El ex presidente de Evergrande Real Estate fue investigado y muchos colaboradores cercanos perdieron contacto. Han recaudado decenas de miles de millones de dólares.
Recientemente, con la noticia de que Ke, ex presidente de Evergrande Real Estate, una filial de China Evergrande, fue detenido para ser investigado, las sospechas sobre la próxima "liquidación" se han vuelto rampantes en la industria.
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La información verificada por China Business News de múltiples canales muestra que Ke no es el primer gerente profesional en el departamento de Evergrande al que se llevan para investigar, pero es Ejecutivos a la fecha. Se desempeñó como presidente de Evergrande Real Estate Group desde junio de 5438 hasta octubre de 2020 y renunció a mediados de 2022.
El periodista llamó a Ke el día 7 y ya estaba en estado de recordatorio de llamada. Otra información interna muestra que varios de los antiguos compinches de Ke han perdido contacto.
En agosto de 2020, antes de que Ke se convirtiera en presidente del grupo inmobiliario, la situación financiera de China Evergrande llamó la atención del mundo exterior debido a una “carta de ayuda” publicada en línea. Aunque Evergrande este año completó la escisión y cotización de Evergrande Real Estate y múltiples rondas de inversión y financiación de Evergrande Automobile, los precios de las acciones del Grupo Evergrande representado por Evergrande Real Estate, Evergrande Automobile y Hengteng Network han subido a niveles históricos. máximos, pero los Insiders ya han sentido vagamente que "el dinero es escaso". "Durante un tiempo, todo el dinero del grupo estuvo atrasado y solo dos departamentos podían usar efectivo, uno de los cuales era el departamento de finanzas. Siempre que pudieran obtener financiamiento, recibirían una comisión de recompensa por liquidación, hasta 100 millones, y la recompensa podría llegar a 654,38+ 05.000”.
Ke, que asumió el cargo en ese momento, afrontó la nueva misión de estabilizar las operaciones del grupo inmobiliario y reducir el apalancamiento financiero. Si todo hubiera ido bien, podría haberse convertido en un ministro íntegro. ¿Por qué se convirtió en el primer ejecutivo de Evergrande investigado?
Workplace Star
Hsu Jiayin, presidente de la junta directiva de Evergrande Group, concede gran importancia a la lealtad. La mayoría de sus compinches son personas mayores que trabajan duro con él durante el Año Nuevo, pero él también está dispuesto a promover a los jóvenes. Hay muchos jóvenes ejecutivos de entre treinta y cuarenta años en el grupo, y Ke es uno de ellos.
Ke se unió a Evergrande a finales de 2008, coincidiendo con el período difícil en el que China Evergrande no logró salir a bolsa inicialmente. Sin embargo, con la rápida recuperación del mercado inmobiliario nacional en 2009, Evergrande también comenzó a marcar el comienzo de la etapa más espectacular del desarrollo de la compañía en este año: aterrizar con éxito en la bolsa de valores de Hong Kong, adquirir el Guangzhou Football Club, ganar la AFC Liga de Campeones en la Superliga china, desarrollo inmobiliario El volumen de ventas anual ocupó el primer lugar en la industria y Xu Jiayin se convirtió en el hombre más rico de China.
Durante este período, Evergrande probó los dividendos del gran desarrollo del mercado inmobiliario y destacó. Muchos chinos corrientes conocen el nombre de Evergrande. En algunas ciudades pequeñas a lo largo de las líneas cuarta y quinta del continente, los funcionarios locales de promoción de inversiones alguna vez consideraron a Evergrande como el líder absoluto entre las empresas inmobiliarias, con más popularidad que Vanke y Country Garden.
Ke ascendió rápidamente durante el período de alto perfil de Evergrande y se desempeñó sucesivamente como gerente general y asistente del presidente del centro de gestión de marca del grupo, presidente de Jilin Company, presidente de Shenzhen Company y director ejecutivo de grupo inmobiliario. La velocidad de su ascenso no es sorprendente.
