¿Cuáles son las políticas fiscales para la industria inmobiliaria?
Cuestiones que requieren atención
Xu Huixi, subdirector de la Oficina de Impuestos Locales de Wuhan
1. empresas desarrollan y venden viviendas comerciales Impuestos y regulaciones básicas involucradas:
(Nota: 1. "Ventas de viviendas comerciales, etc." incluye: casas, viviendas comerciales, otros edificios, anexos, instalaciones de apoyo, etc. 2 "Impuestos involucrados" Incluyendo: impuesto empresarial, impuesto sobre la renta de sociedades, impuesto sobre la renta personal e impuesto sobre el valor añadido de la tierra)
(1) Impuesto empresarial
-Regulaciones básicas
.Impuesto comercial a pagar = ingresos por ventas × tasa impositiva
1. Reconocimiento de ingresos por ventas:
(1) Si el producto desarrollado se vende de una sola vez, los ingresos deben reconocerse. cuando efectivamente se recibe el precio o se obtiene la prueba (derecho) para reclamar la realización del precio.
(2) Si el producto desarrollado se vende a plazos, el ingreso se reconocerá según la fecha de pago estipulada en el contrato o acuerdo de compraventa. Si el ordenante paga por adelantado, el ingreso se reconocerá en la fecha efectiva de pago.
(3) Si el producto de desarrollo se vende con hipoteca bancaria, el pago inicial se confirmará en la fecha real de recepción y el saldo se confirmará en la fecha de transferencia del préstamo hipotecario bancario.
(4) Si se encomienda la venta y desarrollo de productos, la realización de ingresos se reconocerá de acuerdo con los siguientes principios:
(1) Si se encomienda el honorario de manipulación para vender y desarrollar productos, los ingresos se reconocerán después de recibir la unidad de encomienda. Al encomendar la lista de ventas, la realización de los ingresos se reconocerá con base en las ventas reales.
(2) Si el desarrollo de productos se encomienda mediante el método de compra asumida, al recibirse el pedido de la unidad encomendante, la realización del ingreso se reconocerá según el precio pactado en el contrato o acuerdo.
(3) Si se encomienda el desarrollo del producto de suscripción, el ingreso se reconocerá en la fecha de pago según el precio pactado en el contrato o convenio de suscripción.
Si el asegurador paga por adelantado, la realización del ingreso se reconocerá en la fecha efectiva de pago.
(4) Si se utiliza un precio base (precio mínimo garantizado) y el producto desarrollado encomendado se vende a una participación que excede el precio base compartido por ambas partes, los ingresos se reconocerán cuando las ventas encargadas La lista se recibe de la unidad encargada.
La parte encargante y la parte receptora liquidarán mensual o trimestralmente la lista de productos desarrollados y vendidos. La lista de productos desarrollados vendidos debe indicar el nombre, ubicación geográfica, número, cantidad, precio unitario, monto, tarifa de manejo, etc.
(5) Si los productos desarrollados se alquilan primero y luego se venden, la realización de ingresos se reconocerá de acuerdo con los siguientes principios:
(1) Cuando los productos desarrollados para venta se convierten en activos operativos, se venderán después Si previamente fue arrendado mediante arrendamiento operativo o arrendamiento financiero, el precio obtenido durante el período del arrendamiento se reconocerá como ingreso con base en el alquiler, y luego se reconocerá como ventas cuando se realice la venta. hecho.
(2) Si el producto desarrollado para la venta se alquila en régimen de arrendamiento temporal, el precio obtenido durante el período de arrendamiento se reconoce como ingreso con base en el alquiler y los ingresos se reconocen con base en el volumen de ventas. del producto desarrollado en el momento de su realización.
(6) Si los ingresos se obtienen en forma de participación en activos no monetarios, la realización de los ingresos se reconocerá cuando se distribuyan los productos de desarrollo.
