Estudio de mercado inmobiliario
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Investigación y planificación del mercado inmobiliario
La investigación inmobiliaria es la base para la planificación de proyectos y la toma de decisiones.
Investigación del mercado inmobiliario
La investigación del mercado inmobiliario toma los bienes raíces como un objeto básico específico, recopila, organiza, registra y analiza sistemáticamente información relevante del mercado y luego realiza investigaciones y predicciones sobre el mercado inmobiliario Proporcionar referencias y sugerencias para que los tomadores de decisiones comprendan las tendencias cambiantes del mercado inmobiliario, formulen planes comerciales de la empresa y formulen estrategias comerciales. Debido al carácter inmueble de los terrenos y las casas, la investigación del mercado inmobiliario tiene profundas características y particularidades regionales. También estamos acostumbrados a ingresar al mercado inmobiliario según la forma regional, desde el punto (propiedad única) hasta la línea y la superficie (mercado regional 98), y luego desde la línea y la superficie (mercado regional) hasta el cuerpo (entorno macro); luego regresa del cuerpo al punto y la línea, la cara, continúa yendo y viniendo y logra una comprensión integral para comprenderlo verdaderamente.
En primer lugar, el objetivo es: un solo edificio.
El estudio de mercado de un solo edificio es la base de un estudio de mercado inmobiliario. No es sólo la primera lección que los nuevos empleados aprenden sobre bienes raíces, sino también la forma más concreta y directa para que cualquier empleado senior comprenda el mercado inmobiliario en tiempo real.
La investigación de mercado de edificios individuales suele incluir los siguientes cinco elementos:
El primer elemento es analizar la ubicación geográfica del edificio. En general, se trata de analizar la evolución histórica regional y las características regionales de los bienes raíces (centros comerciales, centros industriales, comunidades universitarias, etc.) para comprender las condiciones del transporte regional (autobús, metro, vías elevadas, tren ligero, provincial y municipal); autopistas, autopistas distritales y comarcales, etc.); debido a o instalaciones públicas (instalaciones municipales como agua, electricidad, carbón, etc.; parques, escuelas, hospitales, teatros, centros comerciales, supermercados, hoteles, bibliotecas, estadios). , mercados, restaurantes famosos y otras instalaciones residenciales) y un entorno humanista. En menor escala, ¿es el tamaño y la forma del terreno, su ubicación y quiénes son sus vecinos? ¿Cómo es su acceso? Ya sea una calle... algo así. A diferencia de otras comodidades, la ubicación de un edificio es un factor clave inseparable y su calidad a menudo determina gran parte del valor del edificio.
El segundo ítem es analizar el producto. Esta es la parte principal del mercado inmobiliario, centrándose en la comprensión del terreno, el área total de construcción, las categorías de productos y la planificación, el diseño y apariencia arquitectónicos, el número total de apartamentos y tipos de habitaciones, el área, las proporciones de diseño, los materiales de construcción, las instalaciones públicas y avances de la construcción, etc. El análisis de productos es la base para entender el sector inmobiliario. Sólo analizando cuidadosamente el producto podremos captar correctamente los cambios resultantes. Entre los factores del producto hay uno que es especial y no es el producto en sí, sino que es una parte importante del mismo. Esto es lo que a menudo llamamos composición de la empresa, es decir, ¿quién es la empresa emprendedora que comprende la inversión, el diseño, la construcción, la administración de propiedades y otros asuntos importantes del sector inmobiliario? ¿Qué calificaciones tienen? ¿Cómo trabajan entre sí? ....., evaluando así los atributos de confiabilidad crediticia.
El tercer elemento es analizar la combinación de precios. Es decir, el precio unitario, precio total y forma de pago del producto. En el mercado suele haber muchas promociones de precios, pero todas son iguales y, en última instancia, se reducen a la combinación de precios en tres aspectos. Analizar combinaciones de precios y comprender sus estrategias de aplicación es la parte más atractiva de la investigación de mercado.
El cuarto es entender las estrategias publicitarias. La estrategia publicitaria se refiere a los principales puntos atractivos de la publicidad, la selección de medios, la densidad publicitaria y los efectos de implementación, etc.
El quinto ítem es la ejecución de ventas. Este es el lugar más crítico. Por un lado, se refiere a la selección de puntos de venta, dotación de personal, ejecución del negocio... Por otro lado, ¿qué tipo de habitaciones son las mejores para vender? ¿Qué tipo de precio total es más aceptable para el mercado? ¿Qué es lo más importante para atraer clientes? ¿Cuáles son las características de los clientes que compran casas...? Estas son todas las cosas que debes saber sobre la investigación de mercado. La situación de las ventas es el resultado y otros aspectos son las causas. Comprender las causas y consecuencias y analizar los motivos es toda la connotación de un solo edificio, y también es el trabajo de ajuste de todo el mercado.
2. Líneas y Superficies - Mercado Regional
Después de una comprensión detallada de una sola propiedad, puede comenzar a investigar y analizar el mercado regional.
La investigación y el análisis del mercado regional incluyen principalmente tres aspectos: análisis regional, productos regionales y características de la demanda.