Muchas personas familiarizadas con Ke dijeron a China Business News que Ke piensa rápido, es capaz y sus jefes confían profundamente en él. Prueba de ello es su nombramiento como presidente de la empresa Shenzhen en 2016.
En 2016, la sede de Evergrande se trasladó de Guangzhou a Shenzhen. En ese momento, el mercado inmobiliario de Shenzhen se revirtió de la desaceleración de 2014 y 2015 y se convirtió en la carga profunda de una nueva ronda de ciclo ascendente del sector inmobiliario, mientras que las antiguas áreas urbanas de Shenzhen estaban en pleno apogeo. Ke dirige la empresa Evergrande Shenzhen para trabajar duro en esta tierra cálida. Este año, Evergrande propuso un plan para que el grupo inmobiliario volviera a las acciones A. Al final del año, logró ventas contratadas de 373.370 millones de yuanes, un aumento interanual del 85,4%, ocupando el primer lugar en el. industria.
En ese momento, Evergrande estaba en su apogeo. Incluso si solo había unos pocos proyectos en Shenzhen, los forasteros podían ver lo importante que era el puesto de presidente de la empresa de Shenzhen ante los ojos del jefe. Desde entonces, Evergrande Pearl River Delta Company, originalmente administrada por el segundo hijo de Xu Jiayin, también quedó incluida en la jurisdicción de Ke.
Desde junio de 5438 hasta octubre de 2020, Ke sucedió a Dalitao y se convirtió en presidente de Evergrande Real Estate Group, ubicándose en la cima del lugar de trabajo. En ese momento, acababa de pasar los cuarenta.
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Antigua reforma de Shenzhen
Durante muchos años, el principal campo de batalla de Evergrande no ha sido en ciudades de primer nivel, por lo que el proyecto del grupo se reserva en Shenzhen. no son grandes. Por lo tanto, cuando Ke se convirtió en presidente de la empresa de Shenzhen, su primera tarea fue conseguir el proyecto. Ahora, si analizamos los logros de Evergrande en Shenzhen a lo largo de los años, no se trata de licitaciones abiertas, subastas y cotizaciones en el mercado, sino de renovación urbana.
Cuando Evergrande publicó sus resultados anuales de 2018, reveló que había conservado 45 antiguos proyectos de renovación en Shenzhen con un área de construcción planificada de 29,03 millones de metros cuadrados. A partir del informe anual de 2021, el número de proyectos de renovación de Shenzhen anunciados oficialmente por el grupo se ha elevado a 55, de los cuales alrededor de 21 han avanzado a la etapa de aprobación del proyecto.
Una persona familiarizada con el antiguo mercado de renovación de Shenzhen dijo a China Business News que el ciclo de promoción de un antiguo proyecto de renovación es aproximadamente: negociación con los propietarios, establecimiento del proyecto gubernamental, planificación especial, demolición, pago de la tarifa de transferencia de terreno y Desarrollo formal. Construcción, ventas.
Entre ellos, la aprobación del proyecto es un vínculo clave, lo que indica que el proyecto ha sido reconocido por los departamentos relevantes y básicamente ha establecido el cuerpo principal de desarrollo. Suele haber información promocional para proyectos antiguos. Antes de esto, la etapa de negociación con los propietarios era el acuerdo preliminar, como el acuerdo preliminar de servicios firmado con el colectivo del pueblo.
En comparación con esta antigua mejora, la mitad de los proyectos contratados por Evergrande en Shenzhen todavía se encuentran en las primeras etapas. Según las estadísticas públicas, alrededor de siete antiguos proyectos de renovación han completado su planificación, han establecido entidades de implementación y nombres de proyectos, y se encuentran en la etapa de finalización o construcción. La mayoría de ellos son proyectos firmados antes de que Ke asumiera el cargo.
Según fuentes internas, los últimos cinco años de Ke en Shenzhen implicaron principalmente firmar una serie de contratos. Teniendo en cuenta que el ciclo del antiguo proyecto de renovación es largo y los procedimientos engorrosos, es normal que el proyecto de renovación se complete en un plazo de diez años. Por lo tanto, son muy pocos los proyectos que realmente se han transformado y han logrado retornos en efectivo bajo sus manos.
