Riesgos legales en disputas sobre contratos inmobiliarios
(1) Riesgos legales en el proceso de obtención de derechos de uso de suelo
Los derechos de uso de suelo de los promotores inmobiliarios pueden ser traspasados (licitación, Subasta, cotización), traspaso, desarrollo cooperativo, adquisición de empresas de proyectos inmobiliarios, etc. Los riesgos de obtener derechos de uso de la tierra de esta manera incluyen principalmente:
1. Riesgos legales y contramedidas durante la transferencia de derechos de uso de la tierra
(1) Riesgos de cambios en políticas y leyes. y regulaciones
Por ejemplo, el impacto de la introducción en los últimos años del macrocontrol del mercado inmobiliario ha afectado en mayor o menor medida al desarrollo de todas las empresas inmobiliarias.
Métodos de afrontamiento:
(2) Riesgos de cambios en los planes de planificación del gobierno;
Caso Huijinlong Shopping Plaza
Métodos de afrontamiento:
(3) El riesgo de restricciones al uso del suelo en el contrato de transferencia de derechos de uso del suelo.
Las restricciones incluyen indicadores de planificación (proporción de superficie construida, densidad de construcción, tasa de ecologización, etc.), período de desarrollo, transferencia, uso y otras restricciones;
Métodos de afrontamiento:
(4) Riesgos legales en el proceso de licitación, subasta y cotización.
Disputa por arrendamiento de tierras en Wanzhou.
Métodos de respuesta:
(5) Riesgos legales relacionados con la nivelación de terrenos para viviendas y otras cuestiones relacionadas.
Disputas sobre la extensión de la demolición; “atrapar a los hogares”
Métodos de afrontamiento:
(6) Riesgos legales de que el gobierno recupere los derechos de uso de la tierra.
Artículo 6 del “Reglamento de la República Popular China sobre la Administración de la Transferencia de Bienes Raíces Urbanos”.
Métodos de afrontamiento:
2. Riesgos legales y contramedidas durante la transferencia de derechos de uso del suelo.
(1) Riesgos legales de un contrato de transferencia de derechos de uso de suelo inválido
Condiciones para la transferencia de los derechos de uso de suelo de desarrollo del proyecto:
La transferencia de terreno de desarrollo de suelo los derechos de uso deben cumplir Condiciones:
Métodos de respuesta:
(2) Riesgos legales de defectos en la propiedad de los derechos de uso de la tierra.
Hay cuestiones como las hipotecas y otras garantías de derechos, * * propiedad y "transmisiones únicas de tierras", etc., que pueden conducir a la realización de los derechos hipotecarios, desacuerdos entre algunas personas y la incapacidad obtener derechos de uso de la tierra después de la firma del contrato.
Contramedidas:
(3) Riesgos fiscales y legales de la transferencia de derechos de uso de la tierra
Riesgos de evasión y elusión fiscal
Contramedidas :
(4) Riesgos de transferencia causados por problemas contractuales en la transferencia de derechos de uso del suelo.
Métodos de respuesta:
(5) Riesgos legales en el proceso de transferencia de derechos de uso del suelo y registro de cambio.
3. Riesgos legales y contramedidas para el desarrollo y adquisición conjunta de proyectos inmobiliarios con derechos de uso de suelo.
En los últimos años ha habido mucha controversia sobre el desarrollo inmobiliario cooperativo. En los últimos años, la gestión se ha fortalecido y el mercado se ha estandarizado, lo que ha resultado en menos disputas de este tipo. Pero la crisis financiera y el consiguiente mercado inmobiliario pueden seguir deprimidos durante algún tiempo. Para resolver los problemas financieros, algunos desarrolladores participarán cada vez más en el desarrollo cooperativo, la transferencia de proyectos y la adquisición de proyectos. Debido a la complejidad e incertidumbre de tales transacciones, inevitablemente surgen muchos riesgos.
(1) Riesgo legal de que un contrato de desarrollo cooperativo o un contrato de transferencia de capital se considere inválido
Debido a las numerosas leyes y regulaciones inmobiliarias, grandes montos de inversión y relaciones legales complejas, un poco de descuido puede conllevar riesgo de invalidación del contrato.
Métodos de respuesta:
(2) Riesgos legales de defectos en los derechos de uso de la tierra de los proveedores de tierras.
Por ejemplo, no se ha pagado ni la tasa de transferencia de tierras ni la tasa de inactividad de tierras, la tierra está garantizada mediante hipoteca y la propiedad está en disputa.
Métodos de respuesta:
(3) Las empresas de proyectos inmobiliarios pueden tener riesgos legales de responsabilidad.
Después de la adquisición, se descubrió que la empresa del proyecto tenía una serie de pasivos, que era el mayor riesgo legal.
