Pasos en la investigación del mercado inmobiliario
1. Plantear dudas y aclarar objetivos.
La investigación de mercado es de gran importancia y una de sus funciones importantes es ayudar a las personas a identificar los problemas que deben resolverse. Sólo definiendo cuidadosa y exactamente los temas a estudiar podremos diseñar un plan de investigación y obtener información práctica. En el proceso de determinación del problema a estudiar, determinar los objetivos del proyecto de investigación también es una tarea importante. Cada proyecto debe contener uno o más objetivos. Antes de que estos objetivos estén claramente establecidos, es imposible pasar al siguiente paso de la investigación.
La investigación de mercado inmobiliario no es una excepción. La tarea de la investigación de mercado es proporcionar información para las decisiones de marketing y ayudar a quienes toman las decisiones a descubrir y resolver problemas de marketing. Por lo tanto, los investigadores deben tener presente que la investigación sirve al marketing y que el propósito de la investigación es descubrir y resolver problemas. Es poco probable que cualquier investigación que se salga del tema sea válida. Por lo tanto, antes de redactar una propuesta de investigación, los investigadores primero deben saber lo que quieren hacer y tener muy claro el propósito y los objetivos de la investigación.
2. Análisis preliminar de la situación e investigación informal
Los investigadores deben recopilar información relevante, realizar análisis e investigaciones adicionales sobre los temas que necesitan una investigación preliminar y organizar investigaciones informales si es necesario. para descubrir el meollo del problema y determinar qué se debe investigar. La recopilación de datos de investigación exploratoria es flexible y los materiales publicados, las entrevistas individuales y los casos de apoyo negativos son fuentes de datos eficaces. Por otro lado, si el problema puede definirse con precisión y claridad, podemos pasar directamente a la investigación descriptiva o causal. Al mismo tiempo, el alcance y la escala de la investigación deben considerarse en función de su propósito y de si se puede garantizar la potencia, el tiempo y los costos de la investigación. Si el tema original es demasiado amplio o poco realista, el alcance y la escala de la investigación son demasiado grandes y el contenido es demasiado para completarlo en un tiempo limitado, se deben hacer ajustes de manera realista.
3. Formular un plan de investigación y un plan de trabajo, y formular un plan de investigación.
Después del análisis e investigación anterior sobre el mercado inmobiliario, si se decide realizar una investigación formal, se deberá formular un plan de investigación y un plan de trabajo, es decir, elaborar un plan de investigación.
El plan de estudio del mercado inmobiliario es el diseño del estudio en sí, teniendo como objetivo realizar el estudio de manera ordenada y decidida. Es la base para guiar la implementación de encuestas, especialmente para estudios de mercado a gran escala. Los contenidos del diseño del plan de encuesta incluyen: (1) qué información se debe recopilar para completar la encuesta; cómo utilizar los datos para analizar el problema; despejar el camino para obtener respuestas y probar dónde y cómo obtener la información; viabilidad del diseño del plan y el costo de la encuesta Descripción; preparativos para una mayor implementación del plan, etc.
El plan de trabajo de la investigación del mercado inmobiliario se refiere a la disposición del liderazgo organizacional, la dotación de personal, la evaluación, el progreso del trabajo, el tiempo de finalización, el presupuesto de costos, etc. antes de una investigación, de modo que la investigación pueda llevarse a cabo en de manera planificada y ordenada para asegurar la implementación del plan de investigación.
En resumen, el plan de investigación de mercado debe ser operable, y los objetos, alcance, contenido, métodos, presupuesto y progreso de la encuesta deben estar claros.
