El impacto de la reestructuración de Evergrande en el sector inmobiliario
1. Habrá una gran cantidad de personas desempleadas y la recontratación de estas personas puede conducir a cambios salariales en la industria inmobiliaria.
2; Los terrenos y edificios que poseen se dividirán y la estructura de la industria puede cambiar;
3. Las propiedades sobre plano de Evergrande y las comunidades no entregadas pueden enfrentar cierres a largo plazo, y los propietarios que compren estas propiedades pueden no hacerlo. poder hacerse cargo del edificio en poco tiempo.
La industria inmobiliaria juega un papel importante en las operaciones macroeconómicas debido a su enorme volumen industrial y sus largas cadenas industriales upstream y downstream. Aunque el desarrollo de la industria ha experimentado múltiples rondas de fluctuaciones cíclicas, hasta el incidente de Evergrande no hubo una crisis de liquidez general para las principales empresas inmobiliarias nacionales. Con respecto a si el incidente de Evergrande afectará a las industrias relacionadas, si otras empresas enfrentan crisis de liquidez, la industria inmobiliaria y la dirección de la interpretación de las políticas, Li Xunlei conversó con Chen Li, jefe de la industria inmobiliaria del Instituto de Investigación de Valores Zhongtai. y discutió en profundidad el caso de Evergrande, los entresijos del incidente y su impacto en el sector inmobiliario y las industrias relacionadas.
Li Xunlei: La gestión del alto apalancamiento siempre ha sido el centro de las dudas del mercado sobre Evergrande Real Estate. La gestión del apalancamiento también se considera un arma de doble filo en el sector inmobiliario. ¿Es esta la razón directa del momento de crisis de Evergrande?
Chen Li: He aquí un punto de vista. El alto apalancamiento no es el factor central que determina la vida o muerte de las empresas inmobiliarias. La liquidez de los activos principales de las empresas inmobiliarias es el sustento de la empresa. De hecho, el índice de deuda neta general de Evergrande ha ido disminuyendo desde 2017, pero la liquidez general de los proyectos inmobiliarios propios de la compañía se ha deteriorado rápidamente, lo que lleva directamente al dilema de liquidez actual.
Desde la perspectiva del proceso de desarrollo inmobiliario, luego de adquirir terrenos, las empresas inmobiliarias obtienen fondos de crédito a través de terrenos y proyectos en construcción. Después de cumplir con las condiciones de preventa, se completarán las ventas de viviendas comerciales, se devolverán los fondos del préstamo anticipado y el desarrollo posterior se llevará a cabo con los ingresos de las ventas.
A juzgar por la situación actual de Evergrande, la causa de los eventos de riesgo no es el riesgo de liquidez provocado por el debilitamiento del mercado inmobiliario y la caída de los precios de la vivienda. Antes de marzo de 2022, Evergrande no enfrentará la presión del default debido al vencimiento de los bonos del mercado público nacional y extranjero. Así que no creo que sea el alto apalancamiento lo que ha causado las actuales dificultades operativas de la empresa. Si se analiza la esencia del fenómeno, el rápido deterioro de los cobros por ventas de bienes raíces es el factor central que conduce al actual problema de liquidez.
Li Xunlei: En el entorno actual del mercado inmobiliario, dado que el sistema financiero, especialmente los bancos, está estrechamente relacionado con la prosperidad de la industria inmobiliaria, ¿la crisis de Evergrande continuará propagándose y afectando la estabilidad de el sistema financiero?
Chen Li: A juzgar por la dispersión de los precios inmobiliarios y los riesgos de liquidez dentro de la industria, no creo que los problemas actuales de Evergrande sigan transmitiéndose al sistema financiero. Por un lado, es cierto que la presión operativa general del sector inmobiliario ha aumentado este año, pero no todas las empresas inmobiliarias se enfrentan a riesgos de liquidez graves. La política regulatoria de tres líneas rojas del gobierno central en realidad le ha dado al mercado un estándar de evaluación de riesgos simple y eficaz para las empresas inmobiliarias, especialmente muchas empresas inmobiliarias verdes y amarillas. Aunque se enfrenta a cierta presión de crecimiento, no es significativa en términos de riesgo de impago, y los costes de financiación de las empresas inmobiliarias estables incluso siguen disminuyendo.