Aun así, el mercado de capitales sigue entusiasmado con la cantidad de reservas de proyectos de Evergrande en Shenzhen. En los informes de desempeño público o comunicados de prensa de Evergrande de 2017 a 2019, la reserva del proyecto Shenzhen con un valor estimado de hasta 400 mil millones de yuanes fue el principal punto destacado publicitario del grupo y también fue un "activo" de alta calidad que impulsó la valoración del precio de las acciones de la compañía. .
Según personas de la línea de desarrollo tradicional dentro de Evergrande, el principal logro de Ke durante su estadía en Shenzhen fue firmar algunos contratos de renovación anticipados, y su contribución a la empresa no fue sobresaliente. Si se utiliza el monto de las ventas como medida de la contribución regional, la contribución de la compañía de Shenzhen es realmente escasa, pero el estatus de Ke en el grupo sólo ha aumentado en lugar de caer. Incluso cuando se convirtió en presidente del grupo inmobiliario en 2020, no faltaron sorpresas internas, porque el negocio de desarrollo inmobiliario ha representado más del 90% del desempeño de China Evergrande durante muchos años, y la experiencia práctica de Ke en desarrollo y Las ventas se encuentran entre los presidentes regionales o municipales de primer nivel de Evergrande.
Cuadro financiero
¿Qué habilidad hizo que Ke fuera favorecido por el jefe y ascendido al centro? ¿Qué lo convirtió en el primer ejecutivo de Evergrande detenido para ser investigado?
Fuentes informadas revelaron que si antes estaba muy valorado o ahora está en graves problemas, puede estar relacionado con la financiación. Según los informes, durante el mandato de Ke como presidente de Shenzhen Company, el "dinero" de Shenzhen Company ocupó el primer lugar en el grupo casi todos los años, con una cantidad promedio de 30 mil millones a 40 mil millones. Esto significa que Ke puede obtener decenas de miles de millones de fondos de varias instituciones financieras cada año en virtud de docenas de contratos antiguos. Algunos de estos fondos se obtienen en nombre de antiguas reformas y otros se obtienen en forma de hipotecas de activos.
Según personas familiarizadas con el proceso de renovación urbana de Shenzhen, las instituciones financieras brindan servicios de prefinanciación para proyectos de renovación urbana, pero en general son cautelosas. Están menos entusiasmados con la participación en proyectos de renovación industrial y comercial, pero están más interesados en la renovación de pueblos antiguos. Los conocedores maduros de la industria dicen que el uso principal de los fondos antes del antiguo proyecto de renovación era pagar compensaciones por la demolición y fondos del proyecto a los aldeanos demolidos. Hay dos requisitos previos necesarios para obtener apoyo financiero de las instituciones financieras. En primer lugar, los promotores sólo pueden buscar financiación de las instituciones financieras después de llegar a un acuerdo preliminar con las instituciones pertinentes de las aldeas demolidas. Los planes de demolición y compensación serán aprobados por las instituciones pertinentes del comité de la aldea, y el establecimiento del proyecto y la planificación especial deberán ser aprobados formalmente por las autoridades pertinentes. departamentos. En circunstancias normales, los fondos de financiación antes de la renovación deben reservarse. Por ejemplo, solo se pueden ingresar en la cuenta de compensación por demolición cero.
Otro operador de un antiguo proyecto de renovación también dijo a China Business News que, de acuerdo con las políticas pertinentes, las instituciones financieras pueden proporcionar algunos préstamos especiales en las primeras etapas para la antigua renovación, utilizados principalmente para pagar la compensación por la demolición. Cuando el mercado inmobiliario estaba en auge en los primeros días, algunos bancos se mostraron más entusiastas a la hora de financiar antiguos proyectos de renovación. Se informa que los fondos de financiación antes de la antigua reforma oscilaban entre cientos de millones y varios miles de millones, dependiendo principalmente del tamaño del proyecto.
