Necesito comprar una casa. ¿Cuáles son los pasos necesarios para un préstamo personal?
Los asalariados pueden utilizar préstamos del fondo de previsión y préstamos hipotecarios.
(1) Préstamo de la Caja de Previsión para comprar una casa. Los préstamos del fondo de previsión son préstamos a largo plazo y con bajo interés establecidos para apoyar la compra de viviendas por parte de familias de trabajadores con ingresos ordinarios, y son emitidos por el Departamento de Crédito Inmobiliario del Banco de Construcción de China. La ciudad de Ningde estipula que el límite máximo del préstamo es de 30.000 yuanes y el período máximo de reembolso del préstamo es de 7 años. Los préstamos del fondo de previsión están destinados a empleados que tienen residencia urbana permanente y pagan fondos de previsión para la vivienda. Las condiciones del préstamo son: disponer de fondos propios equivalentes a más del 30% del precio de compra de la vivienda (que pueden compensarse con depósitos del fondo de previsión para la vivienda), tener la capacidad de reembolsar el principal y los intereses del préstamo y aceptar gestionar Préstamos y seguros hipotecarios para vivienda. El monto del préstamo debe estar dentro del monto prestable y del límite máximo, y debe determinarse caso por caso.
¿Cómo pagar el principal y los intereses del préstamo? El reembolso se realizará en cuotas mensuales iguales. Método de pago: Pago mensual del principal y los intereses del préstamo = principal del préstamo × tasa de interés mensual × tasa de interés mensual / (1 tasa de interés a 10 meses) número total de meses de pago - 11].
(2) Préstamo “hipotecario” para comprar casa. Las familias que no pueden beneficiarse de los préstamos a bajo interés del fondo de previsión pueden intentar calificar para préstamos “hipotecarios”. Los préstamos hipotecarios solo brindan apoyo para algunos proyectos inmobiliarios, por lo que solo si elige correctamente podrá disfrutar de préstamos hipotecarios, pero en comparación con los préstamos de fondos de previsión, las tasas de interés son más altas. Los objetos y condiciones de los préstamos hipotecarios son básicamente los mismos que los de los préstamos de fondos de previsión. El monto del préstamo depende principalmente de la capacidad de pago. El ingreso económico mensual debe ser el doble del monto de pago mensual. El importe del préstamo no supera el 70% del precio de la vivienda y el plazo máximo de amortización del préstamo es de 20 años.
Introducción al negocio de hipotecas personales
El "préstamo para vivienda personal" es el negocio de préstamos hipotecarios para vivienda más básico, y todos los bancos llevan a cabo este negocio. Un préstamo hipotecario personal es un préstamo garantizado que puede ser hipotecado, pignorado, garantizado o una combinación de los anteriores.
Requisitos que deben cumplir los solicitantes.
Los bancos exigen generalmente que los beneficiarios de los “préstamos personales para vivienda” sean personas físicas con plena capacidad civil y reúnan las siguientes condiciones: 1. Tener residencia urbana permanente o estatus de residencia válido; 2. Tener una carrera e ingresos estables, buen crédito y capacidad para pagar el capital y los intereses del préstamo a tiempo; 3. Si no disfruta de un subsidio para la compra de vivienda, no; menos del 20% del precio total de la casa adquirida se utilizará como pago inicial; gozar de un subsidio para la compra de vivienda, y soportar personalmente el 20% como pago inicial; 4. tener bienes reconocidos por el banco como hipoteca o prenda, o como pago inicial; unidad o individuo con solvencia suficiente como garante para pagar el principal y los intereses del préstamo y asumir la responsabilidad solidaria 5. Tener un contrato o convenio de compra de vivienda, el precio de la vivienda adquirida está básicamente en línea con el valor tasado del banco; o la agencia de tasación inmobiliaria encomendada por el banco.
Documentos requeridos para la solicitud
Al solicitar un préstamo, el solicitante debe presentar diversos documentos, entre los que se encuentran principalmente: 1. Prueba de identidad (tarjeta de identificación de residente, registro de domicilio u otra prueba válida de residencia); 2. Prueba de ingresos del préstamo o capacidad de pago de la deuda emitida por el departamento de aprobación del prestamista; 3. Carta de intención, acuerdo u otro documento de aprobación para el contrato de compra de vivienda; que cumpla con los requisitos 4. Bien hipotecado o lista de bienes pignorados, certificado de propiedad, certificado de consentimiento de la persona con derecho a disponer de él, certificado de prenda, certificado de valoración del bien hipotecado 5. El garante se compromete a proporcionar documentos de garantía escritos; el certificado de crédito del garante; 6. Si se utilizan depósitos de ahorro como autoevaluación para recaudar fondos, se debe presentar un certificado de depósito bancario; 7. Si el fondo de previsión se utiliza como fondos de autoobtención, un certificado de aprobación de la entidad de previsión de vivienda; Se debe proporcionar un departamento de gestión de fondos para el uso de los depósitos del fondo de previsión.
