Clasificación del mercado financiero inmobiliario
1. Mercado financiero inmobiliario
El mercado financiero inmobiliario se refiere al mercado donde los bancos u otras instituciones financieras proporcionan financiación para la reproducción de viviendas. Entre ellos, el mercado de financiación residencial ocupa una posición muy importante en el mercado de financiación inmobiliaria. Según los diferentes modelos de sistemas financieros, el mercado de financiación de la vivienda generalmente puede dividirse en un mercado de financiación de la vivienda libre y un mercado de financiación de la vivienda dirigido por el Estado.
(1) Mercado libre de financiación de la vivienda
En los países occidentales, el mercado libre de financiación de la vivienda tiene como negocio principal las instituciones financieras privadas, basadas en préstamos hipotecarios residenciales, y consiste en varias redes de crédito El mercado entrelazado consta de mercado primario y mercado secundario. Existe una relación dual entre el prestatario y el prestamista de un préstamo hipotecario para vivienda, es decir, el prestatario es a la vez deudor y acreedor hipotecario; Los prestamistas y prestatarios se basan en contratos. Para aumentar la liquidez de los fondos de préstamos hipotecarios para viviendas, las instituciones financieras pueden volver a negociar pagarés de préstamos hipotecarios para viviendas o emitir bonos de préstamos hipotecarios para viviendas, lo que constituye actividades comerciales en el mercado secundario. Las instituciones hipotecarias secundarias utilizan casas privadas hipotecadas por inversores residenciales iniciales como garantía para emitir bonos al público, formando así un mecanismo operativo completo en el mercado financiero residencial y asegurando un círculo virtuoso y una rotación normal de los fondos residenciales. Para mantener la estabilidad del mercado financiero y promover el desarrollo de la industria inmobiliaria, el gobierno ha realizado los ajustes apropiados al mercado financiero libre y ha aprobado las leyes pertinentes. Establecer agencias especializadas para participar en las actividades del mercado, suministrar o absorber fondos en el mercado y proporcionar seguros y garantías fiduciarias residenciales.
(2) El mercado de financiación residencial liderado por el estado
Se refiere al mercado de financiación residencial controlado por el banco central, con condiciones crediticias estables y condiciones crediticias más generosas que el mercado libre. En términos generales, los mercados guiados por el Estado se ven menos afectados por las fluctuaciones del mercado, tienen plazos de préstamo largos y tasas de interés bajas. El banco central otorga préstamos a través de intermediarios como cooperativas de crédito para vivienda y empresas inmobiliarias y, al mismo tiempo, recauda fondos de inversión y crédito para vivienda mediante ahorros y emisión de bonos. En el mercado de financiación de la vivienda dominado por el Estado, la supervisión y el control gubernamentales penetran en todos los niveles y eslabones del mercado financiero y están altamente centralizados y unificados. El apalancamiento crediticio se puede utilizar plenamente para ajustar la oferta y la demanda de fondos para obedecer el plan general del gobierno para el desarrollo de viviendas y los intereses generales.
2. Mercado financiero inmobiliario
El mercado financiero inmobiliario se refiere a la suma de actividades transaccionales que utilizan terrenos como garantía para obtener fondos y crédito de instituciones financieras. La financiación inmobiliaria incluye la financiación de tierras agrícolas y la financiación de tierras urbanas. Su actividad principal es utilizar la tierra como garantía para recaudar fondos de financiación para lograr el propósito de desarrollo y utilización de la tierra. La financiación inmobiliaria generalmente se realiza en forma de bonos. Tiene las características de derechos de acreedor confiables, tasas de interés bajas, ciclos de pago largos y operaciones seguras. Es un negocio en el que los bancos están más dispuestos a participar. El mercado financiero inmobiliario y el mercado financiero inmobiliario no están completamente separados, sino que están estrechamente relacionados. Interactúan para formar un mercado financiero inmobiliario completo. (2) Según los diferentes niveles del mercado, el mercado financiero inmobiliario se puede dividir en mercado primario y mercado secundario.
1. Mercado primario
El mercado primario, también conocido como mercado primario, es el mercado de negociación inicial de fondos inmobiliarios y la parte básica del mercado financiero inmobiliario. Incluye principalmente inversiones de instituciones financieras en bienes raíces. Diversos tipos de servicios de crédito para quienes necesitan fondos. La emisión y negociación de nuevos valores inmobiliarios y servicios financieros auxiliares de los negocios de crédito y valores antes mencionados, tales como garantías para créditos inmobiliarios y emisiones de valores por parte de agencias gubernamentales, instituciones fiduciarias e instituciones de seguros. Seguros, fideicomisos y otras actividades comerciales. Existen muchos tipos de negocios de crédito inmobiliario, que se pueden dividir en préstamos para el desarrollo de terrenos, préstamos para la construcción, préstamos personales para vivienda, etc. Los objetivos del crédito inmobiliario son muy complejos e incluyen gobiernos en todos los niveles, empresas inmobiliarias, empresas industriales y comerciales y particulares. El uso de fondos de crédito inmobiliario incluye principalmente diversos préstamos, préstamos encomendados y la compra de bonos. Reservas de depósitos. Pagar impuestos, ganancias, etc. Para reducir el riesgo crediticio, el mercado primario de financiación inmobiliaria suele utilizar la hipoteca como método de crédito. Además, la emisión de valores inmobiliarios también es un instrumento financiero crediticio de uso común en el mercado primario, utilizado principalmente por el gobierno. Las instituciones financieras y empresas promotoras pertinentes recaudan fondos para la construcción de inmuebles.