Según las personas mencionadas anteriormente que están familiarizadas con el antiguo proceso de renovación, no es realista obtener financiación en las primeras etapas de negociación con los propietarios o los aldeanos, pero es posible después de que se apruebe el proyecto. Algunas instituciones financieras proporcionarán fondos de prefinanciación en esta etapa, a un costo mayor, hasta el 20%. "Estrictamente hablando, es ilegal que las instituciones financieras proporcionen financiación en esta etapa. Deambular por la zona gris y jugar con los márgenes es muy arriesgado".
De los 55 antiguos proyectos de renovación anunciados por Evergrande en 2021 , 21 Los proyectos aprobados se pueden consultar públicamente. Solo unos pocos de ellos se encuentran en la etapa de construcción, y la mayoría del resto no ha completado una planificación especial ni ha entrado en la etapa de compensación de demolición. Entonces, ¿cómo pueden los proyectos limitados obtener decenas de miles de millones de financiación? ¿Requieren decenas de miles de millones de fondos para funcionar? Este puede ser el mayor misterio que rodea a Evergrande Shenzhen.
Una persona de una institución financiera que ha tenido una relación de cooperación con Ke reveló a China Business News que Evergrande tiene una variedad de métodos de financiación, incluida la financiación en etapa inicial para proyectos antiguos, promesas de activos fijos, etc. , porque la empresa adquirió Los proyectos antiguos incluyen activos como fábricas y edificios de oficinas, que pueden utilizarse para préstamos prendarios.
Un experto de Evergrande reveló que no hay muchos proyectos en construcción en Shenzhen y no hay muchas ganancias por ventas. Recaudamos decenas de miles de millones de dólares al año y cada año tomamos prestado dinero nuevo para pagar el dinero anterior. Ahora hay mucho dinero que aún no se ha pagado y es fácil que esto dé lugar a violaciones de procedimiento cuando regrese.
¿Adónde se fue el dinero?
Según el informe anual de 2021 divulgado por China Evergrande, hay 5 empresas cotizadas registradas en Shenzhen: Qianhai Linjun Industrial Development Co., Ltd., Shenzhen Hongteng Investment Management Co., Ltd., Tao Jian Digital Development Co., Ltd., Shenzhen Wanjing Investment Co., Ltd. y Shenzhen Yongheng Real Estate Co., Ltd., las primeras cuatro empresas de ellas aparecen en la lista de los principales ejecutores del antiguo proyecto de renovación que ha establecido Evergrande.
Sin excepción, los datos de las encuestas corporativas mostraron que cada una de las cinco empresas contenía cantidades variables de riesgo judicial. Tomando a Haijunlin Industrial como ejemplo, la empresa ha estado involucrada en 67 advertencias judiciales de riesgo, incluidas disputas sobre contratos de préstamos financieros, disputas de fideicomisos y contratos de compraventa de viviendas. Wanjing Investment contiene 62 advertencias de riesgo, relacionadas con disputas de facturas y disputas contractuales.
La demanda contra Yongheng Real Estate mencionada anteriormente involucra una disputa por préstamos privados. Una sentencia del Tribunal de Luohu de julio de 2021 demostró que el apelante Shenzhen Unionbao Financing Guarantee Co., Ltd. tenía una disputa sobre préstamos privados con los apelados Shenzhen Yihua Jewelry Co., Ltd. y Yongheng Real Estate, y no estaba satisfecho con la demanda civil anterior. sentencia de apelación del Tribunal de Luohu. En la opinión del tribunal sobre el fallo de jurisdicción de apelación, el Tribunal de Luohu declaró que después de la revisión del tribunal, el caso era una disputa sobre préstamos privados.
Sin embargo, el fallo judicial antes mencionado no especificó el monto de los préstamos privados involucrados, el propósito de los fondos, el momento específico en que se produjeron y otra información. En abril de 2020, el capital de Yongheng Real Estate se comprometió a una sociedad fiduciaria en el norte y la promesa sigue siendo válida. Sin embargo, China Business News no pudo obtener el número de acciones pignoradas de Eternal Real Estate y del pignorante.