Monto del préstamo personal
El monto del préstamo del préstamo personal para vivienda no podrá ser superior al 80% del valor de la casa a comprar o del costo real de compra evaluado por la tasación de bienes raíces. agencia (el que sea menor). El plazo puede ser de hasta 30 años.
Selección del método de pago
Al realizar el pago, el prestatario debe reembolsar el principal y los intereses del préstamo de acuerdo con el plan de pago y el método de pago estipulados en el contrato de préstamo. Si el prestatario paga el préstamo por adelantado, debe obtener previamente el consentimiento del prestamista y seguir los procedimientos pertinentes. Hay dos formas de pagar el principal y los intereses:
1 Si el período del préstamo es de un año (incluido un año), el principal y los intereses se reembolsarán una vez al vencimiento y los intereses se reembolsarán. junto con el principal; 2. El período del préstamo excede Durante 1 año, el principal y los intereses del préstamo se pueden pagar mensualmente utilizando métodos de pago como el método de pago igual de capital e intereses, el método de pago de capital promedio, etc.
Prendas hipotecarias e hipotecas
Las hipotecas y prendas que pueden utilizarse para la adquisición de vivienda incluyen principalmente los siguientes tipos:
(1) Garantía de préstamo personal para vivienda< /p >
1. Bienes inmuebles y otros bienes inmuebles que el prestatario tiene derecho a controlar de forma independiente 2. Derechos de uso de la tierra de propiedad estatal obtenidos por el prestatario de conformidad con la ley;
(2 ) La garantía de préstamos personales para vivienda incluye deuda nacional, estatal. Centrarse en la construcción de bonos, bonos financieros, bonos corporativos AAA, certificados de depósito a plazo personal y otros valores.
En términos generales, si la tasa de ventas es inferior a 30, los fondos del desarrollador no se pueden recuperar. Cuando la tasa de ventas no aumenta dentro de un cierto período de tiempo, los desarrolladores se verán obligados a reducir los precios si la tasa de ventas llega a 50, lo que significa que la oferta y la demanda están relativamente equilibradas y los precios de la vivienda se mantendrán en un cierto nivel durante un período; de tiempo, si la tasa de ventas es de alrededor de 70, significa que la demanda está aumentando, los costos de desarrollo de los desarrolladores se han recuperado básicamente y los precios de la vivienda aumentarán. Naturalmente, una casa así definitivamente mantendrá su valor, además, debe tener una ubicación sólida, buena apariencia, administración estricta de la propiedad, alta visibilidad y transporte, compras, atención médica y estudio convenientes; Estas propiedades tienen margen de apreciación. Déjame presentarte algunos otros aspectos:
Qué habitaciones no se pueden comprar:
Según la normativa nacional, la venta de casas estará restringida en las siguientes circunstancias:
Primero, construcción ilegal o ilegal;
El segundo es que el derecho de uso de la casa no se puede comprar ni vender, ni se puede comprar ni vender cuando hay una disputa o los derechos de propiedad están poco claro;
La tercera es que la casa se vende sin aprobación legal;
La cuarta son casas con circulación restringida, como edificios famosos o reliquias culturales;
El quinto son las casas que se ha determinado que serán demolidas debido a las necesidades de construcción nacional y cuya compra y venta está prohibida.
¿Cuáles son algunos consejos para buscar gangas?
Algunas personas dicen que la clave para comprar una casa depende de su capacidad de negociación. Esto es cierto, especialmente para los compradores de vivienda que desean invertir. Sólo comprando una casa barata podrás tener tu propio margen de beneficio. De lo contrario, no habrá ganancias ni pérdidas después de la venta. La habilidad de la negociación de negocios inmobiliarios radica en captar y conocer la dinámica del mercado y, al mismo tiempo, conocerse a sí mismo y al enemigo, y conocerse a sí mismo y al enemigo. Por último, sea despiadado y negocie duramente.