Contramedidas:
(4) El riesgo de capital social insuficiente de las empresas de proyectos inmobiliarios y de inversiones falsas;
(5) Riesgos fiscales del proyecto inmobiliario empresas;
(6) Riesgos legales derivados de la adquisición de proyectos en construcción;
Los contratos de transferencia de proyectos en construcción son muy complejos. Además de las cuestiones de terreno, las cuestiones del proyecto y las cuestiones de ingeniería, las cuestiones de ingeniería también son muy complejas, incluido el período de construcción, la calidad, el costo, el equipo de construcción, el personal laboral, etc., que se reflejarán en el contrato de construcción del proyecto. Por lo tanto, este contrato debe ser más detallado y varias relaciones jurídicas relevantes deben reflejarse en el contrato.
Caso del Juzgado Primero Intermedio Popular.
Contramedidas:
(7) El riesgo de que el proyecto inmobiliario adquirido deba tasas administrativas gubernamentales.
A menudo es fácil pasar por alto las tarifas de uso de la tierra, las tarifas de tierras ociosas, las tarifas de apoyo municipal, etc. al realizar una compra.
Métodos de afrontamiento:
(8) Riesgos legales relacionados con los indicadores de planificación originales del proyecto inmobiliario adquirido.
Después de la adquisición, los indicadores de planificación originales no cumplieron con las metas de desarrollo esperadas y no cumplieron con los propósitos de inversión y operación, por lo que se implementaron los cambios.
1. Disputas por cambios de ingeniería.
Métodos de afrontamiento:
(2) Riesgos legales y contramedidas enfrentados durante la etapa de construcción del proyecto
1.
(1) Riesgos legales causados por cambios en las políticas monetarias y crediticias nacionales
Restricciones políticas, ajuste monetario y rupturas de la cadena de capital.
(2) Riesgos legales de los acuerdos de financiación
Recaudación de fondos y préstamos ilegales: cargas embarazosas
Métodos de afrontamiento:
( 3) El riesgo de utilizar documentos falsos para recaudar fondos.
Condenado a diez años por fraude contractual.
Contramedidas:
(4) La expansión ciega de la inversión genera riesgos legales de ruptura de la cadena de capital.
En el caso de los edificios sin terminar, los inversores extranjeros están en mora con diversos fondos y la empresa no puede operar o incluso quiebra.
Métodos de afrontamiento:
2. Riesgos legales y contramedidas en la construcción de proyectos inmobiliarios.
(1) Debido a la falta de un sistema estricto de gestión de ofertas, surgen riesgos legales en la selección de contratistas generales, subcontratistas y proveedores de materiales.
La violación de la Ley de Licitaciones y Licitaciones conduce a ofertas inválidas, falta de calificación o nivel de calificación insuficiente, afiliación, licitación de primera en su clase y permiso de construcción después de la construcción.
Métodos de respuesta:
(2) Riesgos legales derivados de la suscripción de contratos de estudio, contratos de diseño, contratos de construcción y contratos de compra de equipos de materiales.
Dos disputas por contratos de construcción.
Métodos de afrontamiento:
(3) Riesgos legales causados por errores de diseño, retrasos en la construcción y problemas de calidad.
Un pleito de diez años.
Métodos de afrontamiento:
(4) Riesgos legales derivados de cambios de diseño, visas y reclamaciones.
Los cambios no autorizados, el aumento del volumen del proyecto, los costos fuera de control y la reducción de las ganancias también pueden conducir al incumplimiento del contrato por parte de los pequeños propietarios, lo que lleva a la salida u otro incumplimiento de las responsabilidades del contrato.
Métodos de respuesta:
(5) Riesgos legales causados por la subcontratación ilegal por parte de contratistas, accidentes de calidad y seguridad del proyecto, salarios de los trabajadores migrantes y otras cuestiones.
Contratos inválidos, calidad deficiente, accidentes de seguridad y atrasos salariales para los trabajadores migrantes;
Los trabajadores migrantes se han convertido en escuadrones de la muerte, vanguardias y peones de las unidades de construcción.
Métodos de respuesta:
(6) Riesgos legales de la liquidación del precio del proyecto;
Riesgos considerados derivados de los términos (no se considera aprobada ninguna respuesta), precio evaluación Disputas, reclamaciones, anticipos, etc.
Métodos de afrontamiento:
(7) Riesgos legales derivados de la aceptación intermedia, la aceptación de finalización y la entrega del proyecto;
Después de la finalización del proyecto, la unidad de construcción no cumplirá con el pago del proyecto.
Métodos de respuesta:
(8) Riesgos legales derivados de la garantía de calidad del proyecto;
La unidad constructora se ha retrasado en el cumplimiento de sus obligaciones de garantía.
Métodos de respuesta:
(9) Riesgos legales causados por litigios por disputas sobre contratos de construcción.
