Aumentar el precio de presentación y restar el precio de presentación.

Análisis de la eficacia de las "tarifas de servicio preferenciales" en un caso de demanda colectiva por compra de vivienda

Prefacio

En los últimos años, a medida que el país y los gobiernos Los niveles han introducido sucesivamente varias políticas que limitan el rápido aumento de los precios de la vivienda. Las empresas de desarrollo inmobiliario a menudo introducen empresas de servicios de terceros para aumentar los precios de venta y permiten a los compradores de viviendas firmar contratos de servicios con empresas de servicios, dando así a los compradores de viviendas precios preferenciales. A través de un caso llevado a cabo por el autor, este artículo analiza cómo determinar el efecto legal de la "tarifa de servicio preferencial" entre el comprador y la empresa de servicios de terceros en este caso.

Los hechos de un caso legal

En 2016, la sucursal de Shanghai de Poly Real Estate Investment Consulting Co., Ltd. (en adelante, la empresa de servicios) presentó una lista de precios por una habitación por casa, y muchas personas estuvieron involucradas en el caso. El comprador tiene la intención de comprar la casa en Poly Dumei, circuito de Lanzhou, nuevo distrito de Pudong, Shanghai, desarrollada por Shanghai Poly Jianjing Real Estate Co., Ltd. (en adelante, referido). como la empresa de bienes raíces) al precio que figura en la lista de precios de la calle. Al mismo tiempo, de acuerdo con las actividades preferenciales recomendadas por el vendedor, después de pagar tarifas de servicio preferenciales que van desde decenas de miles hasta cientos de miles, muchos compradores involucrados en el caso pueden disfrutar de actividades preferenciales que equivalen al doble de los descuentos para la compra de una vivienda en proyecto. y haber firmado un contrato de compra de vivienda con la empresa de servicios Aviso de descuento. El "Aviso de descuentos en la compra de vivienda" estipula que los descuentos en la compra de vivienda que disfrutan los compradores de vivienda se limitan a la unidad donde se compra la casa y se deducirán del precio total de compra en el momento de la compra y no se deducirán por separado. El aviso sólo se utiliza para determinar los fines preferenciales y no constituye ninguna otra promesa. Una vez firmado el "Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial", se considerarán cumplidos los servicios de la empresa de servicios, no siendo reembolsables los honorarios por servicios preferenciales cobrados. Posteriormente, muchos de los compradores de vivienda involucrados en el caso cumplieron con sus obligaciones de pago con la empresa de servicios y la empresa de bienes raíces. La empresa de bienes raíces retiró el contrato de depósito y el aviso de descuento de compra de vivienda que los compradores de vivienda debían tener y firmaron el ". Contrato de preventa de viviendas comerciales de Shanghai" con ellos (en adelante, el "contrato de preventa"), se acuerda el precio de la casa en disputa y se puede cumplir el contrato de preventa.

A finales de 2016, cuando el gobierno municipal de Shanghai implementó estrictamente políticas relacionadas con la compra de viviendas, la empresa de bienes raíces publicó el precio registrado establecido por la Oficina Municipal de Precios de Shanghai y registrado en la bolsa de bienes raíces en el sala de ventas. En este momento, el comprador de la vivienda descubre que el precio total de la casa que reservó es más alto que el precio registrado y, en realidad, no disfruta del descuento en la compra de la vivienda.

Muchos compradores de viviendas involucrados creen que las empresas de bienes raíces y de servicios se confabularon maliciosamente para aumentar los precios de las viviendas, hacer ofertas falsas, fabricar datos de servicios inexistentes, engañar a los consumidores y violar la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma [2011]. No. 548 Las disposiciones del aviso incluyen que cuando los operadores de viviendas comerciales venden viviendas comerciales, deben indicar públicamente el precio de las viviendas comerciales, los cargos relacionados y otros factores que afectan el precio de las viviendas comerciales, e implementar etiquetas de precios claras. . Con base en esto, se solicita al tribunal que determine que el aviso de compra de vivienda preferencial no es válido y que exija a la empresa de bienes raíces y a la empresa de servicios la devolución del capital y los intereses de la tarifa del servicio preferencial.

La opinión del árbitro

El tribunal sostuvo que ambas partes deben proporcionar pruebas para probar los hechos en los que se basan sus afirmaciones, o para refutar las afirmaciones de la otra parte. Si una parte no puede aportar pruebas o las pruebas son insuficientes para probar su reclamación, la parte que tenga la carga de la prueba soportará las consecuencias adversas. El juez consideró que no había pruebas suficientes para respaldar la solicitud de muchos compradores involucrados en este caso de devolver las tarifas de servicio preferenciales alegando que el "Aviso de descuento en la compra de una vivienda" no era válido.

Análisis Legal

1. Basado en la colusión maliciosa entre la empresa de bienes raíces y la empresa de servicios para fabricar el precio de transacción original, ¿puede considerarse el aviso de intención de compra de una casa? ¿inválido?