2. Reconocimiento de ingresos por ventas atribuidos:
(1) Los siguientes comportamientos deben considerarse ingresos por reconocimiento de ventas:
① Utilizar los productos desarrollados para el Uso propio de la empresa, donaciones, patrocinios, publicidad, muestras, beneficios para empleados, premios, etc. ;
(2) Convertir los productos desarrollados en activos operativos;
③Concluir los productos desarrollados como inversiones externas y distribuirlos a accionistas o inversores;
(4 ) Desarrollar productos para pagar deudas;
⑤ Desarrollar la producción a cambio de activos no monetarios de otras empresas, instituciones e individuos.
(2) Plazo para el reconocimiento de ingresos por ventas atribuidas: Los ingresos por ventas atribuidas deben reconocerse cuando se transfiere la propiedad o los derechos de uso del producto desarrollado, o cuando efectivamente se obtienen los derechos sobre la renta.
Nota: "Ingresos de preventa" = ingresos por ventas.
Estrategia " " = alcanzar la maestría.
3. Tipo impositivo: 5%
-Políticas fiscales disponibles
"Aviso del Ministerio de Hacienda y de la Administración Estatal de Impuestos sobre diversas cuestiones de política sobre Impuesto Empresarial" (Palabras de Finanzas y Tributación [ 2003] N° 016)
"Ingresos provenientes de la venta o transferencia de bienes inmuebles adquiridos y derechos de uso de suelo obtenidos por entidades y personas físicas."
Nota: Los ingresos por la venta o transferencia de derechos de uso de suelo - compra o el precio original de la transferencia de derechos de uso de suelo pueden gravarse de acuerdo con las partidas tributarias de la transferencia de activos intangibles.
Proyectos inmobiliarios terminados o proyectos inmobiliarios en construcción: bienes inmuebles comprados o transferidos al precio original, el impuesto comercial se puede imponer de acuerdo con las partidas impositivas de las ventas de bienes raíces.
(2), Impuesto sobre Sociedades
-Disposiciones básicas
Impuesto sobre Sociedades a pagar = beneficio imponible × tipo impositivo (33%)
1. Reconocimiento de renta imponible:
(1) El reconocimiento de renta es igual que el impuesto a las ventas de empresas.
(2) Reconocimiento de ingresos por preventa de productos desarrollados. Si una empresa de desarrollo inmobiliario vende productos de desarrollo en forma de preventa, sus ingresos de preventa para el período actual se calcularán de acuerdo con la tasa de ganancia prescrita y se incorporarán a la renta imponible corriente para el cálculo y pago unificados. del Impuesto sobre Sociedades, y los ajustes de liquidación se realizarán cuando se completen los productos de desarrollo.
Beneficio operativo estimado = ingresos del producto de desarrollo de preventa × tasa de beneficio
La tasa de beneficio de los ingresos de preventa no deberá ser inferior al 15% (inclusive).
2. Deducción de costos y gastos
(1) Costo de ventas: El costo de ventas de los productos de desarrollo que las empresas de desarrollo inmobiliario pueden deducir en el período actual se refiere al costo. de productos en desarrollo que se han vendido. El costo se reconoce con base en el área vendible en el período actual y el costo unitario del proyecto del área vendible. El costo unitario del proyecto y el costo de ventas del área práctica se calculan y determinan de acuerdo con la siguiente fórmula:
El costo unitario del proyecto del área práctica = el costo total del objeto de costo ÷ el área práctica total
El costo de ventas = la posibilidad de realizar ventas Costo unitario del proyecto del área de ventas Tarifa et al.
(3) Gastos de ventas, gastos de gestión y gastos financieros; entre ellos, los gastos de endeudamiento incurridos por empresas de desarrollo inmobiliario para pedir prestado fondos para construir y desarrollar productos, si ocurren antes de que se complete el costo objeto. debe basarse en el costo real La proporción se incluye en el objeto de costo, si ocurre después de que se completa el objeto de costo, debe deducirse directamente antes de impuestos como un gasto financiero; Los gastos de publicidad se deducen según el 8% de los ingresos de explotación. El exceso puede trasladarse indefinidamente al año siguiente y deducirse según las normas prescritas.
-Determinar el método de recaudación
Según la política tributaria actual, existen dos métodos de recaudación del Impuesto sobre Sociedades: recaudación por auditoría y recaudación por verificación.
