¿Qué contenido implica la evaluación de una subasta de bienes raíces y cuál debe ser el formulario de informe específico?

Como agencia de tasación inmobiliaria, en el trabajo diario, muchas veces necesitamos emitir informes de tasación para que las autoridades judiciales se encarguen de los inmuebles involucrados en litigios. Estos informes suelen implicar tres conceptos básicos: uno es el valor de mercado abierto y el otro es el precio de reserva de la subasta. Respecto a lo primero, debido a la estricta normativa sobre valoración de inmuebles, en general no hay objeciones. Pero para los dos últimos, ¿cuál es el precio de reserva y cuál es el precio de reserva? ¿Cuál es la relación entre el precio de subasta inicial y el precio de pago de la deuda? o precio de reserva determinado por la agencia de tasación inmobiliaria? ¿Cada uno tiene opiniones diferentes? Este artículo solo analiza los nombres precisos y el estado legal de los precios de reserva de subasta y los precios de reserva para llamar más la atención. 1. ¿Qué es una subasta? El artículo 3 de la Ley de Subastas de la República Popular China estipula que una subasta se refiere a la compra y venta de productos específicos o derechos de propiedad al mejor postor en forma de licitación pública. En la vida económica real, las subastas tienen dos propiedades diferentes y dos formas diferentes. El primer tipo de subasta se basa en el principio de voluntariedad, es decir, el subastador confía todos sus bienes o derechos al subastador para la subasta. Las subastas comunes incluyen antigüedades, caligrafía y pinturas, sellos, etc. , y también pertenece a esta naturaleza la transferencia por subasta de derechos de uso del suelo. Otro tipo de subasta no se basa en el principio voluntario y suele aparecer en liquidaciones de quiebras y casos que implican litigios. Fue una subasta forzada. Hay dos formas diferentes de subasta al mismo tiempo: una es el estilo británico, donde el precio aumenta de menor a mayor hasta que nadie puja más, es decir, la característica básica es que el último postor gana. China y la mayoría de los países del mundo generalmente adoptan esta forma de subasta; otra forma de subasta es la subasta holandesa, donde el precio de oferta va de mayor a menor y el precio continúa disminuyendo, siendo la característica básica el éxito del primer postor. El mercado mayorista de flores de Ámsterdam (Países Bajos) y el mercado mayorista de mariscos de Tokio (Japón) utilizan este formato de subasta. Recientemente, el edificio comercial y residencial "Purple Joy Terrace" en el distrito de Futian, Shenzhen, fue subastado con éxito de esta manera. Las subastas relacionadas con la tasación de inmuebles son principalmente subastas de segunda naturaleza, es decir, subastas forzosas. Hablamos principalmente del precio de reserva o precio de reserva en esta situación de subasta. 2. Precio de reserva de subasta y precio de reserva de subasta El artículo 6.10.2 de las "Normas de valoración de bienes raíces" estipula que el precio de reserva de subasta de bienes inmuebles se evaluará con base en el principio de valor de mercado abierto, y luego el precio de reserva de subasta será Se determina considerando exhaustivamente el impacto de la disposición obligatoria a corto plazo (rápida realización) y otros factores.

El precio de reserva es el valor comercial más bajo. Sobre esta base se determinan el precio de protección de la subasta y el precio inicial. Si el precio de oferta más alto es inferior al precio de protección, se volverá a subastar o vender. (Diccionario de Derecho Marítimo, página 41988) El precio de reserva aparece principalmente en la "Ley de Subastas de la República Popular China". El artículo 28 estipula que "el cliente tiene derecho a determinar el precio de reserva del objeto de la subasta y exigir al subastador que lo mantenga confidencial. Si la subasta de bienes de propiedad estatal requiere una evaluación de acuerdo con la ley o de acuerdo con las disposiciones de El Consejo de Estado, la evaluación será realizada por una agencia de evaluación establecida de conformidad con la ley, y los resultados de la evaluación se determinarán con base en los resultados de la evaluación." Determinar el precio de reserva del objeto de la subasta. "El artículo 44 estipula: "El El contrato de encomienda deberá especificar las siguientes materias...; (3) El precio de reserva propuesto por el expedidor." El artículo 55 estipula que "no hay precio de reserva en la subasta, el subastador lo explicará antes de la subasta. El objeto de la subasta tiene un precio de reserva, cuando la oferta más alta del postor no alcanza el precio de reserva, la oferta no será efectiva y el subastador deberá detener la subasta del objeto de la subasta. "

Se puede observar que el precio de reserva es el valor comercial más bajo del objeto en cuestión, o el precio de transacción más probable del objeto en cuestión confirmado por un tercero (agencia de tasación inmobiliaria) en la subasta. mercado Se ve afectado por el factor de realización rápida forzada y no cambiará en ningún momento. Formado en un mercado completo, es un precio objetivo relativo al cliente de la subasta que el cliente de la subasta determina sobre la base del precio de reserva. precio de reserva, que es relativamente más subjetivo en el primer tipo de subasta, es decir, en una subasta basada en el principio voluntario, el subastador es el propietario del objeto de la subasta y tiene derecho a determinar el precio de reserva o valor comercial mínimo del mismo. El objeto de la subasta. En términos sencillos, planeo venderlo a este precio y no lo venderé si es inferior a este precio. En este momento, el precio de reserva es el precio de reserva. bajar su precio de reserva, porque el valor comercial mínimo lo determina él mismo y él mismo puede cambiarlo. En el segundo tipo de subasta, la subasta forzada, el valor comercial es el más bajo. El precio de reserva no puede ser igual al precio de reserva. .

