de corregir sus errores. Por tanto, las capacidades de disuasión y ejecución de las "tres líneas rojas" no han sido muy valoradas en términos de comprensión. Muchas grandes empresas inmobiliarias y empresas inmobiliarias de marca que han pasado por altibajos han respondido con facilidad como viejos deportistas. Pero esta vez realmente cometí un error empírico. No había diferencia horaria ni plan de emergencia.
"Se puede decir que esta ronda de ajuste es una reorganización de la industria de bienes raíces". Cai, director del Instituto de Investigación de Holdings de I Love My Home Group, dijo a los periodistas que la industria de bienes raíces se encuentra actualmente en una situación difícil. en un período de dolor. Exprimir la "burbuja de desarrollo" que caracterizó el alto apalancamiento, la alta rotación, la expansión desordenada y la expansión de escala de los promotores inmobiliarios en el pasado, y permitir que los promotores inmobiliarios de alta calidad y los promotores inmobiliarios con operaciones de capital razonables se conviertan en el núcleo de el mercado nuevamente. Esta es también la clave para mantener el orden de desarrollo estable de los valores fundamentales del mercado inmobiliario.
Tao Jin, subdirector del Departamento Macroeconómico del Instituto de Investigación Financiera Suning, dijo a los periodistas que la reciente crisis crediticia de algunas empresas inmobiliarias puede aumentar las preocupaciones de los bancos sobre los impagos crediticios de las empresas inmobiliarias privadas y aumentar los bancos. 'aversión. Dependiendo de la aversión al riesgo del banco, un gran número de empresas inmobiliarias privadas pueden verse afectadas. Cabe señalar que los proveedores pueden exigir que más empresas inmobiliarias realicen transacciones en efectivo en el futuro, lo que suprimirá aún más el entorno financiero para las empresas inmobiliarias y el mercado inmobiliario. Un mayor desapalancamiento también inhibirá el crecimiento de la inversión inmobiliaria y las cadenas industriales relacionadas. Los problemas de deuda de más empresas inmobiliarias generarán más riesgos de morosidad en los sistemas bancario y financiero, lo que debe ser reexaminado.
Yan Yuejin recordó que las empresas inmobiliarias que han experimentado riesgos recientes son generalmente grandes empresas inmobiliarias. Desde la perspectiva de los riesgos sistémicos, el número de empresas inmobiliarias con escasa liquidez está aumentando, lo que fácilmente puede generar riesgos sistémicos y requiere la vigilancia de las autoridades reguladoras. La presión sobre las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias privadas está presente en los últimos años, y deben estar atentas en todo momento a la situación general.
Muchos expertos también señalaron que en esta crisis, a medida que los bancos y otras instituciones financieras serán más cautelosos a la hora de financiar empresas inmobiliarias privadas, algunas viviendas de "tres buenos estudiantes" con abundantes reservas de efectivo, financiación conveniente y Los bajos costos de financiamiento tendrán oportunidades para las empresas, especialmente en la segunda ronda de subastas locales después de que se eleve el umbral.
Southwest Securities señaló que, de hecho, en la segunda ronda de oferta centralizada de terrenos, las 10 principales empresas inmobiliarias recibieron un total de 79,7 mil millones de yuanes, mientras que las empresas centrales recibieron el 88% del terreno. disminuyó significativamente, pero se espera que aumente en la segunda mitad del año. La competencia enfrentará un entorno aún más severo.
Que el sector inmobiliario vuelva a la esencia de la fabricación tradicional
Aunque actualmente nos encontramos en tiempos convulsos en el sector inmobiliario, cabe destacar que desde este año, la deuda ratio de la industria inmobiliaria ha seguido mejorando. Las empresas centrales y las empresas estatales se han desarrollado de manera constante a pesar de la actual desaceleración del mercado inmobiliario, y los precios generales de la tierra se han mantenido estables. La construcción de viviendas asequibles de tipo alquiler continúa avanzando en varias regiones y la construcción de mecanismos inmobiliarios a largo plazo continúa mejorando.
Cai cree que durante el período de dificultades en la industria inmobiliaria, algunas empresas inmobiliarias cambiarán su desprecio pasado por la calidad del proyecto y su propia cobertura de efectivo, continuarán ajustando y optimizando y, en última instancia, devolverán la totalidad del dinero. industria a la esencia de la manufactura tradicional.
En opinión de Tao Jin, puede ser necesario que las empresas inmobiliarias aprendan de la experiencia de desarrollo de industrias inmobiliarias extranjeras, establezcan y mantengan índices de apalancamiento, índices de endeudamiento y escalas de activos estables, y mantengan un equilibrio razonable. con instrumentos complejos en el ámbito financiero, poniendo así fin a una diversificación excesiva, evitando una implicación excesiva en áreas en las que no se es competente y volviendo a negocios fuertes como la construcción y el desarrollo.
Además, Tao Jin también cree que es necesario seguir observando si la concentración actual de préstamos es razonable. A medio y largo plazo, si la demanda de préstamos para vivienda sigue insatisfecha y se suprime una demanda rígida, lo que lleva a un caos financiero repetido, como por ejemplo préstamos comerciales que fluyen hacia el mercado inmobiliario, será necesario reexaminar la situación de los préstamos inmobiliarios. saldo y el límite superior de los préstamos personales para vivienda.
Recientemente, Zhangjiakou, Guilin, Shenyang y otras ciudades han emitido sucesivamente "órdenes de límite de precios" y el mercado inmobiliario ha mostrado gradualmente una tendencia de regulación bidireccional, lo que muestra claramente la tendencia política de "estabilización". precios de la vivienda" en el mercado inmobiliario y prestar más atención a "estabilizar los precios de la vivienda". En lugar de "recortar los precios ciegamente".
“Básicamente, no se volverán a aplicar más políticas restrictivas y la política ha llegado a su fin”. Zhang Dawei dijo a los periodistas que, según las políticas de diferentes ciudades, es posible que se relaje en el futuro según la situación. .
Yan Yuejin dijo que en el cuarto trimestre todavía debemos protegernos contra la posibilidad de un enfriamiento continuo del mercado y que la clave para juzgar es la política crediticia. Desde la perspectiva de estabilizar el desarrollo empresarial, es necesario liberalizar el mercado posterior de ventas de bienes raíces. Se espera que alrededor del 11 aparezca una nueva ola de políticas estables o laxas, lo que ayudará a que algunos datos dejen de caer.
Mirando hacia el futuro, Cai cree que bajo los requisitos de un desarrollo estable del mercado inmobiliario, sin especulación inmobiliaria y prosperidad, el marco de política nacional no cambiará mucho en el futuro, pero la política será buena. -El ajuste estará más sesgado hacia las ciudades, y las ciudades se harán ajustes en función de la situación real, es decir, las ciudades con gran popularidad continuarán restringiendo las compras y las ciudades con poca popularidad o mercados débiles adoptarán políticas laxas.
Fu, portavoz de la Oficina Nacional de Estadísticas, dijo en la conferencia de prensa sobre el desempeño de la economía nacional en agosto que mientras todas las partes continúan promoviendo la regulación del mercado inmobiliario, suprimir la demanda irrazonable en el real mercado inmobiliario y garantizar la liberación de la demanda normal. Se espera que el mercado inmobiliario mantenga un desarrollo estable. Al mismo tiempo, también se mejoran constantemente los sistemas pertinentes del mercado inmobiliario, el suministro multisujeto, la garantía multicanal y el alquiler y compra simultáneos.
Editor: Wu Zhichao