Por ejemplo, bonos de vivienda garantizados por el Estado emitidos por el banco central, bonos emitidos por empresas inmobiliarias con bienes inmuebles como garantía, etc. Los bonos hipotecarios emitidos por instituciones financieras incluyen principalmente los siguientes tipos:
(1) Bonos emitidos con bienes inmuebles designados como garantía, como por ejemplo un banco que emite un préstamo hipotecario para una determinada casa y luego utiliza la casa como la garantía para emitir bonos de denominación correspondiente y la propiedad de la vivienda se mantiene en manos de instituciones fiduciarias;
(2) Emitir de forma centralizada bonos de diferentes denominaciones con una gran cantidad de bienes inmuebles hipotecados como garantía, que son comprados por inversores; (3) Varias instituciones participan conjuntamente en hipotecas sobre bienes inmuebles y en conjunto emiten bonos. Los bonos inmobiliarios son un método de crédito para que los emisores obtengan fondos y deben pagar a los inversores un cierto costo para pagar los ingresos por intereses; son una herramienta de inversión que puede generar apreciación del capital. En el mercado primario, las instituciones de seguros y las agencias estatales pertinentes ofrecen seguros para el crédito inmobiliario. Las instituciones fiduciarias que actúan como garantes y aseguradores para los reembolsos de préstamos son responsables de la custodia de las garantías;
2. Mercado secundario
El mercado secundario es el mercado de renegociación y recirculación del crédito inmobiliario y es la parte central del mercado financiero inmobiliario. El mercado secundario fue creado para adaptarse a la liquidez de los fondos de crédito inmobiliario y equilibrar las estructuras de depósitos y préstamos de diversas instituciones financieras. Por lo general, es un mercado regional y el principal objeto de la transacción es la negociación de valores inmobiliarios. En el mercado primario, las instituciones financieras prestan mucho. Para cumplir con los requisitos de los nuevos demandantes de fondos, las instituciones financieras a menudo recomercian el crédito inmobiliario original, venden los bienes inmuebles o los bonos originales como garantía, obtienen fondos y luego prestan a los demandantes de fondos. Para los inversores en bonos inmobiliarios, el mercado secundario es un lugar donde venden bonos inmobiliarios y satisfacen sus necesidades de liquidez. En el mercado secundario, la mayoría de las transacciones se realizan entre bancos. (3) Según las transacciones del mercado, el mercado financiero inmobiliario se puede dividir en un mercado de crédito de acuerdo y un mercado abierto.
1. Mercado de crédito acordado
El mercado de crédito acordado lo enfrentan directamente tanto la oferta como la demanda, y las transacciones se llevan a cabo de acuerdo con el principio de beneficio mutuo voluntario. El precio de la transacción lo acuerdan ambas partes en el contrato de préstamo y el alcance de la transacción entre los clientes es relativamente estable. Según los diferentes instrumentos financieros o los diferentes objetos de transacción, el mercado de crédito por acuerdo se puede dividir en muchos tipos, como el mercado de depósitos de ahorro específico para vivienda y el mercado de depósitos en moneda esporádico. Mercado de préstamos especiales para vivienda. Mercado de hipotecas inmobiliarias, etc.
2. Mercado abierto
El mercado abierto se basa en el período de amortización y se puede dividir en mercado monetario y mercado de capitales a largo plazo.
(1) Mercado monetario. El mercado monetario es un mercado de capitales a corto plazo, que se refiere a un lugar donde se negocian instrumentos financieros con un vencimiento inferior a un año. Sus funciones principales son: en primer lugar, puede compensar la escasez de capital de las empresas y el déficit a corto plazo del gobierno, y también puede invertir rápidamente su superávit a corto plazo; en segundo lugar, el mercado monetario integrará a los bancos para que los depósitos bancarios puedan; ser efectivamente captados en el mercado crediticio nacional; en tercer lugar, regula los superávits y déficits temporales y cíclicos de la mayoría de las empresas, los hogares y los gobiernos.
(2) Mercado de capitales. El mercado de capitales, también conocido como mercado de capitales a largo plazo, se refiere a un lugar donde se negocian instrumentos financieros durante más de un año, incluidos el mercado de crédito a largo plazo y el mercado de valores. Además, según los diferentes negocios financieros inmobiliarios, el mercado financiero inmobiliario se puede dividir en: mercado de ahorro inmobiliario, mercado de préstamos hipotecarios inmobiliarios y mercado inmobiliario.