Esto se debe a que: en primer lugar, los dos precios son determinados por entidades diferentes, el precio de reserva lo determina el organismo de tasación legal de conformidad con la ley y el precio de reserva lo determina el cliente de la subasta, es decir, la autoridad judicial o el grupo de liquidación; y la junta de acreedores en el contrato de subasta encomendado. 2. El precio de reserva no se modificará durante el período de validez del informe de tasación sin circunstancias especiales; en muchas subastas, el precio de reserva se puede reducir para completar la transacción, pero no puede ser inferior al precio de reserva. En tercer lugar, los cambios en el precio de reserva deben ser evaluados por la agencia de tasación legal en función de las condiciones modificadas; el precio de reserva puede determinarse de manera flexible por encima del precio de reserva de acuerdo con las condiciones específicas del mercado y la subasta. En resumen, el precio de reserva de la subasta determinado por la agencia de tasación de bienes raíces de acuerdo con la ley es el precio de reserva final de la subasta. Este es un precio final inquebrantable. 3. La situación jurídica del precio de reserva de la subasta El informe de tasación de bienes inmuebles (cuya parte más importante es la determinación del precio de reserva de la subasta), como documento de autenticación del precio, desempeña en los litigios un papel equivalente al de las tasaciones técnicas profesionales. como tasación judicial y tasación caligráfica, y tiene un carácter profesional y autorizado y un significado jurídico estricto, es decir, salvo prueba en contrario, el tribunal puede dictar sentencia en consecuencia. Esta sentencia tendrá el impacto más directo sobre los intereses de las partes involucradas. El estado legal del precio de reserva de la subasta también se refleja en los siguientes puntos: 1. El precio de reserva de la subasta es la base para determinar el precio de reserva y el precio inicial 2. El precio de reserva de la subasta no se puede cambiar a voluntad; Si la subasta falla, la opción del tribunal es utilizar las cosas para pagar deudas. En este momento, el precio mínimo de la subasta es el precio de pago de la deuda. 4. La determinación del precio mínimo de la subasta debe ser realizada por la agencia legal de tasación de bienes raíces de acuerdo con los procedimientos legales. 5. Las agencias de tasación de bienes inmuebles deberán asumir la responsabilidad legal a la hora de determinar el precio de reserva de los inmuebles destinados a subasta. Cuatro. ¿Varias preguntas sobre la determinación del precio de reserva para las subastas de bienes raíces 1? El estatus legal del precio de reserva de subasta impone mayores requisitos a las agencias de tasación de bienes raíces y a todos los tasadores para evaluar de manera objetiva y precisa el precio de reserva de subasta de bienes inmuebles.