(2) Etapa de implementación
1. Establecer una agencia de investigación
El departamento de investigación del mercado inmobiliario debe asignar investigadores de acuerdo con el tamaño y la escala de la investigación. tarea. Establecer una organización de investigación del mercado inmobiliario. Una vez identificados, los investigadores deben estudiar intensamente. Para los investigadores contratados temporalmente, se requiere capacitación a corto plazo. El contenido del aprendizaje y la capacitación incluye principalmente: aclarar el plan de investigación del mercado inmobiliario; dominar la tecnología de investigación del mercado inmobiliario; comprender las directrices, políticas y leyes relacionadas con el sector inmobiliario; aprender los conocimientos económicos y técnicos comerciales necesarios;
Recopilación de información secundaria
La información necesaria para la investigación del mercado inmobiliario se puede dividir en dos categorías: información primaria e información secundaria. La información de primera mano se refiere a la información que se debe obtener mediante encuestas de campo, lo que lleva mucho tiempo y cuesta mucho. Los datos secundarios se refieren a los registros internos de la empresa o a los registros externos publicados, que son relativamente fáciles y de bajo costo de obtener. En la investigación real, los investigadores deben organizarse para recopilar la mayor cantidad de información secundaria posible de acuerdo con el contenido propuesto en el plan de investigación. Al recopilar datos secundarios, asegúrese de garantizar la puntualidad, precisión y confiabilidad de los datos. Para los datos estadísticos, se debe aclarar el significado de los indicadores y el calibre de cálculo, y el calibre de cálculo se debe ajustar cuando sea necesario para cumplir con los requisitos del proyecto de encuesta. Para algunos datos estimados, es necesario comprender su método de estimación, su base y su confiabilidad. Parte de la información confidencial debe ser recopilada por personal dedicado y mantenida de acuerdo con las normas de confidencialidad pertinentes.
Recopilar información de primera mano
La información necesaria para resolver el problema muchas veces no se puede obtener completamente de registros internos o registros externos publicados, es decir, no se puede obtener completamente de datos secundarios , por lo que la investigación debe basarse en fuentes primarias. Para recopilar información de primera mano, a menudo tenemos que responder las siguientes preguntas: si obtener información a través de experimentos de observación o haciendo preguntas, si el cuestionario adopta una estructura cerrada o abierta, o si decirle directamente a los encuestados el propósito de la investigación; ocultarles el propósito de la investigación. Hay muchas preguntas similares, y las preguntas anteriores son las preguntas básicas que deben responderse durante el proceso de investigación.
El proceso de recogida de información de primera mano va inevitablemente acompañado del diseño y recogida de muestras de encuestas. En los estudios del mercado inmobiliario se utilizan ampliamente métodos de encuestas por muestreo. Por lo tanto, durante el proceso de diseño de la muestra, los investigadores deben considerar factores como la población de la encuesta, la unidad de muestra, el diseño de la muestra y el tamaño de la muestra.
(3) Etapa de análisis y resumen
1. Análisis e interpretación de datos
El análisis de datos incluye pruebas estadísticas del método de muestreo utilizado y edición. codificación y tabulación. La edición es el proceso de revisión del cuestionario para garantizar la integridad y continuidad del cuestionario; la codificación es la numeración de las preguntas para permitir un mejor análisis de los datos; la tabulación es la clasificación y el corte transversal de los datos observados según ciertos indicadores. .
En la mayoría de los estudios, se involucraron procedimientos de codificación, edición y tabulación. Las pruebas estadísticas, como proceso de muestreo y herramienta de recopilación de datos únicos, se utilizan a menudo en algunos estudios especiales. Cuando es posible, generalmente se realizan pruebas estadísticas antes de la recopilación y el análisis de datos para garantizar que los datos obtenidos estén estrechamente relacionados con la pregunta que se va a estudiar.
2. Redactar un informe de investigación.
El informe de investigación resume principalmente los resultados de la investigación, saca conclusiones y las presenta a los gerentes para la toma de decisiones. Muchos ejecutivos prestan mucha atención a este informe y lo utilizan como estándar para evaluar la calidad de los resultados de la investigación. Por lo tanto, los informes de investigación deben redactarse de forma clara y precisa. No importa cuán exhaustiva e inteligente sea su investigación, sin un buen informe de investigación, todos sus esfuerzos serán en vano.