Lin Jun Industrial tiene una demanda por compensación por demolición. Según la sentencia n.º 2016 del tribunal de Shenzhen Nanshan, Shenzhen Jinhong New City Investment Co., Ltd. presentó una demanda ante el tribunal, exigiendo a Qianhai Linjun Industrial Co., Ltd. y Evergrande Real Estate Group Co., Ltd. pagar una indemnización por demolición. y una indemnización por daños y perjuicios de aproximadamente 300 millones de yuanes al demandante.
Entre las decenas de miles de millones de transacciones de capital de Evergrande Shenzhen Company cada año, los 300 millones de fondos involucrados en este caso son solo una fracción. La pregunta es: si la financiación anterior a la renovación se utilizó principalmente para la indemnización por demolición, ¿por qué la indemnización de 300 millones de yuanes estaba atrasada? ¿A dónde van cada año las decenas de miles de millones de fondos de financiación?
El financiero mencionado anteriormente que trabajó con Ke reveló: "Cuando el dinero ingresa a la cuenta de su empresa, no hay forma de rastrearlo. No sé dónde se usa. De todos modos, no Todavía no lo tengo, solo tengo unos pocos en la mano". El proyecto hipotecario no debería perderse por completo".
Los expertos de Evergrande analizan que los fondos suelen ser asignados colectivamente por el grupo y la mayoría de ellos. se utilizan para pagar deudas. Especialmente desde 2020, el grupo ha decidido cambiar el antiguo modelo de desarrollo de alto apalancamiento y ha transferido una gran cantidad de fondos para pagar deudas. En ese momento, los pagos a la mayoría de los proveedores se suspendieron internamente y otros departamentos casi no recibieron dinero, excepto las comisiones de incentivo de la nueva financiación y los honorarios de los puntos de venta.
Los datos de respaldo muestran que los pasivos que devengan intereses de Evergrande cayeron de un máximo de 874,3 mil millones de yuanes a fines de 2019 a 674 mil millones de yuanes a fines de 2021, y luego a alrededor de 570 mil millones de yuanes a mediados de 2021. . Al mismo tiempo, el saldo de cuentas por pagar y efectos aumentó de unos 540 mil millones a finales de 2019 a casi 670 mil millones a mediados de 2021.
La enorme financiación de Gaozan y Gaozan alguna vez respaldó el rápido crecimiento de Evergrande, pero el enorme costo de financiación también se ha convertido en un factor importante que arrastra a la empresa. De 2016 a 2019, los préstamos totales que devengan intereses de Evergrande aumentaron de más de 500 mil millones a más de 800 mil millones. El costo de endeudamiento promedio de la compañía durante muchos años es más del 8%, lo que significa que los gastos por intereses anuales de la compañía llegan a decenas. de miles de millones.
Por ejemplo, en 2019, la empresa tenía la deuda total que devenga intereses más alta, y los gastos totales por intereses revelados en el informe anual fueron de aproximadamente 68,5 mil millones. Este año, Evergrande logró un monto total de ventas contratadas de más de 600 mil millones, pero el beneficio atribuible a los accionistas fue de sólo 65,438+0,728 mil millones.
Un experto de Evergrande lamentó que el jefe prestara demasiada atención a la financiación y ofreciera altas recompensas. Xia Moujun, ex presidente del grupo a cargo de la financiación exterior, y Ke Mou, que ha estado operando en Shenzhen durante muchos años, son buenos para ganar dinero.
El 22 de julio de 2022, China Evergrande Group y Evergrande Real Estate Co., Ltd. emitieron conjuntamente un anuncio indicando que, según los resultados de la investigación preliminar del comité de investigación independiente, se encontró que 65.438+0.34 Se encontraron mil millones en la cuenta de Evergrande Real Estate Co., Ltd. El banco transfirió por la fuerza depósitos en yuanes y se han obtenido resultados preliminares. Xia Moujun, director ejecutivo y director ejecutivo de China Evergrande Group, Pan Mourong, director ejecutivo y director financiero de Evergrande Group, y Ke Mou, director ejecutivo de una filial de Evergrande Group, son los responsables del asunto. En respuesta, la junta directiva de China Evergrande Group decidió renunciar a los cargos relevantes que ocupaban los tres.