Los litigios de proceso provocan pérdidas por cierre e incluso dejan el proyecto sin terminar. Al darse cuenta del derecho prioritario del proyecto a ser reembolsado, el proyecto fue subastado.
Métodos de afrontamiento:
(10) Riesgos legales derivados de contratos en blanco y negro.
Las principales razones de los "contratos en blanco y negro" son obtener ganancias después de la licitación y evitar la supervisión gubernamental.
Métodos de afrontamiento:
(3) Riesgos legales que enfrenta el proyecto durante la etapa de ventas y sus contramedidas
1. Riesgos relacionados de la empresa intermediaria de ventas y sus contramedidas
(1) Riesgos legales en la firma y ejecución de contratos de agencia de ventas
Las disputas surgen de agentes insatisfactorios, rescisión a medio camino de contratos y falta de entrega de información.
Métodos de respuesta:
(2) Riesgos legales causados por falsas promesas y comportamiento inadecuado de las agencias de ventas y sus empleados.
El propietario de una pequeña empresa demandó al promotor Garage por daños dobles.
Métodos de afrontamiento:
2. Riesgos legales de la planificación publicitaria y sus contramedidas.
(1) Riesgos legales en la celebración y ejecución de contratos de planificación publicitaria
(2) Riesgos legales en infracción de terceros por texto o imágenes de planificación publicitaria.
Caso de infracción de imagen de Gaihua.
Métodos de afrontamiento:
(3) Riesgos legales derivados de publicidad engañosa
Sanciones administrativas y responsabilidad por incumplimiento de contrato
Métodos de afrontamiento :
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(4) Riesgos legales causados por contenido publicitario inadecuado
Contramedidas:
3. Riesgos legales del comportamiento de ventas y contramedidas.
(1) Riesgos legales derivados de ventas ilegales
Métodos de respuesta:
(2) Riesgos legales en la recaudación y uso de fondos de preventa de vivienda.
Métodos de afrontamiento:
(3) Riesgos legales relacionados con los planes de promoción
Arrendamiento posventa y arrendamiento posventa encubierto.
Métodos de afrontamiento:
(4) Riesgos legales relacionados con el sitio de ventas y el diseño de la casa modelo;
Problemas de coherencia entre las casas modelo y las casas entregadas
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Métodos de respuesta:
(5) Riesgos legales derivados de operaciones ilegales del personal de ventas y modificación no autorizada de cartas de suscripción y contratos de compra de vivienda;
Métodos de respuesta :
(6) Riesgos legales relacionados con los contratos de suscripción y compra.
Existen muchas disputas sobre depósitos y depósitos de seguridad.
Métodos de afrontamiento:
4. Riesgos legales que enfrentan los compradores de viviendas y contramedidas.
(1) Riesgos legales causados por problemas de calidad de la vivienda
(2) Riesgos legales causados por retrasos en la entrega de viviendas y retraso en la tramitación de certificados inmobiliarios.
(3) Riesgos legales derivados del cambio en los planos de diseño
(4) Riesgos legales derivados del uso oficial de * * * instalaciones.
(5) Riesgos derivados de los contratos de préstamos hipotecarios
(4) Riesgos legales y contramedidas en la etapa de administración de la propiedad.
1. Riesgos en la firma de contratos de gestión inmobiliaria en fase inicial
2. Riesgos legales por confusión entre los derechos y obligaciones de los promotores y sus empresas inmobiliarias asociadas.
3. El riesgo legal de comprometerse con los honorarios de administración de la propiedad al vender una casa.
4. Riesgos legales de entregar la vivienda sin aceptación de finalización.
5. Riesgos legales relacionados con el uso de la propiedad.
2. Tipos comunes de disputas de vivienda comercial y estrategias de respuesta
1. Disputas sobre publicidad de ventas
La publicidad falsa se considera el contenido y el componente del contrato.
Métodos de respuesta:
2. Cuestiones de calidad de la vivienda
Las cuestiones de calidad también son el foco de los conflictos en la entrega de viviendas comerciales. Grietas, huecos y fugas son problemas comunes. Ahora también hay disputas como materiales de mala calidad, aislamiento térmico y otros problemas de ahorro de energía y respetuosos con el medio ambiente que no cumplen con los estándares nacionales.
Problemas generales de calidad
Métodos de respuesta:
La calidad de la estructura principal no está calificada, lo que afecta gravemente la calidad de la casa para un uso normal.
Métodos de afrontamiento:
3. Planificación y diseño del cambio: controvertido y arriesgado.
(1) La subestación es un caso de construcción ilegal.
(2) El problema del suelo que no cumple con el contrato.
(3) Colocación irrazonable de vigas y columnas en la casa
(4) Cambios en el diseño de balcones y ventanas
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