Amplios conocimientos en negociaciones comerciales. Sólo haciendo el suficiente esfuerzo podremos tener un plan definido y ganar esta batalla.
Primero, necesitas calmarte y entenderlo todo.
1 Visitando la casa. La casa es real y todo se puede ver a través de tus ojos. Cuando mires una casa, debes mostrar tu interés. Si tienes demasiado frío, el vendedor no estará de humor para charlar contigo. Al mismo tiempo, es necesario observar atentamente la estructura de la casa, la iluminación, el mantenimiento del entorno, etc. , escuchar la explicación del vendedor y hacerle más preguntas.
2 Domina el material de fondo. El tiempo que la casa ha estado en el mercado, cuántas personas han ofertado y cuánto ha ofertado la casa se pueden utilizar como factores de referencia. Cuanta más gente haga ofertas por una casa, más revendible será.
Hazle saber al vendedor que estás comprando la casa para vivir en ella, no para revenderla. Por lo general, los vendedores no quieren que los vendedores de viviendas obtengan ganancias y prefieren compradores que vivan en sus casas. Una es que se puede vender a un precio elevado y la otra es que es relativamente sencillo.
En segundo lugar, es necesario comprender la psicología del vendedor:
1. El tiempo que tiene el vendedor para vender la casa es muy importante para saber cuándo negociar. Cuanto más se acerca la fecha límite para vender la casa en cuestión, más ansioso estará el vendedor por vender. Este es su mejor momento de negociación.
2. Entender para qué planea utilizar el vendedor el dinero de la venta de la casa. Si el vendedor confía en el pago de la casa y no tiene prisa por comprarla, sufrirá muchos contratiempos al negociar la casa. En este caso, es hora de que te detengas o des la vuelta.
3 depósitos. No existe un estándar determinado para el monto apropiado del depósito. Depende de las necesidades de cada persona y lo negocian ambas partes.
Principios de negociación:
1 Exponer las deficiencias de la casa, exponer todas las deficiencias de la casa del vendedor y hacer que el vendedor pierda la confianza en su alto precio, logrando así el propósito de negociación.
2 Tácticas dilatorias. Si el vendedor está ansioso por vender, puede retrasar deliberadamente la venta, por ejemplo mintiendo sobre cuánto tiempo llevará cobrar el pago, y luego esperar hasta las últimas etapas del plazo para negociar.
3 Estrategia de cooperación.
Puede decirle al vendedor que está invirtiendo con un socio * * *, y el precio debe negociarse con el socio, y puede negociar en un doble golpe.
4 Juega duro para conseguirlo. Incluso si te gusta la casa que ves, todavía tienes que expresar varias razones por las que no te gusta para poder negociar un mejor precio.
En definitiva, hay muchas formas de negociar. Mientras el comprador tenga la cabeza despejada, la utilice con flexibilidad y actúe de acuerdo con la situación, conseguirá lo que quiere y tendrá éxito.
En la actualidad, existen principalmente los siguientes tipos de préstamos para comprar una casa: 1. Préstamo del fondo de previsión para vivienda; 2. Préstamo comercial para vivienda personal; 3. Préstamo para cartera de vivienda personal;
1. Préstamo del fondo de previsión para la vivienda: para los residentes que han pagado el fondo de previsión para la vivienda, el préstamo del fondo de previsión para la vivienda a bajo interés debe ser la primera opción al comprar una casa. Los préstamos del fondo de previsión para la vivienda tienen la naturaleza de subsidios de políticas y la tasa de interés de los préstamos es muy baja, no sólo más baja que la tasa de interés de los préstamos de los bancos comerciales en el mismo período (sólo la mitad de la tasa de interés hipotecaria de los bancos comerciales), sino también inferior a la tasa de interés de depósito de los bancos comerciales en el mismo período. En otras palabras, existe una diferencia de tipos de interés entre el tipo de interés hipotecario del fondo de previsión de vivienda y el tipo de interés de los depósitos bancarios. Al mismo tiempo, cuando se traten procedimientos relacionados con hipotecas y seguros, los préstamos del fondo de previsión para la vivienda se cobrarán a la mitad de la tasa.
