¿Investigación sobre los factores que afectan el desempeño de desarrollo y operación de empresas inmobiliarias?
1 Análisis de la cadena de valor del proceso de operación y desarrollo inmobiliario
El contenido básico de la gestión del desarrollo inmobiliario es la gestión de proyectos, que incluye principalmente la gestión de planificación y diseño, la gestión de la construcción y la gestión de la propiedad. . Sus contenidos clave incluyen la gestión y creación del proceso de actividad de valor empresarial, es decir, el proceso de desarrollo y operación de diseño, adquisiciones, construcción, ventas y servicios inmobiliarios, así como los recursos humanos, operaciones financieras, planificación de ventas, gestión funcional. , etc. del proyecto para generar valor para la empresa. Actividades o vínculos de valor importante.
Al estudiar las actividades de desarrollo y operación de bienes raíces, el posicionamiento temprano en el mercado y la planificación y el diseño tienen el impacto más significativo en el costo y las ventas del proyecto de desarrollo posterior a que se haya iniciado la construcción del proyecto, pero el control de costos relacionado; y el marketing no tienen efectos obvios; la adquisición de materiales, los cambios de diseño y el estado del valor del presupuesto están restringidos por la planificación y el diseño tempranos en sí, y tienen un impacto relativamente leve en el desempeño operativo de la empresa. La cuestión clave que se estudiará aquí es, en la cadena de valor de desarrollo y operación de una empresa, qué factores tienen un impacto importante en el desempeño comercial de la empresa y en qué medida y en diferentes etapas, el alcance de la influencia de; estos factores cambian. Con base en la práctica del proceso de desarrollo y operación de bienes raíces, el análisis de la cadena de valor empresarial y los resultados básicos de un estudio de mercado, los factores que afectan el desempeño empresarial se resumen en: planificación y diseño, calidad de la construcción, planificación de marketing y administración de propiedades. Estos aspectos no sólo reflejan el contenido principal de las empresas de desarrollo inmobiliario en las actividades de desarrollo y operación, sino que también demuestran los elementos clave del control y gestión del desempeño empresarial en términos de procedimientos de implementación.
2 Factores que afectan el desarrollo inmobiliario y el desempeño operativo
2.1 Planificación y diseño
El éxito de un proyecto de desarrollo inmobiliario depende principalmente de la planificación y el diseño tempranos. . Un concepto clave en la planificación y el diseño es comprender la voz de los compradores de viviendas en función de sus necesidades percibidas y crear una buena relación entre las aportaciones de los compradores y cómo se planifican, diseñan y construyen las viviendas. Las casas se venden porque los compradores las encuentran mejores, más valiosas o porque son únicas. La planificación y el diseño deben basarse en las especificaciones de construcción, el clima y el medio ambiente geográfico, las costumbres regionales y las necesidades del mercado/cliente. De acuerdo con los objetivos prácticos, científicos, económicos, bellos y avanzados y de acuerdo con los procedimientos de planificación y diseño arquitectónico, diseñamos y operamos la planificación general, la apariencia del edificio, la estructura civil, el agua, la electricidad y la protección contra incendios, los equipos y las instalaciones. , paisaje, canalizaciones viales, decoración y otros aspectos del inmueble, para lograr el mejor objetivo de valor. Para evaluar el impacto de la planificación y el diseño en el desempeño del desarrollo y operación de las empresas inmobiliarias, se pueden considerar cuatro aspectos: la racionalidad del tipo de unidad (incluyendo orientación, tipo de unidad, distribución interior, instalaciones de agua y electricidad, etc.), la situación general de la comunidad (ubicación, paisaje, apariencia del edificio, diseño general, etc.), costos de planificación y diseño, calidad del diseño (viabilidad de la construcción, rectificación del diseño, revisión del diseño).