1. Las empresas promotoras de bienes raíces que adopten el método de recaudación contable deben cumplir las siguientes condiciones: establecer libros de contabilidad, llevar la contabilidad, preparar y presentar periódicamente estados contables que reflejen fielmente los ingresos, costos, gastos y gastos de la empresa. ganancias y pérdidas, y calcular con precisión varios impuestos a pagar.
2. Las empresas de desarrollo inmobiliario que adopten el método de recaudación aprobado deberán cumplir las siguientes condiciones: (1) De acuerdo con las disposiciones de las leyes y reglamentos tributarios, no están obligadas a establecer libros de contabilidad o de acuerdo con de acuerdo con las disposiciones de las leyes y regulaciones tributarias, no están obligados a establecer libros de contabilidad (2) Solo se pueden calcular con precisión los ingresos totales, o se pueden verificar los ingresos totales, pero sus costos y gastos no se pueden calcular con precisión (3; ) Solo los costos y gastos se pueden calcular con precisión, o los costos y gastos se pueden verificar, pero sus ingresos totales no se pueden calcular con precisión (4) Los ingresos y costos totales no se pueden calcular correctamente y es difícil proporcionar datos verdaderos; información tributaria precisa y completa a las autoridades tributarias competentes (5) Aunque la configuración de la cuenta y la contabilidad cumplen con las regulaciones, los libros de contabilidad relevantes, los comprobantes y los pagos de impuestos relacionados no se mantienen según lo requerido; impuestos dentro del plazo establecido por las normas tributarias, o no presentar las declaraciones de impuestos dentro del plazo ordenado por las autoridades fiscales.
-Estrategias disponibles
"Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la Emisión"
Según el documento (Guo Shui Fa [2000] No 38), los beneficios de las ventas de las empresas de desarrollo inmobiliario La tasa es del 10% al 20%.
1. El impuesto sobre la renta de las empresas en la industria de desarrollo inmobiliario que implementa el método de recaudación aprobado adopta una recaudación de monto fijo, es decir:
Impuesto sobre la renta de las empresas a pagar = (ingresos por ventas + pre -ingresos por ventas + otros ingresos) × ××Margen de beneficio de ventas aprobado×Tasa del impuesto sobre la renta de las empresas.
2. Las pérdidas anuales del contribuyente se pueden compensar con los ingresos del año siguiente. Si los ingresos del año siguiente son insuficientes, se pueden compensar año tras año y el tiempo de recuperación. no excederá los 5 años. (Solo aplicable a empresas sujetas a auditoría y recaudación)
3. Las pérdidas de propiedad incurridas por los contribuyentes durante la producción y operación dentro de un año fiscal pueden deducirse antes de pagar el impuesto sobre la renta corporativo previa revisión o aprobación por parte del impuesto. autoridades. (Sólo aplicable a empresas receptoras)
(3) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
-Normativa básica:
1. p>(1) Los ingresos por salarios y salarios se refieren a la remuneración, los salarios y los ingresos por salarios que reciben las personas por trabajar o estar empleados en agencias, grupos, escuelas, unidades militares, empresas, instituciones y otras organizaciones. Además de los sueldos y salarios obtenidos mediante pagos mensuales, los ingresos por sueldos y salarios también incluyen diversos tipos de bonificaciones recibidas por personas físicas, aumentos salariales de fin de año, dividendos laborales, doble remuneración, asignaciones y subsidios, etc. Premios de cuotas; premios de asistencia; subsidios y subsidios industriales especiales; subsidios para alimentos, subsidios para comunicaciones, subsidios para transporte, etc.
(2) Método de cálculo:
Impuesto sobre la renta personal a pagar = (ingresos - 880 yuanes - elementos permitidos para deducción según la ley tributaria) × tasa impositiva aplicable - deducción de cálculo rápido.
Tasa impositiva: se aplican nueve niveles de tasas impositivas progresivas que van del 5% al 45%.