El contenido principal del informe de investigación incluye: el propósito, métodos, pasos y tiempo de la investigación; la situación básica de la persona investigada; los materiales reales y el análisis de los temas básicos; comprensión del objeto de la investigación y extracción de conclusiones; presentar opiniones y sugerencias constructivas; datos estadísticos, gráficos y otros anexos necesarios;
Las estructuras de los informes de investigación de mercado inmobiliario son variadas y no existe un formato fijo. Generalmente consta de una introducción, texto principal, sugerencias y anexos. La introducción presenta la situación básica del tema de la encuesta y es una explicación simple y básica del propósito de la encuesta; la parte principal debe describir el propósito de la encuesta, explicar los métodos utilizados en la encuesta y su necesidad, y proporcionar una descripción detallada; análisis y explicación de los resultados de la encuesta; La parte adjunta se utiliza para demostrar y explicar las partes principales de la información, como el resumen de datos estadísticos y las fuentes de datos originales.
Al preparar un informe de investigación del mercado inmobiliario, también debe prestar atención a: adherirse al principio de buscar la verdad a partir de los hechos, el informe de investigación debe reflejar fielmente las condiciones y los problemas del mercado, los ejemplos y los datos citados. en el informe debe verificarse repetidamente y debe ser concluyente y confiable; resaltar los puntos clave. El contenido del informe de investigación debe estar estrechamente relacionado con el tema de investigación y resaltar los puntos clave. La estructura debe ser clara, el lenguaje debe ser preciso y conciso, las preguntas deben estar escritas de manera clara y exhaustiva, las conclusiones deben ser claras y las conclusiones de la investigación no deben ser ambiguas ni irrelevantes; Ser bueno identificando problemas y atreverse a ofrecer sugerencias para la toma de decisiones. Las conclusiones y recomendaciones se pueden resumir en viñetas para hacerlas más convincentes. El informe de investigación debe tener un contenido completo, estar bien encuadernado, estar claramente impreso y ser hermoso.
3.Resumir los comentarios.
Una vez completado todo el proceso de investigación del mercado inmobiliario, el trabajo en cada etapa debe revisarse e inspeccionarse cuidadosamente, y se deben realizar resúmenes y comentarios para mejorar el trabajo de investigación futuro. Los contenidos principales del resumen incluyen: si la formulación del plan de encuesta y el diseño del cuestionario son realistas, los efectos reales de los métodos y técnicas de la encuesta, qué experiencias se pueden promover y qué lecciones se deben aprender, qué problemas tienen; no se ha aclarado realmente durante la encuesta de campo y es necesario Continuar organizando investigaciones de seguimiento, realizar evaluaciones del desempeño del personal que participa en la investigación, promover la construcción del equipo de investigación y mejorar el nivel de investigación y la eficiencia del trabajo.
Vale la pena señalar que en el procedimiento de estudio del mercado inmobiliario mencionado anteriormente, excepto el paso de hacer preguntas, otros pasos de la investigación no se pueden llevar a cabo completamente de acuerdo con el procedimiento previsto. Además, estos pasos no son rígidos. En aplicaciones prácticas, se puede utilizar de forma flexible según el contenido de la investigación, las condiciones ambientales y las prioridades. Algunos procedimientos pueden omitirse, otros pueden mejorarse y otros pueden repetirse. Por ejemplo, al formular un plan de investigación, podemos encontrarnos con que el problema a estudiar no está bien definido, por lo que el investigador puede necesitar volver al primer paso y definir cuidadosamente el problema a estudiar para otro ejemplo, al entrar; En la etapa de recopilación de datos, el problema puede ser que el enfoque originalmente planificado resultó ser demasiado costoso. En este momento, para mantener un presupuesto equilibrado, puede ser necesario cambiar el diseño de investigación original, reducir el tamaño de los datos o reemplazarlos con otros datos (quizás basándose en datos secundarios). Sin embargo, cuando se hayan recopilado los datos, a los investigadores les resultará muy costoso realizar cambios en el plan de estudio que podrían afectar el estudio. Por esta razón, antes de recopilar datos, debemos considerar cuidadosamente el diseño de la investigación para evitar pérdidas innecesarias.