Normas de construcción para la altura del edificio
[Caso] El Sr. Gao seleccionó una casa comercial de 120 metros cuadrados en un residencial de "alta gama". área basada en el anuncio de ventas. La altura del suelo de la casa estipulada en el contrato de compraventa es de 2,8 metros. Después de mudarse, el Sr. Gao siempre sintió que la casa no tenía 2,8 metros de altura. Después de medir, el Sr. Gao descubrió que la altura real de la casa era de sólo 2,58 metros. Creía que el promotor había cometido fraude al promocionar la propiedad y firmar contratos. La promotora explicó que los 2,8 metros pactados en el contrato eran la altura, no la altura neta, sino la altura tras sumar la mitad del espesor de los muros superior e inferior. Luego, el Sr. Gao preguntó al abogado: ¿Es razonable la declaración del desarrollador? ¿Cuáles son las normas sobre altura y altura neta de los edificios comerciales en mi país?
[Declaración del abogado] La altura de una casa se puede calcular en “metros” o “pisos”. La altura de cada piso tiene ciertos requisitos de diseño, lo que se llama altura de piso. La altura del piso se refiere a la dimensión vertical entre la superficie del piso inferior o la superficie superior (o superficie inferior) del piso y la superficie superior (o superficie inferior) del piso superior adyacente. La altura libre se refiere a la distancia entre la superficie del piso inferior o la superficie del piso superior y la superficie inferior del piso superior. La relación entre la altura libre y la altura del piso se puede expresar como "altura libre = altura del piso - espesor del piso", es decir, la diferencia entre la altura del piso y el espesor del piso se llama altura libre.
En general, se cree que cuanto mayor es la altura del edificio, mayor es la diferencia de temperatura entre las zonas interiores altas y bajas, mejor es la convección del aire y más cómodo se siente el cuerpo humano. Sin embargo, el aislamiento térmico. y el rendimiento de ahorro de energía del edificio es relativamente pobre. Entonces, ¿cuál es la altura de construcción estipulada por el estado? Los "Fundamentos Técnicos de la Construcción de Viviendas Saludables" editado por el Centro Nacional de Ingeniería de Vivienda y Medio Ambiente señala que la altura neta de una habitación no debe ser inferior a 2,5 metros en la "Norma de Coordinación de Módulos de Edificios Residenciales" editada por; el Ministerio de Construcción estipula que la serie de tamaños de prioridad de altura es de 2,0 a 3,0 metros; el "Código de diseño residencial" estipula que la altura de los edificios residenciales ordinarios debe ser de 2,80 metros. La altura libre interior de dormitorios y salas de estar (pasillos) no debe ser inferior a 2,10 metros, y la altura libre local no debe ser inferior a 2,10 metros. Cuando se utiliza el espacio dentro del techo inclinado como dormitorio o sala de estar (pasillo), la altura libre interior de la mitad del área no debe ser inferior a 2,10 metros. La razón por la que la altura de los edificios residenciales se controla por debajo de los 2,80 m es “no sólo para controlar la inversión, sino también para ahorrar suelo, energía, materiales y recursos habitacionales”. Además, el "Aviso sobre cuestiones relativas al cálculo del área de construcción de viviendas y al registro de propiedad de viviendas" del Ministerio de Construcción estipula que la altura del edificio (altura del piso) debe ser superior a 2,20 m (inclusive) con un área de construcción. Por lo tanto, al firmar un contrato de compraventa de viviendas comerciales con un promotor, el comprador debe acordar la altura del edificio o la altura neta. Por ejemplo, la "altura" especificada en el contrato se refiere a la elevación estructural en el dibujo (refiriéndose a la elevación marcada en el diseño estructural), es decir, "altura libre + espesor del piso". En este caso, cuando el Sr. Gao firmó el "Contrato de Venta de Vivienda Comercial", si vio que la planificación y el diseño proporcionados por el desarrollador indicaban que la altura del edificio residencial era de 2,80 metros, y el desarrollador también estuvo de acuerdo en el contrato. que "la altura del edificio es de 2,8 metros", no se puede concluir que el promotor haya cometido fraude. Debido a que el desarrollador no cambiará los planos aprobados por los departamentos de construcción y planificación, puede haber errores en la construcción real por parte del equipo de construcción. Además, dependiendo de la ubicación, la luz, los materiales de construcción y el espesor del piso de la casa, junto con el espesor de la lechada de cemento en la superficie, la altura neta de la casa construida también será diferente. Por lo tanto, si la altura del piso estipulada en el contrato es de 2,8 metros, lo cual es consistente con las marcas en los planos de planificación y diseño proporcionados por el desarrollador, entonces la medición real de la altura interior (es decir, la altura neta) es normal. Debido a que la altura del piso y la altura libre son dos conceptos diferentes, el Sr. Gao Shen no puede simplemente juzgar la falta de altura del piso basándose en la altura libre medida en el interior.
Si el departamento correspondiente confirma que la altura del edificio es insuficiente, ¿cómo puede el comprador de la vivienda presentar una reclamación? Si hay una estipulación en el contrato de compraventa de vivienda comercial, se manejará de acuerdo con el contrato, si el contrato no lo estipula, el comprador puede negociar con el desarrollador para solucionar el problema, si la negociación fracasa, puede ser; se resuelve a través de canales legales, y se puede exigir al desarrollador que verifique o asuma la responsabilidad por incumplimiento de contrato según la situación real.
[Recordatorio para abogados] En la práctica, los compradores de viviendas pueden solicitar al promotor que incluya el plano de la casa como anexo al contrato. Si el plano de planta no está dibujado a escala, puede pedirle al desarrollador que indique las dimensiones detalladas, como la posición de puertas y ventanas, el grosor de las paredes, la altura de la casa (altura libre), la orientación de cada habitación, etc., para evitar disputas futuras.