2011.5.16 "Aviso de la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Shanghai sobre la implementación del Reglamento de la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo sobre la cotización clara de precios para las ventas de viviendas comerciales" Artículo 12: "Para los promotores inmobiliarios que hayan obtenido pre -licencias de venta o proyectos de venta de viviendas existentes registrados, los operadores de viviendas comerciales (incluidas las agencias de servicios intermediarios) deben revelar todas las fuentes de viviendas a la vez dentro del tiempo especificado y venderlas estrictamente de acuerdo con el precio registrado "

". Reglamento de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma sobre la Prohibición del Fraude de Precios" y "Reglamento sobre la Prohibición del Fraude de Precios>: Aviso sobre Interpretación de Términos Relevantes", el "precio original" se refiere al precio de transacción más bajo de la orden de transacción realizada por el operador en este centro de negociación dentro de los siete días anteriores a esta promoción, si no hay precio de transacción dentro de los primeros siete días, Transacción, el último precio de transacción antes de esta promoción es el precio original; "Caso original" y "grabación" son dos conceptos diferentes. La naturaleza de la vivienda comercial es diferente de la de los bienes de consumo general. Los bienes de consumo general pueden producirse en lotes y tener el mismo precio para el mismo lote, por lo que existen "originales" comparables. Sin embargo, no existen casas comerciales idénticas, ya que sus ubicaciones, tamaños, orientaciones, pisos y tipos de habitaciones son diferentes y los precios son diferentes. En la actualidad, la mayoría de las viviendas comerciales se venden a un precio por habitación, por lo que no existe el concepto de "precio original" en las ventas de viviendas comerciales. El "archivo" es una medida administrativa adoptada por el gobierno en los últimos años para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda en algunas ciudades. El "precio de respaldo" es un precio guiado por el gobierno, que es diferente del "precio original" del producto. Por lo tanto, la empresa de bienes raíces y la empresa de servicios no constituyeron colusión maliciosa ni precios de transacción ficticios que provocaron la invalidez del "Aviso preferencial de compra de vivienda".

2. ¿Cree usted que las empresas inmobiliarias y de servicios utilizan métodos de precios falsos o engañosos para inducir a los consumidores u otros operadores a realizar transacciones con ellos, y los avisos de descuentos en la compra de viviendas que violan lo dispuesto en el " ¿Ley de Precios" no son válidas?

Artículo 13 de la "Ley de Precios de la República Popular China": "¿? Los operadores no venderán mercancías a un precio superior al precio marcado y no cobrarán tarifas no marcadas.

"Artículo 14: "Los operadores comerciales no participarán en las siguientes prácticas desleales de fijación de precios: (4) Utilizar medios de precios falsos o engañosos para inducir a los consumidores a realizar transacciones con ellos. "Al mismo tiempo, el artículo 41: "Si un operador hace que los consumidores paguen de más debido a un comportamiento ilegal en materia de precios, el operador deberá devolver la parte pagada en exceso. Si se causan daños, será responsable de la indemnización de acuerdo con la ley. ”

Con base en las disposiciones legales anteriores, ¿se puede considerar inválido el “Aviso Preferencial de Compra de Vivienda”? En primer lugar, las disposiciones de la Ley de Precios son normas de gestión, no normas vigentes. Las empresas inmobiliarias y las empresas de servicios no engañan ni engañan a muchos compradores involucrados en el caso para completar la transacción. La compra y venta de una casa es una transacción importante. El demandante debe considerar completamente el precio de la casa antes de decidir comprarla. Durante todo el proceso de firma del contrato, el "Aviso de descuento en la compra de vivienda" firmado por el comprador indicaba claramente los beneficios disponibles. En cuanto a descuentos preferenciales, precio real a pagar, etc., el comprador no puede aportar pruebas que demuestren que existe un malentendido sobre el monto. y naturaleza del pago de la vivienda y servicios preferenciales, por lo tanto, no se debe considerar que las empresas inmobiliarias y de servicios utilicen precios falsos o engañosos para engañar a los consumidores u otros operadores comerciales para que realicen transacciones con ellos, violando las disposiciones del Precio. Ley, y el aviso de descuentos por compra de vivienda se considera inválido Los intereses tienen un gran impacto Durante el proceso de compra de vivienda, los compradores de vivienda deben aclarar la validez legal del contrato de servicio de intermediario para manejar mejor el contrato de compra de vivienda. al promotor y tratar de evitar diversos riesgos legales y pérdidas económicas resultantes.

¿Se puede reembolsar la diferencia si el precio total de venta es superior al precio registrado?

No

Después de firmar el contrato de venta de viviendas comerciales, el precio de compra real es más alto que el "precio registrado" del gobierno. En primer lugar, es difícil obtener apoyo solicitando al tribunal que reembolse la diferencia de precio. el "precio de registro" viola las normas administrativas pertinentes, no viola las disposiciones obligatorias de las leyes y normas administrativas. Los casos más graves están sujetos a sanciones administrativas.

Se puede cambiar la cotización detallada. ganar la oferta?

¿Por qué no se puede cambiar el formulario del informe detallado después de ganar la oferta? El monto de la oferta ganadora de un proyecto lo determinan los expertos. la suma de las cotizaciones del subartículo Si se modifica la cotización del subartículo, definitivamente afectará el monto de la oferta ganadora y no se puede cambiar. Si el precio de la oferta es incorrecto, puede negociar con la Parte A para reducir el precio. el precio no se puede aumentar.

¿Qué significa la fluctuación del precio del 0,2?

La fluctuación del precio del 0,2 significa que el precio de venta real se puede reducir en un 0,2 según el porcentaje del precio registrado. punto, que es lo que la gente está acostumbrada a decir que tiene un descuento del 8,8%. Por supuesto, el rango flotante de 0,2 también incluye un rango flotante de 2 puntos porcentuales. Esta frase significa que el precio no se puede fijar a voluntad.