2. No ofrezcas simplemente algunos descuentos. Debemos seguir los requisitos de las regulaciones de tasación de bienes raíces y comprender con precisión el impacto de factores como la liquidación rápida y forzada en el valor de mercado abierto de los bienes inmuebles tasados. A juzgar por el precio de transacción máximo posible del objeto del precio de reserva de la subasta en el mercado de subastas, la imposibilidad de completar la transacción y la desviación sustancial entre el precio de la transacción y el precio de reserva están más o menos relacionados con el fracaso de los bienes raíces. agencias de valoración para captar con precisión el impacto de factores como la realización rápida forzada en la valoración del mercado público de bienes raíces relacionados con el impacto del valor. 3. Recopile las condiciones del mercado de subastas de bienes raíces tanto como sea posible y analice cuidadosamente la relación entre los precios de subasta, los precios de mercado y los precios de reserva de la subasta. Tomemos como ejemplo el actual mercado de subastas de bienes raíces en Shenzhen. En términos generales, los precios de las transacciones residenciales son siempre más altos que el precio de reserva de la subasta y cercanos al precio de mercado, pero los edificios de oficinas a menudo no están disponibles. A nadie le importan las subastas en bloque de varias casas. Si los desarmas y los subastas, podrás venderlos a un precio superior al precio de reserva. Esta situación muestra que una posibilidad es que las instituciones no hayan prestado atención al mercado de subastas, y la otra posibilidad es que sea una subasta completa La institución lo compra y luego lo vende en lotes El impuesto es de aproximadamente 10, y otros riesgos son. todavía por ahí, lo que desalienta a los inversores institucionales. Pero también podemos sacar la conclusión de que la diferencia entre el precio de reserva y el precio de mercado debería ser diferente para las subastas de bienes raíces con diferentes usos; los precios de reserva de la subasta para las subastas generales y las subastas cero deberían ser diferentes. 4. El informe de tasación deberá poner de manifiesto los defectos del bien subastado y tenerlos en cuenta a la hora de determinar el precio de reserva de la subasta. Los bienes inmuebles involucrados en litigios generalmente tienen que pasar por un proceso de incautación y litigio, y algunos incluso duran varios años; algunos deben facturas de servicios públicos y tarifas de administración de propiedades; algunos tienen restricciones de arrendamiento; pagar una prima. Afecta el valor de la propiedad que se subasta. El informe de tasación debe revelar los defectos de la propiedad que se subasta y corregir el valor de mercado de la propiedad que se subasta en función del impacto, especialmente el precio de reserva de la subasta, para proteger los intereses de los postores. 5. Se debe prestar atención a proteger los intereses de los propietarios del bien subastado. La persona compensada (generalmente el acreedor hipotecario) de la propiedad que se subasta siempre espera que el precio de reserva de la subasta sea más bajo para poder realizar la propiedad lo antes posible y recuperar el efectivo para concluir el caso lo antes posible; La autoridad judicial también puede esperar que el precio de reserva de la subasta sea más bajo. En este momento, el propósito de determinar razonablemente el precio de reserva de la subasta es proteger los derechos e intereses legítimos del propietario de la propiedad que se subasta (la parte perdedora), especialmente cuando el propietario de la propiedad que se subasta tiene otras propiedades, su importancia. es más obvio.

Verbo (abreviatura de verbo) El precio de reserva de la subasta y el precio de reserva de la subasta en la práctica es 1.

En la actualidad, los tribunales populares de todos los niveles en Shenzhen adoptan la práctica de confiar las agencias de tasación mediante sorteo, es decir, el tribunal determina que algunas agencias de tasación de bienes raíces son agencias de tasación designadas y celebra reuniones de lotería dos veces al mes para determinar la agencia de tasación. para casos específicos La agencia de tasación no coopera con la casa de subastas. Este enfoque garantiza que la agencia de evaluación pueda emitir informes de evaluación de forma independiente y objetiva. Con respecto a la cuestión de determinar el precio de reserva de la subasta y el precio de reserva de la subasta, aunque el Tribunal Popular Superior Provincial de Guangdong ha emitido un aviso exigiendo a los departamentos de ejecución de los tribunales de todos los niveles que determinen el precio de reserva para la primera subasta reduciendo el precio de mercado. en 15 puntos porcentuales sobre la base de la evaluación del precio de mercado, si la subasta fracasa, reducirlo en 15 puntos porcentuales, y determinar el precio de reserva de la segunda subasta, si la subasta aún fracasa, el precio de reserva de la segunda subasta; se utilizará como precio de pago de la deuda y el inmueble se transferirá al ganador (acreedor). Pero, de hecho, en la mayoría de los casos, los tribunales de todos los niveles todavía utilizan el precio de reserva de la subasta evaluado por las agencias de tasación de bienes raíces como precio de reserva de la subasta. Si las dos subastas aún no tienen éxito, el precio mínimo de la subasta se utilizará como precio de pago de la deuda y la propiedad se transferirá a la parte ganadora (acreedor). El informe de valoración emitido por una agencia de tasación de bienes raíces solo determina el valor de mercado y el precio de reserva de subasta del inmueble, pero no determina el precio de reserva de subasta (el "precio de reserva de subasta" mencionado en algunos informes de tasación debería ser en realidad el precio de reserva de subasta precio). El precio de reserva de la subasta lo determina el tribunal cuando se encarga la subasta.

2. En el actual mercado de subastas de bienes raíces de Shenzhen, el precio base de subasta de las tiendas generalmente debe estar entre el 60% y el 80% del precio de mercado de los edificios residenciales; 80% del precio de mercado de los edificios de oficinas y El precio de reserva de subasta de un edificio de fábrica generalmente debe estar entre el 60% y el 70% del precio de mercado. Los detalles deben ser determinados por la agencia de evaluación en función de la situación real. En resumen, el significado exacto del precio mínimo de subasta de bienes raíces debe entenderse correctamente, distinguirse del precio mínimo de subasta, defender su autoridad y estatus legal debido y confirmarlo en las leyes y regulaciones pertinentes, a fin de permitir gradualmente a todos los sectores de sociedad para comprender Tener una comprensión más profunda de la autoridad y el estatus legal de las agencias de tasación inmobiliaria. Por supuesto, esto no sería posible sin el esfuerzo conjunto de todas nuestras agencias de tasación inmobiliaria y de todos los tasadores inmobiliarios.