2. Préstamos comerciales para vivienda personal: los dos métodos de préstamo anteriores se limitan a empleados que han pagado fondos de previsión para vivienda y existen muchas restricciones. Por lo tanto, las personas que no han pagado el fondo de previsión para la vivienda no tienen posibilidad de solicitar un préstamo, pero pueden solicitar un préstamo personal garantizado para la vivienda, es decir, un préstamo hipotecario bancario, de un banco comercial. Siempre que su saldo en el banco prestamista represente no menos del 30% de los fondos necesarios para comprar una casa, y se utilice como pago inicial, y un activo reconocido por el banco prestamista se utilice como hipoteca o prenda, o se utiliza como garante una unidad o individuo con suficiente capacidad de pago. Si paga el principal y los intereses del préstamo y asume la responsabilidad solidaria, puede solicitar un préstamo hipotecario bancario.
3. Préstamos para la cartera de viviendas personales: la cantidad máxima de préstamos del fondo de previsión que puede emitir el centro de gestión del fondo de previsión para la vivienda es generalmente de 10.000 a 290.000 yuanes. Si el precio de compra excede este límite, el déficit debe solicitarse a un préstamo de vivienda comercial del banco. Estos dos tipos de préstamos se conocen colectivamente como préstamos de cartera. Este negocio puede ser realizado por el departamento de crédito inmobiliario del banco. Los préstamos de cartera tienen tasas de interés moderadas y grandes montos de préstamo, lo que los convierte en una mejor opción para los prestamistas.
Los préstamos para vivienda personal (préstamos de fondos de previsión) son los más rentables, y los préstamos para vivienda personal (préstamos comerciales) tienen la mayor carga de intereses. Sin embargo, podríamos determinar cuán grande es la diferencia de pago específica. Hagamos una comparación:
Supongamos que un par de compradores de vivienda quieren comprar una casa con un precio total de 500.000 yuanes y utilizan sus propios fondos para pagar un pago inicial de 30, que es 6.543.805 yuanes. Solicite un préstamo de 6.543.805 yuanes para los 350.000 yuanes restantes. El ingreso mensual de la pareja es de 6.000 yuanes y el índice de contribución mensual al fondo de previsión es de 20 (50 para la empresa y 50 para el individuo). El fondo de previsión total ahora es de 40.000. La carga de intereses de los préstamos comerciales es mucho mayor que la de los préstamos de pólizas, alcanzando 1/3. El monto del pago mensual es 10 yuanes más y el monto total es casi 50.000 yuanes más, lo que no es una suma pequeña. Desde esta perspectiva, es natural optar por un préstamo personal para la vivienda, pero no, la pareja no puede confiar completamente en un préstamo personal para la vivienda. Incluso si su fondo de previsión existente alcanza los 40.000 yuanes, pueden solicitar un préstamo del fondo de previsión de 400.000 yuanes a una tasa de interés 10 veces menor. Sin embargo, dado que el límite máximo del préstamo de la póliza es de sólo 300.000 yuanes, 350.000 yuanes siguen siendo inaceptables. Por lo tanto, la pareja no tuvo más remedio que conformarse con un préstamo de cartera de vivienda personal. Entonces, ¿pueden afrontar los pagos mensuales? Se dice que los pagos mensuales de sus préstamos son 278.654,38 yuanes y 0,45 yuanes, pero durante el período de pago, pueden utilizar el fondo de previsión que depositan cada mes para compensar parte del mismo. La cantidad puede alcanzar hasta el 20 del ingreso total. , es decir, 65.438 yuanes y 0,200 yuanes al mes, por lo que necesitan El monto de la hipoteca que pagué yo solo es (2781,45-1.200 yuanes) 60, pero no hay apoyo de fondo de previsión Dependo exclusivamente de préstamos comerciales. La carga de los pagos sigue siendo relativamente pesada, pero la carga hipotecaria, que representa aproximadamente el 50% del ingreso total, sigue siendo aceptable. Se recomienda que los compradores de viviendas hagan un presupuesto cuidadoso al determinar el presupuesto de compra de su vivienda, enumeren varias opciones para comparar y luego soliciten el préstamo correspondiente.
Los préstamos del fondo de previsión para la vivienda deben gestionarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:
(1) El prestatario que solicita un préstamo del fondo de previsión para la vivienda debe presentar una solicitud por escrito al Fondo de Previsión de la Vivienda Municipal. Centro de Gestión, cumplimentar el formulario de solicitud de préstamo del fondo de previsión para la vivienda y facilitar la información relevante de forma veraz.