Por otro lado, a juzgar por la propagación de las crisis inmobiliarias nacionales y extranjeras al sistema financiero en el pasado, el sistema financiero suele verse afectado por una caída rápida y a gran escala de los precios de los activos. La actual crisis de liquidez de los promotores es un brote episódico de empresas individuales y no se debe al riesgo de caída de los precios de la vivienda en un entorno de elevado inventario y caída de la demanda en todo el sector. En la actualidad, en el contexto de que "la vivienda es para vivir, no para especular", la relación entre oferta y demanda en la industria está relativamente equilibrada y los precios de la vivienda en todo el país son relativamente estables.
Li Xunlei: Desde el incidente de Evergrande hasta la industria inmobiliaria, de hecho, desde el comienzo del ciclo inmobiliario de 2018, las políticas del lado de la demanda para la compra de viviendas y las políticas del lado de la oferta para los desarrolladores han sido continuamente apretado. ¿Por qué estamos viendo una caída en los fundamentos de la industria en la segunda mitad de este año?
Chen Li: Debido a los cambios obvios en el entorno interno y externo en comparación con los últimos tres años, la restricción de la financiación de la industria en 2018 obligó a las empresas a vender terrenos para aumentar la oferta del mercado, apoyando así el desarrollo inmobiliario. inversión, que se ha revertido en el momento actual.
En términos del entorno externo, después de tres años de desapalancamiento, la presión sobre el vencimiento de la deuda de la industria ha disminuido rápidamente. Desde 2018, la escala de vencimiento de la deuda del sector inmobiliario ha seguido creciendo.
Bajo la presión del pago de la deuda, las empresas se vieron obligadas a suministrar reservas de inventario y aumentar la recaudación de ventas para garantizar la seguridad del flujo de caja. Esto provocó cambios inversos en los inicios de nuevas construcciones y el crecimiento de las ventas de 2018 a 2020, y la industria en su conjunto se encontraba en una situación difícil. estado de liquidación de existencias.
Sin embargo, después de la segunda mitad de 2021, la escala de los vencimientos de la deuda ha disminuido rápidamente y la reducción de la presión de pago de la deuda ha llevado directamente a la dirección comercial de la empresa a pasar de la búsqueda de escala a la búsqueda de La seguridad. El cambio en los métodos comerciales ha inhibido directamente la capacidad de la empresa para adquirir terrenos para promover el mercado. Desde una perspectiva interna de la gestión corporativa y las reservas de terrenos corporativos, los pasivos que devengan intereses de los promotores han ido disminuyendo desde 2018, junto con la disminución continua en la escala de las reservas de terrenos no transferidos que han estado en construcción en el balance. En el caso de una cantidad insuficiente de tierras, la elasticidad de la oferta del mercado debe depender de contribuciones incrementales.
Además, desde la segunda mitad de 2020, los eventos crediticios de la industria se han producido con frecuencia y la escala de impagos de bonos de crédito ha aumentado significativamente. El saldo de bonos en mora es de 62,8 mil millones, mientras que el saldo total de los bonos en mora. Los bonos de 2018 a 2019 fueron solo 10,6 mil millones. A medida que las pequeñas y medianas empresas se van vaciando, la capacidad de oferta general del mercado se debilita marginalmente.
Li Xunlei: Desde septiembre, el segundo lote de suministro centralizado de tierras se ha agotado uno tras otro. A juzgar por varias ciudades que han entrado en la etapa de transacciones concentradas, el entusiasmo de las inmobiliarias por adquirir terrenos no se ha recuperado como se esperaba. ¿Por qué existe una gran diferencia entre las adquisiciones reales de tierras por parte de las empresas inmobiliarias y las expectativas del mercado después de tomar medidas para optimizar el sistema de subasta de tierras, como limitar las primas?