2.2 Calidad de la construcción
La calidad de la construcción en realidad se refiere al costo, el progreso y la calidad de la construcción del proyecto de acuerdo con los planos/esquemas de planificación y diseño y las especificaciones de construcción. Es decir, ¿la construcción se ajusta estrictamente a los planos y especificaciones? ¿Qué tal una construcción segura y civilizada? ¿Son apropiados los materiales y equipos utilizados para la construcción? ¿Y la organización de la construcción está organizada de manera ordenada? Estos contenidos son la clave para determinar la calidad final de la construcción. La calidad de la construcción también es evidente para el desempeño operativo de las empresas de desarrollo inmobiliario. La calidad técnica no calificada no solo afectará los costos de rectificación, sino que también afectará las ventas. Las pérdidas monetarias causadas por accidentes en el sitio de construcción afectarán seriamente la imagen corporativa. Los retrasos en los cronogramas de construcción aumentarán los costos. Es probable que los problemas de calidad del proyecto se hagan evidentes varios años después de que el proyecto se haya completado y aceptado. Aunque estos defectos de calidad o accidentes pueden mejorarse mediante reparación y reconstrucción, tendrán un gran impacto en la imagen social y la rentabilidad a largo plazo de la empresa.
Por lo tanto, la racionalidad de la calidad (es decir, no perseguir la belleza, la magnificencia y lo avanzado, apuntando a la practicidad y satisfacer las necesidades del cliente) y los beneficios a largo plazo son los requisitos básicos para la calidad de la construcción de edificios. La evaluación específica se puede considerar desde los aspectos de la calidad de la estructura del proyecto (apariencia, detalles), tasa de aprobación única de finalización del proyecto, rentabilidad de la construcción (refiriéndose principalmente a la razonabilidad del precio de los materiales/equipos de construcción), progreso/eficiencia del desarrollo. , etc.
2.3 Planificación de marketing
Un buen plan de marketing de producto es el camino y el puente para que los productos lleguen a los clientes de la empresa, y es el proceso desde los productos hasta el dinero y las ganancias. Está incluido en todo el proceso de producción, desarrollo y operación de la empresa y consiste en investigación de mercado, participación en la formulación de planes y diseño arquitectónico general, posicionamiento de precios, servicios de intermediación publicitaria, servicios posventa, retroalimentación de información, etc. La publicidad, la promoción, la estrategia de precios y los canales de venta son los contenidos principales de la planificación de marketing de las empresas de desarrollo inmobiliario. El posicionamiento en el mercado en la etapa inicial de la planificación de marketing es muy importante, es decir, con base en la investigación de mercado, determinar los grupos de consumidores reales. desarrollo inmobiliario, las funciones, exclusividad y simbolismo de las propiedades a desarrollar, lo cual es la base central para implementar estrategias de marketing específicas. A juzgar por los indicadores específicos que afectan el desarrollo inmobiliario y el desempeño operativo, la planificación de marketing incluye la tasa de gastos de publicidad, el valor de la marca, la competitividad de los precios y la retirada de capital.
2.4 Administración de propiedades
Después de que los bienes raíces o las propiedades se desarrollan y venden, se deben brindar servicios de administración de propiedades a los propietarios/usuarios de las propiedades. Las leyes y regulaciones nacionales actuales exigen que las empresas de administración de propiedades profesionales seleccionadas públicamente brinden servicios de administración de propiedades a los clientes/propietarios. En la actualidad, las empresas de administración de propiedades afiliadas a empresas inmobiliarias actúan en su mayoría como proveedores de servicios en la etapa inicial de los servicios de administración de propiedades. Este es un hecho común, especialmente cuando el desarrollo de proyectos inmobiliarios corporativos se lleva a cabo por etapas. En este momento, la calidad de los servicios de gestión inmobiliaria tendrá un impacto decisivo en las ventas y beneficios de los posteriores proyectos de desarrollo de la empresa. El indicador más crítico para evaluar la calidad de los servicios de administración de propiedades de las empresas inmobiliarias es la satisfacción del propietario. Por supuesto, la gestión inmobiliaria también debe prestar atención a los costes. Los indicadores básicos para evaluar la satisfacción de los propietarios se pueden dividir en los siguientes aspectos: calidad del servicio de los empleados (actitud, puntualidad, cumplimiento de las metas del propietario), gestión de la seguridad, limpieza y calidad ambiental y cultura comunitaria.