(2) El Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda Municipal es responsable de revisar las calificaciones del prestatario, las calificaciones del garante, el monto del préstamo, el plazo del préstamo y el estado de finalización del contrato después de que el prestatario firme un contrato o acuerdo relevante con el centro. , y según Solicite un seguro de acuerdo con las regulaciones del Banco Popular de China.
(3) Una vez completados los procedimientos del préstamo, el Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda Municipal emitirá un aviso de aprobación del préstamo al banco, y el banco se encargará de los procedimientos de emisión del préstamo después de recibir el aviso del préstamo.
Recordatorio especial: al comprar una casa, los prestatarios pueden ir al banco para calcular el monto del préstamo y el monto del pago mensual según el estado de pago de su fondo de previsión. Según las normas pertinentes sobre gestión de fondos de previsión, los retiros se realizan una vez al año. Supongamos que el cliente retira 15.000 yuanes del fondo de previsión una vez al año, el importe de reembolso mensual del préstamo del fondo de previsión es de 1.500 yuanes y el importe de reembolso del préstamo comercial es de 1.000 yuanes. En cuanto al método de pago, puede elegir el "método de cancelación del préstamo de saldo", es decir, el fondo de previsión retirado se devolverá primero al préstamo del fondo de previsión para vivienda y el principal y los intereses del préstamo comercial del mes (* * * es 2.500 yuanes). El saldo de 12.500 yuanes se puede utilizar para pagar el principal del préstamo comercial para vivienda de una sola vez. Después de liquidar el principal del préstamo comercial para vivienda, utilice el saldo restante para pagar el principal del préstamo del fondo de previsión, porque la tasa de interés del préstamo comercial es más alta que la tasa de interés del préstamo del fondo de previsión. Después de "pagar el préstamo", el prestatario puede optar por acortar el período de pago original o mantener el período de pago sin cambios y reducir el monto de pago mensual. Sin embargo, los bancos comerciales actualmente tienen ciertas restricciones sobre la cantidad de reembolsos anticipados que pueden realizar los clientes. Si el cliente elige el método de pago de "principal e intereses iguales" y el monto de pago igual mensual permanece sin cambios en 2.500 yuanes, entonces el fondo de previsión retirado de 15.000 yuanes se deducirá continuamente a 2.500 yuanes por mes según el método de deducción original. Cuando el saldo es insuficiente, el prestatario debe transferir inmediatamente el importe total a la tarjeta bancaria para su reembolso. Los clientes pueden elegir los dos métodos de pago anteriores según su situación real.
Si el cliente solicita un préstamo comercial al comprar una vivienda personal, como un préstamo hipotecario para vivienda personal, un préstamo para transferencia de vivienda personal, un préstamo para vivienda personal para recomercio, etc. En ese momento, por diversas razones, no solicité un préstamo del fondo de previsión para comprar una casa. Ahora el fondo de previsión personal ha alcanzado el período y la cantidad especificados y cumple las condiciones para solicitar un préstamo para la compra de vivienda del fondo de previsión. Aunque actualmente los bancos comerciales no pueden convertir préstamos comerciales para la compra de viviendas en préstamos para viviendas de fondos de previsión, pueden retirar el fondo de previsión para reembolsar el principal y los intereses de los préstamos comerciales. Siempre que el prestatario presente su solicitud al centro de gestión de fondos de previsión y siga los procedimientos pertinentes para retirar el fondo de previsión, podrá retirar el fondo de previsión y reembolsar el principal y los intereses del préstamo de vivienda personal.
El flujo de trabajo de solicitar un préstamo personal para vivienda al banco:
(1) El comprador debe firmar un contrato de preventa de vivienda comercial con el desarrollador.
(2) Paga más del 30 del precio de la vivienda.
(3) Acude al departamento de gestión de vivienda para registrarte en preventa.
(4) Después de completar el registro de preventa, el comprador posee el contrato original y completa el formulario de solicitud de préstamo y el contrato de préstamo.
Las tasas de interés para estos dos métodos de pago son muy diferentes.
El comprador de vivienda promedio sólo sabe que se deben pagar intereses sobre el préstamo, pero las tasas de interés varían mucho según los diferentes métodos de pago. Si el monto del préstamo es de aproximadamente 400.000 yuanes y el plazo es de 30 años, ¡la diferencia de intereses puede alcanzar los 654,38 millones de yuanes! Con respecto a este punto, mucha gente todavía no sabe nada: los tipos de interés entre los dos métodos de pago son bastante diferentes. Aquí hay un extracto para su referencia.