Chen Li: Creemos que la falta de motivación de los promotores para adquirir terrenos no sólo se ve afectada por el único factor del precio del terreno. A medida que las políticas de financiación se endurecen y los flujos de efectivo de las empresas se deterioran, la debilitada capacidad de adquirir tierras también es un factor fundamental de la oferta insuficiente.
Debido a la insuficiencia de fondos para la adquisición y el desarrollo de tierras, la escala de las reservas de tierras ha ido disminuyendo debido a la contracción del crédito, y la combinación de escasez de oferta y débil demanda en el mercado inmobiliario ha inhibido aún más el crecimiento de cobros de ventas, formando un mecanismo de retroalimentación negativa más obvio. Incluso si se optimiza el sistema centralizado de suministro de tierras y aumenta la disposición de las empresas a adquirir tierras, la capacidad de la industria en general para adquirir tierras no ha mejorado significativamente.
Li Xunlei: Los datos inmobiliarios de agosto publicados recientemente mostraron diversos grados de caída y hay muchas voces en el mercado que abogan por relajar el sector inmobiliario. ¿Cómo debemos juzgar la interpretación de las políticas futuras?
Chen Li: En términos generales, creemos que es poco probable que las políticas inmobiliarias se relajen por completo. Después de 2017, las políticas regulatorias se caracterizan por el refinamiento de las ciudades y la oferta y la demanda. Mirando hacia atrás en la historia, los cambios marginales en la demanda de bienes raíces y las políticas de control de la oferta dependen de los cambios marginales en los precios de la vivienda y de la diferencia de crecimiento entre la inversión inmobiliaria y la inversión en activos fijos, respectivamente.
Sin embargo, el entorno actual del mercado es significativamente diferente al del pasado. En un ciclo de desaceleración inmobiliaria típico de la historia, el factor central de la caída de los precios de la vivienda reside en el deterioro de la relación entre oferta y demanda. Por ejemplo, en 2008, 2011 y 2014, la expansión desordenada del crédito a las empresas inmobiliarias provocó un alto crecimiento de los inventarios, y el debilitamiento marginal combinado de la demanda provocó rápidas caídas de los precios. En el entorno actual, debido a la caída de las adquisiciones en el segundo semestre de 2020, la escasez en el mercado de suelo continúa transmitiéndose al mercado de venta de viviendas comerciales, y la escasez en el mercado urbano central es aún más obvia. No hay una rápida presión a la baja sobre los precios de la vivienda y es menos probable que el lado de la demanda sea flexible.
Desde el lado de la oferta, históricamente, cuando la inversión en desarrollo inmobiliario sigue siendo inferior a la inversión en activos fijos, arrastrando a la baja la tasa de crecimiento de la inversión en toda la sociedad, las políticas de financiación para las empresas inmobiliarias del lado de la oferta se han relajado significativamente. Esta es la razón por la que, de 2018 a 2020, aunque el financiamiento inmobiliario continúa estrechándose y las empresas inmobiliarias continúan reduciendo el apalancamiento, la tasa de crecimiento de la inversión general de la industria es significativamente más alta que la tasa de crecimiento de la inversión en activos fijos, y no hay necesidad de relajar la política regulatoria general.
Pero a estas alturas, según los datos inmobiliarios de los últimos meses, la superficie de construcción recién iniciada se está debilitando rápidamente. Al mismo tiempo, la tasa de crecimiento del área terminada continúa recuperándose, y los débiles inicios de construcción y fuertes terminaciones provocan una desaceleración marginal en la escala de la construcción, lo que a su vez reduce la tasa de crecimiento de la inversión real en desarrollo inmobiliario. A medida que aumenta la tasa de subasta en la segunda y tercera ronda del mercado inmobiliario, los pagos hipotecarios y la liquidez de las empresas inmobiliarias de alta calidad pueden aumentar moderadamente y el riesgo a la baja de la inversión en desarrollo inmobiliario causado por la propagación del fenómeno de la subasta. puede aliviarse.