Análisis regional
El análisis regional se refiere a un análisis integral de las rutas de transporte, características regionales, planes de desarrollo, etc. que afectan el mercado inmobiliario en un área específica. A diferencia del análisis de ubicación geográfica de un solo edificio, en el análisis específico, el análisis regional se centra más en el análisis general y la evaluación macro. Por ejemplo, el surgimiento de la Zona de Desarrollo Hongqiao de Shanghai, a través del análisis regional, es inseparable de la buena ruta de transporte desde el aeropuerto de Hongqiao al centro de la ciudad y el plan de desarrollo del distrito comercial de Hongqiao.
Productos regionales
Los productos regionales incluyen principalmente la comprensión y el análisis del volumen total, categoría, ubicación, distribución, distribución de precios unitarios, estructura de precios total, reflejo del mercado de varios métodos de marketing y productos específicos. Alcance regional Captar brechas en el mercado interno. La clave para analizar los productos regionales es estudiar cuidadosamente las similitudes y diferencias de los productos regionales y las razones por las que el mercado refleja sus ventajas y desventajas. Por ejemplo, cuando todos tienen casas del mismo precio y calidad, una de las propiedades se vende bastante bien. Aquí es donde hay que analizar los productos regionales.
Características de la demanda
Las características de la demanda se refieren al tamaño y la densidad de la población regional, la estructura de la población y el tamaño de la familia, el nivel de poder adquisitivo, la estructura y las características de la demanda de los clientes, la calidad y los hábitos de la población... Demanda características Es una revisión de los productos desde la perspectiva del cliente. Captar las características de la demanda es la fuerza impulsora y la fuente de la innovación continua.
El análisis del mercado regional se basa en una investigación de mercado detallada de edificios individuales. Para redactar un informe de análisis de mercado regional, primero debe realizar una investigación detallada de una sola propiedad en el área y luego utilizar la calle donde se encuentra esta propiedad como un área extendida para investigar cuidadosamente todas las propiedades en toda la calle. Finalmente, con base en esta calle, realizar una investigación detallada de la situación inmobiliaria en las calles aledañas.
De esta manera, de punto a línea, de línea a superficie, a través de constante comparación, análisis, inducción y resumen, se entenderá claramente la situación del mercado regional.
En tercer lugar, el cuerpo - macroentorno
Captar los puntos, líneas y superficies es objeto de investigación de mercado, pero no es el todo, sólo el objeto.
Solo con una comprensión profunda del (macroentorno) se puede realizar una investigación del mercado inmobiliario de manera más vívida y profunda. El mercado inmobiliario (macroentorno) incluye factores políticos, sociales, de desarrollo económico, regulaciones administrativas, situación internacional y otros factores.
Sociedad política
La sociedad política se refiere al sistema operativo nacional, la estabilidad política, la seguridad social, la inversión inmobiliaria y el proceso de urbanización. La estabilidad política es la piedra angular del desarrollo social y los factores políticos no pueden ignorarse al analizar el mercado inmobiliario.
Factores Económicos
De todos los factores macro en el sector inmobiliario, los factores económicos son los más obvios y directos para empresas y particulares. Incluye diversos factores, como el desarrollo económico del país, el equilibrio fiscal y los precios, la población y el consumo, los ingresos y ahorros de los residentes, etc. Por ejemplo, la fuerte reducción de las tasas de interés de los depósitos en 1997 obviamente contribuyó a estimular la disposición de los individuos a comprar casas, y el mercado inmobiliario también provocó varias olas.
Reglamentos administrativos
Los reglamentos administrativos incluyen principalmente sistemas territoriales, sistemas habitacionales, políticas tributarias, estrategias de desarrollo urbano, planificación urbana y políticas especiales. Si se abolió el sistema de asignación física de viviendas, el impacto en el mercado de venta de viviendas comerciales será obvio. También existe el impuesto al valor agregado de la tierra, su implementación también es un arma de doble filo. Si hay demasiadas restricciones, los fondos de inversión no estarán dispuestos a entrar y el desarrollo económico será relativamente lento; si hay muy pocas restricciones, se producirá especulación y enormes ganancias, y no se puede subestimar el daño a la economía nacional.
Situación internacional
No se puede ignorar el impacto del entorno económico, militar y político internacional en el sector inmobiliario. Por ejemplo, la crisis financiera del Sudeste Asiático ocurrida a finales de 1997 afectó en mayor o menor medida al mercado inmobiliario de China. Analicemos únicamente el costo de la inversión, porque durante la crisis financiera del Sudeste Asiático, las monedas de los países vecinos de China se depreciaron entre 20 y 50 yuanes, pero el RMB se mantuvo estable. Como empresario inversor, antes de tomar una decisión, debe evaluar la estabilidad futura del RMB y el coste relativo en esta etapa. Cuando la situación no está clara, inevitablemente se retirará.
En definitiva, puntos, superficies (líneas) y cuerpos constituyen el marco básico de la investigación del mercado inmobiliario, y su integración es una forma eficaz de realizar investigaciones en profundidad sobre el mercado inmobiliario.