El Sr. Liu, un ciudadano, acaba de comprar una casa nueva el mes pasado, completó los procedimientos del préstamo de vivienda y tiene un pago mensual de casi 2.000 yuanes. Inesperadamente, justo después de pagar el préstamo por primera vez este mes, el Sr. Liu descubrió algo que lo sorprendió: uno de sus familiares tenía casi el mismo monto de préstamo y la misma vida útil, pero el interés general del préstamo era casi menor. ¡25.000 yuanes! La razón es que utilizan diferentes métodos de pago. Anteriormente, el Sr. Liu dijo que no sabía nada sobre otro método de pago de préstamos.
“Al firmar un contrato, el personal del banco simplemente trajo muchos contratos de préstamo, que estaban densamente empaquetados, y luego te ayudaron a revisarlos por un momento, señalando algunos espacios en blanco, y te pidieron que firme y complete su número de identificación, huella digital, no se menciona ningún otro método de pago.
”
Después de firmar el contrato de préstamo, el Sr. Liu lo calculó él mismo y descubrió que el interés total ascendía a 176.000 yuanes. Si sus familiares no se lo hubieran recordado, el Sr. Liu habría pensado que el contrato era de 176.000 yuanes. El préstamo se hizo de esta manera. El Sr. Liu, que estaba enojado y angustiado, no pudo evitar sacar su contrato de préstamo y leerlo detenidamente varias veces. para que él pudiera elegir, pero los espacios en blanco habían sido llenados por el banco de antemano con el mismo método de pago de capital e intereses, lo cual no consideró. Le pidió a un amigo que calculara que si usaba otro método de pago, el interés total de su préstamo de vivienda comercial de 300.000 yuanes y a 20 años sería inferior a 6.543.805 yuanes, 24.900 yuanes menos que ahora.
Los bancos generalmente recomiendan el "método de igualación"
En En el supermercado de crédito al consumo de la sucursal Xinjiekou del Banco Agrícola de China, el periodista dijo que estaba planeando comprar una casa comercial con un precio total de 800.000 yuanes, con un pago inicial de 30.000 yuanes, un préstamo del fondo de previsión de 12.000 yuanes y un préstamo comercial de 440.000 yuanes que se pagaría en 30 años, el personal recibió calurosamente al reportero. Primero le presentó el método de pago de capital e intereses (método de igualación). A través del cálculo, se demostró que el "monto de pago mensual" era 2372,78 yuanes. Luego, el periodista preguntó si existen otros métodos de pago. El miembro del personal dijo que también existe un "método de pago principal" (método decreciente) con diferentes pagos mensuales, que se reducen gradualmente de aproximadamente 3.000 yuanes a más de 1.000 yuanes. >
¿Qué método debemos elegir? La siguiente es la conversación entre el periodista y el miembro del personal:
“¿Cuál de los dos métodos de pago es más rentable? ”
“En términos generales, el segundo método de reducción paga menos dinero, pero la mayoría de la gente no esperará hasta 30 años para liquidarlo. Si paga el préstamo anticipadamente, no habrá una brecha tan grande. Es más, aunque el método decreciente todavía se utiliza menos, la presión es demasiada al principio. ”
“¿Cuál es más conveniente? ”
“Por supuesto, el primer método de igualación es más conveniente. Solo necesita devolver la misma cantidad al banco todos los meses. El segundo método decreciente requiere diferentes cantidades de dinero cada mes y es muy complicado de calcular... por lo que generalmente recomendamos que los clientes elijan el método de cantidad igual. ”
Posteriormente, como comprador de vivienda, el periodista continuó consultando a bancos comerciales, China Merchants Bank, Industrial and Commercial Bank of China, China Construction Bank y otros bancos. La mayoría de ellos presentaron principalmente el "principal y". "método de pago de intereses", es decir, el método de capital e intereses iguales, y algunos El método de pago decreciente ni siquiera se mencionó en absoluto. Aunque algunos empleados del banco finalmente admitieron que el método de pago debe elegirse de acuerdo con diferentes circunstancias personales, la tendencia de el método de pago igual se escuchó claramente en sus palabras.