3 Análisis del modelo de impacto en el desempeño de las empresas inmobiliarias
La investigación económica generalmente utiliza ROE = beneficio neto anual/capital contable como índice de evaluación del desempeño de las empresas inmobiliarias. Sin embargo, teniendo en cuenta que muchas empresas inmobiliarias no cotizan en bolsa ni son sociedades limitadas, la fórmula del ROE se amplía aquí, ROE = beneficio neto anual/patrimonio del propietario. Este artículo selecciona 10 edificios en una ciudad de la provincia de Guangdong para el análisis del modelo de datos. Todos son inmuebles desarrollados por fases, y el periodo de recogida de datos es de julio de 2002 a julio de 2004.
(1) Explicación básica del análisis de datos. La empresa de administración de propiedades emite cuestionarios sobre indicadores como la racionalidad del tipo de unidad, la situación general de la comunidad, la calidad de la estructura del proyecto y el valor de la marca, y los calcula en función de los datos de la encuesta a los clientes; la parte de administración de propiedades se obtiene mediante la encuesta de satisfacción de los residentes de la empresa de administración de propiedades; otros indicadores pueden ser proporcionados por los departamentos de finanzas, ingeniería y ventas de la empresa; Los datos sobre el desempeño de las empresas se obtienen a través de encuestas e intercambios corporativos. La Oficina de Estadísticas del Gobierno, la Oficina de Construcción y la Asociación de Bienes Raíces también son fuentes de datos importantes. Con base en la experiencia del desarrollo inmobiliario, se cree que las ponderaciones de los indicadores bajo los cuatro factores de influencia principales son las mismas.
(2) Análisis y explicación de datos de estudios de mercado y cálculo de factores.
A partir de los datos se puede calcular el coeficiente de correlación entre cada factor influyente (variable independiente) y el desempeño de desarrollo y operación (variable dependiente). De 2002 a 2004, los coeficientes de correlación entre la gestión de la propiedad D y el desempeño Y fueron 0,790, 0,830 y 0,829 respectivamente. Los coeficientes de correlación entre la planificación y el diseño A y el desempeño Y son 0,766, 0,801 y 0,815 respectivamente. Los coeficientes de correlación entre el plan de marketing C y el desempeño Y son 0,776, 0,621 y 0,668 respectivamente. Los coeficientes de correlación entre la calidad de construcción B y el desempeño Y son 0,146 y 0,312 respectivamente.
Con 0,322 se puede considerar que no existe correlación entre la calidad de la construcción y el desempeño, por lo que no se considera el índice B de calidad de la construcción en el modelo.
Con el desempeño y como variable dependiente, la planificación y el diseño a, la planificación de marketing c y la administración de la propiedad d como variables independientes, se establece una ecuación de regresión lineal de tres variables.
(3) Conclusión del análisis.
① La correlación entre la calidad de la construcción y el desarrollo y el desempeño operativo es muy pequeña, lo que es consistente con la situación actual de las ventas de bienes raíces, es decir, es difícil para los clientes comunes conocer la calidad de la construcción. de la casa (especialmente el rendimiento estructural interno) al comprar una casa) tienen un conocimiento integral y profesional. Incluso si hay problemas de calidad de construcción estructural en la casa, no aparecerán hasta varios años o más después. Por lo tanto, la calidad de la construcción tiene poco impacto en la realización de ventas y tiene poca relación con el desempeño operativo. Por otro lado, este resultado puede estar relacionado con el hecho de que el período de levantamiento de datos no fue lo suficientemente largo.
②La relación entre los servicios de administración de propiedades y el desempeño de ventas y la eficiencia operativa ilustra el enorme valor de la administración de propiedades actual para el desarrollo y las operaciones inmobiliarias: los propietarios que viven en áreas residenciales forman un tipo de relación basada en sus sentimientos sobre la propiedad. servicios El estado de satisfacción del cliente, este sentimiento de satisfacción o insatisfacción se extenderá entre los clientes potenciales, la sociedad y el mercado a una velocidad muy alta, por lo que para el sector inmobiliario, tiene un impacto importante en el desempeño de las ventas posteriores.
(3) La planificación, el diseño y la planificación de marketing están estrechamente relacionados con el desempeño empresarial. Esto es fácil de entender: una buena distribución de los apartamentos, el paisaje y las instalaciones de apoyo, la promoción y publicidad necesarias y los precios razonables atraerán inevitablemente. consumidores. El mercado genera una fuerte atracción, lo que aporta beneficios a la empresa.
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