Sólo realizando cuidadosamente una investigación de mercado y un análisis científico podemos convertirnos en un verdadero experto del mercado.
Proceso empresarial de la investigación de mercado inmobiliario
Principios de la investigación
La investigación de mercado de los estudios es diferente a la de las empresas profesionales de investigación de mercado. No se trata de una investigación estática, descriptiva y sistemática, sino de una investigación que proporciona confirmación, estimulación y apoyo a nuestras ideas de planificación únicas.
1. Encuesta con preguntas: El líder del proyecto debe plantear los problemas que deben resolverse durante el desarrollo del proyecto dentro de los 3 días posteriores al inicio de la encuesta. Si hay un problema, hay una dirección.
2. Investigación con propósito: con ideas vagas, como posibles ideas, posicionamiento, ideas de negocio y dirección. Mientras investigábamos, comenzamos a pensar en varias soluciones posibles. Una vez que tengas una idea marco, empieza a intentar demostrarla. Pero no se detenga en este marco hasta que se complete una investigación completa y en profundidad.
Regla 3.20/80: Se debe dedicar tiempo y energía a cuestiones fundamentales, no buscando un sistema integral, sino avances clave en cuestiones fundamentales. Capte a las personas clave, especialmente comuníquese en profundidad con el jefe. Al mismo tiempo, dar importancia a la comunicación con profesionales e instituciones y captar al máximo su información.
4. Regla de "seguir el rastro": preste atención al nivel de desarrollo y promoción de los bienes raíces locales y utilice el método "seguir el rastro" para buscar la esencia de diversos fenómenos de desarrollo y marketing: por qué ¿haces esto? ¿Cuál es su objetivo? ¿Qué tan efectivo es? ¿Qué tipo de mentalidad refleja este efecto de mercado en los consumidores?
Sistema de investigación
1. Sistema de reuniones diarias: las actividades se completan el mismo día, la investigación se realiza el mismo día y todas las noches se realizan reuniones grupales presididas por el proyecto. líder.
2. Sistema de diario de investigación: Después de la reunión diaria, se formará una conclusión escrita (puntos clave), que la persona designada ingresará en la computadora portátil y la enviará a la sede de planificación del estudio por correo electrónico.
3. Prueba diurna y entrevista nocturna: inspección de campo exterior durante el día y entrevista interior por la noche, completando la encuesta en el tiempo más compacto.
Proceso de investigación
Las acciones básicas de la investigación se pueden dividir en los siguientes pasos:
1. Preparación básica en la etapa inicial. Obtener información general sobre empresas y proyectos, y recopilar y analizar información sobre industrias, regiones (ciudades) y empresas a través de diversos canales de información (incluido Internet).
2. Establecer un equipo de proyecto, dividir el trabajo, formular planes de investigación y comunicarse con los clientes. Presentar al cliente una lista de materiales e información incluyendo proyectos, empresas, mercados e industrias relacionadas, así como una lista de entrevistados.
3. Se necesita aproximadamente 1 día para ingresar al sitio del proyecto, realizar rápidamente una encuesta aproximada de la empresa y el proyecto, comunicarse con los clientes (principalmente el jefe), aclarar los problemas centrales y ajustar el plan de investigación.
4. Todos los días se combinan y resumen materiales escritos, entrevistas y visitas de campo para formar puntos de análisis y puntos problemáticos.
5. Comunicarse dentro del equipo y con el alto directivo del cliente para aclarar aún más las conclusiones de la investigación.
6. Investigación complementaria.
7. Redactar un informe de investigación.
Contenidos básicos de la encuesta
1. Región (economía urbana, transporte, comercio, población, cultura de consumo)
2. nivel, tipo, nivel, características de marketing de las principales marcas, estado de desarrollo de la cadena de la industria inmobiliaria, agentes, medios, publicidad, planificación y diseño, etc.)
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4. Proyecto (selección del sitio, terreno, planificación, diseño, segmentación del mercado objetivo, estrategia de marketing, análisis de casos de éxito y fracaso de proyectos similares)
5. y capacidades, centrándose en la asignación de recursos humanos, financieros y materiales relacionados con el proyecto)
Plan de investigación
1 Propósito de la investigación
2.
3. Puntos críticos de investigación
4. Esquema de la investigación
5. Materiales escritos, objetivos de la entrevista y destinos de la investigación que se requieren de los clientes.
6. Hora, lugar y personal de la investigación (incluida la cooperación del personal de atención al cliente)
Contenidos principales del informe de investigación
1. Evaluación de la situación de desarrollo de la industria
2. Evaluación de las capacidades corporativas y las intenciones de desarrollo
3. Evaluación de las oportunidades y viabilidad del proyecto
4. industrias
Documentos de trabajo de investigación
1. Esquema de la investigación (esquema preliminar antes de la salida)
2. Plan específico de trabajo de investigación (propuesto después de consultar con el cliente)
3. Lista de materiales de investigación (requerimientos del cliente)
4. Lista de preguntas de investigación (preguntas para hacerse usted mismo)
5.
6. Informe periódico resumido y de evaluación
7. Directorio de información del Ministerio de Información