Los bancos tienden a mentir en los diferenciales de tasas de interés
¿Cuál es la razón de esta tendencia de los bancos? Durante muchos años, la industria financiera dijo sin rodeos: “La clave está en los diferenciales de tipos de interés. ”
“¡Los beneficios de los dos métodos son muy diferentes! "La persona hizo algunos cálculos usando el ejemplo de la visita encubierta del periodista, y los resultados fueron impactantes: para el mismo préstamo comercial de 440.000 yuanes y 30 años, el interés total según el método de contrapartida fue de 414.000 yuanes, mientras que el método de reducción fue de aproximadamente 297.000 yuanes. ¡La diferencia de intereses entre los dos diferentes métodos de pago es de hasta 110.000 yuanes!
La persona dijo que para los bancos que "comen intereses", ciertamente esperan que todos los compradores de viviendas elijan lo mismo. Negocio de préstamos. Métodos de pago con intereses altos. Al igual que las ventas de bienes comunes, los comerciantes comunes recomendarán a los clientes que compren productos con precios altos y ganancias altas.
¿Para los bancos? Al explicar la razón por la cual "el método de igualación es más conveniente que el método decreciente", el periodista descubrió que usar el método decreciente en realidad no es tan problemático como se imagina. Aunque el monto de pago mensual es diferente, el monto específico no lo es. deben calcularse manualmente, y el sistema informático del banco puede imprimir fácilmente la hoja de datos de pago mensual durante 30 años, y el comprador de la vivienda solo debe pagar en consecuencia.
En cuanto a otra explicación, el. El periodista descubrió a través de cálculos de expertos de la industria que, aunque el método decreciente comienza, el monto de reembolso en ese momento era realmente muy alto, alrededor de 3.000 yuanes, pero era aproximadamente 2.372 yuanes más que 620 yuanes, y la duración era de solo un año y dos meses. La mayor parte del tiempo, el monto del reembolso se concentró entre 2.000 y 1.000 yuanes. Creo que la mayoría de los compradores pueden permitirse una diferencia de precio de más de 600 yuanes.
Además, el interés "ahorrado" por esto llega a los 11.000 yuanes, lo que merece ser reconsiderado por la mayoría de los compradores de viviendas.
El banco dijo que no se aprovechó.
Ayer, el Banco de Construcción de China, el Banco de China, el Banco Agrícola de China, el Banco Minsheng de China y otros bancos dijeron en entrevistas con periodistas que las tasas de interés totales de los dos métodos de pago son bastante diferentes en la superficie. , pero de hecho los principios de cálculo de los dos métodos son los mismos.
"Ningún banco se aprovecha. En primer lugar, los dos métodos de pago no los formula ningún banco comercial, sino que los estipula el banco central". Construction Bank Jiangsu Branch, dijo en mayo de 1998. En marzo, el banco central promulgó las "Medidas de gestión de préstamos para vivienda personal", que estipulan que los préstamos para vivienda tienen dos métodos de pago: capital e intereses iguales y principal igual. No importa qué método de pago se utilice, cumple con la normativa. Y, de hecho, los principios de cálculo de los dos métodos de pago son los mismos.
“En pocas palabras, la diferencia de intereses entre los dos es cierta, pero para los bancos, no hay forma de cobrar más intereses a los clientes, porque estos dos métodos de pago se basan en la ocupación bancaria del cliente. fondos "
Según la explicación del director Cong, la razón fundamental de la diferencia en el interés total entre los dos métodos de pago es el cambio en el uso de los fondos bancarios por parte del cliente. Método de pago decreciente, porque el cliente paga más capital al principio y cuanto más tarde el principal del banco sea menor, menos intereses se generarán. El principio de igual pago de capital e intereses es diferente. El principal del préstamo pagado al principio es menor, lo que requiere relativamente más fondos bancarios, por lo que los intereses aumentarán en consecuencia.
En respuesta a la situación actual en la que la gente corriente no está familiarizada con los dos métodos de pago, algunos bancos dijeron ayer que reforzarán su obligación de informar antes de solicitar préstamos en el futuro.
"Tal vez algunos miembros de nuestro personal de mostrador puedan pensar que es una práctica común elegir el método de pago de capital e intereses iguales, y la gente común está acostumbrada a este método de pago, por lo que no hay explicación ni publicidad para el método decreciente. Cuando los clientes vengan, hágalo a la antigua usanza”.
Algunos bancos dijeron que antes de solicitar préstamos para vivienda en el futuro, “deberían anteponer las palabras” y dejar que los clientes tomen sus propias decisiones.
La Asociación de Consumidores dice que los compradores tienen derecho a saber.