2. Partidas de intereses, dividendos y bonificaciones
(1) Los intereses, dividendos y bonificaciones se refieren a intereses, dividendos y bonificaciones obtenidos de todas las deudas y el capital de un individuo.
Los ingresos por intereses, dividendos y bonificaciones están sujetos al IRPF, y los ingresos obtenidos en el momento del pago se calculan como una suma global.
(2) Método de cálculo:
Impuesto sobre la renta personal a pagar = base imponible x tipo impositivo aplicable
El tipo impositivo es del 20%.
(4) Impuesto sobre el valor añadido del suelo
-Normativa básica
1, tasa de premonición
Todos los desarrollos inmobiliarios deben pre- gravar el impuesto sobre el valor añadido de la tierra. Los contribuyentes que reciben ingresos por concepto de preventa de viviendas deben presentar declaraciones de impuestos mensualmente. Una vez finalizada la liquidación final del proyecto, solicitar a la autoridad fiscal competente la liquidación final. El impuesto a pagar será liquidado por la autoridad fiscal competente y se reembolsará cualquier exceso.
El índice de recaudación específico es el siguiente:
(1) Para los contribuyentes que prevenden casas estándar ordinarias, la tasa antes de impuestos es del 0,5%;
(2) Para los contribuyentes que preventa de otras casas comerciales, incluidos hoteles y restaurantes, edificios de oficinas y habitaciones estándar ordinarias, villas, apartamentos de alta gama, etc., que no estén en preventa. , la tasa previa al impuesto es del 2%
(3) Para la transferencia simple de tierras, la tasa previa al impuesto es del 3%
(4) Empresas de desarrollo no inmobiliario; y las unidades transfieren bienes inmuebles o desarrollo inmobiliario. Si una empresa transfiere viviendas existentes, la tasa de pago anticipado es del 2%.
Impuesto preliminar sobre el valor añadido del suelo = ingresos de preventa que se recaudan durante la transferencia de derechos, inmuebles subterráneos y edificios. Generalmente se utilizan dos métodos:
(1) Para proyectos de desarrollo inmobiliario, los impuestos se recaudan primero y se liquidan después, se reembolsa más y se subsidia menos.
(2) El impuesto al valor agregado del terreno se aplicará a las casas y edificios antiguos durante el proceso de transferencia.
3. Políticas preferenciales de impuesto al valor agregado de la tierra
(1) Están exentos los contribuyentes que construyen casas estándar ordinarias para la venta y el impuesto al valor agregado no excede el 20% de la deducción. del impuesto sobre el valor añadido de la tierra.
(2) Bienes inmuebles requisados y recuperados conforme a la ley para necesidades de construcción nacional.
4. Cuestiones a las que se debe prestar atención en la práctica
(1) Determinación de la vivienda estándar ordinaria
Actualmente, la vivienda estándar ordinaria en Wuhan se implementa temporalmente de acuerdo con los siguientes estándares: casas comerciales, apartamentos de alta gama, villas, casas adosadas, complejos turísticos y aldeas con una superficie de construcción única de menos de 5.500 yuanes/metro cuadrado o una sola unidad con un precio de venta total de menos de 700.000 Los yuanes no son casas estándar ordinarias.
(2) Al calcular el costo de los bienes raíces, los contribuyentes deben contabilizar por separado las casas estándar ordinarias y otras casas comerciales. Los que no se contabilicen por separado no disfrutarán de descuentos.
Las normas anteriores se implementarán el 1 de marzo de 2004 y, a partir de entonces, se fijarán cada dos años.
(3) Dado que los requisitos y métodos de cálculo de la renta imponible en el impuesto sobre el valor añadido de la tierra son diferentes de los del impuesto sobre la renta empresarial, es posible que los contribuyentes no hayan calculado ellos mismos el importe del valor añadido, pero las autoridades fiscales Hay un valor añadido en el cálculo. El principal problema es que en el cálculo de los gastos de desarrollo inmobiliario, el impuesto al valor agregado de la tierra puede recaudarse de acuerdo con las regulaciones antes del impuesto sobre la renta, pero solo se permite recaudarlo según una determinada proporción.