Sun Jianhe, secretario general de la Asociación de Consumidores de Nanjing, dijo al analizar el fenómeno anterior que comprar una casa con un préstamo también es un comportamiento del consumidor, y los consumidores disfrutan del derecho a saber y del derecho a elegir. que establece la Ley del Consumidor. Como operador que presta servicios a los consumidores, los bancos están obligados a publicar dos contenidos de servicios diferentes, es decir, dos métodos de pago diferentes, en un lugar destacado del lugar del servicio. Además, las diferencias entre los dos métodos de pago y sus respectivas ventajas y desventajas deben introducirse de manera objetiva y clara, de lo contrario se violarán los derechos otorgados a los consumidores por la Ley del Consumidor.
Los artículos 8 y 9 de la Ley del Consumidor de mi país estipulan que “los consumidores tienen derecho a conocer la verdadera situación de los bienes que compran y utilizan o los servicios que reciben”; “los consumidores tienen derecho a elegir los bienes”; o servicios, decidir comprar o no comprar cualquier tipo de bienes o aceptar o no aceptar cualquier tipo de servicios"; "Los consumidores tienen derecho a comparar, identificar y elegir al momento de elegir sus propios bienes o servicios." p>
Sun Jianhe cree que si el banco elige un método de pago para los consumidores sin informarles claramente sobre las ventajas y desventajas de los dos métodos de pago, violará las disposiciones anteriores de la Ley del Consumidor e infringirá el derecho de los consumidores a saber y opciones.
La razón radica en la asimetría de información entre ambas partes.
Los compradores de viviendas a préstamo pueden disfrutar de dos métodos de pago diferentes, que están expresamente estipulados por el Banco Popular de China. Sin embargo, ¿por qué en la práctica se favorece un enfoque mientras que el otro aparentemente no se acepta? ¿Cuál es la razón fundamental por la que "los bancos no recomiendan y los consumidores desconocen" el método de pago del principal?
Muchos expertos entrevistados y conocedores de la industria señalaron unánimemente que la grave asimetría de información entre los compradores de viviendas y los bancos es la razón principal. En condiciones de economía de mercado, las limitaciones de esta asimetría de información crearán inevitablemente condiciones favorables para que los bancos oculten información intencionalmente o no y obtengan más ingresos por intereses, mientras que los compradores se encuentran inevitablemente en una posición débil debido a la falta de información;
El abogado Qian dijo que, después de todo, los consumidores no son banqueros. Las regulaciones del Banco Popular de China son sólo para los bancos y la gente común no tiene forma de saberlo. Por lo tanto, a la hora de elegir un préstamo hipotecario, muchas veces es el banco el que tiene la última palabra, y existe un cierto grado de obediencia ciega.
El abogado Chen Guanghua también cree que en el proceso de compra de una casa con un préstamo, los bancos y los compradores de viviendas se encuentran en una posición obviamente desigual. Los bancos tienen mucha información que los consumidores no tienen y tienen razones y condiciones suficientes para guiar a los consumidores a comprar casas subjetivamente. (Reportero/Wang Haiyan y Zheng Chunping)
Enlaces relacionados
Comparación de dos métodos de pago
1 Los métodos de cálculo son diferentes.
Igual forma de amortización de principal e intereses. Es decir, el prestatario paga el capital del préstamo y los intereses en cuotas iguales cada mes.
Método de amortización del capital medio. Es decir, el prestatario paga el principal en cuotas iguales todos los meses y el interés del préstamo disminuye mensualmente con el principal.
2. El monto total de intereses pagados en los dos métodos es diferente. Cuando el monto del préstamo, la tasa de interés y el período del préstamo son iguales, el interés total del "método de pago del principal" es menor que el del "método de pago del principal y los intereses";
3. y principal en los primeros años de amortización. Las proporciones son diferentes. Los intereses representan una gran proporción del reembolso total en años anteriores (a veces hasta aproximadamente 90), mientras que el principal del método de reembolso del principal se amortiza equitativamente cada vez y el interés se calcula diariamente, por lo que la proporción de los dos son más altos cuando alrededor de los 50 años.
4. La presión antes y después del reembolso es diferente. Debido a que el monto de pago mensual del método de pago del principal y de los intereses es el mismo, cuando los ingresos, los gastos y los precios permanecen básicamente sin cambios, la presión de pago es la misma cada vez; , pero el interés disminuye de mayor a menor. En las mismas circunstancias, la presión en la etapa posterior es mucho menor que en la etapa inicial.
Materiales de referencia:
/question/2367645.html